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Nachweismakler – steuerrechtliche Hinweis- und Aufklärungspflichten

LG Bremen – Az.: 4 O 860/13 – Urteil vom 16.06.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um eine steuerrechtliche Aufklärungs-, Hinweis und Prüfungspflicht der Beklagten als Maklerin.

Die Beklagte ist Maklerin und war für die Kläger als Nachweismaklerin für eine im Eigentum der Kläger stehende Eigentumswohnung “…” in Bremen tätig. Die Beklagte nahm im Auftrag der Kläger Einsicht in Bauakten beim Bauamt ein, um hieraus wesentliche Wohnungsdaten für die Nachweistätigkeit entnehmen zu können, die die Kläger nicht zur Hand hatten. Der Beklagten gelang auch der Nachweis, so dass das Objekt mit notariellem Kaufertrag vom 16.03.2009 des Notars … verkauft wurde. Die Kläger selbst erwarben das Objekt am 06.04.1999 so dass bis zu Ablauf von 10 Jahren noch wenige Tage verblieben, innerhalb dieser bei einem Veräußerungsgewinn noch Spekulationssteuer anfallen konnte.

Nachdem die Kläger in einem Vorprozess vor dem Landgericht Verden den beurkundenden Notar auf Schadensersatz in Anspruch nahmen, die Klage aber sowohl von dem Landgericht Verden, als auch die Berufung von dem Oberlandesgericht Celle mit der Begründung abgewiesen wurde, dass dem Notar keine steuerrechtliche Prüfungspflicht obliege, verlangen die Kläger die an das Finanzamt gezahlte Spekulationssteuer nun von der Beklagten zurück.

Die Kläger behaupten, dass eine solche Spekulationssteuer vom Finanzamt Bremen in Höhe von 36.440,08 € gegen sie festgesetzt worden sei. Sie behaupten ferner, dass sie erst nach Zustellung des Steuerbescheides Kenntnis von einer solchen Steuerpflicht erhalten hätten, worüber sie die Beklagte – was unstreitig ist – nicht aufgeklärt hat. Insbesondere hätten sie der Beklagten alle Daten, die für den Anfall der Spekulationssteuer maßgeblich waren, mitgeteilt, wie etwa die Höhe des Kaufs- und Verkaufspreises, der Art der Wohnungsnutzung und das Kaufdatum.

Die Kläger meinen, die Beklagte hätte sich über solche steuerrechtliche Fragen Kenntnis verschaffen müssen, dies ergebe sich aus einer Nebenpflicht des Maklervertrages.

Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, € 36.440,08 zzgl. 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.05.2013 an die Kläger als Gesamtgläubiger zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Ein solcher ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB, denn die Beklagte hat schon keine Pflichtverletzung begangen. Zwar verband die Parteien ein Maklervertrag, aus dem die Beklagte als Nachweismaklerin für die Kläger tätig wurde. Aus dem Maklervertrag ergibt sich aber nicht die Nebenpflicht zur Aufklärung oder Prüfung zu steuerrechtlichen Fragen (so auch OLG Koblenz NZM 2002, 830; MüKO, § 652 Rn. 258). Der Nachweismakler ist durch den Maklervertrag dazu berufen einen Nachweis zur Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages zu liefern, so dass sein Vertragspartner in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (Palandt-Sprau, § 652, Rn. 25). Würde man aus dieser Hauptleistungspflicht die Nebenpflicht des Maklers ableiten, steuerrechtliche Prüfungen anzustellen, würde die Nebenpflicht des Maklers so weit gehen, wie die Hauptleistungspflicht eines anderen Berufsbildes, das für diese Aufgabe zuständig ist, nämlich die des Steuerberaters. Würde man hier eine Haftung der Beklagten bejahen, würde ihre Haftung in steuerrechtlicher Hinsicht weiter gehen, also die des beurkundenden Notars, was bei dieser Fallkonstellation schlichtweg ausscheidet.

Überdies widerspricht die Auffassung der Kläger schon dem Zweck des Nachweismaklers, der gerade nur eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages liefern, und eben keine weitergehende Prüfungskompetenzen wahrnehmen soll. Soweit die Kläger die nach ihrer Auffassung unangemessene hohe Vergütung des Maklers ansprechen, spricht dieser Umstand ebenfalls nicht für eine diesbezügliche Nebenpflicht der Beklagten. Denn die Maklervergütung beinhaltet gerade nicht die Abdeckung eines Risikos, wie es sich hier verwirklicht hat. Denn mit steuerrechtlichen Fragen hat sich der Steuerberater zu befassen, dessen Honorar gerade dieses Risiko abdeckt. Soweit die Kläger in der mündlichen Verhandlung vortragen ließen, “dass doch jemand haften müsse”, so kann ihren Argumenten nicht gefolgt werden. Es gibt nicht immer “einen Schuldigen” der immer für ein Fehlverhalten einzustehen hätte. Hier oblag es in eigener Verantwortung den Klägern, sich an einen Steuerberater zu wenden, um steuerrechtliche Folgen einer Immobilienveräußerung abzuklären, die sie nach eigenem Vortrag gerade nicht kannten.

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Nur ganz ausnahmsweise kann eine – lediglich – Hinweispflicht des Maklers bestehen, wenn für ihn ganz offensichtlich ist, dass es für den Auftraggeber auf eine steuerrechtliche Folge ankommen soll. Dieser Hinweis kann sich aber nur auf den Rat, einen Steuerberater aufzusuchen, beschränken, nicht aber Prüfungspflichten des Maklers auslösen. Etwaige in solcher Hinsicht hinweisrelevante Tatsachen liegen hier aber nicht vor. Die Kläger haben nicht vorgetragen – was bei dieser Nachweissituation auch fernliegend ist – steuerrechtliche Vorteile aus der Veräußerung gezogen haben zu wollen. Vielmehr wollten sie lediglich, was verständlich ist, keine steuerrechtlichen Nachteile tragen. Schon die Aussage des Klägers zu 2. in der mündlichen Verhandlung, sein Schaden bestehe darin, dass er keine steuerrechtlichen Abschreibungen habe vornehmen können, zeigt doch, dass er von steuerrechtlichen Belangen durchaus Kenntnis hatte, was ihn hätte veranlassen müssen, rechtzeitig einen Steuerberater aufzusuchen. Möchte man aber Steuerberaterkosten sparen kann man im Nachhinein das “Fehlverhalten” nicht auf andere Personen verlagern.

Von daher kommt es nicht auf die streitige Frage der Parteien an, ob die Beklagte Kenntnis von dem Kaufdatum, dem damaligen Kaufpreis und der Art der Wohnungsnutzung hatte. Denn dies als richtig unterstellt, ist damit noch nicht der Nachweis geführt, dass die Beklagte auch Rechtskenntnis von den daraus folgenden steuerrechtlichen Folgen hatte. Damit konnte sie den Kläger nicht einmal den Rat, einen Steuerberater aufzusuchen, erteilen, wobei nicht einmal diese Hinweispflicht feststeht.

Soweit die Kläger nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 14.05.2014 weiteren Vortrag leisten, ist dies bereits nach § 296a ZPO unzulässig.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 S.2 ZPO.

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Mein Name ist Hans Jürgen Kotz und ich bin Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kotz kann ich auf eine langjährige Erfahrung in zahlreichen Rechtsbereichen zurückblicken und Sie kompetent und zuverlässig beraten und vertreten [...] mehr zu

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