Mietvertrag – Auslegung der Mietvertragspartei

Mietvertrag – Auslegung der Mietvertragspartei

KG Berlin

Az.: 12 U 139/11

Urteil vom 20.12.2012


Die Berufung des Klägers gegen das am 14. Oktober 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin – 12 O 558/10 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil und das Urteil des Landgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

WURDEN SIE GEBLITZT?

Fast jeder 2.verschickte Bußgeldbescheid ist fehlerhaft oder angreifbar. Schicken Sie uns jetzt kostenlos & unverbindlich Ihren Bescheid. Wir prüfen ihn binnen 24 h für Sie auf mögliche Fehler.

Gründe

I.

Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 14. Oktober 2011 verkündete Urteil des Landgerichts, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Zur Begründung seiner Berufung trägt der Kläger unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags u. a. vor:

Er, der Kläger, sowie seine beiden Brüder …….seien Inhaber der Hausverwaltung …die eine Etablissementbezeichnung darstelle und bei der alle Gesellschafter zeichnungsberechtigt seien. Entgegen der Ansicht des Landgerichts liege deshalb keiner Personenverschiedenheit zwischen Vermieter und Grundstückseigentümer vor. Die Tatsache, dass lediglich …neben der Bezeichnung „Hausverwaltung ….“ in einem Schreiben der Hausverwaltung im Kopf ausgeführt sei ändere hieran nichts. Der Kläger sei auch deshalb als Vermieter anzusehen, weil die auf seinen Namen geführte Kontoverbindung für die Mietzahlungen im Vertrag angegeben sei. Das Landgericht habe es unterlassen, ihm einen Hinweis gem. § 139 ZPO zu erteilen. Grundsätzlich unterschreibe der Bruder des Klägers ….in Vertretung die Mietverträge. Ausnahmsweise habe vorliegend der Bruder des Klägers ………den Mietvertrag unterschrieben.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils das Versäumnisurteil des Landgerichts vom 13. Mai 2011 aufzuheben und

1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 27.762,26 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 13.975,00 Euro seit dem 7. Februar 2009 und aus je 665,08 Euro seit dem 7. Januar 2009, 7. Februar 2009, 7. März 2009, 7. April 2009, 7. Mai 2009, 7. Juni 2009, 7. Juli 2009, 7. August 2009, 7. September 2009, 7. Oktober 2009, 7. November 2009, 7. Dezember 2009, 7. Januar 2010, 7. Februar 2010, 7. März 2010, 7. April 2010, 7. Mai 2010 und 7. Juni 2010 sowie aus 1.815,82 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. den Beklagten zu verurteilen, die Kosten des Beweissicherungsverfahrens beim Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 12 OH 2/09 zu tragen;

3. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.196,43 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

4. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.039,48 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

hilfsweise

den Beklagten hinsichtlich der Anträge 1., 3. und 4. zur Zahlung an die Hausverwaltung ………, vertreten durch…………, zu zahlen;

weiter hilfsweise

den Beklagten hinsichtlich der Anträge 1., 3. und 4. zur Zahlung an die Hausverwaltung ……….zu zahlen;

Der Beklagte beantragt, die Berufung insgesamt zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung, die er für zutreffend erachtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Die Akte Landgericht Berlin 12 OH 2/09 hat vorgelegen und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache aus den in vollem Umfang zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keinen Erfolg.

Im Hinblick auf die Ausführungen im Zweiten Rechtszug ist ergänzend auf das Folgende hinzuweisen. Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach

§ 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.

1. Hauptantrag

a)

Das Landgericht geht zutreffend davon aus, dass dem Kläger gegen den Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280, 548 BGB aus eigenem Recht zusteht.

Zwischen den Parteien ist der von dem Kläger behauptete Gewerbemietvertrag nicht zu Stande gekommen. Die Parteien eines Mietvertrages werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. Ihre Beziehung zur Mietsache, seien es Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte, ist unerheblich (KG WuM 1997, 101). Wer Vertragspartei geworden ist, ist durch Auslegung zu ermitteln, wobei die Angaben im Vertragsrubrum vorrangig sind. Im Vertragsrubrum des am 20. Januar 2003 geschlossenen Mietvertrags (Anlage K 3 der Beiakte) ist als Vermieter aufgeführt: „Hausverwaltung ….., „. Da es sich bei dieser Angabe nach dem Vortrag des Klägers um eine Etablissementbezeichnung handelt, ist der Inhaber dieser Hausverwaltung Vermieter geworden. Wie sich aus den Schreiben vom 31. März 2008 (Bl. 79 d.A.), 29. April 2008 (Bl. 46 d.A.) und 28. April 2011 (Bl. 104 d.A.) ergibt, ist der Bruder des Klägers, Herr A Ay Inhaber der Hausverwaltung….. Hiermit in Übereinstimmung hat der Kläger in seinem Schriftsatz vom 19. Mai 2009 in der Beiakte (Bl. 71 d. Beiakte) vorgetragen, „……. ist … die Hausverwaltung ………“. Vermieter ist mithin nicht der Kläger, sondern sein Bruder……… Dass A Ay dies auch selbst so gesehen hat, ergibt sich aus dessen Schreiben vom 31. März 2008 (Bl. 49 d. Beiakte), in dem dieser im eigenen Namen (und nicht im Namen des Klägers) einer Vertragsverlängerung widerspricht. Zunächst war zwischen den Parteien unstreitig, dass der Bruder des Klägers ….den Mietvertrag unterzeichnet hat. Gemäß § 164 Absatz 2 BGB ist aber davon auszugehen, dass eine Willenserklärung im eigenen Namen abgegeben wird, wenn der Wille, im fremden Namen zu handeln, nicht erkennbar hervortritt. Ist der Unterzeichnende aber identisch mit der im Vertragsrubrum genannten Vertragspartei, tritt der Wille, im fremden Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor.

Mit Schriftsatz vom 20. Juni 2011 behauptet der Kläger beweislos, sein (weiterer) Bruder ………habe den Vertrag unterschrieben. Auch wenn man von diesem Vortrag ausgeht, ist …….Vermieter. § 164 Absatz 2 BGB greift in diesem Fall nicht ein, weil sich aus dem Vertragsrubrum ergibt, dass ……..nicht im eigenen Namen sondern im Namen der Hausverwaltung …………handeln wollte.

Aus diesem Grund ist auch die im vorgenannten Schriftsatz vom Kläger vertretene Ansicht falsch, wenn nicht er selbst, so sei jedenfalls sein Bruder ……..Vermieter geworden.

Entgegen der Ansicht des Klägers folgt seine Stellung als Vermieter nicht daraus, dass er in § 5 des Mietvertrags als Inhaber des Kontos genannt ist, auf das Miete und Nebenkosten zu zahlen sind. Die Angabe eines Kontos im Mietvertrag, auf das Miete und Nebenkosten zu überweisen sind, begründet keine Vermieterstellung des Kontoinhabers. Auch als Indiz im Rahmen einer Auslegung des Vertrages reicht diese Angabe nicht für die Annahme aus, die Vertragsparteien wären bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgegangen, dass entgegen dem eindeutigen Wortlaut des Vertragsrubrums der Kläger Vermieter sein solle.

Der Kläger ist auch nicht dadurch zum Vermieter geworden, dass er dem Beklagten den von einem seiner Brüder unterzeichneten Mietvertrag zum Unterzeichen übergeben und den vom Beklagten unterzeichneten Vertrag sodann an die Hausverwaltung ….. weitergegeben hat. Im Gegenteil lässt sich aus dieser „Botentätigkeit“ gerade schließen, dass der Kläger nicht Vertragspartner werden wollte. Andernfalls hätte es doch nahegelegen, dass er den Vertrag selbst unterschreibt.

Auch dem Umstand, dass der Beklagte sich wegen der Heizkostenabrechnung 2007/2008 an den Kläger gewandt hat, kommt keine entscheidende Bedeutung zu. Bei dem an den Kläger gerichteten Schreiben des Beklagten vom 7. Mai 2009 (Anlage K3) handelt es sich um eine Nachfrage des Klägers zu der Heizkostenabrechnung der Firma Techem, in deren Kopf als Auftraggeber genannt ist: „………. Hausverwaltung, „. Der Beklagte hat sich mit seiner Nachfrage mithin lediglich an den Auftraggeber der Firma Techem gewandt, wobei er wegen der identischen Anschrift davon ausgehen durfte, dass sein Schreiben jedenfalls den richtigen Adressaten erreichen werde.

Die im ersten Rechtszug beweislos aufgestellte Behauptung des Klägers, er sei „genauso Inhaber der Hausverwaltung wie…..“ entbehrt jeder Substanz. Der Kläger legt nicht dar, seit wann und in welcher Rechtsform er zusammen mit …….Inhaber der „Hausverwaltung ….“ sein will. Eine BGB-Gesellschaft haben die drei Brüder jedenfalls nicht geschlossen. Der Kläger selbst trägt auf Seite 3 seines Schriftsatzes vom 6. September 2011 (Bl. 113 d.A.) vor, einer gesonderten Gesellschaft bedürfe es nicht, da der Kläger zusammen mit seinen Brüdern als direkte Familienmitglieder gegenüber den Mietern aufträten.

Soweit der Kläger im zweiten Rechtszug vorträgt, er sowie seine beiden Brüder …seien Inhaber der Hausverwaltung …, die eine Etablissementbezeichnung darstelle und bei der alle Gesellschafter zeichnungsberechtigt seien, ist auch diese Behauptung substanzlos. Soweit er sich zum Beweis für diese Behauptung im zweiten Rechtszug erstmals auf seine beiden Brüder A und M bezieht, ist dieses Beweisangebot gemäß § 531 Absatz 2 ZPO nicht zuzulassen.

b)

Dem Kläger stehen auch keine Ansprüche aus abgetretenem Recht zu, da der Vermieter … dem Kläger keine Ansprüche abgetreten hat und…, der dem Kläger Ansprüche abgetreten hat, nicht Vermieter ist.

2.

Auch die Hilfsanträge stehen dem Kläger nicht zu. Insoweit klagt der Kläger als Prozessstandschafter. Selbst wenn man zugunsten des Klägers vom Vorliegen eines eigenen rechtlichen Interesses ausgeht, fehlt es jedenfalls an einer Ermächtigung durch ……

3.

Soweit der Kläger geltend macht, das Landgericht habe das Grundrecht auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt, indem es keinen Hinweis erteilt habe, fehlt es bereits an der Darlegung, dass die angefochtene Entscheidung auf der angeblichen Grundrechtsverletzung beruht. Diese Darlegung erfordert dann, wenn es, wie hier, um angebliche gerichtliche Versäumnisse im Zusammenhang mit der richterlichen Hinweispflicht geht, die Darstellung dessen, was der Berufungsführer im Falle der Gelegenheit zur Äußerung auf einen richterlichen Hinweis vorgetragen hätte. Dabei ist der zunächst unterbliebene Vortrag so vollständig nachzuholen, dass er nunmehr schlüssig ist (vgl. BGH MDR 2003, 702; Zöller, 29. Auflage, § 139 ZPO, Rn. 20). Die Behauptung, es handele sich um ein Überraschungsurteil, reicht jedenfalls nicht aus (Kammergericht, MDR 2007, 677).

III.

Die Revision war nicht zuzulassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat, noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Absatz 1 Nr.1, Absatz 2 ZPO n. F.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.