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MietenWoG Bln – verfassungswidrig?

AG Tempelhof-Kreuzberg – Az.: 4 C 113/19 – Beschluss vom 18.08.2020

I. Das Verfahren wird ausgesetzt

II. Dem Bundesverfassungsgericht wird die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 des Berliner Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) in der Fassung vom 11.02.2020 (GVBl. Bln S. 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG unvereinbar und deshalb nichtig ist.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt den Beklagten im Rahmen des zwischen den Parteien bestehenden Wohnraummietverhältnisses auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich geschuldeten Nettokaltmiete in Anspruch.

Zwischen dem Kläger als Vermieter und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung (…). Dabei ist der Kläger, der das streitgegenständliche Anwesen von der Vorvermieterin zu Eigentum erwarb, in den mit dem Beklagten seit 1991 bestehenden Mietvertrag eingetreten. In § 3 des Mietvertrags ist zwischen den Parteien eine monatliche Nettokaltmiete zuzüglich eines Vorschusses für Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Zuletzt betrug die monatliche Nettokaltmiete 577,20 €.

Die streitgegenständliche Wohnung hat eine Wohnfläche von 109,52 qm, ist mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet und befindet sich in einem vor 1918 errichteten Altbau. Das Bad verfügt über kein Fenster. Über einen Balkon verfügt die in einem sogenannten Millieuschutzgebiet nach § 172 Abs. 4 BauGB liegende Wohnung nicht. Die Wohnung liegt an einer vielbefahrenen Straße und zudem an der Berliner U-Bahn-Hochtrasse.

Mit dem dem Beklagten im Juni 2019 zugegangenen Schreiben vom 11.06.2019 (Anlage zur Klageschrift, Bl. 9 d.A.), auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, begehrte der Kläger die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 01.10.2020 von bislang 577,20 € um 86,00 € auf 663,20 € monatlich. Der Beklagte reagierte auf das Zustimmungsverlangen des Klägers binnen der ihm außergerichtlich bis zum 31.08.2019 gesetzten Frist nicht. Auf die klägerseits am 01.11.2019 bei Gericht eingereichte und dem Beklagten am 29.11.2019 zugestellte Klage verweigerte der Beklagte die Zustimmung schließlich.

Der Kläger behauptet, dass die zum 01.10.2020 begehrte Nettokaltmiete mit 663,20 € ausweislich des Berliner Mietspiegels 2019 der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Ein Balkonanbau sei aus baulichen und rechtlichen Gründen nicht möglich, weil sonst die vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht eingehalten werden könnten, und weil die Wohnung in einem „Millieuschutzgebiet“ liege und daher ein entsprechender Anbau kaum baugenehmigungsfähig sei. Die Heizungsrohre in der Wohnung seien überwiegend nicht sichtbar.

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Mit Schriftsatz vom 20.12.2019 hat der Beklagte ein Teilanerkenntnis abgegeben und einer Teilmieterhöhung um 10,48 € ab dem 01.10.2020 zugestimmt. Mit Schriftsatz vom 07.02.2020 hat er sodann den Widerruf des Teilanerkenntnisses und der erteilten Zustimmung erklärt.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, einer monatlichen Erhöhung der Nettokaltmiete von derzeit 577,20 € um 86,00 € auf 663,20 € ab dem 01.10.2020 für die von ihm innegehaltene Wohnung (…) zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

MietenWoG Bln – verfassungswidrig?
Symbolfoto: Von r.classen/Shutterstock.com

Der Beklagte bestreitet die klägerseits zugrunde gelegte ortsübliche Vergleichsmiete der Höhe nach. Die Küche verfüge über keinen Geschirrspülmaschinenanschluss. Die Fenster der Wohnung seien überwiegend einfachverglast. Der Beklagte bestreitet, dass ein Balkonanbau nicht möglich sei. Die Heizungsrohre befänden sich in allen Räumen der Wohnung über Putz und seien sichtbar.

Das Gericht hat am 11.02.2020 mündlich zur Sache verhandelt und darüber hinaus am 16.06.2020 in der streitgegenständlichen Wohnung einen Termin zur Beweisaufnahme und anschließender mündlicher Verhandlung durchgeführt. Auf die Protokolle über die mündliche Verhandlung sowie auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien wird Bezug genommen.

II.

Das Verfahren ist gemäß Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG auszusetzen. Dem Bundesverfassungsgericht ist die im Tenor bezeichnete Frage nach der Verfassungsgemäßheit des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln gemäß § 80 Abs. 1 BVerfGG zur Entscheidung vorzulegen. Von dieser Frage hängt die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 19.12.1978 – 1 BvL 3/78 – juris Tz. 14; BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 – juris Tz. 36) unmittelbar und ausschließlich ab (dazu III.). Dabei ist das Gericht davon überzeugt, dass die zu überprüfende Landesnorm gegen Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG verstößt (dazu IV.).

III.

Die Rechtsfrage, ob das in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln geregelte landesgesetzliche Verbot, die Nettokaltmiete im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses über die zum Stichtag am 18.06.2019 vereinbarte Höhe hinaus zu erhöhen, verfassungswidrig und deshalb nichtig ist, ist allein entscheidend für den Ausgang des vorliegenden Rechtsstreits. Die tatsächlichen und rechtlichen Fragen des Rechtsstreits im Übrigen wären zum angesetzten Verkündungstermin entscheidungsreif.

Bleibt Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bei der gerichtlichen Entscheidung außer Betracht, wäre der vorliegenden Klage zum angesetzten Verkündungstermin teilweise stattzugeben (1.). Ist Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bei der Entscheidung indes zu beachten, wäre die vorliegende Klage – selbst bei allen Mitteln einer verfassungskonformen Auslegung der Norm – zum angesetzten Verkündungstermin vollumfänglich abzuweisen (2.). Eine verfassungskonforme Auslegung von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG, die dessen Anwendung ohne Konflikt mit dem Grundgesetz erlauben würde, ist nach der Überzeugung des Gerichts nicht denkbar (3.).

1. Bei Außerachtlassung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln erweist sich die gemäß §§ 23 Nr. 2a) GVG, 29a Abs. 1 ZPO vor dem zuständigen Gericht erhobene Zustimmungsklage als zulässig. Insbesondere fehlt ihr nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis etwa deshalb, weil der Kläger sein Zustimmungsverlangen an den Beklagten bereits im Juni 2019 und damit noch weit vor dem begehrten Wirkungszeitpunkt, dem 01.10.2020, gerichtet hat. Denn für das Zustimmungsverlangen gelten keine Wartefristen, sondern lediglich die gesetzlich geregelten Ausschlussfristen des § 558b Abs. 2 BGB. Es bleibt jedem Vermieter unbenommen, sein Mieterhöhungsverlangen bereits frühzeitig auf einen in der Zukunft liegenden Wirkungszeitpunkt zu beziehen (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 – zitiert nach juris).

Die Zustimmungsklage ist entscheidungsreif und erweist sich als teilweise begründet.

Der Kläger hat die für das Mieterhöhungsverlangen vom 11.06.2019 gemäß § 558a BGB geltenden Formalia beachtet, die Zustimmungsklage unter Wahrung der vorliegend mit dem 30.11.2019 ablaufenden speziellen Klagefrist nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 167 ZPO erhoben und damit die formellen und prozessualen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens erfüllt (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 255/18 – juris Tz. 18).

Der Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu einer (Teil-)Erhöhung der Nettokaltmiete in Höhe von 10,48 € ergibt sich bereits aus dem beklagtenseits abgegebenen Anerkenntnis vom 20.12.2019. Der im späteren Verlauf des Rechtsstreits beklagtenseits erklärte Widerruf des Anerkenntnisses ist unwirksam und damit unbeachtlich. Bei einem prozessualen Anerkenntnis handelt es sich um eine Prozesshandlung, die vom Abgebenden wohl zu erwägen ist und, sobald sie einmal vorgenommen wurde, im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit nicht mehr beseitigt werden kann (MüKo-Musielak, ZPO, 5.A., § 307 Rn. 20; LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 – 18 S 357/15 – zitiert nach juris).

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen darüber hinausgehenden Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur begehrten Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ab dem 01.10.2020 aus § 558 Abs. 1 BGB, und zwar bis zu einer Höhe von 618,79 €.

Der Zustimmungsanspruch setzt neben der hier vorliegenden Fristeneinhaltung gemäß § 558b Abs. 2 BGB voraus, dass die begehrte Mieterhöhung den Anforderungen des § 558a BGB entspricht, die ortsübliche Vergleichsmiete der Höhe nach nicht übersteigt (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB), und sowohl die zeitlichen Grenzen für eine Erhöhung (§ 558 Abs. 1 Sätze 1, 2 BGB) als auch die Kappungsgrenze von maximal 15% der Nettokaltmiete (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB vom 10.04.2018 – GVBl. Bln S. 370) beachtet werden.

Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 11.06.2019 ist gemäß § 558a BGB formell wirksam. Es ist in Textform abgefasst und nimmt zur Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB auf den Berliner Mietspiegel 2019 Bezug.

Die bei der Erhöhung zu beachtende, nach dem Berliner Mietspiegel 2019 zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete beträgt vorliegend 618,79 € monatlich netto kalt. In der diesen Betrag übersteigenden Höhe besteht kein Zustimmungsanspruch, § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dabei stuft das Gericht den Berliner Mietspiegel gemäß § 558d BGB als qualifiziert ein (so auch LG Berlin, Urteil vom 29.11.2019 – 66 S 69/19 – beckRS 2019, 29936 – beck-online). Selbst wenn der Mietspiegel lediglich als einfach anzusehen wäre, wäre er gemäß §§ 286, 287 S.2 ZPO als Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete geeignet (BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17 – juris Tz. 12ff.; LG Berlin, Urteil vom 13.08.2018 – 66 S 18/18 – juris Tz. 67).

Die streitgegenständliche Wohnung ist aufgrund ihrer einfachen Lage, der Wohnfläche von 109,52 qm, der Baualtersklasse (vor 1918) und ihrer allgemeinen Beschaffenheit in das Mietspiegelfeld J 1 mit einem Mittelwert von 6,23 €/qm und einem Unterwert von 4,79 €/qm einzuordnen.

Hinsichtlich der Spanneneinordnung gilt: Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig negativ zu bewerten, weil das Bad kein Fenster hat.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist neutral zu bewerten. Die Beweisaufnahme durch Augenschein hat ergeben, dass die Küche entgegen der Auffassung des Beklagten über einen Geschirrspülmaschinenanschluss verfügt.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist neutral zu bewerten. Die Beweisaufnahme durch Augenschein hat ergeben, dass sämtliche Fenster der Wohnung entgegen der Auffassung des Beklagten nicht einfach-, sondern doppeltverglast sind. Soweit die Wohnung nicht über einen Balkon verfügt, steht der Negativbewertung entgegen, dass ein solcher jedenfalls baurechtlich nicht genehmigungsfähig wäre. Nach § 172 Abs. 4 BauGB gilt im Rahmen des vorliegend zu beachtenden Millieuschutzes, dass das Anbringen eines Balkons baurechtlich nur in Betracht käme, wenn dies der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards dient. Dies wäre nur der Fall, wenn ein Balkonanbau als Standard dem bundesdurchschnittlichen Wohnniveau entspräche. Das ist nicht der Fall (vgl. nur Birkert/Siegler in Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 3. A., § 172 BauGB Rn. 58). Soweit der Kläger unabhängig davon das wohnwerterhöhende Merkmal überwiegend nicht sichtbarer Heizungsrohre behauptet hat, hat dies die Beweisaufnahme durch Augenschein nicht bestätigt. Sämtliche Heizungsrohre der Wohnung liegen über Putz und sind gut sichtbar.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist unstreitig neutral zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist aufgrund der unstreitig vorliegenden Lärmbelastung negativ zu bewerten.

Hieraus folgt insgesamt, dass der Mittelwert des Feldes J1 um 2 negativ bewertete Merkmalgruppen nach unten zu korrigieren ist. Bei einer Spanne zwischen Mittel- und Unterwert von (6,23 € – 4,79 €) = 1,44 € betragen 2/5 0,58 €, die vom Mittelwert abzusetzen sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt somit monatlich netto kalt 5,65 €/qm und, bezogen auf die Gesamtmietfläche, (5,65 € x 109,52 qm) = 618,79 €/qm.

Die zeitliche Grenze für die beabsichtigte Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB aE und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB wurden klägerseits unstreitig eingehalten.

Der beabsichtigte Zeitpunkt der Mieterhöhung liegt mit dem 01.10.2020 erkennbar zeitlich nach dem Ablauf der Bedenkensfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB.

2. Bei Anwendung von Art. 1 § 3 MietenWoG Bln auf den vorliegenden Rechtsstreit wäre die zulässige Klage jedoch als unbegründet abzuweisen.

Das mit der Klage verfolgte Rechtsziel, namentlich der Abschluss einer vertraglichen Vereinbarung über eine höhere als die bisherige Miete, würde gegen das gesetzliche Verbot nach Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verstoßen. Eine solche Vereinbarung wäre daher gemäß § 134 BGB nichtig. Eine Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einem nichtigen Rechtsgeschäft käme somit aus Rechtsgründen nicht in Betracht.

a) Die beabsichtigte Mieterhöhung zum 01.10.2020 stellt einen Verstoß gegen Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln dar.

(1) Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet „eine Miete, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Gemeint ist damit nach Art. 1 § 3 Abs. 5 MietenWoG Bln die Nettokaltmiete.

Die Vorschrift des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bedarf der Auslegung. Zu klären ist, welches Verhalten genau das Landesgesetz verbietet. Von der Beantwortung dieser Frage hängt die Verfassungsmäßigkeit des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln nach Auffassung des Gerichts entscheidend ab. Denkbar sind zwei Auslegungsergebnisse:

Nach der ersten Auslegungsalternative stellt die Landesnorm die für eine Mieterhöhung zivilrechtlich erforderliche vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter selbst unter ein Verbot. Im Zusammenspiel mit § 134 BGB würde diese Auslegung dazu führen, dass schon die zivilrechtliche Einigung über die Mieterhöhung nichtig wäre, gleich, ob sie mit Zustimmung des Mieters oder über § 894 ZPO nach Rechtskraft eines zur Zustimmung verpflichtenden Urteils zustande kommt. Folgt man diesem Ansatz, würde das MietenWoG Bln direkt in die Regelungen des BGB zur Mieterhöhung durch vertragliche Vereinbarung (§§ 556d ff., § 558 Abs. 1, 559 BGB) eingreifen. Dies würde zu einem verfassungsrechtlichen Konflikt bei der Gesetzgebungskompetenz führen (vgl. Ziffer IV. unten).

Nach der zweiten Auslegungsalternative verbietet Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln nicht die rechtsgeschäftliche Einigung über die Mieterhöhung, sondern nur deren anschließende Durchsetzung durch den Vermieter (so wohl AG Mitte, Urteil vom 06.05.2020 – 123 C 5146/19 – juris 16, wobei dann wegen Art. 1 § 11 MietenWoG Bln ebenfalls ein Verbot angenommen wird). Dieses Verständnis der Landesnorm würde die Regelungen des BGB über die Mieterhöhung an sich unverändert bestehen lassen mit der Folge, dass diese wirksam bleiben und ein zivilrechtlicher Anspruch auf die Zahlung höherer Miete entstehen würde, dieser aber für die Geltungsdauer des MietenWoG Bln nicht durchgesetzt werden kann. Das MietenWoG Bln stünde somit als selbständiges Konzept neben dem BGB-Konzept zur Mieterhöhung.

Die Anwendung der vier Auslegungskriterien führt nach Auffassung des Gerichts dazu, dass im Ergebnis nur die erste Auslegungsalternative darstellbar ist. Dieser ist im vorliegenden Fall zu folgen. Im Einzelnen:

(a) Nach dem Wortlaut des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist die dort beschrieben „Miete“ verboten. Der Wortlaut ist für sich genommen unklar. Nach dem Wortsinn ist die „Miete“ lediglich der Preis, den der Mieter dem Vermieter im Rahmen seiner im Synallagma des § 535 BGB stehenden Pflicht zur Leistung im Gegenzug für die zur Nutzung überlassene Mietsache zu zahlen hat. Der Wortlaut selbst lässt letztlich beide Auslegungen zu. Darunter kann sowohl das Rechtsgeschäft fallen, das Grundlage für die Höhe der geschuldeten Miete bildet, oder die Zahlung der höheren Miete selbst.

(b) Die Gesetzessystematik, in die Art. 1 § 3 MietenWoG Bln eingebettet ist, spricht aus zwei Gründen für die erste Auslegungsalternative.

Zum einen weist das MietenWoG Bln schon in sich selbst einen signifikanten Regelungsunterschied auf: Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet „die Miete“. In Abgrenzung dazu sanktioniert Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln, der die Ordnungsgeldbewehrung des Verbots regelt, nur das einseitige Vermieterverhalten in Form des „Forderns und Entgegennehmens“ der Miete. Dieser Regelungs- und Formulierungsunterschied deutet darauf hin, dass Art 1 § 3 Abs. 1 Nr. 1 MietenWoG Bln offenbar etwas Umfassenderes verbietet als nur die Durchsetzung des aus der Mieterhöhung folgenden Zahlungsanspruchs. Denn das in Abgrenzung dazu in Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln sanktionierte „Fordern und Entgegennehmen“ ist nichts anderes als die Durchsetzung des sich aus der Mieterhöhungsvereinbarung ergebenden Zahlungsanspruchs. Mit der zweiten Auslegungsalternative anzunehmen, dass § 3 MietenWoG Bln nur die Durchsetzungshandlung des zivilrechtlichen Anspruchs auf Zahlung höherer Miete sanktioniert, würde schlichtweg bedeuten, § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln mit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln hinsichtlich des sanktionierten Verhaltens gleichzusetzen und dadurch den eindeutigen und – wie die Gesetzgebungshistorie zeigt – bewusst gesetzten Unterschied im Wortlaut zu ignorieren.

Zum anderen muss das MietenWoG Bln zu Auslegungszwecken auch im Lichte der Gesamtrechtsordnung betrachtet werden, zu der es gehört und Bezüge aufweist. Gerade weil der Landesgesetzgeber in der Gesetzesbegründung (vgl. nur AgH, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 25) an zahlreichen Stellen erkennbar werden lässt, dass es Ziel des MietenWoG Bln ist, dass rechtsgeschäftliche, überhöhte Preisabreden gemäß § 134 BGB nichtig sein sollen, kommt es für das Verständnis des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln maßgeblich auf das Zusammenspiel mit den einschlägigen Mieterhöhungsregelungen des BGB an. Das bürgerlich-rechtliche Mietpreisrecht geht bei der Frage, in welcher Höhe der Mieter Zahlung nach § 535 Abs. 2 BGB schuldet, vom Konstrukt der rechtsgeschäftlichen Vereinbarung aus. Die Erhöhung der Miete wird folglich nicht dadurch realisiert, dass der Vermieter diese durch einseitigen Gestaltungsakt herbeiführen kann. Ihm steht vielmehr ein Anspruch gegen den Mieter aus § 558 Abs. 1 BGB auf Abgabe einer Willenserklärung (Annahme gemäß § 147 BGB des vom Vermieter nach § 145 BGB beantragten Erhöhungsverlangens) zu. Im Rahmen einer auf die Mieterhöhung gerichteten Klage erfolgt eine Verurteilung daher auch nicht durch Gestaltungsurteil, sondern durch Verurteilung des Mieters auf vertragliche Zustimmung zum Erhöhungsverlangen des Vermieters. Im Rahmen der Durchsetzung des Urteils gilt die Zustimmung des Mieters dann zwangsvollstreckungsrechtlich gemäß § 894 ZPO als erteilt, wenn das Urteil in Rechtskraft erwachsen ist. Spiegelbildlich hierzu erklärt § 134 BGB nicht etwa verbotene Realakte für nichtig, sondern verbotene Rechtsgeschäfte.

Gemessen hieran kann dem Verbot des Art. 1 § 3 MietenWoG Bln nur durch eine Auslegung zivilrechtliche Geltung verschafft werden, die an eine (nach der Norm verbotene) rechtsgeschäftliche Handlung anknüpft. Die systematische Auslegung führt daher zu dem Ergebnis, dass der Landesgesetzgeber mit „Miete“ die ihr zugrunde liegende Einigung über die Mieterhöhung als Vertrag zwischen Mieter und Vermieter (Preisabrede) gemeint haben muss, gleich, ob diese letztlich durch Zustimmung des Mieters oder durch Urteil im Wege der gesetzlichen Fiktion des § 894 ZPO herbeigeführt wurde.

(c) Dies belegt auch die Gesetzgebungshistorie des MietenWoG anschaulich. Der ursprüngliche Gesetzentwurf für das MietenWoG vom 28.11.2019 (AgH Berlin, Drs. 18/2347) verbot mit Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 noch das „Fordern“ einer die Miete vom 18.06.2019 übersteigenden Miete:

„Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.“

Im weiteren Gesetzgebungsverlauf wurde diese Fassung jedoch, wie bereits aufgezeigt, auf der Grundlage der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen vom 22.01.2020 (AgH, Drs. 18/2437) durch die folgende Fassung ersetzt:

„Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.“

Die ursprüngliche Fassung des Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln, die auf das „Fordern“ abstellte und nur noch um das „Entgegennehmen“ ergänzt wurde, blieb indes unverändert.

Es muss daher davon ausgegangen werden, dass der Landesgesetzgeber den Verbotsgegenstand in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG noch einmal ganz bewusst und in Kenntnis der beiden Alternativen abgeändert hat. Während der ursprüngliche Wortlaut des Gesetzentwurfs vom 28.11.2019 noch die zweite Auslegungsalternative nahegelegt hätte, nach der nur die Durchsetzung des Zahlungsanspruchs auf die erhöhte Miete Verbotsgegenstand sein sollte, wäre ein solches Verständnis nach der bewussten Abänderung des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln schlechterdings nicht mehr darstellbar (so auch Häublein in GE 2020, 308). Dies wird noch verstärkt dadurch, dass auch in der Begründung der neuen und abschließenden Fassung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln (Begründung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen des AgH vom 23.01.2020, S. 5 – abrufbar unter https://www.parlament-berlin.de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-%C3%84A-SPD-LINKE-GR%C3%9CNE.pdf) bekräftigt wird:

„Die im MietenWoG Bln festgelegten Verbote (§§ 3-5) stellen insofern gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB dar, die nach wohl allgemeiner Auffassung auch das Landesrecht statuieren kann (…). Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“ (Hervorhebungen durch das Gericht).

Der Landesgesetzgeber wollte das Verbot des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG erkennbar auch weiterhin nicht darauf beschränken, dass nur die Durchsetzung der an sich wirksamen BGB-Preiserhöhungsabrede erfasst wird. Vielmehr sollte diese selbst nichtig sein.

(d) Auch der Gesetzeszweck des MietenWoG Bln spricht für die erste Auslegungsalternative. Das Ziel des Gesetzes besteht ausweislich der Gesetzesbegründung darin,

die „rasante Preisentwicklung auf dem freien Mietmarkt nicht nur zu bremsen, [sondern auch] auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen zu erhalten“ (AgH Berlin, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 2).

Dazu sollen die „Mietpreise in Berlin für 5 Jahre entspannt“ werden, indem der preisliche Status Quo zum Stichtag für diese Zeit „eingefroren“ wird und „Mieterhöhungen im Bestand für die Dauer von 5 Jahren“ mit Ausnahme der im MietenWoG geregelten Ausnahmetatbestände grundsätzlich ausgeschlossen werden (AgH, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 24).

Würde man der zweiten Auslegungsalternative folgen, dass zivilrechtliche Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558 BGB weiterhin zulässig wären, und nur deren Durchsetzung dem Verbot unterfallen würde, wäre das Ziel des MietenWoG Bln nicht erreicht. Im Ergebnis wären dann Ansprüche der Vermieter auf Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB weiterhin begründet. In Ansehung des zeitlichen Wirkens der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB von 3 Jahren wären im Geltungszeitraum des MietenWoG Bln von derzeit 5 Jahren möglicherweise zwei Mieterhöhungen für die Vermieterseite zulässig und erreichbar. Diese könnten und müssten vor den Zivilgerichten dann auch entsprechend tituliert werden. In der Folge wären die zivilrechtlichen Mieterhöhungsabreden hinsichtlich des jeweils höheren Mietzinses jeweils zum vereinbarten Zeitpunkt wirksam. Ein Anspruch auf entsprechend höhere Mietzinszahlung bestünde jeweils ab sofort. Er wäre mit dem Außerkrafttreten des MietenWoG Bln auch rückwirkend für den gesamten vergangenen Zeitraum durchsetzbar. Die Mieter müssten somit nachzahlen und hätten dadurch in der Summe trotz des MietenWoG Bln keine Entlastung erfahren. Das Gesetz würde letztlich nur wie eine befristete Stundung wirken. Der Mietmarkt hätte sich somit der Höhe nach uneingeschränkt weiterentwickelt. Die vom Landesgesetzgeber intendierte Verlangsamung des ansteigenden Preisniveaus auf dem Mietmarkt wäre nicht erreicht. Methodisch kann diese nur durch das Verständnis von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln im Sinne der ersten Auslegungsalternative erreicht werden. Denn nur diese würde den Gesetzeszweck erfüllen, Mieterhöhungen für die Geltungsdauer des MietenWoG Bln auszuschließen. Dies setzt nämlich zwingend die Nichtigkeit der Preiserhöhungsabrede an sich gemäß § 134 BGB voraus. Das hat auch der Landesgesetzgeber erkannt:

Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“ (Hervorhebungen durch das Gericht; Begründung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen des AgH vom 23.01.2020, aaO, S. 5 ).

(e) Für die erste Auslegungsalternative spricht auch der erklärte Wille des Landesgesetzgebers. Ausweislich der Begründung zum Gesetzentwurf vom 28.11.2019 (AgH, Drs. 18/2347, S. 25) zielt der Gesetzgeber selbst auf die zivilrechtliche Nichtigkeit von Mieterhöhungsvereinbarungen ab und nicht etwa nur darauf, dass deren Durchsetzbarkeit ausgesetzt wird:

„Die Verwendung des Wortes „verboten“ soll verdeutlichen, dass es sich hierbei um ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB handelt. Das bedeutet: Rechtsgeschäfte sind insoweit nichtig, als sie gegen das Verbot verstoßen. (…) Ohne Rechtsgrund gezahlte Miete kann die Mieterin oder der Mieter nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts (§§ 812ff. BGB) zurückfordern.“

Auch die Begründung der übernommenen Beschlussempfehlung (AgH, Drs. 18/2437; Begründung aaO, S. 5) bestätigt, wie bereits aufgezeigt, dass die „Nichtigkeit der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede“ intendiert ist.

Es dürfte sehr weit gehen, dem durch zahlreiche juristische Gutachter beratenen Berliner Landesgesetzgeber zu unterstellen, er habe sich in der zu eigen gemachten Begründung nur unsauber ausgedrückt. Der Gesetzgeber war gerade aufgrund der abändernden Beschlussempfehlung zum Wortlaut des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln für die Unterscheidung zwischen dem Verbot des „Forderns“ und der „Miete“ sensibilisiert für diese Thematik. Gleichwohl hat er sich bewusst für die „Nichtigkeit der [zivilrechtlichen] Preisabrede“ ausgesprochen. Anders ließe sich auch nicht erklären, dass er von einem Wegfall des Rechtsgrunds im Rahmen von § 812 BGB und damit einer Rückforderbarkeit überzahlter Miete ausging. Auch dies setzt nämlich voraus, dass schon die vertragliche Vereinbarung der Mieterhöhung selbst nichtig ist. Wäre sie wirksam, wäre eine Rückforderung nach § 812 BGB ausgeschlossen. Denn dann wäre sie „Rechtsgrund“ im Sinne des Bereicherungsrechts.

(f) Als Auslegungsergebnis bleibt somit festzuhalten: Während der Wortlaut beide diskutierten Auslegungsansätze zulässt, sprechen sämtliche übrigen Auslegungskriterien nach Auffassung des Gerichts dafür, dass Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln nicht nur die Durchsetzung des (überhöhten) Mietzahlungsanspruchs, sondern die vertragliche Mieterhöhungsabrede selbst im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB verbietet.

Für den vorliegenden Rechtsstreit ergibt sich damit, dass die Miterhöhungsabrede, die durch die mit der Klage verfolgte Zustimmung der Beklagten zustande käme, verboten wäre.

(g) Eine Verurteilung zu einer Willenserklärung, die auf den Abschluss eines verbotenen Rechtsgeschäfts gerichtet ist, kommt aus Gründen der Rechtseinheitlichkeit nicht in Betracht. Daran ändert der Umstand nichts, dass die im vorliegenden Fall klageweise begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung nicht die (verbotene) rechtgeschäftliche Mieterhöhungsvereinbarung selbst darstellt, sondern nur den für die vertragliche Mieterhöhungsabrede zeitlich letzten, erforderlichen Akt. Der Ansatz, nur eine bereits rechtsgeschäftlich vereinbarte Mieterhöhung könne ausweislich des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verboten sein, nicht aber das einseitige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (so wohl AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 – 213 C 136/19 – juris Tz. 17) bzw. dessen Annahme (Zustimmung durch den Mieter) als die dem Rechtsgeschäft vorausgehenden Teilakte, überzeugt letztlich nicht. Er zerteilt künstlich einen einheitlichen Lebenssachverhalt, der auf die Erhöhung der Miete ausgerichtet ist. Soweit das BGB die Mieterhöhung rechtlich als einen durch zwei Willenserklärungen zustande kommenden Vertrag ausgestaltet, folgt daraus nicht zwingend für die Anwendung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln, dass das Verbot des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG erst dann eingreift, wenn es dafür bereits zu spät ist, nämlich nach dem letzten, für das Zustandekommen des gerade als verboten anzusehenden Rechtsgeschäfts erforderlichen Akt der Annahme des Erhöhungsverlangens durch den Mieter. Das widerspricht ja gerade dem Regelungsgehalt und –ziel des MietenWoG Bln (so im Ergebnis auch AG Mitte, Urteil vom 10.06.2020 – 124 C 5060/19 – WuM 2020, 447 unter Berufung auf § 242 BGB).

Dies zeigt die Anwendung auf den vorliegenden Rechtsstreit: Sowohl das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 11.06.2019 als auch die Einigung über die Mieterhöhung durch Zustimmung des Beklagten, die mit der Klage verfolgt wird, sind darauf ausgerichtet, dass der Beklagte monatlich mit 663,20 € eine höhere als die Nettokaltmiete zu zahlen hätte, die am 18.06.2019 mit 577,20 € wirksam vereinbart war. Für die Frage der Begründetheit der Klage auf Zustimmung kann es keinen Unterschied machen, ob das Verbot des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bereits das Erhöhungsverlangen bzw. die Zustimmung als einzelne Willenserklärungen selbst erfasst (dagegen: MüKo-Armbrüster, BGB, 8.A., § 134 Rn. 25; BeckOGK-Vossler, Stand: 01.03.2020, § 134 BGB Rn. 46) oder das Rechtsgeschäft, auf das die Klage abzielt, und das nach Eintritt der Rechtskraft gemäß § 894 ZPO als vereinbart anzusehen wäre. Denn dem Gericht wäre es verwehrt, zu einer Handlung (hier: Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung) zu verurteilen, deren Erfolg gegen ein gesetzliches Verbot (Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln) verstößt.

(2) Das landesgesetzliche Verbot des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG würde gemäß § 134 BGB dazu führen, dass das rechtsgeschäftliche, auf eine Mieterhöhung gerichtete Verhalten nichtig wäre. Infolgedessen würde der bundesgesetzliche Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB, dessen Voraussetzungen ansonsten erfüllt wären (vgl. oben 1.), aufgrund eines landesgesetzlichen Verbots übersteuert werden und damit entfallen.

(a) Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist als Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB anzusehen.

Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln um eine privatrechtliche Vorschrift oder eine öffentlich-rechtliche Norm handelt. Auch öffentlich-rechtliche Normen sind bei der Inhaltskontrolle des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB zu berücksichtigen. Dies dient der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung insgesamt. So wird verhindert, dass sich jemand nach bürgerlichem Recht wirksam zu einer Leistung verpflichtet oder Anspruch auf diese erhält, deren Erbringung oder Schuld durch Normen des öffentlichen Rechts verboten ist (BeckOGK/Vossler, Stand 01.03.2020, BGB § 134 Rn. 10).

Ob ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB vorliegt, bestimmt sich, sofern nicht die Norm selbst (hier: Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln) die vorgesehene Rechtsfolge eines Verbotsverstoßes anordnet, nach Sinn und Zweck der Verbotsvorschrift. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluss des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg (BGH, Urteil vom 30.03.1992 – III ZR 151/91 – NJW 1992, 2021, beck-online).

Letzteres ist im Falle von Art. 1 § 3 MietenWoG zu bejahen. Ziel des MietenWoG ist die „Rückführung der Preisentwicklung auf ein sozialverträgliches Maß“ (vgl. oben, AgH, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 2).

Bewirkt wird dies durch „das Einfrieren der Mieten auf ihren Stand vom 18.06.2019“, wodurch ein „stärkerer Schutz vor Mieterhöhungen als [durch] die Bestimmungen des BGB“ erreicht werde. Die Regelungen des MietenWoG Bln seien jedoch  „dort, wo sie gegenüber privatrechtlichen Regelungen zu stärkeren Auswirkungen auf den Mietpreis führen, regelmäßig über § 134 BGB auch von den Zivilgerichten zu beachten“ (AgH Berlin, aaO, S. 4).

Bereits hieraus ergibt sich, dass sich Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sowohl gegen den Abschluss einer (überhöhten) Preisabrede als auch gegen ihren wirtschaftlichen Erfolg richtet. Der Landesgesetzgeber zielt ausweislich der Gesetzesbegründung („Einfrieren“) darauf ab, dass nach § 558 BGB im Wege der Preisabrede herbeizuführende Mieterhöhungen für die Geltungsdauer des MietenWoG Bln keine Wirksamkeit erlangen. Dies kann zivilrechtlich nur dadurch erreicht werden, dass das Verbot des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln über § 134 BGB zur Nichtigkeit der (Teil-)Preisabrede führt.

Verstärkt wird dieses Verständnis von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln als Verbotsgesetz durch die Begründung der angenommenen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen (AgH Berlin, Drs. 18/2437 vom 23.01.2020 Begründung abrufbar unter https://www.parlament-berlin.de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-%C3%84A-SPD-LINKE-GR%C3%9CNE.pdf):

„Die im MietenWoG Bln festgelegten Verbote (§§ 3-5) stellen insofern gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB dar, die nach wohl allgemeiner Auffassung auch das Landesrecht statuieren kann (…). Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“ (Begründung zur Beschlussempfehlung, S. 5).

„Die Umformulierung des § 3 Abs. 1 Satz 1 („ist eine Miete verboten“) dient der Klarstellung des (…) Charakters der Vorschrift als Verbotsgesetz i.S.v. § 134 BGB.“ (Begründung zur Beschlussempfehlung, S. 6).

Somit streiten sowohl der klare Wortlaut der Vorschrift („Verbot“) als auch der im Wege der historischen Auslegung zu beachtende Wille des Landesgesetzgebers („Nichtigkeit der überhöhten Preisabrede“) und der Regelungszweck der Norm dafür, von einem Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB auszugehen (so auch Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels? – Rechtsgutachtliche Stellungnahme, September 2019, S. 6/7 – abrufbar unter https://www.morgenpost.de/politik/article227007553/Mietendeckel-verfassungswidrig-Das-Gutachten-im-Wortlaut.html Herrlein/Tuschl, Das Ringen um die Mietpreisbegrenzung in Bund und Ländern, NZM 2020, 217 (224); Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, S. 15ff. – abrufbar unter https://www.rosalux.de/publikation/id/41344/landeskompetenzen-fuer-massnahmen-der-mietpreisregulierung?cHash=8ed68563b822b64fa2e08b9740963367); Tietzsch, Landesgesetzliche Preisregulierung für Wohnungsmieten, Mietendeckel für Berlin, WuM 2020, 121 (127); LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19 – juris Tz. 20f.; a.A., ohne das Gebot der Einheit der Rechtsordnung zu problematisieren: AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 – 213 C 136/19 – juris Tz. 17ff.).

Dieser Auslegung steht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 134 BGB nicht entgegen. Nach der auch vom Bundesverfassungsgericht insoweit unbeanstandeten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.07.2016 – 2 BvR 470/08 – beck-online Rn. 46) Rechtsprechung des BGH sind Verträge, durch deren Abschluss beide Vertragspartner ein gesetzliches Verbot verletzen, im Allgemeinen nichtig. Mit Blick auf den vorliegenden Fall wird bereits vertreten, dass es sich um ein gegen jedermann, also auch die Mieterseite gerichtetes Verbot handelt. Dies wird damit begründet, dass der Zweck des Art. 1 § 3 MietenWoG die Kontrolle des gesamten preisfreien Wohnungsmietmarktes sei und sich der (Verbots-)Wortlaut der Norm auch nicht gegen einzelne Adressaten richte, sondern gegen einen nicht näher bestimmten, aber bestimmbaren Personenkreis (Herrlein/Tuschl, aaO, S. 224).

Auch wenn man die Auffassung vertritt, das Verbot des Art. 1 § 3 MietenWoG sei im Lichte des Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln nur gegen die Vermieterseite gerichtet, kommt man zu keinem anderen Ergebnis. Zwar soll in derartigen Fällen einseitiger Verbote der privatrechtliche Vertrag in der Regel wirksam bleiben (vgl. BGH, NJW 1986, 1104). Dies soll jedoch wiederum dann nicht gelten, wenn es mit dem Sinn und Zweck des Verbotsgesetzes unvereinbar wäre, die durch das Rechtsgeschäft getroffene rechtliche Regelung hinzunehmen und bestehen zu lassen (BGH, Urteil vom 17.06.2004 – III ZR 271/03 – NJW-RR 2004, 1545 (1547) – beck-online; BGH, Urteil vom 25.09.2014 – IX ZR 25/14 – NJW 2014, 3568 – beck-online). So liegt der Fall hier. Würde man eine Mieterhöhungsvereinbarung nach § 558 BGB entgegen Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG zivilrechtlich als wirksam ansehen, würde der Zweck des MietenWoG konterkariert werden. Die dann wirksame Mieterhöhungsvereinbarung würde dem Vermieter einen auf Zahlung gerichteten, einklagbaren Anspruch und somit auch einen Rechtsgrund für Leistungen im Sinne von §§ 812ff. BGB verschaffen. Damit wäre genau das Gegenteil des Zwecks des MietenWoG erreicht, namentlich, dass Mieterhöhungen im Rahmen von § 558 BGB durch die Zivilgerichte weiterhin als wirksam angesehen werden würden. Genau das entspricht aber nicht der Intention des Landesgesetzgebers, wie die Gesetzesbegründung (vgl. oben) zeigt.

(b) In Ermangelung anderslautender Vorgaben des Art. 1 MietenWoG Bln, auf das es zur Klassifikation als Verbotsgesetz allein ankommt, ergibt sich aus dem Landesgesetz auch „nichts anderes“ im Sinne von § 134 BGB, so dass ein von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sanktioniertes, auf Mieterhöhung gerichtetes rechtsgeschäftliches Verhalten im zivilrechtlichen Bereich nach § 134 BGB als nichtig anzusehen wäre.

(c) Für den vorliegenden Fall bedeutet dies: Die mit der Zustimmungsklage des Klägers verfolgte Vereinbarung über eine Mieterhöhung auf 663,20 € monatlich netto kalt wäre nach Art. 1 § 3 MietenWoG verboten. Eine solche Vereinbarung wäre nichtig im Sinne von § 134 BGB.

b) Das in Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln geregelte Verbot wäre auf den vorliegenden Fall auch zeitlich anwendbar. Zwar hat der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen vom 11.06.2019 noch vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln am 23.03.2020 an den Beklagten gerichtet. Für die Frage der zeitlichen Anwendbarkeit des MietenWoG Bln ist jedoch weder auf den Antrag auf Abschluss eines Mieterhöhungsvertrags (so auch AG Mitte, Urteil vom 06.05.2020 – 123 C 5146/19 – juris Tz. 18; a.A. wohl AG Charlottenburg aaO, juris Tz. 15), der dem Beklagten hier im Juni 2019 zuging und damit nach § 130 Abs. 1 BGB wirksam wurde, abzustellen, noch auf die durch rechtskräftiges Urteil fingierte Zustimmung des Beklagten im Sinne von § 894 ZPO (so wohl LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19 – juris Tz. 19), sondern vielmehr auf den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung, der hier am 01.10.2020 und damit nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln liegt.

Der Wortlaut des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln macht hierzu keine geeigneten Vorgaben. Dies ist bei Verbotsgesetzen nicht unüblich. In diesen Fällen ist der Zeitpunkt durch Auslegung zu ermitteln. Abzustellen ist dabei auf den Zweck des Verbots, und wie ihm im Rahmen von § 134 BGB in der BGB-Systematik am besten Geltung verschafft werden kann.

Die Option, das Verbot zeitlich an den Zugang des Mieterhöhungsverlangens anzuknüpfen (so wohl AG Charlottenburg aaO) dürfte abzulehnen sein. Die Rechtsprechung zum BGB-Mietrecht stellt bei der Beurteilung der Wirksamkeit und Begründetheit von Mieterhöhungsverlangen zwar maßgeblich auf diesen Zeitpunkt ab (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15 – juris Tz. 18; BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05 – juris 15; Schmidt/Futterer-Börstinghaus aaO, § 558 BGB Rn. 162), jedoch stets und ausschließlich im Zusammenhang mit der Beurteilung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist auch zutreffend, weil der Vermieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die seinem Erhöhungsverlangen zu entnehmen sein muss, naturgemäß in dem Zeitpunkt zu beziffern und zu begründen hat, in dem er das Mieterhöhungsverlangen stellt. Da die Bezifferung der ortsüblichen Vergleichsmiete formelle Wirksamkeitsvoraussetzung jedes Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB ist, wäre es unbillig, die zeitlich nach dem Gestellen des Erhöhungsverlangens eintretenden und somit für den Vermieter gar nicht absehbaren Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, etwa das Erscheinen eines neuen Mietspiegels, zu Lasten des Vermieters gehen zu lassen, indem sein ursprünglich wirksames Mieterhöhungsverlangen nachträglich als fehlerhaft begründet und damit „verbraucht“ wäre. Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens ist jedoch nicht der einzige Einsatzzeitpunkt, der im Rahmen von BGB-Mieterhöhungsverlangen maßgeblich ist. Für die Berechnung der Sperrfrist der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) ist nämlich auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem die Mieterhöhung von Gesetzes wegen eintritt (§ 558b Abs. 1 BGB) oder vereinbarungsgemäß eintreten soll (Schmidt/Futterer, aaO, § 558 BGB Rn. 162). Die Anknüpfung an den Zugangszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Rahmen von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 BGB ist daher alles andere als zwingend (sinngemäß auch BGH, Urteil vom 29.04.2000 – VIII ZR 355/18 – juris; LG Berlin, Urteil vom 27.05.2020 – 65 S 233/19 – beckRS 2020, 12754, Rn. 22). Sie überzeugt auch nicht, weil sie am Zweck des MietenWoG Bln als dem für die Auslegung maßgeblichen Verbotsgesetz vorbeigeht. Denn das Verbot will letztlich den Erfolgseintritt der Mieterhöhung verhindern, nicht das Gestellen eines Mieterhöhungsverlangens als einen Teilschritt (einseitige Willenserklärung), der dem Erfolg des Erhöhungsverlangens (rechtsgeschäftliche Vereinbarung) nur vorgelagert ist.

Auch die Option, das Verbot zeitlich an den Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung bzw. deren Fiktion nach § 894 ZPO anzuknüpfen (so auch LG Berlin, Urteil vom 27.05.2020 – 65 S 233/19 – beckRS 2020, 12754, Rn. 22; a.A. wohl LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19 – juris Tz. 19) erscheint nicht sachgerecht. Zwar entspricht dies dem Wortlaut des § 134 BGB, der ja ein (zustande gekommenes) Rechtsgeschäft voraussetzt, das unter das Verbot fällt. Um allerdings den Zweck des § 134 BGB zu erfüllen, der es dem Verbotsgesetz selbst überlassen will, den Umfang des Verbots zu definieren, erscheint es vorzugswürdig, auch den Zeitpunkt des Verbots, an den das Verbotsgesetz anknüpft, diesem selbst zu entnehmen und es mangels klarer Regelung danach auszulegen. Zweck des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist es, wie aufgezeigt, den Erfolg der Mieterhöhung zu unterbinden. Aufgrund des Konstrukts der §§ 558 Abs. 1, 558b Abs. 1 BGB tritt dieser aber nicht erst bei Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung ein, sondern gerade im Fall einer gerichtlichen Klärung der Begründetheit des Erhöhungsverlangens üblicherweise rückwirkend zu dem Zeitpunkt, der nach § 558b Abs. 1 BGB vorgesehen ist, oder der vereinbart wird. Der Sinn des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bedingt es, darauf zeitlich für die Wirkung des Verbots abzustellen. Im Falle eines Zustimmungsrechtsstreits zur Mieterhöhung würde es ansonsten von der Dauer des gerichtlichen Verfahrens bis zum Eintritt der Rechtskraft abhängen, wann die Zustimmung gemäß § 894 ZPO als erteilt gilt. Damit würde der Zeitpunkt, in dem das Verbot greift, von verzögernden Faktoren abhängig gemacht werden, die selbst die Parteien eines Zustimmungsrechtsstreits auf Mieterhöhung nicht in der Hand haben, sondern nur das Gericht selbst.

Vor diesem Hintergrund erscheint es nach zweckorientierter Auslegung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln angezeigt, das Verbot auf den Zeitpunkt zu beziehen, zu dem die Mieterhöhung wirken soll (hier: 01.10.2020). Denn wirtschaftlich ist dies auch der Zeitpunkt, zu dem der Mieter die erhöhte Miete schuldet. Der Zustimmungsanspruch des Vermieters wird frühestens nach § 558b Abs. 1 BGB nach Ablauf der Überlegensfrist für den Mieter und damit mit Beginn des dritten, auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgenden Kalendermonat fällig (BGH, NJW 2005, 2310 (2311) – beck-online; Schmidt/Futterer-Börstinghaus, aaO, § 558b BGB Rn. 52; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. A., Kapitel III, Rn. 1324 – beck-online; MüKo-Artz, BGB, 8.A., § 558b BGB Rn. 11 – beck-online; Gramlich, Mietrecht, 15.A., § 558b BGB Rn. 8 – beck-online; BeckOGK, Stand: 01.01.2020; § 558b BGB Rn. 25), oder eben zu einem späteren, vereinbarten Zeitpunkt wie im vorliegenden Fall. Ab diesem Zeitpunkt ist auch der Anspruch auf erhöhte Miete fällig.

Somit wäre die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung am Maßstab des MietenWoG Bln zum 01.10.2020 zu beurteilen. Demnach würde das Verbot des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln im vorliegenden Fall zeitlich eingreifen.

3. Nach der Überzeugung des Gerichts ist es nach dem Wortlaut, der Gesetzgebungshistorie, dem gesetzgeberischen Willen und dem Zweck des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ausgeschlossen, diesen in einer Weise auszulegen, die der Klägerin den durch die bundesgesetzliche Norm des § 558 Abs. 1 BGB an sich bestehenden Zustimmungsanspruch (she. 1.) belässt und damit einen verfassungsrechtlichen Kompetenzkonflikt vermeidet (verfassungskonforme Auslegung).

(1) Der Respekt vor dem demokratisch legitimierten Gesetzgeber verbietet es zwar, die allgemeine Geltung einer gesetzlichen Vorschrift in Frage zu stellen, wenn diese durch Interpretation in den Grenzen des Grundgesetzes aufrechterhalten werden kann und dabei ihren Sinn nicht verliert (BVerfG NJW 2007, 2977, beck-online). Die Möglichkeiten verfassungskonformer Auslegung enden aber dort, wo sie zu dem Gesetzeswortlaut und dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (BVerfG NJW 2007, 2977 m.w.N.; BVerfG, Beschluß vom 15.10.1996 – 1 BvL 44/92 – NJW 1997, 722 (725); BVerfG, Beschluss vom 22.10.1985 – 1 BvL 44/83 – juris Tz. 56). Den Gerichten ist es verwehrt, im Wege der Auslegung einem nach Wortlaut und Sinn eindeutigen Gesetz einen entgegengesetzten Sinn zu geben oder den normativen Gehalt einer Vorschrift grundlegend neu zu bestimmen (BVerfG NJW 1994, 2575).

(2) Im vorliegenden Fall kann der Kompetenzkonflikt zwischen dem Bundesgesetzgeber, der für die Mieterhöhungsvorschriften im BGB zuständig ist, und dem Landesgesetzgeber, der das MietenWoG Bln verabschiedet hat, nur dadurch aufgelöst werden, dass das MietenWoG Bln unabhängig von seiner Rechtsnatur als privates oder öffentliches Mietpreisrecht nicht gestaltend und abändernd in die Mieterhöhungsvorschriften des BGB eingreift. Dies wäre nur dann der Fall, wenn Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln als Rechtskonstrukt anzusehen wäre, dass die als zivilrechtlichen Vertrag ausgestalteten Mieterhöhungstatbestände unberührt lässt (vgl. oben Ziffer 2.a(1), zweite Auslegungsalternative). Sobald die Landesnorm aber dazu führt, dass ein nach dem BGB als zulässig geregeltes Verhalten einer oder beider Mietvertragsparteien über § 134 BGB als nichtig einzustufen ist (vgl. oben Ziffer 2.a(1), erste Auslegungsalternative), würde der Landesgesetzgeber Vorschriften des Bundesgesetzgebers kompetenzwidrig abändern.

Wie unter Ziffer 2.a(1) ausführlich dargestellt, hält das Gericht die als verfassungskonform denkbare zweite Auslegungsalternative nicht für darstellbar, ohne damit gleichzeitig in Widerspruch zum klar erkennbaren Willen des Landesgesetzgebers zu treten und den vorliegenden Rechtsstreit mit einem gegen den Zweck des MietenWoG Bln gerichteten Ergebnis zu entscheiden (so im Ergebnis auch Herrlein/Tuschl, NZM 2020, 217 (229); Häublein, GE 2020, 308; a.A. a.A. AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 – 213 C 136/19 – juris Tz. 17ff. so auch Tietzsch, WuM 2020, 121(129), jedoch unklar hinsichtlich der Auswirkungen auf Zivilrechtsstreitigkeiten).

(3) Unabhängig davon ist der Vollständigkeit halber auf Folgendes hinzuweisen, auch wenn dies genau genommen nicht die dieser Vorlage zugrunde liegende Frage der Verfassungsmäßigkeit betrifft, sondern lediglich die im Rahmen von Art. 100 GG nicht überprüfbare Zweckmäßigkeitsfrage:

Mit der nach der Rechtsauffassung des Gerichts nicht als darstellbar erachteten Auslegung, nach der die Mieterhöhung wirksam und nur temporär nicht durchsetzbar sein soll, sind auch zivilprozesskostenrechtliche Fragen und solche der rechtsstaatlichen Akzeptanz verbunden. Diese dürften kaum auflösbar und den Parteien eines Mieterhöhungsrechtsstreits in keiner Weise vermittelbar sein. Sobald einer Zustimmungsklage – wie auch der dieser Vorlage zugrundeliegenden Klage – stattzugeben wäre mit der Begründung, Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln stehe der Mieterhöhungsabrede nach § 558 Abs. 1 BGB an sich nicht entgegen, sondern nur deren Durchsetzung, hätte die Mieterpartei die Kosten des Rechtsstreits vollumfänglich zu tragen, § 91 Abs. 1 ZPO. Diese können aufgrund der Kosten für eine anwaltliche Vertretung beider Parteien des Rechtstreits durchaus in beachtlicher Höhe anfallen, die insgesamt die Summe der Erhöhung der Nettokaltmiete für 5 gesamte Jahre im Einzelfall übersteigen kann. Der unterliegenden Mieterpartei, die sich aufgrund der Art und Weise der Ankündigung des „Mietendeckel-Gesetzes“ in Sicherheit gewogen hat, zu vermitteln, dass sie die Kosten zu tragen hat, dies aber der Entspannung des Mietmarkts dient, dürfte in der Praxis schwer zu leisten sein. Gleichzeitig dürfte es dem insoweit im Zustimmungsrechtsstreit obsiegenden Vermieter kaum in rechtsstaatlich überzeugender Art und Weise zu vermitteln sein, dass er einen vollstreckungsfähigen Titel eines deutschen Gerichts erhält, der für ihn tatsächlich für die Dauer von zunächst 5 Jahren (gerechnet ab dem 23.02.2020) wertlos ist, und der darüber hinaus gemäß § 894 ZPO einen durch Leistungsklage durchzusetzenden Anspruch suggeriert, mit der der Vermieter aber unterliegen würde (vgl. auch Tietzsch, aaO, WuM 2020, 121 (129)).

IV.

Das Gericht ist der Überzeugung, dass Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1, sowie Abs. 3 MietenWoG Bln gegen Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG und damit gegen Verfassungsrecht verstößt. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Gestaltungsfreiheit des demokratisch legitimierten Gesetzgebers grundsätzlich zu respektieren ist. Der Landesgesetzgeber hatte für die in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln getroffenen Regelungen jedoch nicht die erforderliche Gesetzgebungskompetenz. Diese lag im Ergebnis beim Bund.

1. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Regelungsgegenstand der vorgenannten Landesnormen im Ergebnis der konkurrierenden Gesetzgebung nach Art. 72 Abs. 1 GG unterfällt. Im Einzelnen:

a) Grundsätzlich liegt die Gesetzgebungskompetenz gemäß Art. 70 Abs. 1 GG bei den Ländern, es sei denn, der Verfassungsgeber hat diese durch Verfassungsrecht dem Bund übertragen. Die Fälle einer Übertragung auf den Bund sind in Art. 73 GG (ausschließliche Gesetzgebungskompetenz des Bundes) und in Art. 72, 74 GG (konkurrierende Gesetzgebungskompetenz) geregelt.

b) Maßgeblich für die Beurteilung der Kompetenzfrage ist gemäß der Systematik der Art. 70ff. GG, welchen Gegenstand der jeweilige Gesetzgeber regeln wollte. Regelungsgegenstand des Art. 1 § 3 MietenWoG Bln ist es im Kern, die zulässige Höhe des im Rahmen eines privatrechtlichen Mietvertrags geschuldeten Mietzinses zu regeln und den diese Höhe überschreitenden Mietzinsanteil „zu verbieten“. Die Landesnorm greift daher in die Vertragsautonomie der Parteien, also einen Grundsatz des Bürgerlichen Rechts, ein und beschränkt diese, indem sie ein bestimmtes Verhalten der Parteien des Mietvertrags (Vereinbarung einer die Höchstgrenze überschreitenden Miete) verbietet. Das im Schrifttum (vgl. nur Beck, Einzelfragen zum Mietendeckel und die am häufigsten auftretenden Missverständnisse, GE 2020, 305) seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln heraufbeschworene Bild von einem rein öffentlich-rechtlichen, temporären Preisverbot, das das zivilgesetzlich geregelte System der vertraglichen Mieterhöhung völlig unangetastet lässt, in vertragliche Abreden insbesondere nicht eingreift und daher völlig isoliert neben dem BGB steht, findet weder im MietenWoG Bln selbst noch in dem Willen des Landesgesetzgebers eine Stütze und lässt sich daher nicht darstellen (vgl. Ziffer III.2a) oben).

Der vom Landesgesetzgeber selbst in der amtlichen Überschrift zu Art. 1 § 3 MietenWoG als „Mietenstopp“ bezeichnete Regelungsgehalt der Norm dürfte im Ergebnis dem zuzuordnen sein, was in Rechtsprechung und Schrifttum als „soziales Mietrecht“ oder „Mietpreisrecht“ bezeichnet wurde.

c) Ausgehend von diesem Regelungsgegenstand scheiden die für die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz des Bundes (Art. 71 GG) in Art. 73 GG aufgezählten Katalogtatbestände ganz offensichtlich aus.

d) Eine Ausnahme vom Grundsatz des Art. 70 Abs. 1 GG setzt somit voraus, dass der Regelungsgegenstand des Art. 1 § 3 MietenWoG Bln einem für die konkurrierende Kompetenz in Art. 74 GG vorgesehenen Katalogtatbestand unterfällt. In Betracht kommen hier Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (Bürgerliches Recht) und Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG (Recht der Wirtschaft). Beide Fallgruppen wurden in der Vergangenheit für Regelungen des Bundes auf dem Gebiet des sozialen Mietrechts bzw. des Mietpreisrechts herangezogen. Nach Auffassung des Gerichts dürfte im vorliegenden Fall im Ergebnis der Fallgruppe „Bürgerliches Recht“, also Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG der Vorzug zu geben sein:

(1) Die Fallgruppe des Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG wurde in der Vergangenheit in der Rechtsprechung des BVerfG in der Tendenz sehr umfassend ausgelegt (Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, GG-Kommentar, 89.EL, Art. 74 Rn. 130 mwN). Sie erfasst alle das wirtschaftliche Leben und die wirtschaftliche Betätigung als solche regelnden Normen (BVerfG NJW 1981, 329 – beck-online – m. zahlreichen Nachweisen). Der in Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG zugefügte Klammerzusatz stellt nach diesem Verständnis keine abschließende Aufzählung dar. Vielmehr zählen beispielsweise auch Regelungen zum Verbraucherschutz oder Vorschriften über die Preisbildung und Preisüberwachung darunter (Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, aaO, Rn. 133). Insbesondere wurde § 2 des auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG verabschiedeten Preisgesetzes vom 10.04.1948 im Beschluss des BVerfG vom 12.11.1958 (2 BvL 4, 26, 40/56, 1, 7/57 – zitiert nach beck-online) inzident für verfassungsgemäß anerkannt. § 2 PreisG ermächtigt bestimmte staatliche Stellen, Preise für Mieten und Pachten festzusetzen und dadurch den Preisstand zu stabilisieren. Dies aber entspricht genau dem Regelungsgegenstand des Art. 1 § 3 MietenWoG Bln.

Dies belegt jedenfalls, dass die Regulierung von Mieten in der Vergangenheit auch auf die Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG gestützt war, und spricht dafür, hierin zumindest grundsätzlich eine Kompetenzgrundlage des Bundes im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebung für den Regelungsinhalt des Art. 1 § 3 MietenWoG zu sehen.

Soweit gegen ein derart weites Verständnis des Begriffs „Recht der Wirtschaft“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG eingewandt wird, dadurch könnte der Grundsatz der Länderkompetenz aus Art. 70 Abs. 1 GG ausgehöhlt werden (so sinngemäß z.B. Mayer/Artz, Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, 16.03.2019, S. 16 – abrufbar unter https://www.spdfraktion-berlin.de/system/files/mayer_artz_gutachten_mietendeckel_fuer_spd-fraktion.pdf), ist dies sicherlich nicht völlig abseitig. In der Vergangenheit wurde diesem Aspekt jedoch im Rahmen einer effektiven Abgrenzung zu den nach Art. 70 Abs. 1 GG im Übrigen bestehenden Länderkompetenzen begegnet. Im vorliegenden Fall ist dies bedeutsam für die Abgrenzung des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts zum allgemeinen Ordnungsrecht und zur Daseinsfürsorge der Länder. Es überzeugt dabei, die Normen, die der Aufrechterhaltung der (Preis-)Ordnung in ganz bestimmten Sachbereichen dienen, jeweils der Kompetenz für den Sachbereich selbst zuzuordnen, zu dem sie im notwendigen Zusammenhang stehen. Dadurch wird gewährleistet, dass der Gesetzgeber für gesamte Regelung als sachliche Einheit zuständig bleibt. Ländersache bleiben dann diejenigen Regelungen, deren alleiniger Zweck die allgemeine Ordnung und Daseinsfürsorge ist (Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, aaO, Rn. 151; BVerfG NJW 1959, 29 – zitiert nach beck-online).

(2) Die Fallgruppe des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (Bürgerliches Recht) kommt bereits deshalb denklogisch in Betracht, weil das BGB – formell betrachtet – in den §§ 535ff. zahlreiche Normen enthält, die dem sozialen Mietrecht bzw. Mietpreisrecht zuzuordnen sind. Der Bundesgesetzgeber hat die Preisgestaltung für Wohnraummieten sowohl in §§ 556d ff. BGB als auch in §§ 557ff. BGB ausgestaltet und dadurch den allgemeinen Grundsatz der Vertragsautonomie eingeschränkt. Diese Vorschriften dienen eindeutig nicht dazu, den Parteien ein privatrechtliches Instrumentarium an die Hand zu geben, um das Funktionieren der freien Vertragsgestaltung im Rechtsverkehr zu ermöglichen und sicherzustellen. Vielmehr handelt es sich bei den vorgenannten Normen ausschließlich um solche des effektiven Mieterschutzes, der immer auch mit einer Reglementierung von Rechtspositionen der Vermieterseite und damit mit einem subordinativen Element zwischen Staat und Bürger einhergeht. Der Normzweck liegt darin, das Machtgefälle bei Preisverhandlungen auf einem weitgehend gesättigten Mietmarkt zwischen der strukturell schwächeren Partei, die Wohnraum benötigt, gegenüber der stärkeren Partei, die Wohnraum anbieten kann, auszugleichen.

Bei der Frage, ob die mit Art. 1 § 3 MietenWoG Bln beabsichtigte Regelung unter Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG fällt, kann sicherlich nicht allein darauf abgestellt werden, ob der Bundesgesetzgeber auf der tatsächlichen Ebene im Einzelfall gesetzliche Regelungen des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts auf der Grundlage des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erlassen hat. Ebensowenig kann allein den Ausschlag geben, dass der Bundesgesetzgeber diese formell betrachtet im BGB verortet hat. Für die Frage der Kompetenz mit Blick auf den Gegenstand des Art. 1 § 3 MietenWoG ist vielmehr entscheidend, ob dieser eine Angelegenheit des Bürgerlichen Rechts ist oder mit diesem in untrennbarem Zusammenhang steht (dafür neben vielen: Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels? – Rechtsgutachtliche Stellungnahme, September 2019, S. 6/7 – abrufbar unter https://www.morgenpost.de/politik/article227007553/Mietendeckel-verfassungswidrig-Das-Gutachten-im-Wortlaut.html Herrlein/Tuschl, Das Ringen um die Mietpreisbegrenzung in Bund und Ländern, NZM 2020, 217 (227); Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, Ausarbeitung vom 18.06.2019 – WD 3 – 3000 – 149/19 – S. 4; LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19 mwN; dagegen neben vielen: Mayer/Artz, aaO, S. 18ff.; sinngemäß Weber, Mehrdimensionalität im Wohnungsrecht, ZMR 2019, 389; relativierend Kingreen, Zur Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Öffentliche Mietpreisrecht bei Wohnraum, 20.02.2020, S. 12 – abrufbar unter https://www.linksfraktion.de/fileadmin/user_upload/PDF_Dokumente/2020/200218_Kingreen_Mietendeckel_Kompetenz.pdf Tietzsch, Landesgesetzliche Preisregulierung für Wohnungsmieten, Mietendeckel für Berlin, WuM 2020, 121 (124)).

Der Versuch, den Begriff des Bürgerlichen Rechts auf abstrakter Ebene trennscharf von anderen Rechtsgebieten abzugrenzen und zu definieren, dürfte kaum weiterführen. Dies ist bedingt durch die Tatsache, dass das Bürgerliche Recht an vielen Stellen von öffentlich-rechtlichen Normen durchwirkt und beschränkt ist, die, wenn nicht direkt, so doch indirekt über das Einfallstor des § 134 BGB im Sinne der Einheitlichkeit der Rechtsordnung Bedeutung erlangen. Nach Auffassung des Gerichts ist es aber – auch mit Blick auf Art. 125a GG und die darin enthaltenen Fallunterscheidungen – ebenso problematisch, mit Kingreen (aaO) den Versuch der Einordnung des Regelungsgegenstands von Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in die Systematik der Art. 70ff. GG mit Verweis auf das „Nebeneinander von Gesetzgebungskompetenzen von Bund und Ländern“ zu umgehen.

Für die Frage, ob Regelungen des sozialen Mietrechts bzw. des Mietpreisrechts, wie sie Art. 1 § 3 MietenWoG Bln vorsehen würde, von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erfasst sind oder nicht, ist letztlich maßgeblich, dass das seit 1949 geltende Grundgesetz und die darin normierten und fortgeschriebenen Gedanken der Verfassungsgeber seit langem angewendet und dadurch mitgestaltet werden. Bei der Bestimmung des Umfangs der einzelnen Materien des Art. 74 GG ist der historische Zusammenhang in der deutschen Gesetzgebung insbesondere seit Inkrafttreten des Grundgesetzes zu beachten; dem Merkmal des „Traditionellen“ oder „Herkömmlichen“ kommt dabei wesentliche Bedeutung zu (BVerfGE 7, 29 [44]; 28, 21 [32]). Entstehungsgeschichte und Staatspraxis gewinnen deshalb für die Auslegung besonderes Gewicht (BVerfG Beschl. v. 9.5.1972 – 1 BvR 308/64, BeckRS 1972, 104407, beck-online). Dies gilt umso mehr, als die Regelungsgeschichte des jeweiligen Normbestandes für die Auslegung der Art. 70ff. GG an Bedeutung gewinnt, wenn die durch den Verfassungsgeber vorgefundene Rechtsmaterie – wie auch im vorliegenden Fall – bereits einfachgesetzlich geregelt war und kein konkret abgrenzbarer Lebenssachverhalt in Art. 74 GG benannt werden konnte (BVerfG, Beschluss vom 14.01.2015 – 1 BvR 931/12 – juris Tz. 29).

Davon ausgehend ergibt eine Analyse der Historie der Gesetzgebung im Bereich des Mietrechts, des sozialen Mietrechts und des Mietpreisrechts ergibt insbesondere in den vergangenen 45 Jahren, dass der Bundesgesetzgeber zusammen mit dem Bundesrat als Ländervertretung im Gesetzgebungsverfahren eindeutig davon ausging, dass sämtliche vorgenannten Materien jedenfalls auch, zuletzt ausschließlich unter Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG einzuordnen sind:

Das soziale Mietrecht bzw. Mietpreisrecht war bereits vor der Inkorporierung in das BGB im Jahr 2001 durch ein Bundesgesetz, das Miethöhegesetz (MHG) vom 18.12.1974 (BGBl. I S. 3603), geregelt. Dieses enthielt insbesondere in § 2 genaue Vorgaben dazu, in welchem zeitlichen Rahmen und bis zu welcher Höhe Mieterhöhungen durch den Vermieter zulässig sind („Kappungsgrenze“). In seiner Geschichte wurden diese Vorgaben durch den Bundesgesetzgeber immer wieder angepasst und tendenziell zugunsten des Mieterschutzes verschärft. In seiner letzten Fassung sah § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3b MHG ausdrücklich bereits eine Mietzinsobergrenze von 9,60 DM/qm für bestimmte Konstellationen vor. Das Miethöhegesetz wurde zuletzt durch Art. 10 des Gesetzes zur Einführung des Euro vom 09.06.1998 geändert. Ausweislich der amtlichen Gesetzesbegründung (BT-Drs. 13/9347, S. 26) ging der Bundesgesetzgeber insoweit noch undifferenziert von zwei Kompetenzgrundlagen aus. Dort heißt es:

„Die Kompetenz des Bundes für die Anpassung des Miethöhegesetzes durch Artikel 10 ergibt sich aus Artikel 74 Abs. 1 Nr. 1 und 18 GG (Bürgerliches Recht und Wohnungswesen).“

Durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149) wurden die Vorschriften des Miethöhegesetzes und damit auch die „Kappungsgrenze“ für Mieterhöhungen in das BGB (§§ 558ff. BGB) inkorporiert. Der Bundesrat als Vertretung der Länder im Gesetzgebungsverfahren war an der Entstehung des Gesetzes beteiligt. In dieser entscheidenden Phase wurde jedoch auch vom Bundesrat nicht in Frage gestellt, dass die bisherigen Vorschriften des Miethöhegesetzes – anders als andere mietbezogene öffentlich-rechtliche Vorschriften – in das BGB inkorporiert werden sollten. Vielmehr wurden sie darüber hinaus ausdrücklich als „privates Wohnraummietrecht“ angesehen, obwohl sie, wie aufgezeigt, seinerzeit bereits mietpreisregulierende Instrumentarien enthielten. In der amtlichen Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553, S. 35) heißt es:

„Der Entwurf fasst das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammen. Dies betrifft in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebundenen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz, aber auch das so genannte Sozialklauselgesetz. Die in diesen Gesetzen enthaltenen Vorschriften sind in das BGB eingearbeitet worden. Das öffentliche Wohnungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) wurde dagegen nicht einbezogen, ebenso wenig die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passen und das BGB auch unnötig mit zahlreichen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhältnismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauförderung ausgerichtet sind.“

Ferner ging der Bundesgesetzgeber ausweislich der amtlichen Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553, S. 39) nunmehr nur noch von einer Kompetenzgrundlage aus:

„Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes ergibt sich für die in Artikel 1 vorgesehenen Regelungen aus Artikel 74 Abs. 1 Nr. 1 des Grundgesetzes (Bürgerliches Recht).“

Diese kompetenzrechtliche Sichtweise haben Bundestag und Bundesrat ganz offensichtlich auch nach der Föderalismusreform 2006 beibehalten: Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013, in Kraft getreten am 01.05.2013, wurde § 558 BGB Abs. 2 BGB geändert. Erstmals wurde darin neben der allgemein gültigen „Kappungsgrenze“ von 20% der bisherigen Miete die Möglichkeit vorgesehen, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine niedrigere Kappungsgrenze von 15% vorzusehen, um den regionalen Besonderheiten des Mietmarkts Rechnung zu tragen. Die im Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 17/10485) noch nicht enthaltene Ermächtigungsnorm für die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, in welchen Gebieten die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll, wurde nach Anregung des Rechtsausschusses (BT-Drs. 17/11894) in den Gesetzentwurf übernommen. Der Bundesrat hat nach eingehender Beratung des Entwurfs in seiner 906. Plenarsitzung beschlossen, den Vermittlungsausschuss nicht anzurufen. Er hat die im Entwurf angegebene Kompetenzgrundlage des Bundes (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG) wiederum nicht in Frage gestellt. Im Gesetzentwurf findet sich:

„Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes beruht auf Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 des Grundgesetzes (bürgerliches Recht, gerichtliches Verfahren).“

e) Das Gericht geht nach alledem davon aus, dass die Regelungen des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts in den Bereich der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz nach Art. 72 GG fallen. Innerhalb der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz sprechen die besseren Argumente dafür, von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG anstelle von Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG auszugehen. Dies gebietet die dargestellte „Tradition und Staatspraxis“ der vergangenen 45 Jahre.

f) Daran vermag der Umstand nichts zu ändern, dass der Verfassungsgeber im Zuge der Föderalismusreform 2006 den noch in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG aF enthaltenen Bereich des „Wohnungswesens“ nicht mehr in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 nF GG aufgenommen und diesen somit gemäß Art. 70 Abs. 1 GG dem Landesgesetzgeber zugewiesen hat (a.A., jedoch ohne Auseinandersetzung mit der Gesetzgebungshistorie im sozialen Mietrecht bzw. Mietpreisrecht: LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 – 66 S 95/20 – beck-online Rn. 15; AG Mitte, Urteil vom 06.05.2020 – 123 C 5146/19 – juris Tz. 26). Zum einen bestehen nach der bereits aufgezeigten, bei der Auslegung von Art. 74 GG besonders zu beachtenden „herkömmlichen“ Sichtweise schon erhebliche Zweifel daran, dass der Verfassungsgeber im Zuge der Föderalismusreform die im BGB inkorporierten Regelungen des sozialen Mietrechts und Mietpreisrechts (§§ 557ff. BGB) überhaupt dem Bereich des „Wohnungswesens“ zuordnen wollte (so auch Mayer/Artz, aaO, S. 15; Herrlein/Tuschl, aaO, S. 227; Papier, aaO, S. 13 a.A. Kingreen, aaO, S. 9ff.; Weber, aaO, S. 390). Zum anderen hat der Verfassungsgeber das, was er unter „Wohnungswesen“ verstand, in der amtlichen Begründung zum Entwurf des Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes vom 07.03.2006 (BT-Drs. 16/813, S. 13) positiv aufgezählt. Die hier in Rede stehenden Komponenten des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts sind in dieser Aufzählung jedoch weder enthalten noch mit den in der Aufzählung genannten Gegenständen auch nur annähernd vergleichbar.

g) Die hier vertretene Sichtweise steht insgesamt im Einklang mit der hergebrachten Unterscheidung in das (privatrechtlich ausgestaltete) Recht der nicht preisgebundenen Wohnraummiete und das (öffentlich-rechtlich ausgestaltete) Recht des preisgebundenen Wohnraums, die in Deutschland Tradition hat. Die einzelnen Regelungen des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts gestalten den Bereich des nicht preisgebundenen Wohnraummietrechts näher aus. Sie sorgen dafür, dass die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 GG sich bei der Vereinbarung der Mietzinshöhe niederschlägt. Dass dies rechtstechnisch in Form einer gesetzlichen Beschränkung der Privatautonomie erfolgt, bedeutet nicht automatisch, dass es sich dabei um eine versteckte subordinative Anordnung des Staates und damit um „öffentliches Mietrecht“ handelt. Eine derartige Auftrennung der im BGB verorteten Normen des Mietrechts in solche des Privatrechts und des Öffentlichen Rechts erscheint gekünstelt und mit der Kompetenzhistorie des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG nicht vereinbar. Bei der um Art. 1 § 3 MietenWoG Bln geführten öffentlichen Diskussion über die Gesetzgebungskompetenz mutet sie deshalb letztlich rein zweckorientiert an.

Selbst wenn man die Auffassung verträte, die Regelungen des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts im BGB seien ihrer Natur nach dem „Öffentlichen Mietrecht“ zuzuordnen und unterfielen daher nicht der konkurrierenden Gesetzgebung, sondern der Länderkompetenz gemäß Art. 70 Abs. 1 GG, ergäbe sich kompetenzrechtlich letztlich nichts anderes. Art. 1 § 3 MietenWoG wäre dann zwar formell unter Beachtung von Art. 70ff. GG erlassen worden. Es läge dann aber ein materieller Verstoß gegen Art. 70ff. GG vor. Soweit zu einem einheitlichen Sachverhalt sowohl eine Landes- als auch eine Bundeskompetenz bestehen, dürfen konzeptionelle Entscheidungen des einen Gesetzgebers nicht durch auf Spezialzuständigkeiten des anderen Gesetzgebers gründende Einzelentscheidungen verfälscht oder verändert werden (BVerfG, Beschluss vom 10.05.1977 – 1 BvR 514/68, 1 BvR 323/69 – dort Ziffer VII.2 – beck-online; Papier, aaO, S. 9f.; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestags, aaO, S. 4). Genau dazu würde Art. 1 § 3 MietenWoG Bln aber führen (vgl. dazu Ziffer 2. unten).

h) Somit ist von einer konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG auszugehen mit der Folge, dass sich Kompetenzkonflikte ausschließlich nach Art. 72 Abs. 1 GG regeln. Allein entscheidend für die Frage der Sperrwirkung ist somit, ob der Bund abschließend von seiner Kompetenz Gebrauch gemacht hat. Auf die Frage der Erforderlichkeit einer bundeseinheitlichen Regelung nach Art. 72 Abs. 2 GG kommt es nicht an (Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, GG-Kommentar, 89.EL, Art. 72 Rn. 51). Der gegenläufige Ansatz von Mayer/Artz (aaO S. 29), wonach auch im Fall von Art. 72 Abs. 1 GG die Voraussetzungen nach Abs. 2 sinngemäß gegeben sein müssen, dürfte im Wortlaut des Grundgesetzes keine Stütze finden.

Unabhängig davon kommt es auf Art. 125a GG nicht mehr an.

2. Der Berliner Landesgesetzgeber hatte im Rahmen der hier einschlägigen konkurrierenden Gesetzgebung nach Art. 72 Abs. 1 GG keine Befugnis, Art. 1 § Abs. 1 Sätze 1 bis 3, sowie Abs. 3 MietenWoG Bln zu erlassen, weil der Bundesgesetzgeber von seiner in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG normierten Kompetenz bereits in §§ 556d ff., 557ff. 559f. BGB abschließend Gebrauch gemacht hat.

a) Zwar belässt Art. 72 Abs. 1 GG den Ländern die Gesetzgebungskompetenz, jedoch nur soweit und solange der Bund nicht von seiner im Rahmen von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG benannten Kompetenz durch Gesetz Gebrauch gemacht hat. Dabei muss die bundesgesetzliche Regelung hinreichend erkennbar erschöpfend sein. Dies kann entweder positiv durch eine Regelung oder negativ durch bewusstes Unterlassen einer Regelung erfolgen (BVerfG, Beschluss vom 14.01.2015 – 1 BvR 931/12 – juris Tz. 43 mwN). Ob eine Regelung abschließend ist, bestimmt sich in erster Linie nach dem Regelungszweck und der Gesetzgebungsgeschichte (BVerfG, aaO, juris Tz. 44).

b) Mit den Regelungen in §§ 556d ff. BGB, § 558 BGB sowie § 559 BGB hat der Bundesgesetzgeber graduell ein Normensystem geschaffen, dessen Zweck es ist, einen angemessenen Ausgleich zwischen dem Bedürfnis des Mieters nach bezahlbarem Wohnraum und der wirtschaftlichen Möglichkeit des örtlichen Verbleibs in seiner Gemeinde einerseits und am Interesse des Vermieters an der Privatnützigkeit seines Eigentums sowie der Verfügungsbefugnis hierüber zu gewährleisten. Die bürgerlich-rechtlichen Regelungen werden als Gesamtkonzept flankiert durch § 5 WiStrG sowie § 291 StGB.

Ausgangspunkt für dieses austarierte System war und ist nach wie vor das seit 1971 bestehende System der Vergleichsmiete als Richtwert für Mieterhöhungen nach § 557 BGB, das im Zuge der Mietrechtsreform von 2001 (BT-Drs. 14/4553) in § 558 BGB übernommen wurde. Mieterhöhungen bei laufenden Bestandsmietverhältnissen müssen sich grundsätzlich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und dürfen diese gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht übersteigen. Bereits dadurch geht der Bundesgesetzgeber bewusst auf regionale Besonderheiten in Deutschland ein und wählt eben nicht eine deutschlandweite Vergleichsmiete als Bezugsgröße, sondern eine „ortsübliche“. § 558 Abs. 2 BGB gibt die Bildung der Vergleichsmiete vor, §§ 558a – c BGB das dazugehörige Verfahren. In § 558 Abs. 3 BGB ist eine „Kappungsgrenze“ vorgesehen, nach der die Miete innerhalb von 3 Jahren jeweils nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden darf. Im Zuge der Mietrechtsreform 2001 wurde die Kappungsgrenze zunächst bundeweit einheitlich mit 20% ausgestaltet. Dieses System hat der Bundesgesetzgeber im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes (BT-Drs. 17/10485) von 2013 nachgeschärft. Um den regionalen Besonderheiten und Bedürfnissen noch besser Rechnung tragen zu können, wurde in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, nach der die bundesweit geltende Kappungsgrenze in Gemeindegebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt auf 15% abgesenkt wurde (BT-Drs. 17/11894 vom 12.12.2012, S. 4). Die Festlegung, welche Gemeindegebiete dies sind, wurde durch Verordnungsermächtigung auf die Landesregierungen übertragen.

Im Jahr 2015 hat der Bundesgesetzgeber das Instrumentarium des sozialen Mietrechts um Regelungen in §§ 556d ff. BGB ergänzt, die die zulässige Miethöhe für den Fall der Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränken. Er hatte festgestellt, dass die Mieten „in prosperierenden Städten […] bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen derzeit stark an[steigen] und […] teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete [liegen]. Diese Entwicklung auf angespannten Wohnungsmärkten [habe] vielfältige Ursachen. Sie führ[e] dazu, dass vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten haben, in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung zu finden. Erhebliche Teile der angestammten Wohnbevölkerung würden aus ihren Wohnquartieren verdrängt. (BT-Drs. 18/3121 vom 10.11.2014, S. 1).“ Mit den §§ 556d ff. BGB hat der Bundesgesetzgeber für solche Wiedervermietungen, die vor Vermietung nicht umfänglich modernisiert worden sind, eine Preisgrenze von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete angeordnet. Auch hier sollen die Landesregierungen gemäß § 556d Abs. 2 BGB durch Verordnungsermächtigung zur Festlegung berufen sein, in welchen Gemeindegebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Diese materiellrechtlichen Regelungen zur sozialpolitischen Regulierung der regionalen Wohnraummiete werden ergänzt durch ein System formalrechtlicher Auskunfts- und Ankündigungspflichten des Vermieters (§ 556g Abs. 1a, 3 BGB; § 558 a BGB), die dem Mieter die Wahrnehmung seiner Rechte ermöglichen.

Um einen Anreiz für Vermieter zu schaffen, das vermietete Wohnungseigentum regelmäßig zu modernisieren, treten mit § 556e Abs. 2, 559 BGB besondere Vorschriften für die (Wieder-)Vermietung von nach § 555b BGB modernisierten Wohnungen hinzu.

Diese bundesgesetzlichen Regelungen sind Bestandteil einer ganzheitlichen Strategie des Bundesgesetzgebers, die neben einer weiteren Säule steht: Der Förderung des Neubaus von Wohnungen (vgl. zuletzt: Begründung zum Gesetzentwurf zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BT-Drs. 19/15824 vom 11.12.2019, S. 10 u.).

c) Zweck des vorstehenden Instrumentariums an bundesgesetzlichen Regelungen ist es, die Wohnungsmietpreise im Wege eines fairen Ausgleichs zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen zu regulieren und damit den Grundsatz der Vertragsautonomie zu beschränken. Die gesetzgeberischen Motive beschreiben dabei das stete Ringen um die gegenläufigen Pole des sozialpolitischen Mieterschutzes und die Eigentumsgarantie des Vermieters im Lichte der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Art. 14 GG:

„Der Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes strebt einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen den Mietern und Vermietern an und berücksichtigt zugleich die sozial-, wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitische Bedeutung des privaten Mietrechts. (BT-Drs. 14/4553 vom 09.11.2000 – S. 1).

Im Spannungsfeld zwischen den unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern ist ein auf die konkrete Regelungssituation bezogener angemessener und gerechter Interessenausgleich zu finden. Leitgedanken sind dabei die Garantie des Eigentums einschließlich seiner sozialen Verpflichtung, die Verantwortung der Mieter gegenüber der Mietsache und die partnerschaftliche Kooperation zwischen Mietern und Vermietern. (BT-Drs. 14/4553 vom 09.11.2000 – S. 34).“

d) Wenn es aber der Zweck der bundesrechtlichen Regelungen ist, wie der Gesetzgeber selbst in seinen Motiven beschreibt, einen „gerechten Interessensausgleich“ zwischen Mieter und Vermieter zu schaffen, liegt bereits im Wort „Ausgleich“ der Beleg dafür, dass es sich nicht um den Erlass isolierter Normen handelt, die für sich allein stehen, sondern um ein geschlossenes System, das aufeinander abgestimmt ist und in jeder Phase sowohl die Grundrechtspositionen des Mieters als auch des Vermieters sorgfältig gegeneinander abwägt. Es handelt sich um ein Gesamtkonzept, dessen Kern empfindlich gestört werden würde, wenn man ein Instrument abändert, entfernt oder durch ein anderes ersetzt. Dies schließt abändernde oder gar gegenläufige Maßnahmen auf Länderebene aus. Dies gilt umso mehr, als die Regelungen des BGB Instrumente eines größeren Systems sein sollen, in welchem der Wohnungsneubau eine weitere Säule darstellt. Dies berücksichtigend hat sich der Bundesgesetzgeber zuletzt ganz ausdrücklich gegen weitergehende Eingriffe in die Mietpreisgestaltung – und damit auch gegen Art. 1 § 3 MietenWoG Bln – positioniert:

Weitere beziehungsweise stärker regulierende Eingriffe in die Preisbildung könnten aber negative Folgen auf den Wohnungsmarkt haben. Vor diesem Hintergrund sollen weitere Änderungen an den Regelungen der Mietpreisbremse nur behutsam und mit der nötigen Vorsicht vorgenommen werden (BT-Drs. 19/15824 vom 11.12.2019, S. 11).

Dies belegt, dass der Bundesgesetzgeber Eingriffe in die Preisbildung (als Gegenpol zum Anreiz des Neubaus von Wohnungen) abschließend selbst steuern will, um das austarierte Gesamtkonzept nicht zu gefährden. Es ist somit davon auszugehen, dass der bundesgesetzgeberische Wille, eine abschließende Regelung im BGB zu schaffen, sich auch erkennbar manifestiert hat. Die vom BVerfG (Beschluss vom 14.01.2015 – 1 BvR 931/12 – juris Tz. 43) insoweit geforderte hinreichende Erkennbarkeit des Willens ist somit zu bejahen. Der hierzu gegenläufigen Auffassung, der Bundesgesetzgeber habe mit den §§ 556d ff. BGB und §§ 558ff. BGB lediglich eines von mehreren denkbaren Instrumenten zur Steuerung des sozialen Mietpreisrechts anbieten wollen, das aber keinerlei Anspruch auf „alleinige Existenz“ erhebe (so beispielsweise LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 – 66 S 95/20 – beck-online Rn. 25ff.), vermag sich das Gericht vor diesem Hintergrund nicht anzuschließen.

e) Auch die Gesetzgebungshistorie zeigt, dass der Bundesgesetzgeber sein Instrumentarium zur Erreichung dieses Ziels um einzelne Komponenten erweitert hat, die jedoch zusammenwirken und aufeinander abgestimmt sind. Die Begründung zu den jeweiligen Gesetzesnovellen beschreibt dabei genau, dass der Bundesgesetzgeber im Zuge jeder Novelle die bisherigen Regelungsinstrumente in ihrer Wirkung einzeln evaluiert (beispielhaft: Datenanalyse in BT-Drs. 18/3121, S. 11ff. bzw. VT-Drs. 19/15824, S. 9ff.) und diese dann bedarfsgerecht angepasst hat:

Die Kappungsgrenze, mit der Mieterhöhungen jeweils für einen Zeitraum von drei Jahren auf einen bestimmten Prozentsatz beschränkt werden, um ein zu starkes Ansteigen der Mieten im Vergleichsmietenverfahren zu verhindern, ist gerade in dem für einkommensschwächere Mieter relevanten Segment des Wohnungsmarktes von besonderer Bedeutung. Insbesondere bei ehemaligen Sozialwohnungen kann die derzeitige dreißigprozentige Kappungsgrenze für die betroffenen Mieter zu Härten führen (BT-Drs. 14/4553 vom 09.11.2000 – S. 36).

Die Kappungsgrenze dient dazu, einen zu raschen Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden. Mieterhöhungen im Rahmen der derzeitigen Kappungsgrenze von dreißig Prozent können, insbesondere bei Haushalten mit niedrigem Einkommen, die häufig in preiswerten Wohnungen wohnen, zu Härten führen. Um diese Härten abzumildern, wird die Kappungsgrenze auf zwanzig Prozent abgesenkt. Sie ist insoweit Ausdruck der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, Artikel 14 Abs. 2 GG. (BT-Drs. 14/4553 vom 09.11.2000 – S. 54).

f) Dieses Gesamtkonzept berücksichtigt auch bewusst den Umstand regionaler Besonderheiten im Bundesgebiet. Dazu führt der Bundesgesetzgeber exemplarisch aus:

„Derzeit kommt es in vielen Kreisen in Deutschland zu Wohnungsengpässen, die nicht flächendeckend auftreten, aber in den betroffenen Regionen zahlreiche Probleme mit sich bringen. Vor allem in prosperierenden Ballungszentren, aber auch in attraktiven Mittelstädten und Hochschulstandorten steigen die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen überdurchschnittlich stark an und liegen teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete. (BT-Drs. 18/3121, S. 11). Die Miethöhe, die bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verlangt werden kann, wird nach § 556d Absatz 1 BGB-E auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. […] Es obliegt nach § 556d Absatz 2 BGB-E den insoweit sachnäheren Ländern, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten unter Berücksichtigung der in der genannten Vorschrift näher aufgeführten Kriterien durch Rechtsverordnung zu bestimmen (BT-Drs. 18/3121, S. 16). Die zuvor beschriebenen Entwicklungen und Fakten betreffen die Situation auf spezifischen Teilmärkten des deutschen Mietwohnungsmarktes. Sie gelten nicht für den Mietwohnungsmarkt in Deutschland insgesamt (BT-Drs. 18/3121, S. 14).

Der Bundesgesetzgeber hat diesen Umstand gesehen und sich für ein genau definiertes Paket von Normen entschieden. Zum einen wird den regionalen Besonderheiten bereits durch das alleinige Abstellen auf die „ortsübliche“ Vergleichsmiete Rechnung getragen. Zum anderen hat der Bundesgesetzgeber sich für den Lösungsweg entschieden, an genau definierten Stellen (§ 556d Abs. 2, § 558 Abs. 3 BGB) den Landesverordnungsgeber zur näheren Ausgestaltung des einheitlichen Bundeskonzepts zu ermächtigen. Darin liegen aber im Ergebnis zwei Aussagen: Zwar soll den regionalen Besonderheiten bewusst Rechnung getragen werden können. Die Ermächtigung des Landesverordnungsgebers spiegelt dabei den föderalen Subsidiaritätsgedanken wider. Jedoch, und hierauf kommt es vorliegend entscheidend an, sollen regionale Prägungen im Interesse eines bundeseinheitlichen Wertekonzepts nur in ganz bestimmter, gesetzlich definierter Weise in das soziale Mietrecht einfließen dürfen und eben nicht in einer Weise, die die Länder selbst für zweckmäßig halten. Daher hat sich der Bundesgesetzgeber dazu entschieden, den Ländern nur die Definition der Gemeindegebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu überlassen, nicht aber zusätzlich die Festlegung der dort zulässigen Miethöhen selbst. Das Gesamtkonzept soll im Interesse einer einheitlichen Siedlungs- und Sozialpolitik weiterhin in einer Hand liegen:

„Die zuvor beschriebene Entwicklung auf den angespannten Wohnungsmärkten rechtfertigt die vorgesehene Regelung. Neben mittelbaren bestandsschützenden Effekten für Mieter geht es hierbei vorrangig um das weiterreichende siedlungs- und sozialpolitische Ziel, eine Abwanderung einkommensschwächerer Mieter in Folge von Mietanstiegen zu verhindern und so den Fortbestand sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zu garantieren (BT-Drs. 18/3121, S. 18).“

Diese Vorgehensweise war auch für das BVerfG bislang nicht Anlass, die Verfassungsmäßigkeit dieser Bund-Länder-Rollenverteilung im BGB zu beanstanden (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 – juris Tz. 78). Auch der Bundesrat als Ländervertretung im Gesetzgebungsverfahren hat daran, wie bereits aufgezeigt, bislang keinen Anstoß genommen (so auch Mayer/Artz, aaO S. 32).

g) In diesem geschlossenen System von Bundesnormen hat Art. 1 § 3 MietenWoG keinen Platz. Der Bundesgesetzgeber hat abschließend im Sinne von Art. 72 Abs. 1 GG von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch gemacht. Für landesrechtliche Regelungen ist insoweit Raum mehr ( so auch BayVerfGH, Entscheidung vom 16.07.2020 – Vf.32-IX-20 – juris Tz. 55 ff.; AG Mitte, Beschluss vom 18.05.2020 – 113 C 5055/19 – GE 2020, 743 (744); Papier, aaO, S. 9; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, aaO, S. 3; Herrlein/Tuschl, aaO, NZM 2020, S. 228; Schede/Schuldt, Verfassungswidrigkeit landesrechtlicher Mietendeckel, NVwZ 2019, 1575).

Soweit die Gegenauffassung (vgl. nur Mayer/Artz, aaO, S. 34 ff.; Kingreen, aaO, S. 14; Weber, ZMR 2019, S. 392) geltend macht, dass der Bundesgesetzgeber mit § 556d ff. BGB sowie § 558 BGB anstelle einer abschließenden Regelung nur einen Teil der Materie geregelt und das Übrige dem nach § 556d Abs. 2, § 558 Abs. 3 BGB ermächtigten Landesverordnungsgeber überlassen habe, überzeugt das nicht. Die vorgenannten Ermächtigungen überlassen den Ländern keinen eigenen Gestaltungsspielraum, insbesondere nicht „die nähere Ausgestaltung“ des Mietpreiskonzepts. In derartigen Fällen der „Delegation“ verbleibt es bei dem anzunehmenden abschließenden Gebrauch der Kompetenz durch den Bund (Degenhardt in Sachs, GG-Kommentar, 8.A. 2018, Art. 72 Rb. 26; Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, GG-Kommentar, 89.EL, Art. 72 Rn. 98). Der Verweis (Kingreen, aaO, S. 17; Mayer/Artz, aaO, S. 34) auf BVerfG, NJW 1965, 1371 geht insoweit fehl. Dem dortigen Fall lag eine strafrechtliche Regelung zugrunde, die ohne Ausgestaltung durch Landesverordnung überhaupt keine Rechtsfolge hätte entfalten können. Im Fall der Delegationen der §§ 556d Abs. 2, 558 Abs. 3 BGB tritt jedoch auch ohne Landesverordnung eine Rechtsfolge ein.

Ebensowenig überzeugt das weitere Argument gegen eine abschließende Regelung, des Bundes, Art. 1 § 3 MietenWoG Bln und §§ 556d ff., §§ 557 f. BGB verfolgten eine ganz unterschiedliche Zielsetzung. Hierauf kommt es bereits nicht an, da der Verfassungsgeber die Regelungen zur Gesetzgebungskompetenz nicht an Zielen, sondern an Sachmaterien orientiert getroffen hat. Der abschließende Charakter der BGB-Regelungen zum Mietpreisrecht ist somit materien- und nicht zielbezogen zu bestimmen (BVerfGE 102, 99 (115); Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, aaO, Rn. 105; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1575;). In diese Richtung gehen auch die insoweit als zu konstruiert abzulehnenden Überlegungen, Ziel und Funktionsweise einer „Mietpreisbremse“ sei ein aliud zum „Mietendeckel“ (vgl. Mayer/Artz, aaO, S. 31ff. Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, S. 15ff. – abrufbar unter https://www.rosalux.de/publikation/id/41344/landeskompetenzen-fuer-massnahmen-der-mietpreisregulierung?cHash=8ed68563b822b64fa2e08b9740963367). Wie bereits dargestellt, ist die Konzeption der §§ 556d ff. BGB und der §§ 557 f. BGB Teil einer Gesamtstrategie des Bundesgesetzgebers im Zusammenspiel mit dem Anreiz für Neubauwohnungen. Insoweit kann der Ansatz von Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid (aaO) nicht darüber hinwegtäuschen, dass ein „Mietenmoratorium“ (Art. 1 § 3 MietenWoG Bln) die BGB-Regelungen zur Wiedervermietung und Mieterhöhung im Bestand zumindest für eine gewisse Zeit übersteuert. Ein schlagendes Argument für die dortige Auffassung, das MietenWoG Bln „suspendiere die BGB-Regelungen nicht“ (Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, aaO, S. 18), liegt sicherlich nicht in der Beobachtung, dass es für § 558 BGB weiterhin „Fälle geben kann“, wenn eine Ausnahmegenehmigung durch die Investitionsbank Berlin nach Art. 1 § 8 MietenWoG Bln erteilt wurde. Der Suspensiveffekt in Bezug auf die BGB-Mietpreisregelungen entfällt nicht allein dadurch, dass Einzelfälle weiterhin in deren Anwendungsbereich fallen, wenn gleichzeitig die meisten Fälle einer nach § 558 BGB zulässigen Mieterhöhung schon wegen Art. 1 § 3 MietenWoG nicht mehr zulässig wären. Ebensowenig überzeugt der Ansatz, dass das MietenWoG Bln die nach dem BGB zu beurteilenden Vertragsverhältnisse nicht berühre oder verändere, sondern vielmehr „intakt lasse“ (Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, aaO, S, 17). Er negiert die Tatsache, dass das „Intaktsein“ eines Mietvertrags als Rechtsfrage gar nicht in §§ 556d ff. BGB oder § 558 BGB geregelt ist, sondern in § 535 BGB sowie im Allgemeinen Teil des BGB. In §§ 556d ff., 558 BGB ist vielmehr nur die Frage geregelt, ob und inwieweit die vertraglichen Mietpreisregelungen rechtmäßig oder rechtswidrig sind. Die nach dem BGB vorgesehenen vertraglichen Möglichkeiten der Parteien eines Mietvertrags in Bezug auf die Preisgestaltung werden selbstverständlich für fast alle Fälle durch das MietenWoG Bln „berührt“ und darüber hinaus für die Geltungsdauer des Landesgesetzes faktisch entzogen. Ein stärkerer Eingriff eines Landesgesetzgebers in bundesrechtliche Regelungen ist schlechterdings nicht vorstellbar. Dies zeigen die durch das BGB und Art. 1 § 3 MietenWoG Bln im Einzelnen verursachten Rechtsfolgen. Nicht nachvollziehbar erscheint schließlich der Ansatz, das MietenWoG Bln bewege sich inhaltlich völlig im nach Art. 72 Abs. 1 GG zulässigen Korridor, weil das BGB mit § 134 BGB aus sich selbst heraus und damit mit bürgerlich-rechtlichen Mitteln sämtliche gesetzlichen Verbote inkorporiere ( LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 – 66 S 95/20 – beck-online Rn. 21). Diese Sichtweise dürfte zum einen ausblenden, dass eben nicht jedes Verbotsgesetz innerhalb von § 134 BGB zur Nichtigkeit führt, sondern dies von der Auslegung des Verbotszwecks abhängt. Zum anderen wären bundesgesetzliche Regelungen des bürgerlichen Rechts nach 74 Nr. 1 GG mit dieser Logik praktisch niemals „abschließend“, weil dann jedes landesgesetzliche Verbot automatisch über § 134 BGB „unmittelbarer Teil des Bürgerlichen Rechts“ werden würde. Schließlich vermag das Gericht auch nicht der Sichtweise zu folgen, die bundesrechtlichen Regelungen seien mit Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln kompatibel, weil sie in dieselbe Richtung gingen und sich leicht durch Einhaltung der strengeren Vorschrift einhalten ließen (vgl. Tietzsch, aaO, S. 125). Diese Sichtweise dürfte unausgewogen sein. Sie stellt allein auf die Mietersicht ab und negiert, dass die bundesrechtlichen Vorschriften der §§ 556d ff., 558 ff. BGB nicht nur die Rechtsposition der Mieter, sondern auch diejenige der Vermieter regeln. Schließlich sind die bundesrechtlichen Vorschriften nicht nur als ein an die Vermieter gerichteter „Verbotskatalog“ zu werten, sondern sie beinhalten auch die kehrseitige Aussage, was Vermieter dürfen. Bei dieser Sichtweise dürfte das MietenWoG Bln nicht mehr als „Instrument, das in dieselbe Richtung geht“ gesehen werden.

h) Zusammenfassend zeigt sich der Konflikt zwischen Bundes- und Landesrecht anschaulich an folgendem Vergleich zwischen den Rechtsergebnissen für Berlin, die allein von den Regelungen des BGB getragen sind, und denjenigen, die bei zusätzlicher Anwendung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln erzielt werden:

Im Fall einer Mieterhöhung bei Wiedervermietung einer nicht neuen oder umfassend modernisierten Wohnung nach §§ 556d ff. BGB wäre die rechtsgeschäftliche Vereinbarung eines Mietzinses auch nach dem 23.02.2020 zulässig, der 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, oder sofern die Vormiete diesen Betrag übersteigt, in Höhe der Vormiete liegt. Bei zusätzlicher Anwendung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wäre die Vereinbarung einer Miete, die über der am 18.06.2019 geltenden Vormiete liegt, verboten, selbst wenn diese die nach § 556d Abs. 1 BGB vorgesehene Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10% einhält.

Mieterhöhungen im Bestand nach § 558 BGB, wie sie dem vorliegenden Rechtsstreit zugrunde liegen, wären in den aufgezeigten Grenzen des BGB bis zu einer Kappungsgrenze von 15% (§ 558 Abs. 3 BGB), bezogen auf einen 3-Jahres-Zeitraum, zulässig. Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln würde diese jedenfalls bis zu einer Grenze von derzeit 5,02 €/qm (Art. 1 § 3 Abs. 3 MietenWoG Bln) verbieten.

Im Falle einer Modernisierung erlaubt § 559 Abs. 1 BGB derzeit einen Modernisierungsaufschlag in Höhe von 8% der anrechenbaren Modernisierungskosten. Nach § 7 MietenWoG Bln wäre dieser Aufschlag auf die Höhe von maximal 1,- € pro Quadratmeter begrenzt. Divergenzen ergeben sich auch zu der Frage, welche Maßnahmen das BGB als Modernisierung gemäß § 555b BGB anerkennt, und welche Maßnahmen nach Art. 1 § 7 Abs. 1 MietenWoG Bln dem Grunde nach zu einem Aufschlag berechtigen.

V.

Nach alledem hängt die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits allein von der Frage der Verfassungsgemäßheit der Regelung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ab. Die Landesnorm verstößt nach Überzeugung des Gerichts gegen Normen des Grundgesetzes. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Landesgesetzgeber die beanstandete Norm im Sinne des sozialen Mietrechts erlassen hat. Die dabei verwendete Methodik, inhaltlich kompetenzkonform erlassenes Bundesrecht „nachzubessern“ und dabei maßgeblich abzuändern in der Überzeugung, dessen Inhalt sei nicht hinreichend sozial, steuernd und effizient, erweist sich jedoch als verfassungswidrig und greift dem seinerseits demokratisch legitimierten Bundesgesetzgeber vor. Eine verfassungskonforme Auslegung des Landesgesetzes dahingehend, dass dieses isoliert neben dem Bundesrecht steht und in dessen Regelungsgehalt keinesfalls eingreift, ist nach Auffassung des Gerichts nicht darstellbar. Das Gericht sieht sich deshalb gehalten, die Landesnorm zur Überprüfung durch das allein hierzu befugte Bundesverfassungsgericht zu stellen.

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