Mietvertragskündigung durch die Erben

Bundesgerichtshof

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Az: XII ZR 210/05

Urteil vom 11.11.2009


Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2009 für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 30. November 2005 aufgehoben.

Die Berufung gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 13. Mai 2005 wird auf Kosten des Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass. dieser wird verurteilt, an die Kläger 22.597,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB Hieraus seit dem 6. Januar 2004 zu zahlen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Tatbestand:

Die Kläger begehren vom Beklagten Entschädigung für die Nutzung einer Immobilie.

Im Jahr 1980 Vermietete Herr ES (im Folgenden: Erblasser) das mit der “Villa H.” bebaute Grundstück in R. (im Folgenden: Grundstück H.) an die Staatlichen Kunstsammlungen D. Der monatliche Mietzins betrug 399,25 M / DDR. Das Grundstück H. diente der Unterbringung der Puppentheatersammlung. 1989 verstarb der Erblasser, Erben nach IHM wurden Frau E. zu 1 / 4, Herr B. zu 1 / 2 und Frau U. zu 1 / 4. Letztere schenkte Ihren Erbteil im Jahre 1996 dem Landesverein S. Heimatschutz eV (im Folgenden: Landesverein). Auf Seiten der Mieterin trat nach der Wende zum 3. Oktober 1990 der beklagte Freistaat Sachsen als Rechtsnachfolger in den Vertrag ein.

Die Miterben E. und B. verhandelten in der Folgezeit mit dem Beklagten vergeblich über eine Erhöhung des Mietzinses, der sich nach der Währungsunion auf 399,25 DM und ab 1. Januar 2002 auf 204,13 EUR belief.

Rechtsanwältin R. kündigte u.a. mit Schreiben vom 4. März 2002 den Mietvertrag gegenüber dem Beklagten zum 31. Mai 2002 “im Namen der Erbengemeinschaft nach ES”; gleichzeitig widersprach sie einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen. Die Beklagte räumte das Grundstück in der Folgezeit nicht.

Mit notariellem Vertrag vom 15. April 2003 Verkauften die drei Miterben das Grundstück H. an die Kläger. Unter Ziffer 4 des Kaufvertrages war vereinbart, dass. Besitz und die Nutzungen mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf die Kläger übergehen. Die Kläger wurden am 14. August 2003 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Nachdem der Beklagte zunächst mit Schreiben vom 5. August 2003 für das Grundstück H. einen monatlichen Mietzins von 4,078 EUR angeboten hatte, erklärte er schließlich seinerseits mit Schreiben vom 30. September 2003 die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung zum 31.. Dezember 2003. Der Beklagte gab das Grundstück H. am 5. Januar 2004 an die Kläger zurück.

Das Landgericht hat der auf Nutzungsentschädigung gerichteten Klage für den Zeitraum vom 4. Juli 2003 bis zum 31. Dezember 2003 in Höhe von 23.788,23 EUR nebst Zinsen stattgegeben. Auf die von dem Beklagten eingelegte Berufung hat das Berufungsgericht das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung, soweit die Klage noch aufrechterhalten worden ist.

I.

Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei erst durch die Kündigung des Beklagten zum 31. Dezember 2003 beendet worden, weshalb bis dahin auch Lediglich der vertraglich bestimmte Mietzins in Höhe von 213,04 EUR monatlich von der Beklagten geschuldet werde.

Der Kündigung vom 4. März 2002 ermangele es an der notwendigen Vertretungsmacht. Es sei erforderlich gewesen, dass. alle drei Miterben gemeinschaftlich iS von § 2040 BGB die Kündigung des Mietverhältnisses erklärten. Die Notwendigkeit des gemeinschaftlichen Handelns aller Miterben ergebe sich daraus, dass. die Kündigung das Mietverhältnis beende, mithin eine Verfügung hierüber im Sinne von § 2040 BGB getroffen werde und damit elementar der zentrale Satzungszweck des Landesvereins – Betreiben der Puppensammlung – verloren gehe. Eine Mitwirkung des Landesvereins sei auch nicht im Hinblick auf eine optimale Nachlassverwaltung – auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Nachlasserhaltung (§ § 2038 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, 745 BGB) – nach § 242 BGB entbehrlich gewesen. Einer Zustimmung zur Kündigung des Grundstücks H. hätte der eigene Satzungszweck des Landesvereins entgegengestanden.

Der Landesverein als Miterbe Weder habe der Zeugin R. noch dem Zeugen F. eine Wirksame Vollmacht erteilt. Eine Wirksame Bevollmächtigung der Zeugin R. ergebe sich auch nicht nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht.

II.

Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer Rechtlichen Überprüfung stand.

1.

Zu Recht ist das Berufungsgericht Allerdings davon ausgegangen, dass. die Kündigung des Mietverhältnisses eine Verfügung iS des § 2040 Abs. 1 BGB ist.

Unter Aufgabe Seiner früheren Rechtsprechung hat der Senat für Landwirtschaftssachen nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass. die Kündigung eines Pachtvertrages über ein Nachlassgrundstück durch eine Erbengemeinschaft als Verpächterin eine Verfügung iS des § 2040 Abs. 1 BGB ist (BGH Urteil vom 28. April 2006 – LwZR 10/05 – FamRZ 2006, 1026). Solche Eine Kündigung sei zwar keine Verfügung über das verpachtete Grundstück, wohl aber eine Verfügung über die Rechte aus dem Pachtvertrag wie die Ebenfalls zu dem Nachlass gehörende Pachtzinsforderung. Auch sie gehöre zu den Rechten, auf die sich eine Verfügung iS von § 2040 Abs. 1 BGB beziehen könne. Durch die Kündigung des Vertragsmotive werde das Recht aufgehoben, denn damit erlösche der Anspruch der Erbengemeinschaft auf Zahlung des Pachtzinses (BGH aaO).

2.

Jedoch war es der Auffassung des Berufungsgerichts für die Wirksamkeit der Kündigung vom 4. entgegen. März 2002 nicht erforderlich, dass. alle drei Miterben gemeinschaftlich die Kündigung des Mietverhältnisses erklärten. Das ergibt sich aus § 2038 BGB, der die Vorschrift des § 2040 BGB im vorliegenden Fall verdrängt.

Gemäß § 2038 BGB steht auch die Verwaltung des Nachlasses den Erben Grundsätzlich gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den Anderen gegenüber Allerdings verpflichtet, ein Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Gemäß § 745 Abs. 1 BGB, der nach § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Anwendung gelängt, kann durch eine Stimmenmehrheit der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands Entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Fügt sich der überstimmte Miterbe dem Mehrheitsbeschluss nicht, so können ihn Die übrigen Miterben etwa auf Abgabe der für die Verfügung erforderlichen Willenserklärung verklagen. Die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung des Anderen treffen. Nach § 2040 Abs. 1 BGB Können die Erben über einen Nachlassgegenstand Jedoch nur gemeinschaftlich verfugen.

Die Frage, ob § 2040 Abs. 1 BGB für Verfügungen über einen Nachlassgegenstand ausnahmslos anwendbar ist oder ob § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1, abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB im Falle mehrheitlich beschlossener Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses gegenüber § 2040 Abs. Vorrangig 1 BGB ist, ist umstritten.

a)

Bislang ist der Bundesgerichtshof davon ausgegangen, dass. Verfügungen iS von § 2040 Abs. 1 BGB Stets Müssen Sämtliche Miterben gemeinschaftlich vornehmen, auch wenn sie zugleich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung sind (V. Zivilsenat BGHZ 38, 122, 124). Allerdings hat der V. Zivilsenat in dem Verfahren LwZR 10/05 auf Anfrage des Senats für Landwirtschaftssachen mitgeteilt, dass. er an dieser Auffassung nicht mehr festhalte (vgl. BGH Urteil vom 28. April 2006 – LwZR 10/05 – FamRZ 2006, 1026, 1027).

Der Senat für Landwirtschaftssachen hat sich in seinem Urteil vom 28. April 2006 mit der Streitfrage eingehend beschäftigt, sie im Ergebnis offen gelassen (BGH aaO S. 1027 fmwN) jedoch. Allerdings hat er zum Ausdruck gebracht, dass. er die strikte Einhaltung des – aus der gesamthänderischen Bindung herrührenden – Prinzips des gemeinschaftlichen Handelns bei Verfügungen jedenfalls dann nicht für einsichtig halte, wenn sich die Verfügungen nicht nachteilig auf den Nachlassbestand auswirkten (aaO S. 1028).

In seiner Entscheidung vom 28. September 2005 (BGHZ 164, 181, 184 f.) hat der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der u.a. über die Frage zu entscheiden hatte, ob ein Miterbe im Rahmen der Nachlassverwaltung zur Mitwirkung an einer Verfügung verpflichtet ist, klargestellt, dass. unter den Begriff der gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses iS von § 2038 Abs. 1 BGB alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung Sowie zur Gewinnung und Nutzung der Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten gefallen. Dazu Zahlten Grundsätzlich auch Verfügungen über Nachlassgegenstände, nur Müsse neben der Ordnungsmäßigkeit die Erforderlichkeit einer solchen Verwaltungsmaßnahme durch besondere Umstände belegt sein, um eine Mitwirkungspflicht zu begründen (BGHZ 164, 181, 184). Die systematische Stellung des engeren § 2040 Abs. 1 BGB, der dem weitergehenden § 2038 Abs. 1 BGB nachfolge, unterstütze ein solches Verständnis, das auch durch die Entstehungsgeschichte belegt werde. Nach den Motiven zum Bürgerlichen Gesetzbuch umfasse die Verwaltung – ähnlich weit – die gesamte tatsächliche und rechtliche Verfügung über das Gut verwaltete, schließe auch Veräußerungen, zu Daten der Verwalter berechtigt sei, Die nicht aus (BGHZ 164, 181, 185 unter Verweis auf Mugdan, GESAMTEN Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch 5. Bd. S. 337 zu § 1978 Abs. 1).

b)

In der Literatur werden verschiedene Auffassungen zu dem Verhältnis zwischen § 2038 BGB und § 2040 BGB vertreten (zum Meinungsstand s. bereits BGH Urteil vom 28. April 2006 – LwZR 10/05 – FamRZ 2006, 1026, 1027).

aa)

Eine Meinung spricht sich für einen Vorrang der Regelung des § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BGB aus. Danach sollen mehrheitlich beschlossene Maßnahmen der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung auch Verfügungsgeschäfte umfassen; Einstimmigkeit Demzufolge wäre nicht erforderlich (AnwK-BGB/Ann 2. Aufl.. § 2040 Rdn.. 13; Ders. Anm. MittBayNot 2007, 133, 134 f.; Jauernig / Stürner BGB 12. Aufl.., § 2040 Rdn.. 2; Soergel / M. Wolf 13 BGB. Aufl.. § 2038 Rdn.. 5, Frank 4 Erbrecht. Aufl.. § 19 Rdn.. 19, 17 Leipold Erbrecht. Aufl.. Rdn. 736; Muscheler ZEV 1997, 222, 230 f.; Schopp ZMR 1967, 193, 195; Kipp / Coing Erbrecht 14. Aufl.. S. 613 f.; vgl. auch Palandt / Edenhofer BGB 68. Aufl.. § 2038 Rdn.. 5).

bb)

Vereinzelt wird die Ansicht vertreten, dass. Verfügungen über einen Nachlassgegenstand als Maßnahmen ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung mit Stimmenmehrheit vorgenommen werden Könnten, wenn dadurch das nach § 2040 Abs. 1 BGB geschützte Interesse der Anderen Miterben an der Werterhaltung des Nachlasses nicht Wesentlich Beeinträchtigt wird (vgl. RGRK / Kregel 12. Aufl.. § 2040 Rdn. 2; Johannsen WM 1970, 573, 576; Ann MittBayNot 2007, 131, 134 f.; neuerdings auch Brox / Walker Erbrecht 23. Aufl.. Rdn. 507).

cc)

Die wohl überwiegende Auffassung nimmt mit der früheren Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ein, dass. auch für Verfügungen über einen Nachlassgegenstand sterben, zugleich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung sind, die speziellere Vorschrift des § 2040 Abs. 1 BGB gelte; danach Mussten Solche Verfügungen von sämtlichen Miterben gemeinschaftlich vorgenommen werden (Bamberger / Roth / Lohmann 2 BGB. Aufl.. § 2040 Rdn.. 2; Erman / Schlüter 12 BGB. Aufl.. § 2040 Rdn.. 3; Ders. Erbrecht 15. Aufl.. Rdn. 685; MünchKomm / Heldrich 4 BGB. Aufl.. § 2040 Rdn.. 3 und Rdn. 7 ff..; Staudinger / Werner BGB § 2038 Rdn. 2002. 40, § 2040 Rdn.. 1 und 18; Ders. ZEV 2006, 360 f.; Bartholomeyczik FS Reinhardt 1972 S. 13, 30 ff.; Lange / Kuchinke Erbrecht 5. Aufl. S. 1130; Olzen Erbrecht 3. Aufl.. Rdn. 986; Palandt / Edenhofer aaO § 2040 Rdn. 1, vgl. aber auch § 2038 Rdn.. 5).

Allerdings soll nach Auffassung einiger Autoren § 2038 Abs. 1 BGB in den Fällen gegenüber § 2040 Abs. 1 BGB den Vorrang genießen, in Daten gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB jeder Miterbe die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln ohne Mitwirkung der Anderen treffen kann, soll er auch insoweit wirksam verfugen können (so Schlüter aaO Rdn.. 686; MünchKomm / Heldrich aaO § 2040 Rdn.. 3; Palandt / Edenhofer aaO § 2040 Rdn.. 1 ; Bartholomeyczik aaO S. 27 f.; Olzen aaO Rdn.. 987, s. auch Bamberger / Roth / Lohmann BGB § 2040 Rdn.. 2; dagegen Staudinger / Werner aaO § 2038 Rdn.. 40).

c)

Der Senat folgt jedenfalls für den Fall der Kündigung eines Mietverhältnisses der erst genannten Auffassung (oben aa). Danach Können die Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache mit Stimmenmehrheit wirksam kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.

aa)

§ 2038 i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB Ermöglicht den Erben, Aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses wirksam Verpflichtungsgeschäfte zum zwecke ordnungsgemäßer Verwaltung abzuschließen (s. nur BGHZ 56, 47, 52). Die Nachlassverwaltung umfasst sowohl Geschäftsführung wie Vertretung, betrifft auch Sowohl das Innen- wie das Außenverhältnis (hm, BGHZ 56, 47, 52, Staudinger / Werner aaO § 2038 Rdn.. 40 mwN zum Meinungsstand; siehe auch Schopp ZMR 1967, 193, 195) . Wenn aber die Erben durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen der Nachlassverwaltung verbindlich Verträge mit Dritten abschließen und damit obligatorische Rechtspositionen begründen Können, ist nicht ersichtlich, wieso es IHNEN Sollte verwehrt sein, diese Rechte – Ebenfalls mehrheitlich – wieder aufzuheben (s. dazu auch Schopp ZMR 1967, 193, 195). Die Kündigung ist ein bezogen auf das Schuldverhältnis unselbständiges, akzessorisches Gestaltungsrecht (vgl. BGHZ 95, 250, 254; Senatsurteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96 – NJW 1998, 896, 897 mwN). Es liegt nahe, dem Recht, einen Vertrag zu begründen, auch das Recht folgen zu lassen, diesen wieder zu kündigen.

Zwar hat sich die hier im Streit stehende Kündigung auf ein Mietverhältnis, das bereits im Zeitpunkt des Erbfalls bestanden hatte und damit nicht erst von den Erben begründet worden ist; sie stellt mithin eine Verfügung über die zum Nachlass gehörende Mietzinsforderung dar (vgl. BGH Urteil vom 28. April 2006 – LwZR 10/05 – FamRZ 2006, 1026 zur Pachtzinsforderung). Nichts anderes würde sich aber ergeben, wenn die Erben im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § § 2038, 745 BGB selbst einen Mietvertrag mit einem Dritten über eine zum Nachlass gehörende Immobilie abschlössen. Denn gemäß § 2041 Satz 1 BGB würde sterben Aufgrund dieses Vertrages entstehende Mietzinsforderung im Wege der Surrogation Ebenfalls in den Nachlass gefallen (vgl. BGH Urteil vom 6. Mai 1968 – III ZR 63/66 – NJW 1968, 1824).

Das Argument, aus dem der Gesamthandsgemeinschaft innewohnenden Prinzip der Gemeinschaftlichkeit folge Die Notwendigkeit, einstimmig zu handeln, Vermag nicht zu überzeugen. Denn dieser Grundsatz ist bereits durch die Verwaltungsregelung in § 2038 BGB, die ua Mehrheitsentscheidungen auch zulässt, mehrfach durchbrochen (BGH Urteil vom 28. April 2006 – LwZR 10/05 – FamRZ 2006, 1026, 1028). Hinzu kommt, dass. selbst Vertreter der überwiegenden Auffassung bei Maßregeln, die gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB zur Erhaltung des Nachlasses notwendig sind, mit guten Gründen jeden Miterben ohne Mitwirkung der Anderen für verfügungsberechtigt erachten, obgleich § 2040 Abs. 1 BGB seinem Wortlaut nach (auch) keine Ausnahmen für so genannte Notverfügungen zulässt (vgl. Muscheler ZEV 1997, 222, 231 und Frank aaO Rdn.. 19).

Schliesslich sind die Erben, die sich in der Minderheit befinden, auch ohne ein aus § 2040 Abs. 1 BGB hergeleitetes “Vetorecht” (so MünchKomm / Heldrich aaO § 2040 Rdn.. 1) hinreichend geschützt. Zwar kann die Mehrheit der Erben – folgt man der überwiegenden Auffassung – gegen das Veto des überstimmten Erben ohne ein Gerichtliches Verfahren, das auf die Abgabe der erforderlichen Willenserklärung für Verfügung gerichtet ist, über den Nachlassgegenstand nicht wirksam verfugen. In diesem Verfahren kann der Erbe überstimmte überprüfen lassen, ob der Mehrheitsbeschluss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügt. Das ändert aber nichts daran, dass. Verfügungen, die diesen Anforderungen nicht genügen, Ohnehin unwirksam sind und damit eine Rechtsänderung nicht zu begründen vermögen. Dass eine etwa notwendig werdende Rückabwicklung mitunter Schwierigkeiten bereiten kann, muss im Interesse der Verkehrsfähigkeit des Nachlasses hingenommen werden, die Zumal Schadensersatzansprüche gegen Mehrheitserben hinreichenden Schutz gewähren (vgl. BGHZ 164, 181, 184; Muscheler ZEV 1997, 222, 231).

Der überwiegenden Auffassung, Wonach bei Verfügungen, die ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen iS des § 2038 Abs. 1 BGB darstellen, ausnahmslos § 2040 Abs. 1 BGB als speziellere Norm zur Anwendung Gelangen soll, Vermag der Senat Daher jedenfalls für den vorliegenden Fall der Kündigung nicht zu folgen.

bb)

Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung ist freilich, dass. es sich bei ihr um eine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme handelt. Zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung Sowie zur Gewinnung und Nutzung der Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten (BGHZ 164, 181, 184; Palandt / Edenhofer aaO § 2038 Rdn.. 3). Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme ist aus Objektiver Sicht zu beurteilen. Entscheidend ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (BGHZ 6, 76, 81, 164, 181, 188; Palandt / Edenhofer aaO § 2038 Rdn.. 6). Gemäß § 2038 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 745 Abs. 3 BGB kann Eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes, auch des gesamten Nachlasses (BGHZ 164, 181, 186), nicht beschlossen werden.

Daraus folgt, dass. Kündigungen, die dem Interesse des Einzelnen Miterben an der Werterhaltung des Nachlasses nicht gerecht werden, mithin zu einer Entwertung des Nachlasses führen, keine ordnungsgemäße Verwaltung darstellen können (vgl. auch Soergel / M. Wolf aaO § 2040 Rdn.. 1; Frank aaO; offen gelassen von BGH Urteil vom 28. April 2006 – LwZR 10/05 – FamRZ 2006, 1026, 1027). Einer gesonderten Heranziehung des diesen Kriterien entsprechenden Schutzzweckes des § 2040 Abs. 1 BGB (so BGH aaO; Ann MittBayNot 2007, 133, 134 f.) Daher bedarf es nach Auffassung des Senats nicht. Schließlich darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass. der Minderheitserbe gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbs. Ohnehin 1 BGB verpflichtet ist, an den Maßregeln mitzuwirken, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind.

Geschützt Allerdings ist nur das Interesse der Erben, eine Entwertung des Nachlasses zu vermeiden (BGH aaO). Darüber hinaus gehende Interessen, wie vorliegend etwa das Interesse des Landesvereins, den Mietvertrag fortzuführen, um die Unterbringung der Staatlichen Puppentheatersammlung zu gewährleisten, oder ein etwaiges Interesse, die Räumlichkeiten entsprechend ihrer historischen Bedeutung kulturell für die Öffentlichkeit zugänglich zu nutzen, bleiben außer Betracht. Denn nach § § 2038, 745 BGB muss der einzelne Miterbe den Entzug der Konkreten Nutzungsmöglichkeit hinnehmen, die nur vorgenannten Normen Weil die Nutzungsquote, nicht aber die reale Eigennutzung gewährleisten (BGHZ 164, 181, 188).

d)

Auf die vom Berufungsgericht aufgeworfene und zugleich verneinte Frage, ob eine Mitwirkung des Landesvereins als Miterbe nach § 242 BGB im Hinblick auf eine “optimale Nachlassverwaltung” entbehrlich gewesen sei, kommt es mithin nicht an. Deshalb kann auch die Frage dahinstehen, rechtliches ob das Berufungsgericht den Anspruch auf Gehör der Kläger verletzt hat, Seiner Weil es fälschlicherweise Entscheidung zugrunde gelegt hat, dass. der Erblasser den Landesverein als Erben eingesetzt habe.

3.

Gemessen an den vorstehend genannten Anforderungen ist der mit dem Beklagten Bestehende Mietvertrag mit Schreiben vom 4. März 2002 von der Erbengemeinschaft wirksam zum 31. Mai 2002 gekündigt worden. Die Kündigung erfolgte durch Mehrheitsbeschluss seitens der Erben und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

a)

Zwar hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses iS von § 2038 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB – aus Seiner Sicht konsequent – nicht ausdrücklich festgestellt. Gleichwohl kann der Senat gemäß § 563 Abs. 3 ZPO in der Sache selbst entscheiden. Dass das Berufungsgericht vom Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses ausgegangen ist, lässt sich den Urteilsgründen entnehmen. Nachdem das Landgericht zunächst festgestellt hatte, dass. sterben die Kündigung aussprechende Zeugin R. hierzu von allen drei Miterben bevollmächtigt worden sei, hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass. alle drei Miterben gemeinschaftlich iS von § 2040 Abs. 1 BGB die Kündigung des Mietverhältnisses hätten erklären Müssen, eine Wirksame Vollmacht Hinsichtlich des Landesvereins Jedoch gefehlt habe. Nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts waren Die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft Erben zu 1 / 4 und zu 1 / 2. Damit war Stimmenmehrheit nicht nur nach Köpfen, Sondern – hier wurde gemäß § § 2038 Abs. 2 Satz 1, 745 Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblich ist – auch nach der durch den Erbfall begründeten Erbteilsgröße gegeben (Muscheler ZEV 1997, 169, 173). Da es nicht zur Beschlussfassung der Einhaltung eines Verfahrens bedarf BESTIMMTEN (BGHR BGB § 745 Abs. 1 – Verwaltungsmaßnahme 1), die Beschlussfassung damit auch konkludent erfolgen kann (Muscheler ZEV 1997, 169, 173), lagen hier die Voraussetzungen für Einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss vor .

b)

Die Kündigung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Zwar hat sich das Berufungsgericht nicht damit befasst, ob die Voraussetzungen der §§ 2038, 745 BGB vorliegen. Andererseits hat es Feststellungen dazu getroffen, wurde Beklagte ausweislich des Mietvertrages ein die Miete zu zahlen hatte, Nämlich monatlich 204,13 EUR. Außerdem hat es im Tatbestand Waden Urteils festgestellt, dass. der Beklagte ausweislich Waden-Schreibens vom 5. August 2003 einen monatlichen Mietzins in Höhe von 4,078 EUR angeboten hatte. Aus diesem Schreiben geht hervor ZUDEM, dass. der Beklagte diesen Betrag unter Zugrundelegung des örtlichen Mietzinsniveaus ermittelt hatte. Die Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Beklagten Demnach stellt sich objektiv als wirtschaftlich vernünftig dar, Weil die Vermietung des – unstreitig – 4.900 m² großen Hausgrundstückes (mit 1,090 m² Nutzfläche) für nur 204,13 EUR monatlich für die Erbengemeinschaft offenkundig unwirtschaftlich war. Hinzu kommt, dass. der Beklagte ersichtlich selbst von einem angemessenen Mietzins von monatlich 4,078 EUR ausgegangen ist. Bei einem so offensichtlichen Missverhältnis zwischen Angemessener Miete und bezahlter Miete bedarf es keiner weiteren Feststellungen. Damit führt die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht zu einer Entwertung des Nachlasses; vielmehr Ermöglicht sie den Abschluss eines neuen Mietverhältnisses zu Besseren, den Wert des Nachlasses steigernden Konditionen.

4.

Da die Kündigung mithin zum 31. Mai 2002 wirksam ausgesprochen worden ist, das der Beklagte Mietobjekt indes erst Anfang 2004 an die Kläger zurückgegeben hat, hat das Landgericht zu Recht für den hier streitgegenständlichen Zeitraum einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB zugesprochen. Die Höhe des Anspruchs bemisst sich nach der ortsüblichen Miete, die nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien mit 4,078 EUR monatlich in Ansatz zu bringen ist. Diesem vom Landgericht gewählten Ansatz ist der Beklagte Mit seiner Berufung nicht entgegengetreten. Freilich ist hiervon der vom Beklagten in dem fraglichen Zeitraum Gezählte Mietzins in Abzug zu bringen. Soweit den Klägern Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zu ihrer Eintragung ins Grundbuch aus abgetretenem Recht zuzuerkennen ist, stirbt beruht auf den entsprechenden vom Beklagten Mit seiner Berufung nicht angegriffenen und vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils.

III.

Demgemäß war das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung zurückzuweisen. Die im Tenor enthaltene Einschränkung beruht auf dem Umstand, dass. die Kläger ihre Klage wegen der von dem Beklagten geleisteten Mietzahlungen in der Berufungsinstanz teilweise zurückgenommen haben.