Mietminderung bei stark abgenutzten und erneuerungsbedürftigen Holzfenstern

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AG Wedding, Az.: 17 C 320/14, Urteil vom 12.10.2017

1. Die Beklagten werden verurteilt, in der Wohnung in B., 2. OG rechts, sämtliche Arbeiten auszuführen, die zur vollständigen Beseitigung folgender Mängel einschließlich deren Ursachen führen:

der Außenanstrich der Fenster der Loggia ist stark abgenutzt und erneuerungsbedürftig. Es sind diverse Lackabplatzungen und Farbablösungen vorhanden, sodass Feuchtigkeit ins rohe Holz eindringen kann. Die Wasserschenkel weisen nahezu keinen Schmutzanstrich mehr auf.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits einschl. derjenigen der Streitverkündeten hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten und die Streitverkündete können die Vollstreckung der Klägerin in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte und die Streitverkündete vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung gelegen in der, 2. OG rechts, B., deren Vermieter die Beklagten sind. Auf den Inhalt des Mietvertrages vom 21.09.2012, Bl. 4 bis Bl. 8 d. A. wird verwiesen.

Die Beklagten sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG …) vertreten durch die S. GmbH.

Die im hiesigen Rechtsstreit unter Anderem im Streit befindlichen Mängel an den Fenstern stehen im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mit der vorliegenden Klage vom 28.05.2014 begehrt die Klägerin von den Beklagten die Beseitigung von Mängeln in der von ihr bewohnten Wohnung sowie Beseitigung deren Ursachen. Des Weiteren verlangt sie im Wege der Klageerweiterung mit Schriftsatz vom 14.04.2015 die Beseitigung weiterer Mängel und deren Ursachen.

In Bezug auf die von der Klägerin beschriebenen Mängel, die ihren Niederschlag in den von der Klägerin formulierten Anträgen finden, begehrt sie darüber hinaus die Feststellung, dass wegen der einzelnen Mängel die Miete, unter Berücksichtigung der Art und des Umfang der Mängel sowie unter Berücksichtigen der Zeitdauer, bis zur Beseitigung der Mängel gemindert ist. Zudem geht sie davon aus, dass ihr insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zustehe.

Mietminderung bei stark abgenutzten und erneuerungsbedürftigen Holzfenstern
Symbolfoto: ungvar/Bigstock

Die Klägerin hat die Mängel unter Anderem vom Schreiben vom 27.01.2014 (Bl. 9 bis Bl. 11, Band I d. A.) und mit Schreiben vom 02.03.2015 (Bl. 96 bis Bl. 97, Band I d. A.) angezeigt und deren Beseitigung bis zum 15.02.2014, bzw. bis zum 15.03.2015 gefordert.

Mit Schriftsatz vom 20.01.2015 haben die Beklagten der Wohnungseigentümergemeinschaft den Streit verkündet. Am 11.05.2017 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten (Bl. 98, Band II d. A.).

Die Klägerin behauptet, dass die von dem Beklagten angemietete Wohnung mit Mängel behaftet sei, zu deren Beseitigung die Beklagten im Rahmen des Mietverhältnisses verpflichtet seien.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten werden verurteilt, in der Wohnung in B., 2. OG rechts, sämtliche Arbeiten auszuführen, die zur vollständigen Beseitigung der folgenden Mängel einschließlich deren Ursachen führen:

Bei Außentemperaturen von Minus 1 Grad Celsius und darunter kommt es an den Innenseiten der Außenfenster zu extremen Schwitzwasserbildungen; betroffen sind die Fenster im ersten Zimmer links, im zweiten Zimmer links (Schlafzimmer) und im dritten Zimmer links (Wohnzimmer).

Es sind an den Fenstern deutliche Zuglufterscheinungen festzustellen.

2. Es wird festgestellt, dass die Bruttomiete für die unter Ziffer 1. aufgeführte Wohnung für den Zeitraum ab Februar 2014 bis zur vollständigen Beseitigung der unter Ziffer 1. aufgeführten Mängel während der Heizperiode (Oktober bis April) um 15 % gemindert ist.

3. Es wird festgestellt, dass die Klägerin darüber hinaus ab Februar 2014 bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel berechtigt ist, die Bruttomiete wegen der im Klageantrag zu 1) aufgeführten Mängel währen der Heizperiode (Oktober bis April) um weitere 45 % zurückzubehalten.

4. Die Beklagten ferner zu verurteilen, in der unter Ziffer 1. genannten Wohnung sämtliche Arbeiten auszuführen, die zur vollständigen Beseitigung der folgenden Mängel einschließlich deren Ursachen führen:

a) im zweiten Zimmer links sind die Außenflügel verzogen und schließen nicht ab, sodass bei Regen Wasser durch die Außenfensterflügel dringt.

b) an den Silikonfugen der Innenflügel bilden sich jeweils im unteren Bereich des Fensterflügels Schimmel im ersten Zimmer links, im zweiten Zimmer links, im dritten Zimmer rechts (Kinderzimmer) sowie im zweiten Zimmer rechts (Bad).

c) der Außenanstrich der Fenster der Loggia ist stark abgenutzt und erneuerungsbedürftig.

Es sind diverse Lackabplatzungen und Farbablösungen vorhanden, sodass Feuchtigkeit ins rohe Holz eindringen kann. Die Wasserschenkel weisen nahezu keinen Schmutzanstrich mehr auf.

d) im Bereich der Loggia sind regelmäßig während der Wintermonate Durchfeuchtungen an der Wand festzustellen. Betroffen ist die Wand rechts neben dem Fenster zur Straße sowie der Wandbereich links neben dem Fenster und dem angrenzenden linken Fenster.

e) im Mauerwerk befindet sich im Bereich der Loggia ein Marienkäfernetz. Außen im Mauerwerk ist eine Fehlstelle in der Fuge. Die Tiere dringen in übermäßiger Anzahl im Bereich des Fensterrahmens (teilweise an einem Tag bis zu 50 Stück) in die Wohnung.

5. Es wird festgestellt, dass die Bruttomiete für die unter Ziffer 4. aufgeführte Mängel jeweils für den Zeitraum ab März 2015 bis zur vollständigen Beseitigung wie folgt gemindert ist:

a) für den unter Ziffer 4.a) aufgeführten Mangel um weitere 5 %,

b) für den unter Ziffer 4.b) aufgeführten Mangel um weitere 5 %,

c) für den unter Ziffer 4.c) aufgeführten Mangel um weitere 2 %,

d) für den unter Ziffer 4.d) aufgeführten Mangel jeweils während der Wintermonate (Dezember bis Februar) um weitere 5 %,

e) für den unter Ziffer 4.e) aufgeführten Mangel um weitere 2 %.

6. Es wird festgestellt, dass die Klägerin darüber hinaus ab März 2015 bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel berechtigt ist, die Bruttomiete wegen der im Klagenantrag zu 4) aufgeführten Mängel wie folgt zurückzubehalten:

a) für den unter Ziffer 4.a) aufgeführten Mangel um weitere 15 %,

b) für den unter Ziffer 4.b) aufgeführten Mangel um weitere 15 %,

c) für den unter Ziffer 4.c) aufgeführten Mangel um weitere 6 %,

d) für den unter Ziffer 4.d) aufgeführten Mangel jeweils während der Wintermonate (Dezember bis Februar) um weitere 15 %,

e) für den unter Ziffer 4.e) aufgeführten Mangel um weitere 6%.

Die Beklagten und die Streitverkündete beantragten, die Klage abzuweisen.

Sie bestreiten im Wesentlichen das Vorliegen von Mängel an der Mietsache. Zudem berufen sie sich darauf, dass die von der Klägerin beschriebene Schwitzwasserbildung an den Fenstern ihre Ursache in dem bauphysikalischen Zustand des Hauses habe und die Bildung von Schwitzwasser, die zugleich von der Klägerin behaupteten Zuglufterscheinungen an den Fenstern ausschließe.

Das Gericht hat gem. der Beweisbeschlüsse vom 04.12.2014 in Verbindung mit dem ergänzenden Beweisbeschluss vom 10.10.2015 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. J.S.

Darüber hinaus ist aufgrund der Fragestellung der Klägerin im Schriftsatz vom 26.05.2014 (Bl. 8 bis Bl. 14, Band II, d. A.) ein Ergänzungsgutachten des Sachverständigen eingeholt worden. Wegen des Inhalts der Beweisbeschlüsse wird auf Bl. 54, 55 und Bl. 139 bis Bl. 140, Band I, d. A., wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 05.04.2016, Bl. 152 bis Bl. 252, Band I, d. A., wegen des Inhaltes des Ergänzungsgutachtens vom 06.12.2015 auf Bl. 58 bis Bl. 78, Band II, d. A. sowie des weiteren Parteienvorbringens auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist lediglich in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen ist sie unbegründet, mithin abzuweisen.

Die Klägerin kann von dem Beklagten verlangen, dass in der von ihr bewohnten Wohnung der aus dem Urteilstenor ersichtliche Mangel, nämlich am Außenanstrich der Fenster der Loggia beseitigt wird. Dem liegt zugrunde, dass die Beklagten als Vermieter gem. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet sind, der Klägerin als Mieterin die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Dies ist hinsichtlich des Außenanstrichs der Fenstern der Loggia nicht der Fall.

Der Sachverständiger hat hierzu in seinem Gutachten vom 05.04.2016 aufgrund eines am 05.02.2016 durchgeführten Orttermins in Verbindung mit Temperatur- und Feuchtmessungen, visuellen Untersuchungen und Untersuchungen von Baustoffen ausgeführt, dass der Außenanstrich der Fenster der Loggia stark abgenutzt und erneuerungsbedürftig ist. Zudem hat er bestätigt, dass diverse Lackabplatzungen und Farbablösungen vorhanden sind, sodass die Feuchtigkeit in das rohe Holz eindringen kann (hierzu insbesondere Bl. 31 des Gutachtens, Bl. 185 Band I, d.A.).

Der vom Sachverständigen beschriebene Zustand der Fenster der Loggia stellt auch einem Mangel der Mietsache dar, zu deren Beseitigung die Beklagten nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet sind. Insoweit folgt das Gericht nicht der Auffassung der Beklagten, wonach der Zustand der Fenster der Loggia “ohne Beeinträchtigung” (Formulierung der Beklagten im Schriftsatz vom 04.08.2015, Bl. 123, Band I, d. A.) einem Mangelbeseitigungsanspruch nicht rechtfertige.

Im Hinblick auf den streitgegenständlichen Mangel am Außenanstrich der Fenster der Loggia ist der Einwand der Beklagten allerdings insoweit zu berücksichtigen, als dass der in diesem Zusammenhang mit der Klägerin formulierte Feststellungsantrag, nämlich dass die Miete wegen dieses Mangels gemindert ist, bzw. ein Zurückbehaltungsrecht besteht, unbegründet ist und die Klage abzuweisen ist. Denn der Zustand des Außenanstriches an den Loggiafenster ist gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB lediglich als unerhebliche Beeinträchtigung der Mietsache zu beurteilen, weshalb eine Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht außer Betracht bleiben.

Die weitergehende Klage ist ebenfalls unbegründet, mithin abzuweisen.

Der Klägerin stehen keine weiterer Mängelbeseitigungsansprüche zu.

Zu den einzelnen Mängeln (nach Reihenfolge der Fragestellung in den Beweisbeschlüssen und der Abfolge der Beantwortung der Beweisfragen durch den Sachverständigen in seinem Gutachten) ergibt sich Folgendes:

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten das von der Klägerin behauptete Schwitzwasser auf den Innenseiten des Außenfensters im ersten Zimmer links, im zweiten Zimmer links (Schlafzimmer) und in dem dritten Zimmer links (Wohnzimmer) nicht festgestellt.

Des Weiteren hat er die von der Klägerin behaupteten Zuglufterscheinungen als nur sehr geringfügig erkannt und nachvollziehbar ausgeführt, dass sich die wahrgenommenen Zuglufterscheinungen auf ein für die vorhandene Fensterkonstruktion übliches Maß beschränken. In diesem Zusammenhang ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen auch (insbesondere Bl. 37 – Bl. 41 des Gutachtens, Bl. 179 bis Bl. 183, Band I, d. A.), dass insoweit kein technischer Fehler der Bausubstanz vorliegt, sondern vielmehr zur Vermeidung von Schwitzwasser/Tauwasser das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter anzupassen ist (Bl. 35 des Gutachtens, Bl. 187, Band I, d. A.).

Der Sachverständiger hat gleichermaßen die anderen von der Klägerin vorgetragenen Mängel nicht bestätigt (Bl. 32 ff. des Gutachtens, Bl. 184 bis Bl. 186, Band I, d. A.).

So hat er festgestellt, dass im zweiten Zimmer links die Außenflügel nicht verzogen sind und dicht abschließen.

Auch hat der Sachverständiger keinen Schimmelbefall im ersten Zimmer links, im zweiten Zimmer links, im dritten Zimmer rechts (Kinderzimmer) und im zweiten rechts (Bad) festgestellt.

Darüber hinaus hat er keine Durchfeuchtungen in der Wand im Bereich der Loggia vorgefunden, wie er auch im Mauerwerk im Bereich der Loggia kein Marienkäfernest vorgefunden hat.

Aufgrund der durch den Sachverständigen nicht festgestellten und nicht bestätigten Mängel ist ebenfalls der hierauf gerichtete Anspruch der Klägerin auch Feststellung, dass die Miete deswegen gemindert ist, bzw. ihr ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, nicht begründet.

Etwas andere ergibt sich auch nicht, aus den von der Klägerin im Schriftsatz vom 25.05.2016 (Bl. 8 – Bl. 14, Band II, d. A.) erhobenen Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten. Der Sachverständige hat sich zu den der Klägerin im Schriftsatz vom 25.05.2016 aufgeworfenen Fragestellungen in seinem ergänzenden Gutachten vom 06.12.2016 (Bl. 59 bis Bl. 78, Band II, d. A.) nochmals geäußert und ist im Rahmen der Beantwortung der Fragen zu dem gleichen Ergebnis wie in seinem “Hauptgutachten” gekommen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.