Zusicherung einer Maklerin, dass „die Wohnanlage von Kindern freigehalten werde“ – wirksam?

AMTSGERICHT MÜNCHEN

Az.: 412 C 23697/99

Verkündet am 07.10.1999

IM NAMEN DES VOLKES

Endurteil

Das Amtsgericht München erläßt in dem Rechtsstreit wegen Forderung aufgrund mündlicher Verhandlung vom 07.10.1999 folgendes

Endurteil

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger DM 2.200,00 nebst 4 % Zinsen aus DM 550,00 seit 4.5.99, 4.6.99, 5.7.99 und 5.8.99 zu bezahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung des Klägers in Höhe von DM 3.000,00 vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Der Kläger fordert die Zahlung von rückständigen Mietzins aufgrund eines Mietvertrages über Wohnraum in München. Mit Vertrag vom 29.03.1996 mietete der Beklagte von dem Kläger ab dem 01.05.1996 die Wohnung im Anwesen XX.

Nach § 4 des Mietvertrages beträgt der monatliche Mietzins DM 2.200,00 zzgl.. DM 110,00 für Garage, DM 120,00 Abschlagszahlung auf die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sowie DM 180,00 als Abschlagszahlung auf dies übrigen Betriebskosten, insgesamt DM 2.610,00.

Der Beklagte bezahlte für die Monate, Mai, Juni, Juli und August, 1999 einen um DM 550,00 geminderten Mietzins. Der Kläger ist der Ansicht, daß dem Beklagten kein Recht zur Mietzinsminderung zustand. Nach Ansicht des Klägers rechtfertigen die behaupteten Ereignisse, selbst wenn sie sich abgespielt hätten, keine Mietminderung in der Höhe von DM 550,00. Der Kläger verwahrt sich entschieden gegen die durch vom Beklagten aufgestellte Behauptung, daß zugesichert worden sei, daß die Wohnanlage „von Kindern freigehalten wird“.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger DM 2.200,00 nebst 4 % Zinsen aus einem Teilbetrag von jeweils DM 550,00 seit 04.05.1999, 04.06.1999, 05.07.1999 und 05.08.1999 zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte läßt vortragen, daß der Vertrag unter Mitwirkung der Maklerin YY zustande gekommen ist. Die Maklerin YV habe im Auftrag des Klägers darauf hingewiesen, daß die Mieterstruktur vier Wohnanlage angepaßt sei und diese Wohnanlage sich nur für „Doppelverdiener“ eignen würde und nicht für Familien mit Kindern. Der Beklagte habe die Wohnung nur deshalb angemietet, weil die Maklerin im Namen und mit Vollmacht des Vermieters die Zusicherung abgegeben habe, daß „die Wohnanlage von Kindern freigehalten werde“. Der Beklagte läßt ausführen, daß die Erholungsphase des Beklagten nach Einzug neuer Mieter nachhaltig gestört würde durch Geschrei des Kleinkindes und Türenschlagen der Mieter. Desweiteren sei die Hausordnung völlig mißachtet worden. Der Beklagte benennt zum einen, einen Vorfall vom 03.04.1999 sowie Vorfälle vom 01.05.1999. Am 01.05.1999 sei um 11.00 Uhr der Rasen gemäht worden, dann zwischen 12.00 Uhr und 14.00 Uhr auf der Terrasse Holzmöbel gestrichen worden, so daß der Beklagte sich wegen der Geruchsbelästigung in seine Wohnung zurück habe ziehen müssen. Desweiteren sei am 01.05.1999 auf der Terrasse gegrillt worden, so daß der Beklagte gezwungen war, die Rolläden und Fenster seiner Wohnung zu schließen. Desweiteren läßt der Beklagte vortragen, daß am 05.05.1999 gegen 22.15 Uhr und am 29.05.1999 gegen 0.30 Uhr die Wohnungstüre so laut zugeschlagen wurde, daß der Beklagte in seiner Nachtruhe gestört wurde. Auch am 06.06.1999 sei mutwillig Lärm verursacht worden und desweiteren habe die Katze von Mitbewohnern des Hauses mehrfach auf den Vorleger und an die Haustüre des Beklagten uriniert.

Beweis wurde nicht erhoben.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kläger hat Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von insgesamt DM 2.200,00 für die Monate Mai bis einschließlich August 1999 gemäß § 535 Satz 2 BGB. Der Beklagte hat für diesen Zeitraum den Mietzins unberechtigt in Höhe von jeweils DM 550,00 gemindert. Das Gericht geht nicht davon aus, dass der Beklagte in den benannten Zeiträumen berechtigt war, den Mietzins zu mindern.

1. Dem Beklagten steht kein Recht zur Mietzinsminderung zu, weil in die unter der vom Beklagten gemieteten Wohnung Mieter mit einem Kind eingezogen sind. Der Beklagte hatte vortragen lassen, daß ihm bei Mietbeginn von der Maklerin, die den Kläger vertreten hat, zugesichert worden sei, daß die Wohnanlage „von Kindern freigehalten wird“. Die vom Beklagten aufgestellte Behauptung wurde vom Kläger bestritten. Es war nicht erforderlich hierüber Beweis zu erheben, insbesondere zu klären, ob zum einen die Maklerin die behauptete Zusicherung abgegeben hat und darüber hinaus dies in Vollmacht für den Kläger tat, da eine derartige Zusicherung keine vertragliche Gültigkeit entfalten konnte. Eine derartige Zusicherung, wie sie vom Beklagten behauptet wurde, verstieße in gröblicher Weise gegen die guten Sitten, mit der Folge, daß eine derartige Zusicherung unwirksam wäre. Der Kläger ließ hierauf bereits hinweisen und auch das Gericht folgt der Ansicht des Klägers, daß eine derartige Formulierung auf das Schärfste zurückzuweisen ist. So wie die angeblich abgegebene Zusicherung erfolgt sein soll, kann sie nur verstanden werden, daß Kinder ein Übel oder einen Mangel darstellen, von der eine Mietsache frei zu halten ist. Sofern sich der Beklagte auf eine derartige Zusicherung stützt um seine vorgenommene Mietzinsminderung zu begründen, kann das Gericht nur den Beklagten raten, sich ein möglichst abgelegenes und freistehendes Haus zu suchen und nicht eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Vorstellung, ein Recht auf Minderung geltend machen zu können, wenn Nachbarn mit einem Kind einziehen, ist abwegig und als menschenunwürdig zurückzuweisen.

2. Dem Beklagten steht aber auch kein Minderungsrecht wegen verschiedener von ihm behaupteter Vorfälle zu. Es war nicht erforderlich hinsichtlich der behaupteten Vorfälle, die seitens des Klägers bestritten würden, Beweis zu erheben, da sämtliche Vorfälle als solches nicht geeignet sind, die vorgenommenen Mietzinsminderungen für die Zeit von Mai, Juni, Juli und August 1999 in Höhe von jeweils DM 550,00 zu begründen. Zu den einzelnen behaupteten Vorfällen ist im einzelnen auszuführen:

a) Soweit in der Klageerwiderung unter Ziffer 3 (Blatt 10) behauptet wird, daß die Erholungsphase des Beklagten durch die neueingezogenen Mieter durch Geschrei des Kleinkindes und Türenschlagen der Mieter

unterhalb der Wohnung gestört wurde, ist dieser Sachvortrag völlig unsubstantiiert, so daß insoweit kein Beweis zu erheben war. Es wurde nicht näher ausgeführt, wann nachhaltige Störungen durch die neuen Mieter erfolgten. Die insoweit als Zeugin angebotene Ehefrau des Beklagten war nicht zu vernehmen, da diese Vernehmung auf eine Ausforschung hinaus laufen würde.

b) Das gilt ebenso für die behauptete Nichteinhaltung der Hausordnung am 03.04.1999. Aus dem Vorbringen des Beklagten ergibt sich, daß einmal am 03.04.1999 nach 22.00 Uhr gebohrt und gehämmert wurde. Weitere Vorfälle wurden nicht benannt. Ein derartiger einmaliger Verstoß, insbesondere bei Neubezug einer Wohnung, rechtfertigt eine Mietzinsminderung in keinster Weise. Die Dauer dieser Tätigkeiten wurde nicht beschrieben.

c) Auch die weiteren Vorfälle vom 01.05.1999, soweit sie überhaupt vorgelegen haben, reichen für eine Mietzinsminderung für den Monat Mai in Höhe von DM 550,00 nicht aus. Aus den geschilderten Vorfällen ergibt sich, daß – diese als wahr unterstellt – es sich um nicht regelmäßige kontinuierliche Störungen der Hausruhe handeln, sondern um einzelne Vorfälle, die den Gebrauchswert der Wohnung sicherlich nicht in erheblicher Weise vermindert haben.

d) Gleiches gilt für die behaupteten Vorfälle durch Katzen anderer Mieter. Sämtliche Vorfälle sind nicht so gravierend, daß sie einen Mieter berechtigen, den Mietzins zu mindern. Es ist durchaus denkbar, daß fortgesetzte und trotz erfolgter Abmahnungen erfolgende Ruhestörungen durch Mitmieter einen Mieter zur Mietzinsminderung berechtigen können, dies ist jedoch erst dann der Fall, wenn es sich um erhebliche und intensive Belästigungen handelt. Hierfür ist auch erforderlich, daß die entsprechenden Vorfälle den anderen Mietparteien zur Kenntnis gebracht werden und auf die Einhaltung der Hausordnung hingewiesen wird. Bei nur gelegentlichen Vorfällen, wie im streitgegenständlichen Fall, ist ein Anspruch auf Mietzinsminderung auf keinen Fall gegeben. Insbesondere ist aus dem Vorbringen des Beklagten nicht ersichtlich, worauf sich die vorgenommene Mietzinsminderung für die Monate Juli und August beziehen soll. Weitere Vorfälle wurden für diese Monate nicht behauptet, so daß letztlich dann nur der behauptete Minderungsgrund übrig bleibt, daß Mieter mit einem Kind in das streitgegenständliche Anwesen eingezogen sied. Daß dies nicht zur Minderung berechtigt, wurde oben bereits ausgeführt.

Der Kläger hat somit Anspruch auf Zahlung des vollständigen Mietzinses für die Monate Mai bis einschließlich August 1999. Der Beklagte war daher zur Zahlung zu verurteilen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO.