Grundstücksveräußerung – Abgrenzung zwischen Vorvertrag und Absichtserklärung

LG Bonn – Az.: 13 O 109/16 – Urteil vom 26.01.2017

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger mit Ausnahme der Kosten der Streithelferin, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger nimmt den Beklagten wegen behaupteter Pflichtverletzungen aus einem gerichtlichen Vergleich vom 22.05.2013 in einem Verfahren umgekehrten Rubrums vor dem Landgericht Bonn (AZ: 13 O 173/11, nachfolgend als Vorverfahren bezeichnet) u.a. auf Schadensersatz in Anspruch. An dem Vorverfahren war auf Beklagtenseite ferner die Ehefrau des hiesigen Klägers beteiligt.

Zwischen dem Kläger als Mieter und den Beklagten – dort bezeichnet als Erbengemeinschaft T, B, I – bestand gemäß schriftlichem Vertrag vom 20. November 1997 ein „Mietvertrag für Gewerbliche Räume“ zum Betrieb eines Geschäfts mit Obst und Südfrüchten in F2, beginnend ab dem 01.09.1998. In dem Mietvertrag ist das Mietobjekt mit „H-Straße, … F2“ bezeichnet. Die Räumlichkeiten, in denen der Kläger noch heute eine Feinkost-, Obst- und Gemüsehandlung betreibt, sind belegen auf den Grundstücken H-Straße, … und … sowie D-Straße … a, eingetragen im Grundbuch von F2, Bl. …, Flur …, Flurstücke … und …. Einzelheiten ergeben sich aus der als Anlage K 1 vorgelegten Kopie des Mietvertrages und dem als Anlage K2 zur Klageschrift vorgelegten Grundbuchauszug. In früheren Jahren war auf dem Grundstück eine Tankstelle mit angeschlossener KfZ-Reparaturwerkstatt betrieben worden.

In dem vor der Kammer geführten Vorprozess nahmen die hiesigen Beklagten den Kläger und seine Ehefrau auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. Der hiesige Kläger machte demgegenüber Mietminderung wegen behaupteter erheblicher Mängel des Objektes geltend. Seine Ehefrau erhob zudem Widerklage wegen unberechtigt gezahlter Mieten. Hinsichtlich der behaupteten Mängel stützte sich der hiesige Kläger auf Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. F in einem von ihm eingeleiteten selbstständigen Beweisverfahren vor der Kammer (Landgericht Bonn, AZ: 13 OH 3/10).

In einem ersten Verhandlungstermin am 03.04.2012 schlossen die Parteien nach ergänzender mündlicher Gutachtenerstattung des Sachverständigen Dipl.-Ing. F vor der seinerzeit zuständigen Einzelrichterin einen Widerrufsvergleich, der von Seiten der hiesigen Beklagten widerrufen wurde. Die Kammer – Einzelrichterin – ordnete daraufhin mit Beweisbeschluss vom 15.05.2012 eine ergänzende Begutachtung durch den Sachverständigen an, der dementsprechend im November 2012 ein ergänzendes schriftliches Gutachten einreichte. Eine ergänzende Begutachtung, die die Einzelrichterin mit Beschluss vom 07.01.2013 auf eingereichte Stellungnahmen zum Gutachten hin anordnete, unterblieb, nachdem seitens des hiesigen Klägers der angeforderte Auslagenvorschuss nicht eingezahlt wurde. Während die hiesigen Beklagten durch ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten anregten, das Verfahren einstweilen ruhend zu stellen, weil sich die Parteien zu einem außergerichtlichen Vergleichsversuch im privaten Bereich treffen wollten, widersprach dem der hiesige Kläger und teilte mit, die Parteien seien zwar miteinander ins Gespräch gekommen, das jedoch ohne konkretes Ergebnis bezüglich des vorliegenden Rechtsstreits verlaufen sei.

In dem daraufhin von der Kammer auf den 22.05.2013 anberaumten weiteren Verhandlungstermin nahmen neben dem hiesigen Kläger und den hiesigen Beklagten der jetzige Prozessbevollmächtigte der Beklagten teil, der sie auch im Vorverfahren vertrat, ferner der Partner der Streitverkündeten, der Zeuge Dr. L3, als damaliger Prozessbevollmächtigter des hiesigen Klägers. Die Kammer war besetzt mit den im vorliegenden Rechtsstreit vernommenen Zeugen Vorsitzender Richter am Landgericht L, Richterin am Landgericht L2 und Richter am Landgericht Dr. N. Für den Beklagten zu 2) war eine Gebärdendolmetscherin zugegen.

In dem Termin schlossen die Parteien einen Vergleich, durch den der Rechtsstreit beendet wurde. In Ziff. 1 der Regelung verpflichteten sich die hiesigen Beklagten, an den hiesigen Kläger 5.000,00 Euro zu zahlen zum Ausgleich der Zahlungsansprüche und der erhobenen Einwendungen. In Ziff. 2 vereinbarten die Parteien, dass im Hinblick auf die in dem Verfahren erhobenen Einwendungen der hiesige Kläger ab April 2013 zu einer Minderung der Bruttomiete in einem Umfang von 15 % berechtigt war. Weiter heißt es:

„3.

Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass das streitgegenständliche Objekt H Str. … in … F2 von den Klägern an den Beklagten zu 1. veräußert werden soll. Da haben die Parteien bereits Einvernehmen über den zu zahlenden Kaufpreis erzielt, der sich auf 110.000,- EUR inklusive Mehrwertssteuer belaufen soll. Dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages soll jedoch noch die Einholung eines sogenannten Altlastengutachtens bezogen auf das betroffene Grundstück vorausgehen, deren Beauftragung und Kostenübernahme seitens der Kläger erfolgt. Ein Abschluss eines notariellen Kaufvertrages soll unmittelbar nach einer entsprechenden positiven, das heißt im Hinblick auf Altlastenfeststellung negativen Begutachtung und entsprechender Anerkennung durch das Katasteramt folgen.

4.

Für den Fall des Abschlusses eines notariellen Kaufvertrages verzichten die Beklagten zu 1. und 2. auf den unter Ziffer 1. genannten Rückerstattungsanspruch.

5.

Für den Fall eines in Folge negativer Altlastenbegutachtung bedingten Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages über das streitgegenständliche Objekt, bleibt den Beklagten Geltendmachung etwaig weitergehender Gewährleistungsansprüche (Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht) für die streitgegenständlichen Mängel ab dem Zeitraum ab April 2013 vorbehalten.

6.

Zwischen den Parteien besteht weiter Einigkeit, dass für den Fall, dass bis zum 01.01.2014 eine notarielle Begutachtung eines Kaufvertrages nicht zustandekommt, die Kläger den unter Ziffer 1. genannten Betrag an den Beklagten zu 1. auskehren, und dieser Betrag auch im Falle einer nachfolgenden notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird.“

Die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs wurden gegeneinander aufgehoben.

In einem in der Sitzung verkündeten Beschluss setzte die Kammer den Streitwert für den Rechtsstreit auf 11.700,00 EUR fest. Ferner wurde ein Mehrwert nicht rechtshängiger Ansprüche i.H.v. 36.500,00 EUR für den Vergleich bestimmt, davon 27.500,00 Euro „im Hinblick auf die Regelung der zwischen den Parteien offenen vorvertraglichen Regelung bezüglich eines Kaufvertrages“.

Wegen der Einzelheiten des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 22.05.2013 wird auf die als Anlage K4 eingereichte Fotokopie verwiesen. Das Original befindet sich auf Bl. … der beigezogenen Akten des Vorverfahrens.

Es schloss sich Korrespondenz zwischen den Parteien und ihren damaligen Prozessbevollmächtigten an.

Mit E-Mail vom 25.05.2013 trat der hiesige Kläger an die Beklagten heran und teilte mit, er bitte um Übermittlung eines Grundbuchauszugs, Lageplans und Kaufangebots, um zeitnah eine entsprechende Finanzierungsanfrage einreichen zu können. Die Beklagten antworteten unter dem 11.06.2013 und übersendeten u.a. Grundbuchauszug und Flurkarte. Außerdem teilten sie mit, es sei ein Auftrag für ein Bodengutachten erteilt worden. Mit E-Mail vom 15.06.2013 wandte sich der Kläger an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten und bat u.a. um Übersendung weiterer Unterlagen, insbesondere um einen vollständigen Grundbuchauszug, da aus den überreichten Auszügen nicht zu erkennen sei, ob in Abteilung II Rechte eingetragen seien. Außerdem bat er um Mitteilung, ob die beiden Grundstücke voll erschlossen seien oder es noch Erschließungskosten oder sonstige Belastungen ergäbe. Weiter heißt es: „Zu guter Letzt bitte ich, wie bereits erbeten, um ein reguläres Verkaufsangebot, das ich für die Bank benötige.“ Hierauf antwortete der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schreiben vom 02.07.2013, in dem er u.a. Auskünfte zu den Grundstücken gab und mitteilte, dass die Erstellung eines Bodengutachtens beauftragt worden sei. Hinsichtlich des Verkaufsangebots verwies er auf Ziff. 3 des Vergleichs und führte aus: „Hiernach besteht Einvernehmen, dass ein Gesamtkaufpreis i.H.v. 110.000 Euro – inklusive Mehrwertsteuer – zu entrichten ist. Meine Mandanten bieten also das von Ihnen bislang als Mieter genutzte Objekt zu einem Gesamtkaufpreis von 110.000,00 Euro an“.

Im September 2013 lag den Beklagten das von ihnen beauftragte umweltgeologische Gutachten vor, das zu dem Ergebnis kam, es lägen keine schädlichen Bodenverunreinigungen auf dem Gelände durch die Vornutzung als ehemalige Tankstelle mit angeschlossener Kfz-Werkstatt vor. Eine Übersendung des Gutachtens an den Kläger erfolgte weder auf eine entsprechende Anfrage vom 15.09.2013 noch auf Anfragen seiner damaligen Prozessbevollmächtigten vom 13.11.2013 und 06.12.2013. In dem letztgenannten Schreiben ließ der Kläger mitteilen, nach Ablauf der dort gesetzten Frist werde er von der gegenseitigen Verpflichtung auf Abschluss eines Kaufvertrages zurücktreten und Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend machen.

Mit Schreiben vom 19.12.2013 ließen die Beklagten durch ihren Prozessbevollmächtigten mitteilen, es habe zwischenzeitlich bereits eine anderweitige notarielle Beurkundung des in Rede stehenden Objekts stattgefunden. Die Zahlung von 5.000,00 EUR werde kurzfristig erfolgen, anderweitige Ansprüche seien nicht existent. Bei der in dem Schreiben angesprochenen zwischenzeitlichen Veräußerung handelt es sich um einen notariellen Kaufvertrag über die Grundstücke, den die Beklagten mit einem Herrn E im Dezember 2013 vereinbarten. Anfang 2014 zahlten die Beklagten die in dem gerichtlichen Vergleich vorgesehene Summe von 5.000,00 EUR an den Kläger.

Wegen der Einzelheiten des geführten Schriftverkehrs wird auf die in Kopie eingereichten Schreiben, wegen des notariellen Vertrages mit dem Erwerber E auf die in Kopie eingereichten Auszüge der notariellen Urkunde (UR Nr. … für 2013 des Notars X in B2) verwiesen.

Einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Erwerber des Grundstücks, gerichtet auf Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung einer Vormerkung, nahm der hiesige Kläger in der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts T2 vom 19.02.2014 (AZ: … C …/14) zurück. Die Beklagten übertrugen nachfolgend das Eigentum an den Grundstücken an Herrn E, der in den Mietvertrag mit dem Kläger eintrat.

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Zwischen dem Kläger und dem Erwerber des Grundstücks gab es einen weiteren Rechtsstreit wegen behaupteter Mängel des Mietobjektes, der durch Vergleich beendet wurde (Landgericht Bonn, AZ: 10 O 435/14).

Außerdem nahmen die Streithelfer den Kläger auf Zahlung ihrer Kostennote für die Vertretung im Vorverfahren in Anspruch (Amtsgericht T2, AZ: … C …/14). Das Amtsgericht verurteilte den hiesigen Kläger mit am 08.05.2015 verkündeten Urteil zur Zahlung und wies eine von ihm erhobene Widerklage ab. Es führte u.a. aus, der erhobene Einwand, die Tätigkeit seiner damaligen Prozessbevollmächtigten sei sinnlos gewesen, greife nicht durch. Vielmehr habe er mit den hiesigen Beklagten tatsächlich eine unter einer Bedingung stehende Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages vereinbart. Die Vereinbarung habe unter der aufschiebenden Bedingung einer negativen Altlastenbegutachtung gestanden, die in der Folgezeit auch eingetreten sei. Die hiergegen gerichtete Berufung wies das Landgericht Bonn mit am 02.02.2016 verkündeten Urteil zurück (Landgericht Bonn, AZ: 8 S 108/15). Wegen der Einzelheiten wird auf die in Kopie als Anlagen K 14 und K 15 zur Klageschrift eingereichten Urteile verwiesen.

Mit Schreiben vom 01.03.2016 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 15.03.2016 zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 285.242,95 EUR und rechtsverbindlichen Anerkennung weiterer Haftung auf, nachdem sie einen rechtsgültigen Vertrag gebrochen hätten. Diese Ansprüche ließen die Beklagten durch zwei Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten zurückweisen.

Der Kläger ist der Auffassung, er könne von den Beklagten Ersatz des Nichterfüllungsschadens verlangen, der ihm durch die anderweitige Veräußerung der Immobilie entstanden sei. Der in der mündlichen Verhandlung vom 22.05.2013 geschlossene Vergleich beinhalte einen rechts- und formwirksamen Kaufvorvertrag über die Immobilie H-Straße-… und D-Straße a in F2.

Dies folge bereits aus dem Vergleichstext selbst, wonach der Kauf nur unter der Bedingung einer negativen Altlastenbegutachtung gestanden habe. Anderenfalls wäre der gesamte Prozessvergleich sinnlos gewesen. Hinzu komme, dass die Beklagten ihren Veräußerungswillen schon zuvor zum Ausdruck gebracht hätten, indem sie im Nachgang des Treffens zwischen den Parteien im Februar 2013 mit als Anlage K3 vorgelegtem Schreiben vom 06.03.2013 als einen Vorschlag den Verkauf des Grundstücks zum Preis von 130.000,00 EUR gemacht hätten.

Er behauptet, diese Verhandlungen seien in der mündlichen Verhandlung am 22.05.2013 fortgeführt worden. Die Kammer habe durch den Vorsitzenden Richter, den Zeugen L, im Termin darauf hingewiesen, dass die in dem Vergleich getroffene schuldrechtliche Vereinbarung keine sachenrechtlichen Verfügungshindernisse begründe und die Beklagten rechtlich in der Lage blieben, sachenrechtliche Verfügungen über das Grundstück wahrzunehmen. Über die schuldrechtliche Verbindlichkeit des Vergleichs habe sich der Richter nicht geäußert. Er sei aber davon ausgegangen, eine schuldrechtlich rechtsverbindliche Regelung zu Protokoll genommen zu haben, da alles andere dem Sinn eines Prozessvergleichs, der die endgültige Beilegung der Streitigkeit zum Zweck habe, zuwiderlaufe. Im Übrigen, so seine Auffassung, ergebe sich der Abschluss des bindenden Kaufvorvertrages aus dem Vergleich als Urkunde, so dass die Beklagten anderweitige Umstände beweisen müssten. Der nachfolgende Schriftverkehr spreche dafür, dass die Parteien selbst von der Rechtsverbindlichkeit ausgegangen seien.

Er behauptet, durch den Verkauf des Grundstücks an Herrn E seien ihm als bezifferbare Schäden bereits die mit den Klageanträgen zu 1) und 2) geltend gemachten Schäden entstanden. Wäre er – wie eine ordnungsgemäße Erfüllung des Kaufvorvertrages bewirkt hätte – Eigentümer der Immobilie geworden, wäre sein Vermögen um 329.306,03 EUR gemehrt worden. Wie ein von ihm eingeholtes Privatsachverständigengutachten belege, betrage der Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag 31.12.2013 339.306,00 EUR. Hiervon seien ein geringfügiger Sanierungsaufwand i.H.v. 7.000,00 EUR abzuziehen sowie der in dem Vergleich vereinbarte Nettokaufpreis. Hinzu kämen als Schaden die eingesparten Mieten seit dem 01.01.2014 von je 738,82 EUR monatlich. Unter Zugrundelegung von 26 Monatsmieten errechne sich der Gesamtbetrag von 20.686,96 EUR und somit der mit dem Klageantrag zu 1) geltend gemachte Betrag. Finanzierungskosten seien nicht gegenzurechnen, solche Kosten hätte er nicht gehabt. Er hätte den Kaufpreis bar bezahlen können. Einen Bankkredit hätte er erst für eine Instandsetzung aufgenommen. Hinzu kämen die weiteren Mieten bis zum 31.08.2018, die bei vertragsgemäßem Verhalten der Beklagten nicht angefallen wären. Zudem drohten weitere Schäden, etwa durch Umsatzeinbußen, wenn er den Standort seines Ladenlokals nach Auslaufen des Mietvertrages mit dem jetzigen Eigentümer wechseln müsse.

Mit der am 28.05.2016 zugestellten Klage beantragt der Kläger nach teilweiser Änderung der Anträge zuletzt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 267.511,27 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.03.2016 zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihm die nach der mündlichen Verhandlung am 17.08.2016 bis zum 31.08.2018 anfallenden Mieten der Gewerbeimmobilie H-Straße-… zu je 738,82 EUR, also einen Gesamtbetrag i.H.v. 17.731,68 EUR zu ersetzen,

3. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihm die aus der Nichtübertragung der Immobilie entstehende Gewinneinbuße des Gewerbebetriebs aus der streitgegenständlichen Immobilie zu ersetzen,

4. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.348,94 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Streithelfer hat keinen Antrag gestellt.

Die Beklagte beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, mit dem gerichtlichen Vergleich vom 22.05.2013 sei kein rechtsverbindlicher Kaufvorvertrag über die von dem Kläger genutzte Gewerbeimmobilie zustande gekommen. Bereits aus dem Vergleichstext selbst ergebe sich, dass es sich insofern um reine Absichtserklärungen handle. Sie bestreiten, dass die Parteien bindende Erklärungen abgegeben hätten oder hätten abgeben wollen und behaupten dazu, eine Einschränkung der Abschlussfreiheit sei nicht gewollt gewesen. Dies sei in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich so geäußert worden. Der Kammervorsitzende, der Zeuge L, habe in der mündlichen Verhandlung erklärt, selbstredend könne der gerichtliche Vergleichsabschluss keinen notariellen Kaufvertrag ersetzen und die Abschlussfreiheit der Verkäufer nicht eingeschränkt werden. Es könne sich vielmehr nur um wohlwollend formulierte Absichtserklärungen zu einem zukünftigen Übertragungsakt handeln. Das Risiko der Beklagten, dass der Kaufvertrag nicht zustande komme, liege – so der Zeuge L – darin, in diesem Fall 5.000,00 EUR zahlen zu müssen.

Die Unverbindlichkeit der Regelung, so die Auffassung der Beklagten, sei auch darin zum Ausdruck gekommen, dass es im weiteren Verlauf des Protokolls zum Streitwert ausdrücklich „offene vorvertragliche Regelung zum Kaufvertrag“ heiße und der Mehrwert anderenfalls höher gewesen wäre. Zudem habe der Kläger durch die nachfolgende Korrespondenz und seine Einlassung im anwaltlichen Honorarprozess zu erkennen gegeben, dass er ebenfalls nicht von einer Bindung ausgegangen sei, anderenfalls hätte er nicht reguläre Verkaufsangebote angefordert.

Die geltend gemachten Schäden bestreiten die Beklagten sowohl dem Grunde wie der Höhe nach. Das Wertgutachten bezöge sich bereits nicht auf die richtigen Objekte und sei zudem inhaltlich falsch, indem es insbesondere den hohen Sanierungsaufwand nicht berücksichtige, den der Kläger in den weiteren Rechtsstreitigkeiten selbst behauptet habe. Im übrigen müssten ersparte Aufwendungen, wie etwa die Finanzierungskosten, gegengerechnet werden. Jedenfalls treffe den Kläger ein Mitverschulden, da er die behaupteten Ansprüche zeitlich früher hätte geltend machen können. Aus diesem Grund seien die Ansprüche außerdem verwirkt.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Dr. L3, L, L2 und Dr. N. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 15.12.2016 Bezug genommen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsprotokolle vom 17.08.2016 und vom 15.12.2016 sowie den Inhalt der beigezogenen Akten Landgericht Bonn, AZ: 13 O 173/11, verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der mit dem Klageantrag zu 3) gestellte Feststellungsantrag hinreichend bestimmt. Indem der Kläger bezüglich der behaupteten Pflichtverletzung auf die nicht erfolgte Übertragung des Grundstückes an ihn abgestellt hat, hat er das behauptete Rechtsverhältnis, aus dem Ansprüche hergeleitet werden, konkret bestimmt. Es besteht auch ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO, da der Kläger weitere, derzeit nicht bezifferbare Schäden aus der behaupteten Pflichtverletzung der Beklagten darlegt.

In der Sache hat die Klage keinen Erfolg, sie ist unbegründet.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung des mit dem Klageantrag zu 1) geltend gemachten Betrages von 267.511,27 EUR.

a) Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 280 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Es fehlt bereits an einer einen Schadensersatzanspruch begründenden Pflichtverletzung der Beklagten. Ein Vertragsbruch und damit eine Pflichtverletzung der Beklagten gegenüber dem Kläger durch die Veräußerung der Grundstücke H-Straße, … und … sowie D-Straße … a in F2 an einen Dritten kann mangels einer wirksamen Vereinbarung zwischen den Parteien über eine Verpflichtung zur Veräußerung dieser Grundstücke an den Kläger nicht festgestellt werden. Es steht nach den vorliegenden Schriftstücken und nach Durchführung der Beweisaufnahme nicht mit der für ein positives Beweisergebnis erforderlichen Sicherheit fest, dass die Parteien mit dem gerichtlichen Vergleich vom 22.05.2013 einen formwirksamen Kaufvorvertrag über die Grundstücke vereinbart haben, aufgrund dessen die Beklagten verpflichtet gewesen wären, einen notariellen Kaufvertrag über die Grundstücke abzuschließen.

Ein Vorvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, in dem sich die Vertragsparteien verpflichten, einen Hauptvertrag abzuschließen und an dem Aushandeln der Bedingungen des abzuschließenden Vertrages mitzuwirken. Entscheidendes Kriterium zur Abgrenzung des Vorvertrages von anderen Vereinbarungen im Vorfeld des endgültigen Vertragsschlusses ist, ob aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen der Abschluss des Hauptvertrages geschuldet ist. Abzugrenzen ist der Vorvertrag von einer Absichtserklärung (sog. Letter of Intent), in der eine oder beide Vertragsparteien die Absicht bekunden, auf der Grundlage bereits erzielter Vertragsverhandlungen unter dem Vorbehalt der Einigung über noch offene Punkte einen Vertrag abzuschließen. Ebenso wie der Kaufvertrag über ein Grundstück unterliegt auch der Vorvertrag der Formbedürftigkeit des § 311 b Abs. 1 BGB, d.h. er ist notariell zu beurkunden, während die Absichtserklärung nach allgemeiner Auffassung formfrei ist. Sofern ein formbedürftiger Kaufvertrag oder Vorvertrag vorliegt, hat der Notar bei der vertraglichen Gestaltung im Bereich des Grundstücksrechts gemäß § 17 BeurkG den Willen der Beteiligten zu ermitteln und diesen unzweideutig in der Urkunde festzuhalten. Die Wirksamkeit eines Vorvertrages ist – neben der Formbedürftigkeit – nur dann zu bejahen, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile des künftig abzuschließenden Hauptvertrages so bestimmt oder bestimmbar sind, dass sie in einem gerichtlichen Verfahren ohne eigenes Ermessen des Gerichts festgestellt werden können. Dementsprechend müssen Kaufgegenstand und Kaufpreis als wesentliche Vertragsbestandteile bestimmt oder bestimmbar sein. Zudem muss feststehen, dass eine vertragliche Bindung im Sinne eines Kaufvorvertrages von den Parteien gewollt war (vgl. BGH, NJW 1990, 1234; NJW 2004, 3626; Löwitsch in: Staudinger, BGB, Neub. 2012, § 311 b Abs. 1 Rn 98 ff m. w. N.).

aa) Dies zugrunde gelegt, ergibt sich entgegen der von dem Kläger vertretenen Auffassung ein entsprechender übereinstimmender Wille der Vertragsparteien zum Abschluss eines Kaufvorvertrages nicht aus dem Vergleichstext selbst.

Eine ausdrückliche Verpflichtung enthält der Vergleichstext nicht, vielmehr heißt es in Ziff. 3 lediglich, dass zwischen den Parteien „Einigkeit“ bestehe, dass das „streitgegenständliche Objekt H-Straße“ veräußert werden solle. Eine einklagbare Forderung wird in Vergleichstexten üblicherweise mit der Formulierung „verpflichtet sich“ (gleichbedeutend mit der in Urteilen üblichen Formulierung „wird verurteilt“) bezeichnet. Die Formulierung, wonach „Einigkeit“ besteht, deutet demgegenüber eher auf eine Absichtserklärung bzw. eine Bereitschaft der Parteien hin, auf Grundlage bereits erzielter Vertragsverhandlungen den Abschluss einer Vereinbarung anzustreben und nach Klärung offener Punkte einen Vertrag abzuschließen. Dem steht auch nicht entgegen, dass nach dem Vergleichstext die Veräußerung erfolgen „soll“. Dies statuiert ebenfalls nicht zwingend eine Verpflichtung, sondern kann ebenso den ernsthaften Willen der Parteien beschreiben, auf ein solches Verhandlungsergebnis unbedingt hinzuwirken. Insofern sind die nachfolgenden Bestimmungen der Ziff. 3 zur Einholung eines Altlastengutachtens ebenfalls nicht eindeutig als bindende – einklagbare – Verpflichtungen beschrieben. Auch insoweit kann sich die gewählte Formulierung „soll“ ebenso auf andere Regelungen, nämlich insbesondere die zeitlichen Abläufe, beziehen und in dem Sinne gemeint sein, dass die Parteien die ernsthafte Absicht bekunden, im Zuge einer raschen Abwicklung „unmittelbar“ nach der Altlastenbegutachtung konkrete Verhandlungen zu führen.

Darüber hinaus sind die zu übertragenden Grundstücke – anders als bei einem bindenden Kaufvorvertrag zu erwarten gewesen wäre – nicht konkret bezeichnet. Bei einem zur Übereignung von Grundstücken verpflichtenden Vertrag muss insbesondere der Kaufgegenstand als wesentlicher Vertragsbestandteil bestimmt oder bestimmbar sein; aus der Urkunde muss sich klar ergeben, welches Grundstück verkauft wird. Dabei können für die Ermittlung des Parteiwillens bei einem Kaufvorvertrag auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände herangezogen werden, allerdings muss der Vorvertrag den Hauptvertrag jedenfalls soweit konkretisieren, dass Erfüllungsklage auf Abgabe einer Willenserklärung zum Abschluss des Hauptvertrages erhoben werden kann und das Urteil nach § 894 ZPO vollstreckbar ist (vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 76. Auflage, § 311 b Rn 26 m.w.N.; OLG Brandenburg, Urteil vom 19.07.2007, 5 U 192/06, zit. nach juris Rn 37 ff.).

Eine klare Bezeichnung des Grundstücks fehlt, indem der Vergleich auf das „streitgegenständliche Objekt H Str. … in … F2“ verweist. Die Benennung der Anschrift spricht dafür, dass nur dieser Teil zu übertragen ist. Die Formulierung „streitgegenständliche (s) Objekt“ dürfte hingegen dafür sprechen, dass für die Bestimmung des zu übertragenden Grundstücks auf den Mietvertrag und das danach gemietete Objekt abzustellen ist. Insofern wäre allerdings ebenfalls nur das Grundstück H Str. … gemeint gewesen, auf das der Mietvertrag verweist. Es lässt sich allerdings auch nicht ausschließen, dass die gesamte Immobilie übertragen werden soll, auf der der Kläger sein Gewerbe betreibt und damit auch die an der B … und … sowie D-Straße … a in F2 gelegenen Grundstücke. Weder aus dem Vergleichstext selbst noch aus der Heranziehung des Mietvertrages und sonstiger Umstände ergibt sich, was geschuldet sein soll.

Diese Unklarheiten sprechen im Übrigen dafür, dass jedenfalls die Beurkundungsform des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfüllt ist, da die Einigung nicht mit hinreichender Klarheit in der Urkunde ihren Niederschlag gefunden hat (vgl. insofern die Entscheidung des OLG Brandenburg, a.a.O., zit. nach juris Rn 40 ff, in der eine formwirksame Beurkundung bei nicht hinreichender Bezeichnung des Grundstückes verneint wird). Einer abschließenden Entscheidung bedarf es insoweit jedoch nicht, da nach Auffassung der Kammer bereits eine entsprechende Einigung der Parteien auf einen Vorvertrag nicht anzunehmen ist.

bb) Steht die vorvertragliche Vereinbarung nach dem Wortlaut nicht fest, so führt auch eine Auslegung sämtlicher hier maßgeblicher Umstände nicht dazu, dass ein Vorvertrag durch den gerichtlichen Vergleich anzunehmen ist. Entgegen seiner Rechtsauffassung ist der Kläger beweisbelastet für das Zustandekommen einer entsprechenden Regelung. Die Beweiskraft des gerichtlichen Vergleichs als öffentliche Urkunde nach § 415 ZPO bezieht sich lediglich darauf, dass die dort bezeichneten Personen die Erklärung des in der Urkunde enthaltenen Inhalts abgegeben haben (sog. formelle Beweiskraft), was von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt wird. Die inhaltliche Bedeutung der Erklärung unterliegt der richterlichen Beweiswürdigung, wobei die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden zu beachten ist (vgl. BGH, NJW 2002, 3164). Entsprechend den Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB ist eine Auslegung ausgehend vom Wortlaut der Erklärung, der Heranziehung der Begleitumstände und der Interessenlage der Parteien nach dem objektiven Empfängerhorizont vorzunehmen. Auch bei formbedürftigen Erklärungen sind dabei Umstände außerhalb der Urkunde mit zu berücksichtigen (vgl. Ellenberger in: Palandt, a.a.O., § 133 Rn. 18 m. w. N.).

Die von dem Kläger behaupteten Erklärungen der Kammer zur Bindungswirkung des Vergleichs im Sinne eines bindenden Kaufvorvertrages hat die Beweisaufnahme nicht bestätigt. Weder der Zeuge Dr. L3 noch der Zeuge L haben bekundet, dass der Zeuge L als Kammervorsitzender erklärt hat, der Vergleich beinhalte eine schuldrechtliche Vereinbarung, während sachenrechtliche Verfügungshindernisse der Beklagten nicht bestünden.

Die Aussage des Zeugen Dr. L3 hat verdeutlicht, dass er noch recht konkrete Erinnerungen an den Ablauf der mündlichen Verhandlung vom 22.05.2013 hat, was er in nachvollziehbarer Weise auch darauf zurückführt, dass er den Verhandlungstag anlässlich des nachfolgend in zwei Instanzen geführten Rechtsstreits um sein anwaltliches Honorar immer wieder reflektiert habe. Den Gang der mündlichen Verhandlung hat er konkret und anschaulich wieder gegeben. Er habe, so der Zeuge glaubhaft, zu Beginn des Termins zur mündlichen Verhandlung nicht gewusst, auf welchem Stand sich die zwischen den Parteien ohne Beteiligung der Anwälte geführten Verhandlungen befanden und sich hierauf auch nicht vorbereitet. Die mündliche Verhandlung und ein von der Kammer zunächst unterbreiteter Vergleichsvorschlag bezogen sich nach den Bekundungen des Zeugen ebenfalls ausschließlich auf die Beilegung der Rechtsstreitigkeit um die Zahlung offener Mieten und Bewertung der geltend gemachten Minderungsansprüche. Wie der im Tatbestand dargestellte Verlauf des Prozesses verdeutlicht, waren nach Einholung von Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren und im Vorverfahren insoweit zahlreiche Aspekte zu gewichten und zwischen den Parteien im Streit. Nach dem Inhalt seiner Aussage schien der Zeuge Dr. L3 insofern selbst überrascht, dass in der dann folgenden Sitzungsunterbrechung die Parteien über eine Übertragung des Grundstücks diskutiert und konkrete Kaufpreise genannt haben. Eindrücklich hat der Zeuge insofern bekundet, er und sein Kollege hätten quasi „an der Seitenlinie“ gestanden. Dies verdeutlicht, dass auch in der Sitzungsunterbrechung keine eingehende anwaltliche Beratung der Parteien stattgefunden hat. Nach dem Bekunden des Zeugen Dr. L3 waren es vielmehr die Parteien, die die Diskussion geführt haben. Sein Mandant habe Wert darauf gelegt, dass der Verkauf schnell gehe, insofern sei es um die Zahlung weiterer 5.000,00 EUR gegangen und wie dies geregelt werden können. Außerdem sei die Altlastenfrage für den Kläger von Bedeutung gewesen und habe er – der Kläger – die Grundstücksunterlagen, die Flurkarte und den Lageplan sehen wollen, die ihm bis dahin nicht bekannt gewesen seien. Aus den Bekundungen des Zeugen ergibt sich weiter, dass das Ergebnis der Gespräche der Kammer unterbreitet worden ist und der Zeuge L als Vorsitzender einen Vergleichstext vorformuliert hat. Die von dem Kläger behaupteten Äußerungen des Kammervorsitzenden zur Bindungswirkung der dann protokollierten Einigung hat der Zeuge Dr. L3 hingegen nicht bestätigt, vielmehr hat er sich auch auf Vorhalt der Kammer nur vage erinnern können und schließlich gemeint, der Vorsitzende habe erklärt, dass es für heute reiche, alles andere käme im notariellen Kaufvertrag. Diese Erklärung hat hingegen einen anderen Sinngehalt als die vom Kläger behauptete; sie kann ebenso gut dahingehend zu verstehen sein, dass mit dem Vergleich der Rechtsstreit um die Mietansprüche und Minderungsrechte beendet ist und als Absichtserklärung eine Übertragung des Grundstücks von den Parteien ins Auge gefasst worden ist, die in einen notariellen Kaufvertrag münden kann. Zwar hat der Zeuge Dr. L3 erklärt, er „würde … verneinen“, dass es eine Absichtserklärung gewesen sei. Diese Auffassung hat er jedoch nicht an konkreten Umständen festmachen können, sondern sie beruht auf von ihm gezogenen Rückschlüssen, dass in einem solchen Fall die Formulierung „beabsichtigen“ gewählt worden wäre. Auf die konkreten Formulierung haben die Parteien indes keinen Einfluss genommen, vielmehr ist dies seitens der Kammer vorgegeben worden. Zudem hätte es – wie bereits oben dargestellt – ebenso nahegelegen, bei einer vorvertraglichen Bindung das Wort „verpflichten“ zu wählen, was ebenfalls nicht erfolgt ist. Im übrigen hat auch der Zeuge Dr. L3 unumwunden eingeräumt, dass ihm der Bindungswille des Klägers nicht ganz klar gewesen sei, zumal es für ihn überraschend gekommen sei, dass ein Erwerbswille vorhanden gewesen sei. Sofern er meint, aus einer Bemerkung des Klägers ihm gegenüber „meine Frau bringt mich um“ einen entsprechenden Bindungswillen herleiten zu können, hat er dies in seiner Aussage bereits selbst in Frage gestellt. Eine Absichtserklärung, die zwischen dem Kläger und seiner Frau nicht abgesprochen gewesen zu sein schien, hätte ebenfalls eine entsprechende Befürchtung und dementsprechende Bemerkung des Klägers auslösen können.

Der Zeuge L hat in seiner Aussage ebenfalls nicht bestätigt, anlässlich der Protokollierung des Vergleichs auf die dingliche Rechtslage hingewiesen zu haben. Er hat an das Verfahren und den Ablauf der mündlichen Verhandlung keine konkreten Erinnerungen gehabt, insbesondere nicht, was die hier maßgeblichen Fragen angeht. Lediglich an die Anwesenheit einer Gebärdendolmetscherin und des ihm auch aus früherer Tätigkeit bekannten Prozessbevollmächtigten der Beklagten hat er sich erinnert. Ferner war ihm noch geläufig, dass es um Mietminderungen ging. Insofern hat er lediglich allgemein zu seinem Vorgehen in vergleichbaren Situationen Angaben gemacht, die der Annahme einer die notarielle Beurkundung ersetzenden bindenden vorvertraglichen Regelung über den Grundstückserwerb durch den gerichtlichen Vergleich eher entgegenstehen als dass sie diese bestätigen würden. Eine Aussage seinerseits zu nicht bestehenden „sachenrechtlichen Verfügungshindernissen“ hat der Zeuge L danach nahezu ausgeschlossen. Im übrigen hat er bekundet, dass er in seiner Haltung eher vorsichtig ist, was die Ersetzung einer notariellen Beurkundung durch einen gerichtlichen Vergleich angeht. Dies hat er in seiner Aussage in erster Linie auf notarielle Kaufverträge bezogen. Anhaltspunkte dafür, dass er bei einer solchen eher vorsichtigen Haltung weniger vorsichtig wäre bei dem Abschluss eines ebenfalls bindenden Kaufvorvertrages, ergeben sich nicht und sind auch von den Parteien nicht aufgezeigt worden.

Der Zeuge Dr. N an die hier maßgeblichen Vorgänge ebenfalls keine konkreten Erinnerungen mehr gehabt hat; auch er hat sich in erster Linie daran erinnert, dass eine Gebärdendolmetscherin anwesend war und es prozessual um mietrechtliche Fragen ging. Zu den Erörterungen, die im Zuge der Protokollierung des Vergleichs erfolgt sind, konnte er keine Angaben machen. Vielmehr hat er – so der Zeuge – als damals noch dienstjunger Richter sein Augenmerk auf andere Aspekte gerichtet. Demgegenüber hat die Zeugin L2 den Ablauf der mündlichen Verhandlung und insbesondere der Vergleichsprotokollierung detailliert und anschaulich wiedergeben können. Ihre Aussage spricht – ausgehend von den von ihr geschilderten Umständen und Beobachtungen – ebenfalls eher gegen den Abschluss eines Kaufvorvertrages. In Übereinstimmung mit der Aussage des Zeugen Dr. L3 hat auch die Zeugin L2 geschildert, dass der Vorschlag einer Übertragung des Grundstückes für die beteiligten Rechtsanwälte und die Kammer überraschend gekommen sei. Die Zeugin L2 hat glaubhaft und nachvollziehbar bekundet, dass insbesondere der Kläger an einem Erwerb interessiert gewesen sei, was für sie deshalb so überraschend gewesen sei, weil er das Objekt im Zuge der Geltendmachung der Minderungsrechte so schlecht gemacht habe. Die Beklagten hätten auch bei der dann folgenden Protokollierung des Vergleichs ersichtlich ein nicht so großes Interesse an den Passagen des Vergleichstextes gehabt, in denen es um die Übertragung des Grundstückes gegangen sei. Dies spricht dafür, dass für die Beklagten in erster Linie maßgeblich war, den Rechtsstreit mit dem Kläger durch die vergleichsweise Regelung zu beenden, mithin für sie insbesondere die Regelungen über die Mietzahlungen und Minderungsrechte von Bedeutung waren. Dass seitens der Kammer, der beteiligten Rechtsanwälte oder der Parteien selbst deutlich gemacht worden ist, dass vorvertragliche Bindungen bezüglich der Verpflichtung zur Eigentumsübertragung eintreten, ergibt sich aus der Aussage der Zeugin L2 ebenfalls nicht. Ihr war bei Protokollierung des Vergleichs bewusst, dass ein Kaufvorvertrag formwirksam gemäß § 127 a BGB durch einen gerichtlichen Vergleich geschlossen werden kann. Sie hat bekundet, den Kammervorsitzenden auf ihre insofern bestehenden Bedenken während der laufenden mündlichen Verhandlung durch ein kurzes Gespräch an der Richterbank hingewiesen zu haben. Daraufhin, so ihre anschauliche Schilderung, habe der Zeuge L „im Brustton der Überzeugung“ zu den Parteien gesagt, selbstredend müsse man noch zum Notar. Zwar ist der Zeugin L2 im Nachhinein klar geworden, dass damit möglicherweise nicht ihre Bedenken hinsichtlich des Vorvertrages aufgegriffen und kommuniziert worden sind. Jedenfalls aber hat die Kammer den Prozessparteien damit nicht zu erkennen gegeben, dass bindende Regelungen formwirksam vereinbart werden.

Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat zum Ablauf der mündlichen Verhandlung bereits schriftsätzlich und in seiner im Termin am 17.08.2016 abgegebenen Erklärung verdeutlicht, dass nach seinen Erinnerungen an den Termin vom 22.05.2013 kein bindender Vorvertrag geschlossen worden ist. Seiner Vernehmung als Zeuge bedurfte es nicht, nachdem er im Termin am 15.12.2016 hierauf verzichtet hat, § 399 ZPO. Sofern er mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 16.12.2016 erklärt hat, dieser Verzicht habe nur für die mündliche Verhandlung gegolten, zumal er nicht als Zeuge geladen gewesen sei, ist dies angesichts des unbedingt erklärten Verzichts – die entsprechende Erklärung ist auch vorgespielt und genehmigt worden – nicht nachvollziehbar, zumal auch auf nicht geladene Zeugen verzichtet werden kann.

Aus den sonstigen Umständen ergeben sich ebenfalls keine hinreichenden Anhaltspunkte, die dazu führen, dass nach §§ 133, 157 BGB vom Abschluss eines Vorvertrages auszugehen ist.

Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass Ausgangspunkt des Vorprozesses Mietforderungen und hier insbesondere die Frage von Minderungsrechten wegen behaupteter Mängel des Objektes waren. Gespräche über eine Übertragung waren nur zwischen den Parteien ohne anwaltliche Beratung und ohne konkretes Ergebnis geführt worden. So war es vor der mündlichen Verhandlung der Kläger, der den Beklagten mitgeteilt hat, an einem Erwerb nicht interessiert zu sein. Sein Erwerbsinteresse am 22.05.2013 kam dementsprechend überraschend.

Zahlreiche Punkte, die üblicherweise wesentlich sind bei der Verpflichtung zum Erwerb bzw. zur Übertragung eines Grundstückes, waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs nicht geklärt. Insbesondere lag dem Kläger kein Grundbuchauszug vor, so dass ihm nicht bekannt war, ob bzw. welche Rechte anderer an den Grundstücken bestanden. Ungeklärt war auch, ob noch Erschließungskosten zu zahlen waren. Ferner stand die Finanzierung nicht fest; auch über Fragen der Gewährleistung, die üblicherweise von erheblicher Bedeutung sind, war keine Regelung getroffen. Dabei verkennt auch die Kammer nicht, dass beim Abschluss eines Vorvertrages Einigung über diese Punkte nicht zwingend zu erzielen ist. Allerdings belegt das Verhalten der Parteien im Termin sowie die nach dem Termin geführte Korrespondenz, dass diese Fragen von erheblicher Bedeutung waren. Der Zeuge Dr. L3 hat bekundet, dass der Kläger bereits anlässlich der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht hat, die Grundstücksunterlagen – Flurkarte und Lageplan – einsehen zu wollen, da sie ihm bis dahin nicht vorlagen. Hierauf hat er auch im weiteren Schriftverkehr gedrängt. Insofern erscheint es in der Gesamtschau sämtlicher Umstände wenig naheliegend, dass angesichts dieser unklaren Situation ein bindender Vorvertrag abgeschlossen werden sollte. Dass auch der Kläger hiervon zunächst nicht ausging, wird in seinem Schreiben vom 15.06.2013 und der darin formulierten Aufforderung zur Abgabe eines regulären Verkaufsangebots deutlich. Dieses Verkaufsangebot haben die Beklagten durch ihren Prozessbevollmächtigten in dem Schreiben vom 02.07.2013 abgegeben, indem er auf den Vergleich und den dort genannten Kaufpreis von 110.000,00 EUR verwiesen hat. Ferner macht die Einlassung des Klägers in dem Honorarprozess vor dem Amtsgericht T2 sowie in der Berufung vor dem Landgericht Bonn deutlich, dass er selbst nicht von einem bindenden Kaufvorvertrag ausgegangen ist. Unter Verweis hierauf und eine daraus resultierende anwaltliche Falschberatung hat er die Kostennote seiner damaligen Prozessbevollmächtigten zunächst nicht ausgeglichen.

Sofern der Kläger meint, die vergleichsweise Regelung hätte keinen Sinn gehabt, wenn darin nicht ein Vorvertrag vereinbart worden sei, ist dies bereits deshalb nicht zutreffend, weil die Parteien neben der möglichen Übertragung des Grundstückes abschließende Regelungen über die im Rechtsstreit maßgeblichen mietrechtlichen Forderungen und Gegenrechte getroffen haben. So verhalten sich die Ziff. 1 und 2 des Vergleichs ausschließlich zu diesen Forderungen. Im Übrigen enthalten die Ziff. 4-6 Bestimmungen dazu, welche Rechtsfolgen das Zustandekommen bzw. der Zeitpunkt des Zustandekommens eines notariellen Kaufvertrages hat und was gilt, wenn kein Vertrag zustande kommt. Insofern hat auch das von dem Zeugen Dr. L3 geschilderte Interesse des Klägers seinen Niederschlag gefunden, dass ein Kaufvertragsabschluss „möglichst schnell über die Bühne gehen“ sollte. Durch die Anrechnung der von den Beklagten zu zahlenden 5.000,00 EUR bei einem Kaufvertragsabschluss bis zum 31.12.2013 bestand für sie ein Anreiz, zum einen überhaupt einen Kaufvertrag abzuschließen, zum anderen auch, dies bis zu dem genannten Datum zu tun. Insofern liegt es nahe, hierin eine abschließende Regelung zu sehen für den Fall, dass die Parteien keinen Kaufvertrag vereinbaren.

Der Festsetzung des Mehrwertes für den Vergleich kommt ebenfalls keine Bedeutung zu, die es rechtfertigt, von einem bindenden Vorvertrag auszugehen. Hiergegen spricht bereits die Formulierung „offene vorvertragliche Regelung“. Die Überlegungen, die zu der Streitwertfestsetzung geführt haben, hat keiner der Zeugen erinnern können. Der Zeuge Dr. L3 hat darauf verwiesen, dass diese Festsetzung durch die Kammer erfolgt sei und er sich hierüber keine Gedanken gemacht hat. Die Zeugen L und Dr. N ebenso wie die Zeugin L2 konnten auch auf Nachfrage nichts dazu bekunden, wie es zu der Bemessung des Mehrwertes gekommen ist. Soweit der Zeuge L bekundet hat, möglicherweise müsse es „geschlossene vorvertragliche Regelung“ heißen, hat er in seiner Aussage verdeutlicht, dass er hierzu keine konkreten Angaben machen kann.

b) Sonstige Anspruchsgrundlagen für die geltend gemachte Forderung sind nicht ersichtlich, insbesondere scheiden bereits mangels eines entsprechenden vorsätzlichen Verhaltens der Beklagten Ansprüche aus unerlaubter Handlung aus.

c) Da die Hauptforderung nicht besteht, kann der Kläger von den Beklagten weder Verzugszinsen noch Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten – wie mit dem Klageantrag zu 4) geltend gemacht – verlangen.

2. Aus den dargestellten Gründen besteht kein Anspruch auf die mit dem Klageantrag zu 2) und 3) begehrten Feststellungen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 S. 1, 2 ZPO.

Streitwert: 295.242,95 EUR (Klageantrag zu 1): 267.511,27 EUR; Klageantrag zu 2): 17.731,68 EUR; Klageantrag zu 3): 10.000,00 EUR, geschätzt nach den Angaben des Klägers)