Contact for English speaking clientsBetriebskosten: Muss Mieter zahlen, wenn es im Vertrag nicht steht?
In der Welt des Mietrechts stellt sich häufig die Frage, inwieweit Mieter für Betriebskosten aufkommen müssen. Diese Kosten, die über die reine Miete hinausgehen, umfassen typischerweise Aufwendungen für Heizung, Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr. Eine zentrale Problemstellung ergibt sich dabei aus der genauen Definition und der rechtlichen Verankerung dieser Kosten im Mietvertrag. Es ist entscheidend, dass sowohl Mieter als auch Vermieter verstehen, welche Verpflichtungen sie hinsichtlich der Betriebskosten haben und wie diese im Mietvertrag festgelegt sein sollten.
Ein wesentliches Element in diesem Kontext bildet die Nebenkostenabrechnung, die eine detaillierte Auflistung aller Betriebskosten enthält und klar aufzeigt, wofür der Mieter zahlen muss. Die rechtliche Herausforderung liegt darin, die Grenzen und Bedingungen dieser Zahlungsverpflichtungen zu definieren und sicherzustellen, dass die Abrechnungen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Hierbei spielen sowohl die formellen Aspekte der Abrechnung als auch die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit eine entscheidende Rolle.
Die juristische Einordnung dieses Themas ist besonders für die Praxis von großer Bedeutung, da Unklarheiten oder Fehler in der Vertragsgestaltung und in der Nebenkostenabrechnung zu rechtlichen Streitigkeiten führen können. Dies betrifft sowohl Vermieter als auch Mieter und erfordert ein fundiertes Verständnis der rechtlichen Grundlagen und der aktuellen Rechtsprechung in diesem Bereich.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 2 C 175/23 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck entschied, dass ein Mieter nicht für Betriebskosten aufkommen muss, wenn keine entsprechende Zahlungsverpflichtung im Mietvertrag festgelegt ist. Die Nebenkostenabrechnung wurde als formell unwirksam eingestuft.
Zentrale Punkte des Urteils:
- Urteilsfestlegung: Der Beklagte muss 550,10 Euro an die Klägerin zahlen und die Kosten des Rechtsstreits tragen.
- Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung: Die Abrechnung für 2020 wurde als formell unwirksam erklärt, da keine Zahlungsverpflichtung für Betriebskosten im Mietvertrag verankert war.
- Keine Zahlungen durch Beklagten: Trotz mehrfacher Aufforderungen leistete die Beklagtenseite keine Zahlungen.
- Beweislast: Die Beklagtenseite konnte nicht nachweisen, dass alle relevanten Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung beilagen.
- Fehlende Voraussetzungen: Inder Nebenkostenabrechnung fehlten sowohl Gesamtkosten als auch der Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten.
- Ausschlussfrist nicht anwendbar: Die Beklagtenseite konnte sich nicht auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB berufen.
- Keine weiteren Vorauszahlungen: Abgesehen von Heiz- und Warmwasserkosten wurden keine weiteren Vorauszahlungen durch die Klägerin geleistet oder vereinbart.
- Keine vertragliche Grundlage für zusätzliche Betriebskosten: Es gab keine eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag für die Zahlung weiterer Betriebskosten wie Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr.
Übersicht:
Die rechtliche Frage: Betriebskosten zusätzlich zur Miete?
Im Mittelpunkt des Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Fürstenfeldbruck stand die Frage, ob ein Mieter Betriebskosten zusätzlich zur Miete zahlen muss, wenn dies nicht explizit im Mietvertrag festgelegt ist. Der Fall drehte sich um eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020, die vom Gericht als formell unwirksam angesehen wurde. Es ging konkret darum, dass der Beklagte von der Klägerin die Zahlung von Betriebskosten forderte, obwohl keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag festgelegt war. Dies führte zu einer rechtlichen Auseinandersetzung darüber, inwieweit ein Mieter für Betriebskosten aufkommen muss, wenn keine klare vertragliche Grundlage vorliegt.
Herausforderungen im Mietrecht
Das rechtliche Problem in diesem Fall lag in der Interpretation und Anwendung des Mietrechts, insbesondere in Bezug auf die formalen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung und die Vereinbarung über die Zahlung von Betriebskosten im Mietvertrag. Die Herausforderung bestand darin, zu klären, inwieweit die Klägerin zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet war, obwohl der Mietvertrag keine klare Regelung enthielt. Hierbei war zu beachten, dass die formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung erfüllt sein müssen und dass eine Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten explizit im Mietvertrag festgehalten sein sollte.
Entscheidung des Gerichts: Unwirksame Nebenkostenabrechnung
Das Gericht entschied, dass die Klägerin nicht zur Zahlung der geltend gemachten Betriebskosten verpflichtet ist. Das Urteil basierte auf der Feststellung, dass die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam war und keine ausreichenden Belege enthielt. Zudem konnte nicht nachgewiesen werden, dass eine Vereinbarung zur Übernahme dieser Kosten im Mietvertrag enthalten war. Besonders relevant war die Feststellung, dass die Klägerin lediglich zur Zahlung von Heiz- und Warmwasserkosten verpflichtet war, was sie auch getan hatte.
Auswirkungen und Fazit des Urteils
Eine wichtige Information in diesem Zusammenhang ist, dass das Gericht die Betriebskostenabrechnung als unwirksam ansah, weil sie weder die Gesamtkosten noch den Verteilungsschlüssel der einzelnen Betriebskostenpositionen auswies. Dies verdeutlicht, dass für eine rechtlich gültige Nebenkostenabrechnung eine detaillierte Aufstellung erforderlich ist. Außerdem konnte die Beklagtenseite sich nicht auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB berufen, da diese erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter beginnt.
Die Auswirkungen dieses Urteils sind insbesondere für Vermieter und Mieter von Bedeutung. Es unterstreicht die Notwendigkeit, dass im Mietvertrag klare Vereinbarungen über die Zahlung von Betriebskosten getroffen werden müssen. Ferner zeigt es auf, dass Nebenkostenabrechnungen bestimmte formelle Kriterien erfüllen müssen, um rechtlich haltbar zu sein.
Das Fazit dieses Urteils liegt darin, dass Mieter nicht automatisch zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet sind, wenn diese nicht explizit im Mietvertrag vereinbart wurden. Zudem wird die Wichtigkeit einer korrekten und detaillierten Nebenkostenabrechnung hervorgehoben. Dieses Urteil kann somit als Präzedenzfall für ähnliche Fälle dienen und zeigt auf, wie wichtig es ist, Mietverträge präzise und umfassend zu gestalten, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Wie wird eine Zahlungsverpflichtung für Betriebskosten im Mietvertrag rechtlich festgelegt?
Die rechtliche Festlegung einer Zahlungsverpflichtung für Betriebskosten im Mietvertrag in Deutschland folgt bestimmten Regeln und Vorschriften. Zunächst einmal sind Mieter laut Gesetz nicht verpflichtet, die laufenden Betriebskosten zu übernehmen. Diese Verpflichtung wird im Rahmen des Mietvertrags eingegangen, der in der Regel eine entsprechende Klausel enthält.
Die Betriebskosten sind grundsätzlich vom Eigentümer einer Wohnung zu tragen. Wird diese aber vermietet, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten mit der Miete erstatten muss.
Die mietvertraglichen Vereinbarungen über Betriebskosten sind im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dieser legt fest, dass die Betriebskosten, die dem Vermieter durch die laufende Bewirtschaftung des Mietobjekts entstehen, auf den Mieter umgelegt werden können.
Eine solche Klausel kann sinngemäß lauten „Der Mieter übernimmt die Zahlung der Betriebskosten.“. Es ist jedoch zu beachten, dass die Formulierung eindeutig sein muss. Unbestimmte Formulierungen können dazu führen, dass Gerichte die Umlagevereinbarung für unwirksam erklären.
Die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. Dazu zählen unter anderem Grundsteuer, Abwassergebühren, Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug, Betriebskosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr, Betriebskosten für Gebäudereinigung, Betriebskosten für Ungezieferbeseitigung, Betriebskosten für Gartenpflege, Betriebskosten für Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten (diese beinhalten nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben), Betriebskosten für einen gemeinschaftlichen Waschraum, Betriebskosten für Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss.
Es ist möglich, dass im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale oder eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wird. Bei einer Pauschale erfolgt keine Betriebskostenabrechnung und es können weder Mieter noch Vermieter eine Rück- bzw. Nachzahlung fordern, wenn die realen Betriebskosten über oder unter der Gesamtpauschale liegen. Bei einer monatlichen Vorauszahlung werden die Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Betriebskosten verrechnet und am Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung erstellt. Guthaben bzw. Nachzahlungen sind dann zu leisten.
Wenn der Mieter am Ende weniger gezahlt hat, als von ihm verbraucht wurde, hat der Vermieter Anspruch auf die Zahlung des Differenzbetrags: die sogenannte Betriebskostennachzahlung.
Es ist wichtig, dass der Mietvertrag eine rechtswirksame Formulierung zur Übernahme der Betriebskosten enthält. Fehlt diese oder eine andere rechtswirksame Formulierung im Mietvertrag, sind die Nebenkosten mit der Miete abgegolten und der Vermieter kann keine Vorauszahlung bzw. bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung keine Nachzahlung fordern.
Es ist nicht notwendig, im Mietvertrag alle Nebenkosten einzeln aufzulisten. Es kann auf § 2 Betriebskostenverordnung verwiesen werden, der alle umlagefähigen Betriebskosten umfasst.
Es ist zu empfehlen, im Mietvertrag eine möglichst reale Nebenkostenhöhe anzugeben, um Streitigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden.
Wann gilt eine Vereinbarung im Mietvertrag als unbestimmt und damit rechtlich unwirksam?
Eine Vereinbarung im Mietvertrag gilt als unbestimmt und damit rechtlich unwirksam, wenn sie gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, den Mieter unangemessen benachteiligt oder unklar formuliert ist. Unwirksame Klauseln können beispielsweise solche sein, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, ohne dass die Wohnung renoviert übergeben wurde, oder solche, die starre Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen vorsehen.
Eine unbestimmte Formulierung kann dazu führen, dass Gerichte die Umlagevereinbarung für unwirksam erklären. Beispielsweise sind pauschale Verbote aller Arten von Haustieren im Mietvertrag unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Es ist wichtig, dass der Mietvertrag eine rechtswirksame Formulierung zur Übernahme der Betriebskosten enthält. Fehlt diese oder eine andere rechtswirksame Formulierung im Mietvertrag, sind die Nebenkosten mit der Miete abgegolten, und der Vermieter kann keine Vorauszahlung bzw. bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung keine Nachzahlung fordern.
Das vorliegende Urteil
AG Fürstenfeldbruck – Az.: 2 C 175/23 – Urteil vom 21.04.2023
(abgekürzt nach § 313a Abs. 1 ZPO)
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 550,10 Euro zu zahlen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 550,10 Euro festgesetzt.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2020 (K2) ist formell unwirksam und legt der Klägerin Betriebskosten auf, ohne dass sich aus dem Mietvertrag (K1) eine Zahlungsverpflichtung des Mieters ergibt. Entsprechend besteht der klägerische Anspruch auf Rückzahlung von 550,10 Euro. Dies ausgehend von den unstreitig geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 1.200,00 Euro abzüglich der unstreitig zu zahlenden Heizkosten, welche in der Anlage K2 anteilig mit 649,90 Euro angegeben sind. Unbestritten blieb, dass die Beklagtenseite vorgerichtlich mehrfach zur Zahlung aufgefordert worden war aber keine Zahlungen leistete.
Die Beklagtenseite ist für die Erfüllung der Voraussetzungen an eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung beweisbelastet und damit auch dafür, dass neben der Anlage K2 auch die in dem Schriftsatz der Beklagtenseite vom 24.03.2023 beigegebenen Unterlagen der Nebenkostenabrechnung gem. K2 vom 28.12.2021 als Anlage beilagen. Die Beklagtenseite ist beweisfällig dafür geblieben, dass die Anlagen B2 und B3 der Abrechnung gem. Anlage K2 beilagen. Auch findet sich in der Anlage K2 kein Hinweis auf Anlagen und in dem Schreiben K2 ist lediglich davon die Rede, dass dem Vermieter („uns“) Unterlagen von der Hausverwaltung NN GmbH übermittelt wurden.
Entsprechend ist die Beklagtenseite auch für die Übermittlung der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 nebst Anlagen gemäß Anlage B1 an die Klägerin beweisfällig geblieben. Die Klägerin hat bestritten, dass vorgerichtlich die Anlage B1 übermittelt wurde und auch insoweit ist darauf hinzuweisen, dass sich aus dem Schreiben vom 02.06.2022 kein Hinweis auf die Beigabe der Abrechnung der Hausverwaltung NN GmbH vom 20.01.2022 findet.
Ausgehend von den Abrechnungsschreiben des Beklagten gem. K2 und der ersten Seite der Anlage B1 sind die formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2020 und 2021 nicht erfüllt. Es ergeben sich hieraus, worauf die Klageseite zu Recht hingewiesen hat, weder die Gesamtkosten bezüglich der einzelnen Betriebskostenpositionen noch der Verteilungsschlüssel.
Auch kann die Beklagtenseite sich nicht auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB berufen, welche ohnehin erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beim Mieter zu laufen beginnt. Es blieb aber auch unbestritten, dass die gegenständlichen Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2020, welche auf den 28.12.2021 datiert ist (K2), bereits mit Schreiben vom 07.03.2022 und nochmals mit Schreiben vom 21.03.2022 gegenüber Rechtsanwalt NN erhoben wurden.
Der Einwand fehlender Übertragung von Betriebskosten auf die Klägerin gem. Mietvertrag ist ferner auch berechtigt, denn aus dem Mietvertrag ergibt sich lediglich unter § 3 Ziffer 2. a) die Verpflichtung zur Zahlung monatlicher Vorauszahlungen in Höhe von 100,00 Euro für Heizung und Warmwasser. Dies hat die Klägerin ausweislich der Anlagen K2 und B1 auch gemacht. Daraus ergeben sich jährliche Vorauszahlungen der Klägerin in Höhe von 1.200,00 Euro.
Weitere Vorauszahlungen waren hingegen weder vereinbart noch wurden weitere Vorauszahlungen von der Klägerin bezahlt oder von den Voreigentümern gefordert. Selbst das Verteidigungsvorbringen geht allenfalls von einer Zahlungsverpflichtung für Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr, nicht jedoch für die weiteren in der Anlage K2 in Rechnung gestellten Positionen aus.
Entgegen der Auffassung der Beklagtenseite ist unter § 3 Ziffer 2. b) des Mietvertrages auch nicht die Verpflichtung zur Zahlung von Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr vereinbart.
Zwar ist an der entsprechenden Stelle das Kästchen zu „eine Vorauszahlung in Höhe von Euro monatlich“ maschinell angekreuzt, doch lassen sich bei Gesamtbetrachtung des gegenständlichen Mietvertrages hieraus keine sicheren Rückschlüsse dahingehend ziehen, dass dieses Kreuz an dieser Stelle bewusst gesetzt und damit gewollt war. Es besteht auch keine allgemeine Vermutung dafür, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete zu entrichten hat. Eine entsprechende Vorbelegung des Mietvertragsdokuments ist vorliegend nicht ausgeschlossen, liegt sogar nahe, denn aus dem Mietvertragsdokument ergibt sich, dass die Mietvertragsvorlage im Vorfeld nicht angepasst wurde, sondern Vorbelegungen handschriftlich durchgestrichen und angepasst wurden. So wurde etwa unter § 3 Ziffer 2. a) der Vorauszahlungsbetrag von 30 Euro auf 100 Euro und unter Ziffer 3. die Miethöhe von 550 Euro auf 620 Euro angepasst. Es ist daher anzunehmen, dass, wäre eine Zahlungsverpflichtung für Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr gewollt gewesen, auch ein Betrag für die monatliche Vorauszahlungsverpflichtung aufgenommen worden wäre. Ohne betragsmäßigen Eintrag einer monatlichen Vorauszahlungsverpflichtung bliebe eine etwaige Vereinbarung – einen Willen hierzu unterstellt – jedenfalls unbestimmt und wäre daher unwirksam.
Der klägerische Antrag aus dem Schriftsatz vom 10.03.2023 auf formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung für die Kalenderjahre 2020 und 2021 wurde mit Blick auf die im Nachgang dazu vorgelegten Unterlagen, mit Schriftsatz der Beklagtenseite vom 24.03.2023, übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Beklagte wäre jedoch voraussichtlich unterlegen, denn sie konnte nicht nachweisen, dass im Vorfeld der Antragsstellung am 10.03.2023 formell ordnungsgemäß Nebenkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2020 und 2021 an die Klägerin übermittelt worden sind. Auf die obigen Ausführungen hierzu wird Bezug genommen.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit basiert auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
