Zustimmungsanspruch des Mieters zur Untervermietung ohne Mieterhöhung

AG Hamburg, Az.: 48 C 28/17, Urteil vom 11.10.2017

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Zimmers in der von der Klägerin bei der Beklagten gemieteten Wohnung unter der Adresse an zu erteilen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Zimmers der von ihr angemieteten Wohnung ohne Zahlung eines zusätzlichen Mietzinses.

Die Klägerin als Vermieterin und die Beklagte als Vermieterin schlossen am 06.11.2015 einen als “Nutzungsvertrag” bezeichneten Mietvertrag über eine Wohnung unter der Adresse B. S. …, zweite Etage rechts, … Hamburg bestehend aus 2,5 Zimmern über 66,13 m². Den Nutzungsvertrag unterzeichnete der damalige Lebenspartner der Klägerin als Bürge (Anl. K1, Bl. 7 ff. der Akte). Der damalige Lebenspartner zog von Mietbeginn an in die Wohnung ein, was die Beklagte bei Vertragsschluss wusste und gestattete. Eine Eigenschaft als Hauptmieter kann für den damaligen Lebenspartner nicht in Betracht, da er kein Genossenschaftsmitglied ist und die Beklagte nur an Genossenschaftsmitglieder vermietet. Die Klägerin und er teilten sich die Miete.

Zustimmungsanspruch des Mieters zur Untervermietung ohne Mieterhöhung
Symbolfoto: fizkes/Bigstock

… zog am 30.10.2016 aus der Wohnung aus. Mit E-Mail vom 07.11.2016 (Anl. K2 Bl. 26 der Akte) teilte dies die Klägerin der Beklagten mit und bat, dass zu hofseitig gelegene Zimmer ihrer Wohnung untervermieten zu dürfen, um auch künftig die Mietbelastung zu teilen; sie bat um eine Untervermietungserlaubnis ab dem 15.11.2016 und teilte mit, dass die Untermieterin Frau …, sein würde.

Hierauf erwiderte die Beklagter mit E-Mail vom 09.11.2016 (Anl. K3 Bl. 28 der Akte), dass sie den Wunsch der Klägerin zur Untervermietung eines Zimmers zur Kenntnis genommen habe und wies sie darauf hin, dass sie zu beachten habe, dass der Untermietzuschlag 20 % der Grundnutzungsgebühr betrüge.

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Nach weiteren Schriftverkehr erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 05.12.2016 dass eine Untervermietung, die genehmigungspflichtig sei, nach aktueller Rechtsprechung nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten sei. Bei Aufnahme eines Lebenspartner handele sich um einen üblichen Mietgebrauch; hier schulde das Mitglied nur die erhöhten Betriebskosten. Da die Klägerin ein Zimmer jedoch an eine dritte Person überlassen wolle, handele es sich um eine “echte” Untervermietung, die einen Untermietzuschlag i.H.v. 20 Prozent der Grundnutzungsgebühr rechtfertige (Anl. K4, Bl. 30 der Akte).

Mit Untermietvertrag vom 1./9.02.2017 (Bl. 74 ff. der Akte) vermietete die Klägerin das zum Innenhof gelegen, ca. 16 Quadrat große Zimmer möbliert an für eine Inklusivmiete von Euro 550,00. Der Untermietvertrag begann am 15.02.2017. ist zur Mitnutzung der Küche, des Bades, des Flures, des Abstellraumes und des Balkons berechtigt. Das vermietete Zimmer ist mit einem Bett, einen Kleiderschrank, einem Schreibtisch, einem Stuhl, einem Nachttisch einschließlich Nachttischlampe, einem Hocker und einer Tischleuchte ausgestattet. Die Nutzung der Küche umfasst die Nutzung der Geschirrspülmaschine und der Waschmaschine sowie der Teller und ähnlichem.

Die Klägerin zahlt zurzeit eine Nettokaltmiete in Höhe von Euro 608,40. Sie zahlt monatlich an die Beklagte eine Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. Euro 68,00 und eine Heizkosten- und Warmwasservorauszahlung i.H.v. Euro 78,00. An die jeweiligen Anbieter direkt zahlt sie monatlich Euro 40,00 für Wasser, Euro 40,00 für Strom und Euro 27,00 für Internet. Hinzu kommt monatlich ein Betrag in Höhe von Euro 17,50 an die GEZ und eine Zahlung von Euro 10,00 an ihre Hausratversicherung.

Die Klägerin trägt vor:

Es läge ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB vor, da sich die Klägerin die Miete nicht alleine leisten könne. Es läge kein Fall des § 553 Abs. 2 BGB vor. Diese Vorschrift käme zur Anwendung, wenn der Vermieter mit höheren Kosten rechnen müsse. Dies sei nur der Fall, wenn die Nutzung der Wohnung durch mehr als zu Mietbeginn bereits vorhandenen Personen genutzt werden solle. Dieser streitgegenständliche nicht der Fall, da die Klägerin die Wohnung seit Mietbeginn gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten genutzt hatte und dies mit Wissen und Zustimmung der Beklagten erfolgt war.

Im Übrigen binde die Beklagte der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz. Die Beklagte habe gegenüber anderen Genossenschaftsmitgliedern bisher nur ein Aufschlag von fünf Euro für eine Untervermietung erhoben. Sofern sie nunmehr von der Klägerin einen höheren Aufschlag verlange, verstoße sie gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Die Klägerin beantragt (Bl. 1, 71, 83 der Akte):

1. Die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Zimmers in der von der Klägerin bei der Beklagten gemieteten Wohnung unter der Adresse an zu erteilen.

2. Hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Zimmers in der von der Klägerin bei der Beklagten gemieteten Wohnung unter der Adresse an zu erteilen gegen Abhängigmachung der Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung in Höhe von € 31,28.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt widerklagend (Bl. 59 der Akte):

1. Die Klägerin wird verurteilt, Euro 121,68 nebst Zinsen i.H.v.5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Beklagte zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin aufgrund der laufenden Untervermietung an Frau … verpflichtet ist, einen Untermietzuschlag i.H.v.20 Prozent der monatlichen Grundnutzungsgebühr (Miete netto/kalt) in Höhe von zurzeit auf 121,68 monatlich an die Beklagte bis zur Beendigung der Untervermietung oder Änderung der Grundnutzungsgebühr zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor: Für die Zulässigkeit, die Erteilung der Untervermietungserlaubnis von der Zahlung einer angemessen erhöhten Miete abhängig zu machen, sei es nicht erforderlich, dass der Vermieter durch die Untervermietung zusätzlich belastet werde, sondern ob der Vermieter der Mieterin einen „erweiterten Mietgebrauch“ mit der Untervermietungserlaubnis gewährt. Letzteres läge vor, wenn ein Fall der „echten Untervermietung“ vorliege (Bl. 60 der Akte). Nach den der Beklagten vorliegenden Zahlen bezüglich der Miethöhe und des verlangten Untermietzinses ergebe sich, dass die Klägerin tatsächlich an der Vermietung des einen Zimmers “verdiene”.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die eingereichten Schriftsätze einschließlich Unterlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.05.2017 (Bl. 69 ff. der Akte) verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist begründet.

1. Der Klägerin fehlt nicht das Rechtschutzbedürfnis. Die Beklagte hat keine unbedingte Erlaubnis erteilt, sondern diese von der Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 20% der Nettokaltmiete abhängig gemacht. Eine mit einem entsprechenden Vorbehalt erteilte Erlaubnis ist bis zum Abschluss der Vereinbarung aufschiebend bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB, Bieber in MüKoBGB, 7. Auflage 2016, BGB, § 553 Rn. 11, beck-online). Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, gilt die Erlaubnis des Vermieters als verweigert. Ist dem Vermieter die Überlassung auch ohne Untermietzuschlag zuzumuten, hat der Mieter, bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen, einen Anspruch auf unbedingte Erlaubnis, den er auch klageweise geltend machen kann (Emmerich in BeckOGK/BGB, Stand: 01.07.2017, § 553 Rn. 19, beck-online).

2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien bestehenden Nutzungsvertrag.

a) Die Klägerin hat zunächst – unstrittig – ein berechtigtes Interesse an der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB, da nach Abschluss des Mietvertrags durch den Auszug ihres Lebensgefährten nunmehr sie die Miete allein tragen müsste.

b) Die Erteilung der Erlaubnis ist der Beklagten ohne eine Erhöhung der Miete zuzumuten.

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Rechtsdogmatisch handelt es sich hierbei nicht um einen (neben der Miete geschuldeten) „Zuschlag“, sondern um eine Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs. Durch die Erlaubnis wird der Umfang des Gebrauchsrechts des Mieters erweitert; als Gegenleistung hierfür soll der Mieter in eine Erhöhung der Miete einwilligen. Die Mieterhöhung muss also vereinbart werden. Es handelt sich um eine Form der Vertragsanpassung (hierzu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 553 Rn. 17, beck-online). Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Abs. 2 hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen (Emmerich in BeckOGK/BGB, Stand: 01.07.2017, § 553 Rn. 30 beck-online).

Wann einem Vermieter die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist, ist gesetzlich nicht näher geregelt. Die Gesetzesmaterialien (Bundesgesetzblatt Teil I, 1964, Nr. 35, S. 457-463) verhalten sich hierzu nicht.

Nach einer in der Literatur vertretenen Meinung ist danach zu unterscheiden, ob ein Lebenspartner oder Familienangehöriger aufgenommen werden solle, oder ob ein Fall der „echten Untermiete“ vorliege (hierzu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 553 Rn. 20, beck-online, ders. in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 553 Rn. 25). Entscheidend sei, ob eine Gebrauchserweiterung stattfinde (ebenso wohl auch AG Neukölln, Urteil vom 26.06.2014, 3 C 54/14, juris Rn. 23). Nach dieser Meinung scheide eine Erhöhung der Miete aus, wenn ein Dritter neben dem Mieter die Wohnung in Form einer nichtehelichen Gemeinschaft oder einer Partnerschaft insgesamt mitbenutze, weil es zwischen Mietpreisen für Ehewohnungen und den Preisen für Wohnungen von nichtehelichen Gemeinschaften oder Partnerschaften keinen Unterschied gebe. In diesen Fällen solle es allerdings der Üblichkeit entsprechen, wenn sich der Mieter verpflichte, diejenigen Betriebskosten zu tragen, die durch die Aufnahme des Dritten zusätzlich entstünden. Anders sei es in den Fällen der „echten Untermiete“. Werde der Mietpreis in einem solchen Fall ausgehandelt, so entspreche es der Üblichkeit, dass der Vermieter am Untermietzins partizipiere und ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses sei regelmäßig angemessen (Blank in Schmidt-Futterer, aaO).

Nach anderer (und wohl herrschender) Auffassung hängt der Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung davon ab, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet werde, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten (Bieber in MüKoBGB, 7. Auflage 2016, BGB, § 553 Rn. 11, beck-online – ohne nähere Erläuterung; Gramlich in Mietrecht, 13. Aufl. 2015, § 553 Ziffer 4 – ohne nähere Erläuterung; nicht eindeutig: Emmerich in BeckOGK/BGB, Stand: 01.07.2017, § 553 Rn. 19ff, beck-online und derselbe Staudinger, BGB, Stand 13.11.2014, § 553 Rn. 16).

Nach hiesiger Auffassung vermögen beide Auffassung nicht vollständig überzeugen. Letztere Auffassung vermag nicht zu überzeugen, da – bis auf den Fall, an welchem die Aufnahme weitere Personen an einer Überbelegung grenzt – es kaum einen nachweisbaren Fall einer tatsächlichen stärkeren Abnutzung durch die Aufnahme einer weiteren Person geben wird und die Vorschrift praktisch ins Leere liefe. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine erhöhte Abnutzung der Wände aufgrund der standardmäßigen Überwälzung auf den Mieter ohnehin von diesem zu tragen wäre und bei einer nicht vertragsgemäßen Nutzung dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zustünde. Die erst genannte Auffassung vermag ebenfalls nur bedingt überzeugen, da sie gewissermaßen einem Zirkelschluss unterliegt oder mit anderen Worten, durch diese Rechtsmeinung Tatsachen hinsichtlich der von ihr verlangten Üblichkeit für die Bejahung ihrer Voraussetzung geschaffen wird: Die Üblichkeit eines Untermietzuschlages ist davon abhängig, dass die Rechtsmeinung vertreten wird, dass andernfalls die Erlaubniserteilung unzumutbar ist.

Nach hiesiger Auffassung ist deshalb – unter Einbeziehung beider Auffassung – eine wertende Betrachtung unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls geboten. Dabei ist das konkrete berechtigte Interesse des Mieters an der Erlaubniserteilung (hier: die finanzielle Entlastung bzgl. der Miete, nachdem der Lebenspartner ausgezogen ist und nunmehr die Miete allein zu tragen ist) und der von ihm verlangte Untermietzins (hier: das Verhältnis des Untermietzinses im Verhältnis zur Bruttomiete einschließlich sämtlicher Kosten und eines etwaigen Ausgleichs für die Möblierung des Zimmers sowie Mitbenutzung sonstiger Haushaltsgeräte und einer etwaigen aus diesem Verhältnis abzuleitenden Gewinnerzielungsabsicht) sowie die Interessen der Vermieterseite (hier das Interesse einer Wohnungsbaugenossenschaft ihren Mitgliedern günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen und die Vermietung daher an eine Mitgliedschaft bei sich zu binden) zu berücksichtigen. Ebenso ist zu berücksichtigen, ob der Mieter einen zum Vertragsschluss und Mietbeginn erweiterten Mietgebrauch begehrt, für welchen der Vermieter korrelierend ein (erweitertes) Entgelt begehren kann und ob eine verstärkte Abnutzung zu erwarten ist.

Bei Berücksichtigung der vorgenannten Einzelaspekte ergibt sich, dass im streitgegenständlichen Fall die Erteilung der Untervermietungserlaubnis ohne Erhöhung der Miete zumutbar ist. Die Klägerin begehrt im Verhältnis zu der bei Mietbeginn vereinbarten Nutzung keine erweiterte Nutzung. Unstreitig war der Beklagten bei Mietbeginn bekannt und sie damit einverstanden, dass die Klägerin die an sie vermietete Wohnung zu zweit nutzen wird. Mit Aufnahme der Untermieterin und Vermietung eines Zimmers an sie wird der Klägerin keine Gebrauchserweiterung gestattet. Dies gilt auch dann, wenn man berücksichtigt, dass es sich nunmehr um eine „echte“ Untervermietung, nämlich an eine Dritte und keinen Partner oder Angehörigen handelt, da die faktische Nutzungsmöglichkeit – zu zweit wohnen – nicht erweitert wird und die Aufnahme der Untermieterin zur Überzeugung des Gerichts aus dem berechtigten Interesse der Klägerin erfolgt, in der Wohnung wohnen bleiben zu können und sich zum diesem Zweck die Miete mit einer weiteren Person zu teilen. Eine Gewinnerzielungsabsicht lässt sich den von der Klägerin mitgeteilten – unstreitigen – Zahlen nicht entnehmen. Zwar beliefe sich die Bruttomiete einschließlich aller weiteren wohnungsbezogenen monatlichen Ausgaben der Klägerin auf € 888,90 und betrüge daher die Hälfte hiervon lediglich € 444,45 und nicht € 550,00, wie von der Klägerin als Untermietzins verlangt. Allerdings gab die Klägerin nachvollziehbar an, dass sie bei Bemessung des Untermietzinses bereits den von der Beklagten verlangten Untermietzinszuschlag wie einen weiteren Betrag von € 40,00 für die Möblierung berücksichtigt hatte. Danach beläuft sich die Bruttomiete einschließlich aller weiteren wohnungsbezogenen monatlichen Ausgaben auf € 1.010,58. Die Hälfte hiervon beträgt € 505,29 und ergibt unter Berücksichtigung eines Zuschlags für die Möblierung € 550,00. Die Gefahr einer übermäßigen Abnutzung ist nicht erkennbar. Schließlich vermag hier auch der Umstand, dass es sich bei der Beklagten um eine Baugenossenschaft handelt, keine andere Wertung rechtfertigen. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass ggfls. „strengere“ Maßstäbe anzulegen sind, wenn der Vermieter wie hier eine Baugenossenschaft ist. Zweck einer Baugenossenschaft ist es, günstigen Wohnraum für seine Mitglieder zur Verfügung zu stellen. Dieser Zweck, den der Mieter (hier die Klägerin) mit seinem Beitritt als Mitglied zur Baugenossenschaft anerkannt hat, könnte unterlaufen werden, wenn es Mietern möglich wäre, Zimmer zu hohen Mieten zu vermieten. Ein solcher Fall ist streitgegenständlich jedoch nicht anzunehmen (siehe vorstehend).

II. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Die Beklagte hat weder aus Vertrag noch Gesetz einen Anspruch auf Zahlung von € 121,68 wegen der Untervermietung eines Zimmers an.

Der Vermieter hat im Fall des § 553 BGB keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung; es steht ihm lediglich frei, die Erlaubnis zu verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt. Ist der Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden, so kommt eine freiwillige Änderungsvereinbarung i. S. v. § 557 Abs. 1 BGB zustande. Die ursprüngliche Mietzinsvereinbarung wird abgeändert (hierzu Blank in Schmidt-Futterer, BGB § 553 Rn. 17, beck-online). Da die Parteien eine Vertragsanpassung nicht vereinbart haben, hat die Beklagte auch keinen Anspruch auf Zahlung des von ihre geforderten erhöhten Mietzinses (ebenso: Emmerich in BeckOGK/BGB, Stand: 01.07.2017, § 553 Rn. 22, beck-online). Ein Anspruch aus §§ 812f BGB scheidet aus, da die Klägerin nichts erlangt hat.

Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Feststellung, dass die Klägerin einen Untermietzins in Höhe von € 121,68 mtl. zukünftig schuldet. Es wird auf die Ausführungen unter Ziffer I verwiesen.

III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.