Grundstückskaufvertrag – Ausnahme vom Formzwang wegen treuwidrigen Verhaltens

LG Kiel – Az.: 12 O 132/13 – Urteil vom 14.06.2014

1. Der Beschluss über den Erlass der einstweiligen Verfügung vom 12. April 2013 wird bestätigt.

2. Der Verfügungsbeklagte trägt die weiteren Kosten des Verfügungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Eintragung des Verfügungsbeklagten im Grundbuch als Eigentümer der Teil-Eigentumseinheiten, eingetragen im Grundbuch des Amtsgericht XXX für XXX Blatt XXX und Blatt XXX.

Die Verfügungsklägerin verkaufte die genannten Teil-Eigentumseinheiten in der XXX mit notariell beurkundetem Kaufvertrag des Notars XXX vom 29. April 2010 zur Urkundenrolle Nummer XXX an den Verfügungsbeklagten, wobei zugleich die Auflassung erklärt und eine Auflassungsvormerkung bewilligt sowie deren Eintragung beantragt wurde. In dem notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gesamtkaufpreis in Höhe von 120.000,00 €. Tatsächlich hatten sich die Parteien zuvor – bereits im Jahr 2009 – darauf geeinigt, dass ein Kaufpreis in Höhe von 180.000,00 € von dem Verfügungsbeklagten für die Teil-Eigentumseinheiten an die Verfügungsklägerin gezahlt werden sollte. Der Verfügungsbeklagte zahlte auf den Kaufpreis zwischenzeitlich, teilweise bereits vor notarieller Beurkundung, insgesamt 144.000,00 €. Weitere 36.000,00 € zahlte er im Laufe des Verfügungsverfahrens auf das Notaranderkonto seines Prozessbevollmächtigten zur Verwendung auf den Kaufpreis.

Die Verfügungsklägerin behauptet, sie sei bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages in ihrer Geschäftsfähigkeit eingeschränkt gewesen. Die Verfügungsklägerin meint, der notariell geschlossene Kaufvertrag sei wegen des Vorliegens eines Scheingeschäfts insgesamt nichtig. Darüber hinaus sei auch die mündliche Vereinbarung über einen Kaufpreis in Höhe von 180.000,00 € wegen des Formverstoßes nichtig. Sie macht deshalb Konditionsansprüche hinsichtlich der Auflassungserklärung geltend.

Auf Antrag der Verfügungsklägerin hat das Landgericht Kiel mit Beschluss vom 12. April 2013 die beantragte einstweilige Verfügung dahingehend erlassen, dass dem Verfügungsbeklagten bei Androhung eines Ordnungsgeldes, ersatzweise Ordnungshaft verboten wurde, seine Eintragung als Eigentümer der Teil-Eigentumseinheiten, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts XXX und Blatt XXX, zu beantragen bzw. einen evtl. bereits gestellten Eintragungsantrag aufrecht zu erhalten. Darüber hinaus wurde durch die einstweilige Verfügung die Eintragung von Widersprüchen gegen die für den Verfügungsbeklagten bei den vorbezeichneten Teil-Eigentumseinheiten in Abt. II eingetragenen Auflassungsvormerkungen angeordnet und das Grundbuchamt um die Eintragung der Widersprüche ersucht.


Gegen diesen Beschluss hat der Verfügungsbeklagte Widerspruch eingelegt und beantragt nunmehr, den Beschluss über den Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 12. April 2013 aufzuheben.

Die Verfügungsklägerin beantragt, den Widerspruch zurückzuweisen und die einstweilige Verfügung aufrecht zu erhalten.

Der Verfügungsbeklagte meint, die in dem notariell beurkundeten Vertrag erklärte Auflassung sei wirksam und dadurch der Vertrag insgesamt geheilt. Die Verfügungsklägerin könne sich nicht auf die Nichtigkeit des mündlich geschlossenen Kaufvertrages berufen, da sie damit treuwidrig handele, weil es ihr Wunsch gewesen sei, einen niedrigen Kaufpreis notariell beurkunden zu lassen. Im Übrigen habe der Verfügungsbeklagte bereits erhebliche Investitionen in das zu erwerbende Eigentum gemacht.

Entscheidungsgründe

Grundstückskaufvertrag - Ausnahme vom Formzwang wegen treuwidrigen Verhaltens
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Der Beschluss über die einstweilige Verfügung vom 12. April 2013 war zu bestätigen, da die Verfügungsklägerin gegen den Verfügungsbeklagten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB hat, soweit er seine Eintragung im Grundbuch als Eigentümer der streitbefangenen Teil-Eigentumseinheiten betreibt.

In Ermangelung eines wirksamen Kaufvertrages und einer wirksamen Auflassungserklärung darf der Verfügungsbeklagte seine Eintragung im Grundbuch als Eigentümer der genannten Teil-Eigentumseinheiten nicht betreiben, da er keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen die Verfügungsklägerin hat. Auf die von der Verfügungsklägerin behauptete Geschäftsunfähigkeit kommt es nicht an. Der im Jahr 2009 mündlich geschlossene Kaufvertrag ist gemäß §§ 125, 311b BGB nichtig. Auch der notariell beurkundete Kaufvertrag ist als Scheingeschäft gemäß § 117 BGB nichtig. Zwischen den Parteien ist nämlich unstreitig, dass ein von der mündlichen Vereinbarung aus dem Jahr 2009 abweichender Kaufpreis notariell beurkundet wurde und tatsächlich ein Kaufpreis von 180.000 € von beiden Parteien gewollt war.

Die in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärte Auflassung, die allein nicht zu einer Heilung des Formverstoßes führen kann, ist ebenfalls nichtig, da gemäß §§125, 139 BGB der gesamte Vertrag nichtig ist. Wie sich auch aus dem Zusammenhang der Auflassungserklärung mit der Vereinbarung über die Zahlung des restlichen Kaufpreises in Raten ergibt, stellt die Kaufpreisvereinbarung mit der Auflassung eine Einheit dar. Von dem Verfügungsbeklagten ist demgegenüber nicht substantiiert vorgetragen, weshalb die Auflassung auch ohne den Abschluss des zugrunde liegenden Kaufvertrages gewollt gewesen sein könnte. Darüber hinaus ist die Auflassungserklärung wegen der Nichtigkeit des Kaufvertrages kondizierbar, und die Verfügungsklägerin hat entsprechende Ansprüche geltend gemacht, da die Auflassung ohne Rechtsgrund erfolgte.

Soweit der Verfügungsbeklagte geltend macht, die Verfügungsklägerin handele gemäß § 242 BGB treuwidrig, wenn sie sich auf die Nichtigkeit der Kaufverträge berufe, verfängt diese Auffassung nicht. Wegen des Schutzzwecks des § 311b BGB kann nur in eng begrenzten Fällen eine Ausnahme vom Formzwang wegen treuwidrigen Verhaltens einer der Vertragsparteien gemacht werden (vgl. Palandt-Ellenberger § 125 Rn.22 m.w.N.). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor, da unzumutbare Härten vor dem Hintergrund der bewussten Beurkundung eines von der mündlichen Vereinbarung abweichenden Kaufpreises für die Vertragsparteien auch nach dem Vorbringen des Verfügungsbeklagten nicht erkennbar sind. Aus dem Vortrag des Verfügungsbeklagten ergibt sich schon nicht, welchen Zusammenhang behauptete Gespräche der Tochter der Verfügungsbeklagten mit einer früheren Mitarbeiterin des Verfügungsbeklagten mit dem Vorgehen der Verfügungsklägerin haben sollten. Ferner ist § 242 regelmäßig unanwendbar, wenn beide Parteien den Formmangel kannten, weil sie dann nicht schutzbedürftig sind. Der Verfügungsbeklagte hat aber nur vorgetragen, er sei mit dem deutschen Recht nicht sehr vertraut gewesen, er hat nicht behauptet, den Formmangel nicht gekannt zu haben.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 ZPO.

Beschluss: Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 180.000,00 € festgesetzt.