Contact for English speaking clientsLG Nürnberg-Fürth, Az.: 2 O 4537/16, Urteil vom 14.03.2017
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
BESCHLUSS: Der Streitwert wird auf 6.384,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger begehren die Zustimmung zur Löschung einer Grunddienstbarkeit.
Die Kläger haben mit notariellem Kaufvertrag vom 23.8.2006 … als Käufer zu gleichen Miteigentumsanteilen die Bauplatzfläche, FlSt. … zur Wohnbebauung mit einer Fläche von 320 qm erworben. Auflage zur Bebauung für das ausgewiesene Bebauungsgebiet … war der Anschluß an das von der Beklagten geplante Fernheizkraftwerk, welches seine Tätigkeit im Mai 2007 aufnehmen sollte.
Die Urkunde enthält hierfür unter dem 2. Abschnitt Verkauf; vertragliche Hauptpflichten unter Ziff. 3 Dienstbarkeiten folgende Formulierung: „An dem Vertragsobjekt Bauparzelle Wohnhaus“ werden hiermit bestellt Dienstbarkeiten nach Maßgabe der Grundlagenurkunde, hier konkret:
„A) Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die … wegen Ver-/Entsorgungsleitungen gemäß Anlage 3 der Grundlagenurkunde, soweit das Vertragsobjekt etwa davon betroffen sein wird.
B) Die Grunddienstbarkeit W/Wärmelieferung gemäß Anlage 4 der Grundlagenurkunde.
C) Die Grunddienstbarkeit W/Hausanschluss für die Stromversorgung gemäß Anlage 5 der Grundlagenurkunde.
Es wird bereits heute bewilligt und beantragt, diese Rechte Zug um Zug mit Eintragung der Auflassung in das Grundbuch einzutragen.“
In der Anlage 4 Dienstbarkeit W/Wärmelieferung an Wohnobjekte ist unter Ziff. 1. Eigentümer, betroffener Grundbesitz und berechtigter unter b) folgendes ausgeführt:
Sonstige Feststellungen: 1. Berechtigter der Dienstbarkeit: Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks „Heizzentrale“,
2. Bestimmungszweck: Duldung von Einrichtungen zur Fernwärmelieferung sowie Unterlassungsverpflichtung.
Unter 2. Rechtseinräumung b) wird folgendes ausgeführt: „Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks übernimmt gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Verpflichtung, auf seinem Grundstück keinerlei Anlagen für die Erzeugung von Wärme zur Versorgung der Gebäude mit Heizwärme und/oder Warmwasser zu errichten, zu betreiben oder durch Dritte errichten oder betreiben zu lassen. Er verpflichtet sich weiter, keine Wärme für den genannten Versorgungszweck von Dritten zu beziehen. Zulässig ist jedoch die Installation einer Solaranlage zur Warmwasserbereitung (Sonnenkollektoranlagen) und einer Solarstromanlage (Photovoltaikanlage), sofern….
…
In Ziff. 3 Grundbuchvollzugabschriften Kosten der Anlage 4 enthält Buchstabe A folgendes: „Der Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes bestellt zur Sicherung des Rechts nach oben Ziff. 2 den Berechtigten an nächst offener Rangstelle eine Grunddienstbarkeit.“
Im Grundbuch des Amtsgerichts … Grundbuch von … ist in Abteilung II unter Ifd. Nummer der Eintragen 2 hinsichtlich des Fl.St. … Duldung von Einrichtungen zur Fernwärmelieferung, sowie Unterlassungsverpflichtung für den jeweiligen Eigentümer des Fl.St. … gemäß Bewilligung vom 21.9.2005 … und 17.11.2006 … eingetragen im Gleichrang mit … am 6.12.2006.
Der Beklagten gehört ein Blockheizkraftwerk.
Von diesem werden neben dem Einfamilienhaus der Kläger weitere Häuser des Bebauungsgebietes … mit Wärme beliefert.
Die Kläger sind Eigentümer eines Einfamilienhauses Grundbuch des Amtsgerichts … Grundbuch von … Zulasten des Grundstücks der Kläger und zugunsten der jeweiligen Eigentümer dieses Flurstücks ist eine Grunddienstbarkeit mit folgendem Inhalt eingetragen:
Der Beklagte belieferte u. a. auch das Grundstück der Kläger seit 2007 mit Fernwärme. Die Abrechnung zwischen den Klägern und dem Beklagten erfolgte ohne einen die näheren Modalitäten ausfüllenden schriftlichen Energielieferungsvertrags auf der Basis der vom Beklagten in Rechnung gestellten Beträge.
Die Kläger haben die Kündigung des Wärmelieferungsvertrages zum 10.5.2017 ordentlich gekündigt.
Die Kläger meinen, es läge eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit vor. Eine solche Dienstbarkeit sei an den Vertrag gebunden und erlösche bei dessen Beendigung. Der Vertrag sei ordentlich unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist zum 10.5.2017 gekündigt worden und sei damit beendet, so dass die Beklagte zur Zustimmung der Löschung der eingetragenen Dienstbarkeit verpflichtet sei. Ein Sicherungsinteresse nach Beendigung des Fernwärmelieferungsvertrags bestünde daher nicht mehr.
Es läge auch Sittenwidrigkeit und Wucher vor, da die von der Beklagten verlangten Preise dem Vierfachen entsprechen würden, was ein vergleichbarer, ortsansässiger Wärmelieferant für das Altstadtgebiet … verlangen würde.
Desweiteren seien die Kläger beim Vertragsabschluss arglistig getäuscht worden.
Die Kläger beantragen daher:
I. Die Beklagte wird verurteilt, ihre Zustimmung zur Löschung der auf dem Grundstück der Kläger, vorgetragen beim Amtsgericht … Grundbuch von … zu ihren Gunsten eingetragenen beschränkter persönlicher Dienstbarkeit mit dem Inhalt, Unterlassungsverpflichtung zur Fernwärmelieferung für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks … gemäß Bewilligung vom 21.9.2005, … 17.11.2006, … eingetragen im Gleichrang mit … am 6.12.2006″ zum 11.5.2017 zu erteilen.
II. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 433,46 € außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Grunddienstbarkeit unabhängig von einer Kündigung des Wärmelieferungsvertrages weiterhin Bestand habe und daher die Kläger keinen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung hätten.
Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien samt Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeit. Ein Erlöschen der Dienstbarkeit ist vorliegend nicht gegeben.
I.
1. Es liegt eine Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB vor. Diese ist durch rechtsgeschäftliche Bestellung gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung wirksam entstanden. Sie ist auch ausreichend bestimmt.
In der entsprechenden notariellen Urkunde in Verbindung mit Anlage 4 ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut des Vertragstextes, dass es sich im vorliegenden Fall um eine Grunddienstbarkeit und nicht um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB handelt. Der Wortlaut ist hierzu eindeutig.
Gemäß § 1018 BGB kann Inhalt einer Grunddienstbarkeit u. a. sein, dass der Eigentümer des Grundstücks bestimmte Handlungen nicht vornehmen darf. Unstreitig ist es in der Rechtsprechung, dass eine positive Leistungspflicht nicht Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann. Daneben besteht Einigkeit darüber, dass die Dienstbarkeit keine Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit des Eigentümers des belasteten Grundstücks enthalten darf. Es darf durch die Grunddienstbarkeit nur eine Unterlassungspflicht im Hinblick auf eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch des Grundstücks normiert werden. Beide Gründe für die Unzulässigkeit einer Dienstbarkeit liegen hier nicht vor (vgl. für Wärmebezugsverpflichtungen BGH, Urteil vom 2.3.1984 – V ZR 155/83, WM 1984, 820; OLG München, Beschluss vom 25.1.2005 – 32 WX 003/05/32WX 3/05).
Die Grunddienstbarkeit ist unter dem Gesichtspunkt der erforderlichen Bestimmtheit (Münchener Kommentar BGB/IOS, 6. Aufl., § 1018 Rdnr. 31 ff) nicht zu beanstanden.
Die eingetragene Grunddienstbarkeit enthält auch keine unzulässige Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit der Beteiligten, weil diese nicht in ihren Eigentümerrechten am Grundstück selbst, sondern lediglich in ihrer rechtsgeschäftlichen Freiheit durch die Dienstbarkeit beschränkt werden. Zwar ist dem Kläger zuzugestehen, dass auch die in der Dienstbarkeit normierte Verpflichtung letztendlich darauf hinaus läuft, dass die Eigentümer in ihren rechtlichen Möglichkeiten eingeengt sind. Dies reicht aber nicht für eine inhaltliche Unzulässigkeit einer solchen Grunddienstbarkeit aus, weil jede Unterlassungsverpflichtung den Handlungsspielraum des Verpflichteten mehr oder weniger einschränkt. Den Klägern wird auch der Betrieb einer Fotovoltaikanlage gestattet.
2. Die Grunddienstbarkeit ist auch nicht erloschen.
a) Die eingetragene Dienstbarkeit verstößt nicht gegen die guten Sitten, weil sie lediglich die Sicherung schuldrechtlicher Beziehungen über die damaligen Vertragsgrenzen hinaus bezweckte. Ihre Bestellung war aus diesem Grund weder eine Gesetzesumgehung noch ein Scheingeschäft im Sinn des § 117 BGB.
b) Die Kläger können von der Beklagten auch nicht die Löschung der Grunddienstbarkeit verlangen und zwar weder aus § 812 Abs. 1 S. 2 Fall 2 BGB noch aus § 313 Abs. 3 BGB.
Die Grunddienstbarkeit ist in ihrer Entstehung und ihrem Fortbestand unabhängig von dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft und parallel vereinbarten Nutzungsrechten und Verbotsregeln. Mängel der schuldrechtlichen Abrede wirken sich nicht unmittelbar auf die Grunddienstbarkeit aus. Sie können ihr aber unter Umständen nach § 812 ff BGB entgegen gehalten werden. Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zur Bestellung der Dienstbarkeit ist von dem hier konkludent zustande gekommenen Wärmelieferungsvertrag, den die Kläger gekündigt haben, zu unterscheiden.
Die Planung für das Baugebiet … ist an die Versorgung des gesamten Wohngebietes mit Fernwärme durch das Blockheizkraftwerk der Beklagten gebunden. Diesbezüglich wurde eine Lieferverpflichtung der Beklagten vorgesehen, als gesichert durch ein Verbot der Herstellung von Wärme zur Raumheizung bzw. ein Verbot des Bezuges entsprechender Energie durch Drittunternehmer. Dies wurde auch im Grundbuch eingetragen. Der der Grunddienstbarkeit zugrunde liegende Zweck im Sinn von § 812 Abs. 1 S. 2 Fall 2 BGB bzw. die der Bestellung zugrundeliegende Geschäftsgrundlage im Sinn von § 313 BGB bestehen uneingeschränkt und unverändert fort. Die Beklagte betreibt das Blockheizkraftwerk weiterhin. Es kann nur dann wirtschaftlich handlungsfähig bleiben, wenn eine ausreichende Anzahl an tatsächlichen Abnehmern besteht. Eine Zweck- oder Grundlagenveränderung ist nicht eingetreten.
Die bei Fernheizkraftwerken angestrebte langfristige Absatzsicherung ist von besonderer Bedeutung und daher rechtlich zulässiger und anerkannter Zweck.
Die langfristig durch Grunddienstbarkeit gesicherte Bindung der Kläger an das Fernheizwerk der Beklagten ist auch nicht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 BGB nichtig.
Unerheblich und nicht sittenwidrig ist, dass die Geltendmachung der Grunddienstbarkeit zeitlich nicht begrenzt ist. Nach gefestigter Rechtsprechung ist eine zeitliche unbeschränkte Bezugsverbindung in der Regel sittenwidrig und die von der Rechtsprechung aufgestellten Zeitschranken dürfen nicht auf dem Weg über die dingliche Sicherheit entwertet werden. Daher ist regelmäßig auch die zeitliche unbegrenzt geltende „Sicherungsdienstbarkeit“ von der Nichtigkeitssanktion des § 138 Abs. 1 BGB bedroht (sh. BGH Urteil vom 2.3.1984 – V ZR 155/83, MitBayNot 1984, S. 128). Die in der Rechtsprechung zur Wirksamkeit langfristiger Bindungen in Bierlieferungsverträgen entwickelnden Grundsätze sind jedoch nicht auf Wärmeversorgungsverträge übertragbar. Die Interessenlage ist sowohl auf der Abnehmer- als auch auf der Lieferantenseite unterschiedlich. Während Änderungen in der Geschmacksrichtung den Schankwirt unmittelbar betreffen und ein vitales Interesse daran begründen können, nicht über allzu lange Zeit an ein und dieselbe Brauerei gebunden zu sein und die Brauerei wegen des hier offen stehenden Marktes regelmäßig die Möglichkeit hat, den Verlust eines Abnehmers durch den Gewinn eines neuen wieder auszugleichen, liegen im Verhältnis eines Fernheizkraftwerks zu den diesem angeschlossenen Abnehmern die Dinge grundlegend anders. Der Bedarf an Wärme ist gleichbleibend und grundsätzlich unverändert und ist von Fernwärmeversorgungsunternehmen langfristig sicher zu stellen. Gleichzeitig erfordern die hohen Investitions- und laufenden Unterhaltungskosten einer Fernwärmeversorgung eine möglichst verlässliche und überschaubare Kalkulation. Ist das infrage stehende Fernheizkraftwerk Bestandteil der Erschließung eines bestimmten begrenzten Wohngebietes und nach technischer Einrichtung und Kapazität darauf ausgelegt, dann ist die Betreiberin des Heizkraftwerkes auf alle Abnehmer dieses Gebiets angewiesen. Erst diese Abnehmereigenschaft ermöglicht eine rationelle Wärmeerzeugung. Der Fortbestand dieser Gemeinschaft ist für das Funktionieren der Einrichtung unerlässlich. Aus diesen Gründen verstößt die langfristige Vertragsbindung des Abnehmers von Fernwärme bis hin zum völligen Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung weder gegen die guten Sitten noch gegen Treu und Glauben (vgl. BGHZ 64,288 ff; BGH WPM 1984, 820, 821/822; BGHZ 100, 1, 3; OLG Koblenz, Urteil vom 13.3.2006, Az. 12 U 1227/04).
Ein schriftlicher Wärmelieferungsvertrag ist zwischen den Parteien zwar nicht zustande gekommen. In einem solchen Fall sind die Vorschriften der Fernwärmeverordnung anzuwenden.
Durch die Inanspruchnahme der Wärmelieferungen ab 2007 ist allerdings ein selbständiges, „faktisches“ Vertragsverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten begründet worden.
Die Inanspruchnahme von Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Wärme) führt regelmäßig zu einem konkludenten Vertragsschluss (§§ 133, 157 BGB); in der Bereitstellung durch das Versorgungsunternehmen liegt eine Realofferte, die durch Ingebrauchnahme stillschweigend angenommen wird (sh. auch § 2 Abs. 2 AVB Fernwärmeverordnung; BGH, NJW 2003, 3131; BGH, NJW-RR 2004, 928; BGH, NJW-RR 2005, 639, 640; Palandt, 76. Aufl., vor § 145 BGB, Rdnr. 27).
Die Kläger und die Beklagte gehen in Bezug auf die Wärmelieferung auch übereinstimmend von einem zwischen ihnen bestehenden Vertragsverhältnis aus. Es sind hierauf auch wechselseitige Leistungen erfolgt (Wärmelieferung; Abrechnungen; Zahlungen). Dies spricht für die Annahme eines konkludenten selbständigen Wärmelieferungsvertrages zwischen den Klägern und der Beklagten gem. §§ 133, 157 BGB.
Dieses Vertragsverhältnis ist von den Klägern wirksam zum 10.5.2017 gekündigt worden. Im Zweifel wird zwar auf die rechtliche Grundlage für den Fortbestand der die Wärmebezugsverpflichtung sichernden Grunddienstbarkeit wegfallen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dabei ist zwar die Frage eines angemessenen Bezugspreises ein wichtiger, bei den hier vorliegenden Umständen aber keinesfalls der einzige für die Gesamtabwägung maßgebende Umstand.
Dass hier vorliegend ein Mißverhältnis eingetreten ist, ist nach dem Vortrag der Kläger nicht ersichtlich. Die Kläger haben hier auch Vergleichskosten bei einem Fernwärmebezug im Raum … abgestellt. Diesbezüglich kann nicht ein unterschiedlicher Markt bei der Bewertung vermischt werden. Der Vergleich mit dem Raum … ist daher irrelevant.
Auch die angegebenen Kosten mit einem Heizkraftwerk im Raum … führen nicht dazu, dass hier vorliegend die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses und damit die Grunddienstbarkeit entfällt. Aus den Unterlagen der Kläger ist nicht ersichtlich, wie sich diese Abrechnung im Einzelfall zusammensetzt. Die Beklagte hat die Werte bestritten. Weitere detaillierte Unterlagen hierzu wurden seitens der Kläger nicht vorgelegt.
Im Übrigen sind Preisdifferenzen im Wirtschaftsleben gebräuchlich und können, bezogen auf die hier zu beurteilende Situation, von langfristigen Wärmebezug ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht als zumutbar angesehen werden. Es bedarf daher auch keiner weiteren Feststellungen dazu, ob der Kostenabstand zwischen den verglichenen Beheizungsgebieten wie … und … noch deutlich geringer ist.
Bei der Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass die Einrichtung fernbeheizter Wohngebiete als eine von vielen Bürgern durchaus erwünschte und außerdem der Reinhaltung der Luft und der Verbesserung des Kleinklimas dienende Maßnahme zur Erhebung der Wohn- und Lebensqualität angesehen und angenommen wird. Die Annahme, dass diese Grundeinstellung schon dann aufgegeben wird, wenn der Betrieb eigener dezentraler Einzelheizungen gewisse Kostenersparnisse bewirken würde, liegt eher fern; dies ist auch bei den klägerseits behaupteten Einsparmöglichkeiten nicht anzunehmen.
Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich bei der Fernwärme um eine völlig wartungsfreie Beheizung ohne die sonst erforderlichen Raumanforderungen durch selbst aufzustellende Brenner und gegebenenfalls auch Öltanks handelt.
Desweiteren ist zu dem Gemeinschaftsbezug zu berücksichtigen, der mit der Eingliederung eines Grundstückserwerbers in ein fernbeheiztes Baugebiet verbunden ist (BGHZ 64, 288, 292). Der Betreiber eines Fernheizwerkes ist im Grundsatz auf den Erhalt eines jeden einzelnen Abnehmers als Teil des wirtschaftlichen Fundaments des Heizbetriebs angewiesen. Das Ausscheren einzelner Teilnehmer kann infolge des leicht aufkommenden Nachahmungseffekts zur Zerstörung der wirtschaftlichen Grundlage der gesamten Fernheizung führen. Dies muß wegen der Eingliederung in eine Abnehmergemeinschaft, der alle Teilnehmer freiwillig beigetreten sind, zwar nicht ausschlaggebend, aber mitbestimmend bei der Wertung berücksichtigt werden, bestimmte Mehrkosten der Fernwärmeversorgung unzumutbar sind. Eine allein auf den Vergleich der Kosten der Fernwärmeversorgung und einer dezentralen Einzelbeheizung verengte Sichtweise ist in der vorliegenden Situation nicht sachgerecht, dies auch deshalb, weil die Fernwärmeversorgung gegenüber der Einzelbeheizung durchaus dem bereits genannten Komfort Vorteile bietet und auch für die betroffenen Verbraucher ein Grund ist, die etwas höhere Preisgestaltung hinzunehmen. Dies ist auch den Klägern zuzumuten.
Die Klage war daher abzuweisen.
II.
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
