Landpachtvertrag – außerordentliche Kündigung wegen unbefugter Überlassung an Dritte

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U (Lw) 3/08 – Urteil vom 26.05.2011

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neuruppin – Landwirtschaftsgericht – vom 27. November 2007 – Az. 44 Lw 5/07 – teilweise abgeändert und die Beklagten zu 2 bis 4 als Gesamtschuldner verurteilt, folgende landwirtschaftliche Nutzflächen mit einer Gesamtgröße von 5,2518 ha an die Klägerin herauszugeben:

Gemarkung P… Flur 1, Flurstück 205, 0,52 ha,

Gemarkung P… Flur 2, Flurstück 11, 1,5774 ha,

Gemarkung P… Flur 2, Flurstück 13, 1,8 ha,

Gemarkung W… Flur 15, Flurstück 151, 0,5777 ha,

Gemarkung W… Flur 15, Flurstück 153/2, 0,7967 ha.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Gerichtskostentragen tragen die Klägerin ¼ und die Beklagten zu 2 bis 4 als Gesamtschuldner ¾. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. Die Beklagten zu 2 bis 4 tragen die außergerichtlichen Kosten der Klägerin als Gesamtschuldner zu ¾. Eine weitere Kostenerstattung findet nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 2 bis 4 können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1 vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Herausgabe landwirtschaftlicher Nutzflächen in einem Umfang von insgesamt von 5,2518 ha.

Die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen landwirtschaftlichen Nutzflächen in P… und W…. Durch schriftlichen Vertrag vom 4. Juli 2003 verpachtete die Klägerin die Flächen an die Beklagte zu 1 für die Dauer von 12 Jahren zu einem jährlichen Pachtzins von 395,55 €. Auf Seiten des Pächters wurde der Vertrag von dem Beklagten zu 3, dem Gesellschafter der Beklagten zu 1, mit dem Zusatz „Gesellschafter der GbR“ unterzeichnet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat mit seinem am 27. November 2007 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegenüber den Beklagten weder ein pachtrechtlicher (§ 596 Abs.1 BGB) noch ein eigentumsrechtlicher Herausgabeanspruch (§ 985 BGB) zu. Gegen die Beklagte zu 1 bestehe kein Anspruch, weil sie sich identitätswahrend in die Milchproduktion P… OHG und diese sich sodann formwechselnd in die Beklagte zu 4 umgewandelt habe, die dadurch Träger sämtlicher vormals der Beklagten zu 1 zustehenden Rechte und der ihr obliegenden Pflichten geworden sei. Eine GbR könne rechtsformwechselnd in eine OHG umgewandelt werden, sofern die – im Vergleich zur GbR – zusätzlichen Voraussetzungen einer solchen Personenhandelsgesellschaft erfüllt seien. Davon sei regelmäßig auszugehen, wenn eine Änderung des Gesellschaftszweckes dahingehend eintrete, dass fortan ein Handelsgewerbe betrieben werden solle. Bei einer landwirtschaftlichen OHG ergebe sich die Kaufmannseigenschaft nur auf Grund der Eintragungsoption gem. § 3 Abs.2 i. V .m. § 2 Satz 2 HGB, also mit der Eintragung in das Handelsregister. Daher komme es in diesem Falle nicht kraft Gesetzes, sondern kraft Willenserklärung bzw. Rechtsgeschäfts zu einer identitätswahrenden Umwandlung. Aus der von den Beklagten zu 2 und 3 unterschriebenen Neuanmeldung einer OHG vom 17. August 2006 ergebe sich, dass die Gesellschafter der Beklagten zu 1 einstimmig die Gründung der OHG beschlossen und deren Eintragung in das Handelsregister beantragt hätten; dieses Grundlagengeschäft beziehe sich auch auf die identitätswahrende Fortführung der Beklagten zu 1 in der Form der Milchproduktion P… OHG. Durch die Eintragung in das Handelsregister sei die GbR ex lege zur OHG geworden. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten zu 2 und 3 (ggf. ungewollt) in Vorbereitung der OHG zum 1. Juli 2006 eine weitere GbR – neben der Beklagten zu 1 – gegründet hätten, seien nicht ersichtlich. Die Beklagten zu 2 und 3 hätten nachvollziehbar dargelegt, dass der 1. Juli 2006 als Stichtag für die Abschlussbilanz der GbR bzw. für die Eröffnungsbilanz der OHG „gegriffen“ worden sei, um die Erstellung einer Zwischenbilanz zu vermeiden. Für eine Identität zwischen der Beklagten zu 1 und der Milchproduktion P… OHG sprächen neben dem identischen Unternehmenszweck auch der unveränderte Gesellschafterbestand und die Übernahme des Gesellschaftsvermögens. Dass beabsichtigt gewesen sei, den Gewerbebetrieb der Beklagten zu 1 in eine OHG umzuwandeln, ergebe sich auch daraus, dass dies dem beklagtenseits umgesetzten Sanierungskonzept entsprochen habe, wonach eine identitätswahrende Umwandlung erforderlich gewesen sei, um letztendlich der aus der OHG hervorgegangenen Beklagten zu 4 die pachtvertraglichen Rechte der Beklagten zu 1 zu sichern. Die aus der Beklagten zu 1 hervorgegangene Milchproduktion P… OHG habe sich auf Grund des Gesellschafterbeschlusses vom 24. November 2006 gemäß §§ 190 ff. UmwG formwechselnd in die Beklagte zu 4 umgewandelt, so dass letztere mit Eintragung der Umwandlung im Handelsregister am 17. Januar 2007 Träger sämtlicher Rechte und Pflichten der Milchproduktion P… OHG geworden sei (§ 202 Abs.1 Nr.1 UmwG). Pachtvertragliche bzw. eigentumsrechtliche Herausgabeansprüche könnten somit allenfalls gegenüber der Beklagten zu 4 und wegen der Fortdauer ihrer persönlichen Haftung gemäß § 224 Abs. 1 UmwG auch gegenüber den Beklagten zu 2 und 3 in Betracht kommen. Diese Ansprüche seien aber nicht begründet, weil der Pachtvertrag wirksam fortbestehe und der Beklagten zu 4 ein Recht zum Besitz verleihe (§ 585 Abs.2 BGB i. V. m. § 581 Abs.1 Satz 1 BGB, § 986 Abs.1 BGB). Die Überlassung der Pachtflächen an die Milchproduktion P… OHG und nachfolgend an die Beklagte zu 4 stelle keine (unbefugte) Nutzungsüberlassung an Dritte im Sinne von § 589 Abs.1 Nr. 1 BGB i. V. m. § 9 des Pachtvertrages dar. Die Personenidentität zwischen Pächter und Nutzer sei gewahrt; dies gelte sowohl für die Überlassung der Pachtflächen an die Milchproduktion P… OHG als auch für die nachfolgende Umwandlung der Milchproduktion P… OHG in die Beklagte zu 4. Da sich diese nach den Bestimmungen des Umwandlungsgesetzes vollzogen habe, sei die Beklagte zu 4 kraft Gesetzes an die Stelle der Milchproduktion P… OHG in den Pachtvertrag eingetreten, so dass § 589 BGB nicht zur Anwendung komme. Ein Kündigungsgrund ergebe sich auch nicht aus einem etwaigen Vermögensverfall des Pächters. Es bestehe keine erkennbare Gefährdung der Verpächterinteressen, die eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den Verpächter unzumutbar machen könnte. Es liege auch kein Vertrauensbruch vor, da die Verpächter zureichend und zeitgerecht informiert worden seien. Der Pachtvertrag habe schließlich nicht gemäß § 594a Abs. 1 BGB ordentlich gekündigt werden können, da er auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen worden sei, die noch nicht verstrichen sei. Es liege zwar ein Mangel der Schriftform vor, weil der schriftliche Pachtvertrag allein durch den Beklagten zu 3 ohne Vertreterzusatz unterzeichnet worden sei, dem Verpächter sei jedoch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben die Berufung auf den Formmangel verwehrt. Eine unzulässige Rechtsausübung liege etwa dann vor, wenn die Parteien vereinbart hätten, den Vertrag schriftlich abzuschließen und daher zur Nachholung der Schriftform verpflichtet seien. Aus der Festlegung in § 14 des Pachtvertrages ergebe sich, dass der Vertrag schriftlich abzuschließen gewesen sei. Soweit diese Schriftform nicht eingehalten sei, seien die Parteien angesichts dieser Vereinbarung verpflichtet, die Schriftform nachzuholen.

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Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer fristgerecht eingereichten und begründeten Berufung. Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts und beruft sich weiterhin auf eine wirksame Kündigung des Pachtvertrages. Die fristlose Kündigung sei wegen Verstoßes gegen § 589 BGB gerechtfertigt. Die Pachtflächen seien unbefugt an einen Dritten, nämlich an die neu gegründete OHG und sodann an die Beklagte zu 4 überlassen worden. Die Beklagte zu 1 habe neben der zeitlich nachfolgend gegründeten OHG weiter fortbestanden. Für eine Umwandlung der Beklagten zu 1 in eine OHG fehle es an dem hierzu nötigen Grundlagenvertrag. Bis in den September 2006 sei die Beklagte zu 1 als GbR im Verkehr aufgetreten. Auch der Vermögensverfall der Beklagten zu 1 und die schwerwiegende Verletzung von Informationspflichten rechtfertigten eine fristlose Kündigung des Pachtvertrages. Jedenfalls habe die Klage auf der Grundlage der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung Erfolg. Der von dem Beklagten 3 unterzeichnete Pachtvertrag genüge dem Schriftformerfordernis nicht. Es fehle der Hinweis, als Vertreter für die Beklagte zu 1 gehandelt zu haben. Bei einer GbR sei ferner zu fordern, dass sich der Gesellschafterbestand und damit der dem Verpächter gesamtschuldnerisch haftende Personenkreis unmittelbar aus der Vertragsurkunde ergebe. Einer Kündigung stehe auch nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Die Verpächterseite habe ein berechtigtes Interesse, sich vom Vertrag zu lösen, und die Pächterseite sei durch die fast zwei Jahre lange ordentliche Kündigungsfrist hinreichend in ihren Interessen geschützt.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie folgende landwirtschaftliche Nutzflächen mit einer Gesamtgröße von 5,2518 ha an die Klägerin herauszugeben:

Gemarkung P… Flur 1, Flurstück 205, 0,52 ha,

Gemarkung P… Flur 2, Flurstück 11, 1,5774 ha,

Gemarkung P… Flur 2, Flurstück 13, 1,8 ha,

Gemarkung W… Flur 15, Flurstück 151, 0,5777 ha,

Gemarkung W… Flur 15, Flurstück 153/2, 0,7967 ha.

Die Beklagten beantragen, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und erwidern ferner: Die Beklagte zu 1 habe sich formwechselnd und identitätswahrend zunächst in die OHG und sodann in die Beklagte zu 4 umgewandelt. Der für den Wechsel zur OHG nötige Grundlagenvertrag ergebe sich aus dem Gesellschafterbeschluss vom 17. August 2006. Da die OHG erst mit ihrer Eintragung in das Handelsregister am 25. September 2006 als solche entstanden sei, sei die Beklagte zu 1 bis dahin im Verkehr richtigerweise weiterhin als GbR aufgetreten. Eine fristlose Kündigung des Pachtvertrages sei auch nicht aus anderen Gründen gerechtfertigt. Die ordentliche Kündigung greife ebenfalls nicht durch. Gegen die Berufung auf einen Formmangel spreche schon der Zweck des Formerfordernisses, der in erster Linie auf den Schutz des späteren Erwerbers des Eigentums an der Pachtsache abziele. Zudem sei den Verpächtern bekannt gewesen, dass nur die Beklagten zu 2 und 3 Gesellschafter der Beklagten zu 1 gewesen seien; es habe keinerlei Zweifel über die Person des Pächters bestanden. Angesichts der seit 2001 anerkannten Rechtsfähigkeit der Außen-GbR sei es nicht geboten, die einzelnen Gesellschafter in die Vertragsurkunde aufzunehmen. Bei den Vertragsverhandlungen hätten die Beklagten zu 2 und 3 den Verpächtern den Gesellschaftsvertrag für die Beklagte zu 1 vorgelegt und auf ihre jeweilige Alleinvertretungsbefugnis hingewiesen. Jedenfalls wäre eine ordentliche Kündigung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam. Sie hätte für die Beklagtenseite eine besondere Härte zur Folge, weil hierdurch langfristige Investitionen, die „im Boden stecken“, verloren gingen; der Beklagten zu 4 drohe durch die (in zahlreichen Parallelverfahren) anhängigen Kündigungen ein Verlust von 50% der bewirtschafteten Flächen. Die Berufung der Verpächterseite auf einen Formmangel laufe dem Schutzzweck des Formerfordernisses zuwider und verstoße gegen die in der Schriftformklausel in § 14 des Pachtvertrages zum Ausdruck kommende Übereinkunft der Parteien, dass an der vereinbarten Pachtdauer festgehalten werden solle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere statthaft und form- und fristgerecht bei dem zuständigen Brandenburgischen Oberlandesgericht – Landwirtschaftssenat – eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und 2 Nr.1, §§ 517, 519, 520 ZPO, § 48 Abs.1 Satz 1, § 1 Nr.1a, § 2 Abs.1 Satz 3 LwVG).

Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst teilweise Erfolg. Die Klägerin kann nach wirksamer ordentlicher Kündigung von den Beklagten zu 2 bis 4 als Gesamtschuldnern die Herausgabe der streitgegenständlichen Flächen gemäß § 596 BGB verlangen; hinsichtlich der Beklagten zu 1 bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg.

2. Die Herausgabeklage war im Verhältnis zur Beklagten zu 1 schon deswegen zurückzuweisen, weil es dieser an der erforderlichen Passivlegitimation fehlt. Ihre Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag sind bereits mit der Umwandlung in die OHG auf diese übergegangen (BGH ZIP 2010, 377).

3. Im Verhältnis zu den Beklagten zu 2 bis 4 ist der Pachtvertrag nicht durch eine außerordentliche Kündigung der Klägerin beendet worden.

a) Die Klägerin hat mehrfach die fristlose Kündigung des Pachtvertrages erklärt. Die Kündigungserklärung bedarf der Angabe eines Kündigungsgrundes als Wirksamkeitsvoraussetzung nicht (arg. e § 569 Abs. 4 BGB; s. nur Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl. 2005, § 594e Rdn. 27; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 542 Rdn. 14). Formelle Bedenken sind nicht ersichtlich. Die außerordentliche Kündigung ist aber materiell nicht berechtigt, da kein Kündigungsgrund vorliegt.

b) Ein Kündigungsrecht ergibt sich nicht aus dem Gesichtspunkt der unbefugten Überlassung der Pachtflächen an Dritte (§ 543 Abs. 1 und 2 Nr. 2, § 589 Abs. 1, § 594e Abs. 1 BGB).

Die Milchproduktion P… OHG und die aus ihr hervorgegangene Beklagte zu 4, denen die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Pachtflächen ohne Zustimmung der Kläger überlassen worden ist, sind nicht „Dritte“ im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2, § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Maßgeblich ist insofern, ob die Personenidentität zwischen Pächter und Nutzer gewahrt ist. Während die Einbringung der Pachtfläche in eine Gesellschaft, die aus dem Pächter und einem hinzutretenden weiteren Gesellschafter besteht, eine erlaubnispflichtige Drittüberlassung darstellt (s. BGH NJW 2001, S. 2251, 2252), liegt eine Überlassung der Pachtsache an einen „Dritten“ nicht vor bei identitätswahrender formwechselnder Umwandlung des Pächters; in diesen Fällen bleibt die Identität des Pächters nämlich unberührt, und es ändert sich nur seine rechtliche „Form“ (s. BGHZ 150, S. 365, 367 f.; BGH NJW 1967, S. 821 f.; Thüringer OLG, OLG-NL 2001, S. 185, 186 f.; Lukanow, aaO., § 589 Rdn. 5; Palandt/Weiden-kaff, aaO., § 540 Rdn. 6; Münch.Komm.-Bieber, BGB, Aufl. 2008, § 540 Rdn. 11; Münch. Komm.-Harke, a.a.O., § 589 Rdn. 1). Seit dem Urteil des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 29. Januar 2001 [II ZR 331/00] (BGHZ 146, S.341, 342 ff. = BGH NJW 2001, S. 1056 ff.) ist die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR anerkannt; danach besitzt die Außen-GbR Rechtsfähigkeit, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. Somit kann die GbR als solche auch als Pächter Partei eines Pachtvertrages sein. In diesem Falle bleibt die Identität der Person des Pächters (GbR) von einem Wechsel der Gesellschafter unberührt, so dass der Gesellschafterwechsel nicht zu einer Überlassung der Pachtsache an einen „Dritten“ führt (s. dazu OLG Düsseldorf, NJW-RR 2003, S. 513, 514; Lukanow, aaO., § 589 Rdn. 5; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 540 Rdn. 6; Münch.Komm.-Bieber, aaO., § 540 Rdn. 11; Münch.Komm.-Harke, aaO., § 589 Rdn. 1). Gleiches gilt bei wirksamer identitätswahrender formwechselnder Umwandlung der GbR in eine Personenhandelsgesellschaft (s. insb. BGH NJW 1967, S.821 f.), die sich ihrerseits formwechselnd und identitätswahrend in eine Kapitalgesellschaft umwandelt. Anders kann es allenfalls dann liegen, wenn die Auslegung eines vor der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Rechtsfähigkeit der Außen-GbR abgeschlossenen Pachtvertrages ergibt, dass dieser auf der Pächterseite gerade nur mit den (damaligen) Gesellschaftern der GbR zustande kommen sollte (s. OLG Rostock, AgrarR 2004, S. 403, 404; Münch.Komm.-Harke, aaO., § 589 Rdn. 1). So verhält es sich hier aber schon deshalb nicht, weil der verfahrensgegenständliche Pachtvertrag erst lange nach der Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, nämlich im Juli oder August 2003, abgeschlossen worden und kein tragfähiger Anhaltspunkt dafür ersichtlich ist, dass die Klägerin gerade nur mit den Beklagten zu 2 und 3 (persönlich) kontrahieren wollten.

Nach diesen Maßgaben liegt hier keine Überlassung an „Dritte“ im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr.2, § 589 Abs.1 Nr.1 BGB vor, da die Beklagte zu 1 formwechselnd und identitätswahrend zunächst in die Milchproduktion P… OHG und sodann in die Beklagte zu 4 umgewandelt worden ist. Zur Begründung im Einzelnen wird auf die Ausführungen des Senates u. a. im Urteil vom 28. Mai 2009 (5 U (Lw) 6/09) sowie auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27. November 2009 (ZIP 2010, 377 ff.) Bezug genommen. Anhaltspunkte, die Anlass geben könnten, die Frage der formwechselnden und identitätswahrenden Umwandlung vorliegend anders zu beurteilen, sind im vorliegenden Verfahren nicht ersichtlich.

c) Es besteht auch kein Kündigungsrecht aus sonstigem wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, § 594e Abs. 1 BGB, § 10 des Landpachtvertrages)

Der Vermögensverfall oder die Abgabe der eidesstattlichen Offenbarungsversicherung des Pächters nach § 807 ZPO geben für sich genommen noch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund her (s. OLG München ZMR 1997, S. 458, 460; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 543 Rdn 41 m. w. Nachw.). Freilich kann die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bei drohender Zahlungsunfähigkeit des Pächters für den Verpächter unzumutbar sein, wenn ein besonders wertvoller Pachtgegenstand überlassen worden ist und der Pächter durch sein Verhalten erhebliche Zweifel aufkommen lässt, ob er seine Verpflichtungen erfüllen wird, so dass das Vertrauen in die Zahlungswilligkeit und Zahlungsfähigkeit des Pächters in erheblichem Maße erschüttert ist (s. dazu Münch.Komm.-Bieber, aaO., § 543 Rdn. 12). Diese Voraussetzungen sind hier aber nicht erfüllt. Dem Pächter ist hier kein besonders wertvoller Pachtgegenstand überlassen worden, der Jahrespachtzins beträgt nur 395,55 €, und es sind letztlich auch keine Pachtzinsrückstände verblieben, welche die Besorgnis der Verpächter rechtfertigen könnten, sie würden ihre vertraglichen Ansprüche nicht durchsetzen können oder einen erheblichen Vermögensschaden erleiden. Zureichende Anhaltspunkte für die begründete Besorgnis der Zahlungsunwilligkeit und –fähigkeit der Beklagten zu 4, die im Wege der identitätswahrenden formwechselnden Umwandlung Pächter und Vertragspartner der Kläger geworden ist, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend dargelegt hat – und von der Berufung letztlich auch nicht angegriffen wird – liegt auch keine zur fristlosen Kündigung berechtigende Verletzung von Informationspflichten des Pächters gegenüber dem Verpächter vor. Das Anwaltsschreiben der Beklagten zu 1 an mehrere ihrer Gläubiger vom 18. September 2006 ist der Klägerin zwar nicht zur Kenntnis gebracht worden. Hierin liegt aber keine schwerwiegende Pflichtverletzung, weil der in diesem Schreiben angesprochene Forderungs(teil)verzicht gerade nicht auch den Landverpächtern abverlangt werden sollte. Vielmehr war diese Vorgehensweise der Beklagten zu 1 darauf angelegt, dass die Ansprüche der Verpächter uneingeschränkt befriedigt werden können, was im Ergebnis auch erreicht worden ist. Den Pächter trifft grundsätzlich auch nicht die Pflicht, den Verpächter über drohende Zahlungsschwierigkeiten zu informieren. Die – unstreitig – „schleppende“ Zahlungsweise spricht zudem dafür, dass der Klägerin entsprechende Zahlungsschwierigkeiten nicht verborgen geblieben, sondern bekannt geworden sind. Soweit die Klägerin darauf abstellt, dass die Pächterseite in ihren Schreiben vom 18. September 2006 und 22. November 2006 widersprüchliche Angaben zur wirtschaftlichen Situation gemacht habe, rechtfertigt dies nicht die Annahme einer schwerwiegenden, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Pflichtverletzung. Der erstrebte teilweise Forderungsverzicht der übrigen Gläubiger und das damit verbundene Sanierungskonzept der Beklagten zu 1 hatte unstreitig zum Ziel, den Ansprüchen und Interessen der Verpächter weiterhin uneingeschränkt nachkommen zu können. Soweit im Zusammenhang mit der identitätswahrenden formwechselnden Umwandlung der Beklagten zu 1 in die Milchproduktion P… OHG (durch Eintragung vom 25. September 2006) und sodann in die Beklagte zu 4 (durch Eintragung vom 17. Januar 2007) Informationspflichten entstanden sind, ist diesen Pflichten durch die Schreiben vom 22. September 2006 sowie vom 8., 14. und 23. Februar 2007 Genüge getan worden. Vor Wirksamkeit der jeweiligen Umwandlung (durch Eintragung im Handelsregister) war die Pächterseite nicht gehalten, die Verpächterseite über ihr Vorhaben in Kenntnis zu setzen.

Ein Recht zur fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass sich die Klägerin als Verpächterin nunmehr de facto – ohne ihr Zutun – einer „anderen Person“ als derjenigen gegenüber sieht, an die sie die Flächen ursprünglich verpachtet hatte, also gleichsam einem „neuen Vertragspartner“. Diese Folge ergibt sich aus der rechtlichen Zulässigkeit der formwechselnden identitätswahrenden Umwandlung und ist demjenigen Verpächter nicht unzumutbar, der seine Flächen von vornherein nicht an eine einzelne natürliche Person, sondern an eine „Gesellschaft“ verpachtet hat (s. BGHZ 150, S. 365, 369 ff.; Thüringer OLG, OLG-NL 2001, S. 185, 187). Verpachtet der Verpächter an eine Gesellschaft, so bleibt es ihm unbenommen, im Pachtvertrag für den Fall eines Rechtsformwechsels ein Kündigungsrecht vorzusehen. Aus § 593a und § 594d BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber es nicht für geboten erachtet hat, dem Verpächter im Falle eines ohne sein Zutun zustande gekommenen Wechsels auf der Pächterseite stets ein Kündigungsrecht zuzubilligen. Wird die Pachtsache im Zusammenhang mit einer Betriebsübergabe im Wege vorweggenommener Erbfolge an einen Dritten übergeben mit der Folge, dass dieser nach § 593a Satz 1 BGB anstelle des bisherigen Pächters in den Pachtvertrag eintritt, so ist der Verpächter nur dann zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache durch den Übernehmer nicht gewährleistet ist (§ 593a Satz 3 BGB). Stirbt der Pächter, so kann der Verpächter dies zwar zum Anlass für eine Kündigung nehmen (§ 594d Abs.1 BGB). Diese Kündigung bleibt jedoch im Ergebnis ohne Erfolg, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache durch die Erben oder einen von ihnen beauftragten Miterben oder Dritten gewährleistet erscheint (§ 594d Abs. 2 BGB). Auch wenn diese Umstände von den Erben darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen sind, zeigt diese Regelung, dass in materieller Hinsicht nicht der Parteiwechsel an sich die Kündigung rechtfertigt, sondern dass entscheidend – wie bei § 593a Satz 3 BGB – die Gefährdung der Erfüllung der vertraglichen Pflichten ist. Daran knüpft der Gesetzgeber sowohl im Umwandlungsrecht (zur Frage der Sicherheitsleistung) als auch im Landpachtrecht (zur Frage der Kündigung) an. Das verbietet es, unabhängig von diesem für die Wertung maßgeblichen Gesichtspunkt, allein aus dem Umstand, dass ein Parteiwechsel auf Pächterseite stattgefunden hat, auf ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu schließen (BGH, a.a.O.). Dass wegen der identitätswahrenden formwechselnden Umwandlung der Beklagten zu 1 in die Milchproduktion P… OHG und sodann in die Beklagte zu 4 eine Gefährdung der Erfüllung der vertraglichen Pflichten des Pächters zu besorgen wäre, ist weder dargetan worden noch sonst ersichtlich. Mit der Beklagten zu 4 steht der Klägerin offenbar vielmehr ein weitaus wirtschaftlich stabilerer und leistungsstärkerer Vertragspartner gegenüber als zuvor in Gestalt der Beklagten zu 1.

4. Die Klägerin hat den Landpachtvertrag aber gemäß § 594a Abs. 1 Satz 1, § 585a BGB wirksam ordentlich gekündigt, weil wegen Nichteinhaltung der Schriftform ein Vertrag über eine feste Pachtzeit von 12 Jahren nicht wirksam zustande gekommen ist und damit die Pachtzeit nicht bestimmt ist.

Nach § 2 des Pachtvertrages sind die streitigen Flächen für 12 Jahre – mit Verlängerungsoption – verpachtet worden. Diese Befristung ist unwirksam, weil der Pachtvertrag nicht in der vorgeschriebenen schriftlichen Form abgeschlossen worden ist, mit der Folge, dass der Pachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt (§ 585a BGB) und daher von der Klägerin unter Einhaltung der Frist des § 594a Abs.1 BGB gekündigt werden konnte.

a) Die Schriftform nach § 585a BGB dient – ebenso wie die Schriftform nach § 550 BGB – in erster Linie dem Zweck, den späteren Erwerber des Eigentums an den verpachteten Flächen, der kraft Gesetzes in den Landpachtvertrag eintritt (§ 566 Abs.1 i. V. m. § 593b BGB), zuverlässig über den Inhalt bestehender Pachtverträge, insbesondere deren Dauer zu unterrichten; daneben (nachrangig) kommt der Schriftform auch eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zu (s. BGHZ 125, S. 175, 181; BGHZ 136, S. 357, 370; BGH NJW 2002, S. 3389, 3391; NJW 2006, S. 140, 141; NJW 2007, S. 3346, 3347; NJW 2008, S. 2178 f.; Lukanow, aaO., § 585a Rdn. 3; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 550 Rdn. 1; Münch.Komm.-Harke, aaO., § 585a Rdn. 1; Münch.Komm.-Bieber, aaO., § 550 Rdn. 2 m.w.Nw.).

Zur Einhaltung der Schriftform nach § 585a BGB ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere auch die Parteien des Pachtverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben. Die – eindeutige, zweifelsfreie – Bestimmbarkeit dieser wesentlichen Vertragsbedingungen muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen müssen (vgl. BGHZ Bd. 142, S. 158, 161, 164 f.; BGH NJW 1999, S. 3257, 3259; NJW 2002, S. 3389, 3391; NJW 2006, S. 139, 140; NJW 2006, S. 140, 141; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 550 Rdn. 10; Münch.Komm.-Einsele, BGB, Bd.1, 5.Aufl. 2006, § 126 Rdn. 7). Handelt der Unterzeichner als Vertreter der Vertragspartei, so müssen der Vertretungswille und die Vertretung als solche in der Urkunde hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (s. BGHZ 125, S.175, 178 f.; BGH NJW 2002, S.3389, 3391; NJW 2003, S. 3053, 3054; NJW 2004, S. 1103; Palandt/Ellenberger, aaO., § 126 Rdn. 9; Münch.Komm.-Bieber, aaO., § 550 Rdn. 10; Münch.Komm.-Einsele, aaO., § 126 Rdn. 13). Ein solcher Vertretungszusatz ist allerdings dann entbehrlich, wenn sich aus den Umständen zweifelsfrei ergibt, dass der Unterzeichnende als Vertreter der Vertragspartei aufgetreten ist (vgl. BGH NJW 2005, S. 2225, 2226 f.; NJW 2007, S. 288, 290; NJW 2007, S. 3346). Dementsprechend ist grundsätzlich auch ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz erforderlich, wenn eine GbR Vertragspartei ist und nur ein Gesellschafter unterzeichnet, denn es bedarf der Klarstellung, ob dieser Gesellschafter nur für sich allein oder auch als Vertreter der übrigen Gesellschafter handelt, da die GbR regelmäßig durch alle Gesellschafter gemeinsam vertreten wird (§ 709 Abs.1, § 714 BGB); hat dagegen für eine GbR nur ein Gesellschafter ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Gesellschafters erläuternden Zusatz unterschrieben, ist der Urkunde nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält (vgl. Urt. des Senats vom 2. September 2010 – 5 U (Lw) 4/10). Ein solcher klarstellender Zusatz ist nur dann entbehrlich, wenn die Vertretung des weiteren Gesellschafters durch die unterzeichnende Person auf andere Weise hinreichend deutlich zum Ausdruck gelangt (s. BGH NJW 2003, S. 3053, 3054; NJW 2004, S. 1103; NJW 2007, S. 3346, 3347; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550 Rdn.10; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 126 Rdn 9). Allerdings folgt aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses, dass sich die Vertretung aus der Vertragsurkunde selbst ergeben muss. Das Schriftformerfordernis soll nämlich in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Verpächters in ein auf mehr als zwei Jahre abgeschlossenes Landpachtverhältnis eintritt (§ 593b BGB i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH NL-BzAR 2010, 116 ff; BGHZ 176, 301, 304).

b) Diese Anforderungen an das Schriftformerfordernis sind vorliegend nicht gewahrt. Zwar waren unstreitig nur die Beklagten zu 2 und 3 Gesellschafter der Beklagten zu 1, der Beklagte zu 3 hat aber dadurch, dass er den Pachtvertrag lediglich als „Gesellschafter“ unterzeichnet hat, nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er zugleich als Vertreter für den weiteren Gesellschafter, den Beklagten zu 2, den Pachtvertrag unterzeichnet. Entgegen der Auffassung der Beklagten kommt in der Urkunde die Vertretung des weiteren Gesellschafters nicht in anderer Weise hinreichend deutlich zum Ausdruck. Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass eingangs der Vertragsurkunde die Beklagte zu 1 als Pächter bezeichnet ist. Durch die Unterschrift des Beklagten zu 3 kommt damit allein zum Ausdruck, dass er mit seiner Unterschrift nicht einen Vertrag mit sich selbst, sondern mit der GbR, der Beklagten zu 1, abschließen will. Es wird aber allein hierdurch nicht hinreichend erkennbar, dass er mit seiner Unterschrift gleichzeitig eine Erklärung für den weiteren Mitgesellschafter, den Beklagten zu 2 abgeben will. Es genügt daher auch nicht, dass er über der Bezeichnung „Pächter“ den Vertrag unterzeichnet hat. Schließlich wird die Schriftform nicht dadurch gewahrt, dass der Beklagte zu 3 mit seiner Unterschrift die gesamte Unterschriftszeile ausgenutzt hat. Dieser Umstand genügt schon deswegen nicht, weil die Unterschriftszeile ohnehin nur Platz für eine Unterschrift bietet, es aber gleichwohl nicht ausgeschlossen ist, dass weitere Vertragspartner – etwa auch auf Verpächterseite – ihre Unterschrift neben die Unterschriftszeile setzen oder über der anderen Unterschrift unterzeichnen. Maßgeblich bleibt, dass der Beklagte zu 3, wie sich ebenfalls aus der Vertragsurkunde ergibt, den Vertrag lediglich als Gesellschafter der Beklagten zu 1 ohne weiteren Vertreterzusatz unterzeichnet hat und hierdurch für einen Dritten aus der Urkunde selbst nicht hinreichend deutlich wird, dass die Erklärung gleichzeitig für den weiteren Gesellschafter abgegeben werden sollte und damit die Vertragsurkunde alle notwendigen Unterschriften für einen wirksamen Vertragsschluss enthält.

Darauf, dass der Klägerin bei Unterzeichnung des Pachtvertrages aus Umständen außerhalb der Vertragsurkunde selbst bekannt war oder bekannt sein musste, dass die Beklagten zu 2 und 3 die alleinigen Gesellschafter der Beklagten zu 1 waren und der Beklagte zu 3 bei Abschluss des Vertrages auch für den Beklagten zu 2 handeln wollte, kommt es angesichts des dargestellten Schutzzwecks des Schriftformerfordernisses nicht entscheidend an.

c) Fehlt es somit an der wegen seiner langen Dauer notwendigen Schriftform, gilt der Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit (§ 585a BGB) und konnte von der Klägerin spätestens am 3. Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden (§ 594a Abs. 1 S. 1 BGB).

Diese Kündigung hat die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 22. November 2006 gegenüber den Beklagten zu 1 und 3 wirksam erklärt. Nach dem Inhalt des Landpachtvertrages, der ausdrücklich den Zeitpunkt des Beginns des Vertragsverhältnisses nicht nennt, ist davon auszugehen, dass dieses am 1. Oktober 2003 beginnen und am 30. September 2015 enden sollte. Dies ergibt sich hinreichend deutlich aus der weiteren Vereinbarung, dass der Pachtzins jährlich jeweils bis zum 30. September zu zahlen war. Damit wurde das Pachtverhältnis durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 22. November 2006 zum 30. September 2009 beendet.

Der ordentlichen Kündigung können die Beklagten zu 2 bis 3 nicht mit Erfolg den Einwand aus Treu und Glauben entgegenhalten. Zwischen den Parteien ist, wie bereits ausgeführt, ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Pachtvertrag geschlossen worden. Die Klägerin macht mit der ordentlichen Kündigung damit lediglich von einer ihr vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit Gebrauch, den Vertrag zu beenden. Eine vertragliche Bindung für einen konkreten Zeitraum – hier von 12 Jahren – ist gerade nicht wirksam vereinbart worden, selbst dann nicht, wenn der Klägerin bekannt gewesen sein sollte, dass der Beklagte zu 3 bei Unterzeichnung des Vertrages auch eine Erklärung für den Beklagten zu 2 abgeben wollte.

Anhaltspunkte für eine schwere Treuepflichtverletzung seitens der Klägerin – die etwa dann gegeben sein kann, wenn eine Vertragspartei die andere treuwidrig von der Einhaltung der Schriftform abhält – sind nicht ersichtlich. Angesichts der Länge der ordentliche Kündigungsfirst von nahezu zwei Jahren ist schließlich nicht ersichtlich, dass die ordentliche Kündigung für die Beklagten zu 2 bis 3 zu einem untragbaren Ergebnis führt.

d) Die Klägerin kann danach die Herausgabe der Pachtflächen verlangen, und zwar nicht nur von der Beklagten zu 4 als der vormalig letzten Pächterin und gegenwärtigen unmittelbaren Besitzerin, sondern auch von den Beklagten zu 2 und 3 (§ 128 S. 1 HGB analog). Diese Haftung blieb von der Umwandlung in die Beklagte zu 4 unberührt. Der Haftung der Beklagten zu 2 und 3 steht schließlich nicht entgegen, dass sie nicht mehr Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten zu 4 sind und nicht Besitzer der Flächen sind (vgl. BGH Nl-BzAR 2010, 116 ff.).

5. Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2 ZPO.