Mieterinanspruchnahme wegen Schlüsselverlust und Schließanlagenaustausch

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AG Waren, Az.: 106 C 1139/15, Urteil vom 12.10.2017

1. Die Beklagte wird unter Klagabweisung im Übrigen verurteilt, an den Kläger 102,04 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2013 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 5/6 und die Beklagte 1/6 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger begehrt einen Restbetrag in Höhe von 677,36 € aus Nebenkostenabrechnungen für eine in Neustrelitz gelegene an die Beklagte vermietete Wohnung.

Die Klageforderung setzt sich zusammen aus einer Restforderung von 108,26 € aus der Abrechnung für 2011 sowie den Nachforderungen in Höhe von 272,89 € für 2012 und 281,21 € für 2013.

Die Beklagte legte Widerspruch gegen jede der Abrechnungen ein und monierte die geltend gemachten Kosten für Müllabfuhr, Versicherungen und Heizkosten. Der Kläger habe die veränderte Personenzahl, die der Umlage der Müllgebühren zugrunde liege und die Steigerung der Heizkosten nicht erläutert und die Erfassungsrate der Heizkosten für die Liegenschaft verlange die Anwendung des Korrekturverfahrens nach VDI 2077.

Mieterinanspruchnahme wegen Schlüsselverlust und Schließanlagenaustausch
Symbolfoto: ronstik/Bigstock

Die Beklagte leistete am 10.12.2012 für 2011 eine Nachzahlung in Höhe von 24,19 €. Am 27.12.2012 korrigierte der Kläger die Abrechnung 2011. Die Korrekturrechnung endete mit einem Nachforderungsbetrag in Höhe von 132,45 €.

Die Beklagte hat die Nebenkostenforderung 2012 in Höhe von 259,38 € anerkannt und im Laufe des Prozesses 13,51 € gezahlt. Die Parteien haben den Rechtsstreit in dieser Höhe übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Beklagte macht geltend, sie habe die Forderung über 259,38 € sowie den von ihr für 2013 anerkannten Betrag von 281,21 € mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution über 590,00 € aufgerechnet. Sie verweist auf die Schreiben des Mieterbundes vom 09.09.2014 und 08.01.2015.

Der Kläger behauptet, er habe den Widerspruch vom 08.01.2015 nicht erhalten. Er habe die Kaution am 15.04.2014 abgerechnet. Die Abrechnung weise einen Fehlbetrag von 48,58 € aus. Die Beklagte habe sich anlässlich der Rückgabe der Wohnung verpflichtet, die Kosten für eine neue Schließanlage entsprechend dem Angebot der Fa. N. über 661,08 € zu übernehmen. Die Beklagte habe nicht alle Schlüssel für ihre Wohnung zurückgegeben. Der Auftrag sei am 02.08.2013 erteilt worden. Die Schließanlage sei infolge von Lieferengpässen des Herstellers und einer erhöhten Auftragslage bei der Fa. … erst zwischen Oktober 2014 und März 2015 getauscht worden. Die Rechnungslegung sei nach Fertigstellung der Arbeiten am 10.03.2015 erfolgt.

Der Kläger behauptet, die Personenzahländerung ergäbe sich daraus, dass eine Familie mit sieben Personen und eine Familie mit drei Personen ausgezogen und Familien mit weniger Personen eingezogen seien.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 677,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2013 aus 108,26 €, aus 272,89 € seitdem 01.01.2014 und aus 281,21 € seit dem 01.01.2016 abzüglich durch Zahlung am 21.09.2016 erledigter 13,51 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Nebenkostenabrechnung 2011 sei nicht nachvollziehbar. Dazu behauptet sie, die Umlage der Kosten der Müllabfuhr sei wegen des drastischen Rückgangs der Personenzahl nicht plausibel, die Versicherungskosten seien bisher nicht durch die Übergabe der Versicherungspolicen belegt.

Die Beklagte könne ohne Einsicht in die Policen nicht erkennen, inwieweit etwa Kosten für Risiken umgelegt worden seien, die der Mieter nicht zu tragen habe.

Die erheblichen Differenzen der Kosten für die Gebäudesachversicherung legten einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nahe.

Die Beklagte behauptet, sie habe gegen die anerkannte Nebenkostenforderung in Höhe von 259,38 € mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit Schreiben vom 09.09.2014 die Aufrechnung erklärt. Die Beklagte erklärt vorsorglich die Aufrechnung des Nachzahlungsbetrages von 281,21 € mit der Forderung auf Rückzahlung der Kaution.

Die Beklagte behauptet, die Kautionsabrechnung sei ihr erst mit Schriftsatz vom 27.07.2016 zugegangen. In der Zahlungsübersicht, die dem Schriftsatz vom 10.12.2014 beigefügt gewesen sei, sei der Fehlbetrag von 48,58 € nicht ausgewiesen gewesen. Auch der Betrag aus der Rechnung vom 15.08.2013 fehle in der Aufstellung. Die Schließanlage sei erst um den Jahreswechsel 2014/ 2015 ausgetauscht worden. Die Rechnung sei offenbar zurückdatiert. Die fehlenden Schlüssel seien versehentlich weggeworfen worden und dem Objekt nicht zuzuordnen gewesen.

Die Beklagte ist der Auffassung, sie könne mangels Kausalität des Verlustes für den Austausch der Schlüssel nicht mehr zur Zahlung herangezogen werden.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in Höhe von 102,04 € begründet, im Übrigen hat sie keinen Erfolg.

I.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von 102,04 € als Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2011 anstelle der in der Korrekturabrechnung ausgewiesenen 132,45 €.

Die Kürzung des Nachzahlungsbetrages um 4,12 € ergibt sich hinsichtlich der Position Abfallgebühren/Müllabfuhr, worauf das Gericht bereits im Hinweis vom 06.07.2017 hingewiesen hat, aus der Abweichung der Personentage, wie sie sich aus der vom Kläger zur Erläuterung vorgelegten Liste ergeben – 4801 – von den in der Abrechnung aufgeführten 4436 Personentagen (574,90/4801×365 = 57,39 €).

Hinsichtlich der Gebäudesachversicherung steht dem Kläger nur eine um 25,69 € gekürzte Forderung in Höhe von 111,06 € zu. Da der Kläger die Police für das Versicherungsjahr 2011 trotz Aufforderung nicht vorgelegt hat, dringt die Beklagte mit ihrem Einwand der Unwirtschaftlichkeit durch. Unter Berücksichtigung der nachgewiesenen geringeren Kosten für 2012 errechnet sich die Teilforderung für die Umlage der Gebäudeversicherung wie folgt: 1851,91 € +53,70 qm/ 895,42 = 111,06 €.)

Die Zinsforderung auf 102,04 € ist begründet, da sich die Beklagte seit Zugang der Korrekturrechnung in Verzug befand, §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.

II. Die weitergehende Klage ist unbegründet.

1.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012.

Denn ihm steht ein Anspruch auf Zahlung des die gezahlten 13,51 € übersteigenden Betrages von 259,38 € nicht zu, weil die Forderung in dieser Höhe durch Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 389 BGB erloschen ist.

Der Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 590,00 € stand dem vom Kläger anerkannten Nachzahlungsanspruch über 259,38 € im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung aufrechenbar gegenüber.

2.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013.

Ihm steht ein Zahlungsanspruch über den Nachforderungsbetrag in Höhe von 281,21 € nicht zu, denn dieser ist ebenfalls durch Aufrechnung mit dem restlichen Kautionsanspruch erloschen. Der Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution war nicht bereits durch die Abrechnung vom 15.04.2014 untergegangen, denn der in der Kautionsabrechnung vom 15.04.2014 verrechnete Zahlungsanspruch in Höhe von 661,08 € steht dem Kläger nicht zu.

Der Kläger kann von der Beklagten für den Austausch der Schließanlage eine Zahlung in Höhe von 661,08 € nicht verlangen. Die Inanspruchnahme der Beklagten für die Kosten für den Austausch der Schließanlage, der unstreitig erst nach Oktober 2014 erfolgte, ist treuwidrig. Die Verpflichtung der Beklagten zur Übernahme der Kosten erfolgte ausschließlich aufgrund des Verlustes der Schlüssel und des von dem Kläger dargelegten Sicherheitsrisikos. Dass der Austausch der Schließanlage tatsächlich nicht aufgrund der Sicherheitsbedenken erfolgte, ergibt sich daraus, dass der Kläger in der Folge während des gesamten Zeitraumes vom 29.6.2013 bis in den Oktober 2014 die Schließanlage weiter nutzte.

Dem Kläger stehen daher tatsächlich nur die Kosten für den Schlüssel zu, die das Gericht gemäß § 286 ZPO auf 20,- € schätzt.

III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 91a, 708 Ziffer 11, 713 ZPO.