Mietminderung wegen Baulärm

AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 10 C 148/09, Urteil vom 04.08.2010

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.263,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.621,08 € seit dem 15.04.2009 und aus 641,99 € seit dem 18.05.2010 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in 10965 Berlin, welches mit 2 Mietshäusern bebaut ist. Die Beklagte ist Eigentümerin des benachbarten Grundstücks in 10965 Berlin. Im Frühjahr 2008 begann die Beklagte einen weiteren Bauabschnitt im V.Quartier. Es umfasst 105 Wohnungen in 4 Eigentümergemeinschaften. Die Bauarbeiten begannen im Frühjahr 2008 mit der Gründung der östlichen Spange des B.-Garten und werden sukzessive bis zur Fertigstellung der letzten Wohnung an der nördlichen Spange voraussichtlich bis zum Frühjahr 2010 andauern. Der Baukörper, welcher auf dem Grundstück M-Straße errichtet wird, reicht bis an die Grundstücksgrenze der D. Straße. Angrenzend hierzu befinden sich die seitens der Klägerin vermieteten Wohnungen im Quergebäude der beiden Häuser. Die Mieter S, H und G minderten die Miete wegen anhaltender Lärmbeeinträchtigungen durch die Baustelle.

Mietminderung wegen Baulärm
Symbolfoto: galitskaya/Bigstock

Durch Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 02.03.2009 zu 11 C 297/08 wurde festgestellt, dass dem Mieter S wegen baubedingten Beeinträchtigungen ein 15 %-tiger Mietminderungsanspruch in Höhe von 63,92 € seit März 2008 zusteht.

Durch Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23.02.2009 zu 11 C 316/08 wurde festgestellt, dass dem Mieter H ein monatlicher Mietminderungsanspruch in Höhe von 15 % mit 52,41 € seit März 2008 zusteht.

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Durch Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 24.03.2009 zu 7 C 174/08 wurde festgestellt, dass der Mieterin G eine 20 %-ige Mietminderung seit März 2008 zusteht. Das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zu 11 C 316/08 wurde durch die Entscheidung des Landgerichts Berlin zu 67 S 146/09 durch Vergleich bestätigt. Die Kosten beider Rechtszüge wurden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zu 7 C 174/08 wurde durch die Entscheidung des Landgerichts zu 67 S 194/09 bestätigt. Die Mieter S und S und G minderten die Miete bis einschließlich November 2009, der Mieter H bis einschließlich Juli 2009.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Erstattung ihrer baubedingten Ertragseinbußen.

Die Klägerin ist der Auffassung, sie habe zwar die genehmigten Baumaßnahmen zu dulden, ihr stehe jedoch gemäß § 906 Abs. 2 BGB ein angemessener Ausgleich in Geld zu.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.621,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 15.04.2009 zu zahlen.

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag von weiteren 641,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Zustellung dieses Schriftsatzes zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, ein Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 BGB sei nicht gegeben, denn eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks sei nicht gegeben gewesen. Die Beklagte bestreitet die Beeinträchtigung als auch die Kausalität zwischen den Bauarbeiten und den angeblichen Beeinträchtigungen. Die ergangenen Urteile seien rechtsfehlerhaft. Bauarbeiten an benachbarten Gebäuden stellten eine ortsübliche Nutzung dar und die damit verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen könnten mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen nicht verhindert werden. Im Übrigen seien die Grenzwerte für Baulärm von tags 55 dB und nachts 40 dB eingehalten worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht ein Ausgleichanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 zu, denn das Grundstück der Klägerin D-Straße ist durch die Bauarbeiten der Beklagten auf dem Grundstück M-Straße in seinem Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt worden. Die Beklagte hat der Klägerin den Verlust an Mieteinnahmen, der ihr als Vermieterin durch die Minderung der Mieter S, H und und G entstanden ist, zu ersetzen. Die Miete ist als Ertrag aus dem Grundstück anzusehen. Ein Entschädigungsanspruch ist nur ausgeschlossen, wenn die Nutzung des Nachbargrundstücks ortsüblich ist und die Beeinträchtigung nicht das zumutbare Maß übersteigt.

Vorliegend ist von einer unzumutbaren Beeinträchtigung auszugehen, denn die Mieter haben die Miete um 15 bzw. 20 % gemindert. Damit kann für die Klägerin das Mietgrundstück nicht mehr ertragreich betrieben werden (vgl. LG Hamburg, NJW RR 1999, S. 378). Vorliegend ist auch von einer berechtigten Mietminderung der Mieter S, H und und G auszugehen, da die erstinstanzlichen Urteile des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg durch die Berufungsinstanz bestätigt worden sind. Die Klägerin ist in dem vorliegenden Prozess nicht erneut gehalten, die durch die Bauarbeiten verursachten Geräuschimmissionen unter Beweis zu stellen. Die Unzumutbarkeit der Beeinträchtigung ergibt sich vielmehr aus der berechtigten Mietminderung seitens der Mieter. Es ist mit dem Landgericht Hamburg davon auszugehen, dass das zumutbare Maß der Ertragsverluste bei einer Mietminderung in Höhe der durchschnittlichen Nettorendite überschritten ist. Diese ist, wie die Klägerin unwidersprochen vorgetragen hat, in Berlin mit 5 % anzunehmen.

Die Klage ist folglich entsprechend den Berechnungen der Klägerin in Höhe von 2.263,07 € begründet.

Der Zinsanspruch ist gemäß § 291 BGB begründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91, 709 ZPO.