Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels

LG Flensburg 2 – Az.: 2 O 36/13 – Urteil vom 17.04.2014

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 130.034,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.12.2012 zu zahlen, Zug-um-Zug gegen Rückauflassung der Grundstücke BXXXXX Husum, Flur XXX, Flurstücke …, Grundbuch von Husum, Blatt XXXX.

2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 34.095,54 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 07.12.2012 zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Rückabwicklung des Kaufvertrags des Notars W. R. vom 03.12.2007, Nr. 259 der Urkundenrolle für 2007, seit dem 07.12.2012 in Verzug befindet.

4. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 2.180,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 22.02.2013 zu zahlen.

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

6. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

7. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.


Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels seitens der Beklagten.

Die Parteien schlossen am 03.12.2007 einen notariellen Grundstückskaufvertrag über das Flurstück XXX der Flur XXX in der Gemarkung Husum zur Größe von XXX m2 sowie ein Trennstück aus dem Flurstück XXX der Flur XXX in der Gemarkung Husum zur Größe von ca. 15.XXX m2, damaliges Grundbuchblatt XXX. Dies entspricht heute den Flurstücken XXX, XXX und XXX der Flur XX, Grundbuch Husum Blatt XXX. Der Kaufpreis betrug 8,23 € pro m2, insgesamt vorläufig 130.034,00 €. Der endgültige Kaufpreis sollte sich durch die Vermessung ergeben. (Urkundenrolle des Notars W. R. in Friedrichstadt Nr.XXX/2007).

In § 8 des Kaufvertrages unter der Überschrift „Belastungen, Gewährleistungen“ vereinbarten die Parteien:

„(2) Alle Ansprüche und Rechte der Kaufpartei wegen eines Sachmangels der Kauffläche werden hiermit ausgeschlossen. Die Kaufpartei hat das Kaufobjekt besichtigt, sie kauft es im gegenwärtigen Zustand. Das BEV schuldet insbesondere weder eine bestimmte Flächengröße der Kauffläche, noch eine bestimmte Beschaffenheit des Bodenuntergrundes, noch eine bestimmt Bebaubarkeit. Die Bodenschichtungen sind dem BEV nicht bekannt.

(3) Insbesondere wird keine Garantie für die Freiheit des Kaufgegenstandes von Altlasten oder eines hierauf gerichteten Verdachts abgegeben. Altlasten in diesem Sinne des Vertrages sind sämtliche Boden -, Bodenluft- und Grundwasserverunreinigungen im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG)………, insbesondere

a……….

b……….

c……….

(4) Das BEV erklärt, dass ihm nichts darüber bekannt ist und dass ihm auch keine Anhaltspunkte vorliegen, die darauf hinweisen könnten, das auf der Kauffläche umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert wären. Garantien werden nicht abgegeben.“

Unter § 8 (7) ist festgehalten: „Die vorstehende Gewährleistungsregelung wurde mit den Parteien eingehend erörtert. Der Notar hat nachhaltig über möglicherweise einschneidende Rechtsfolgen belehrt.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Grundstückskaufvertrages Bezug genommen (Bl. 9 bis 19 der Akten).

 

Der Grundstückskaufvertrag wurde vollzogen. Die Klägerin zahlte am 24.12.2007 den Kaufpreis und wurde als Eigentümerin am 23.09.2008 eingetragen. Sie ließ auf dem Grundstück Bewuchs und Überreste eines Schrebergartens entfernen sowie die Fläche mit Schotter befestigen. Im Jahre 2012 beabsichtigte die Klägerin konkret eine Bebauung des erworbenen Grundstücks. Sie beauftrage im März 2012 die G. S. und B. mit einer Baugrundprüfung. Die U. GmbH untersuchte den Boden im Auftrage der G.. Die Proben des Bodens waren am 13.03.2012 entnommen worden. In ihrem Prüfbericht vom 22.03.2012 stellte die U. fest:“ Einstufung nach LAGA – TR Boden auf der Grundlage der vorhandenen Informationen und Ergebnisse: Z2.“ (Prüfbericht Bl 29, 30 der Akten). Die G. erstellte Bodenprofile gemäß DIN 4023 und bezeichnete das Bauvorhaben: „Neubau einer Nutzfahrzeugwerkstatt B. Husum“. Unter dem 24.07.2012 teilte der Kreis Nordfriesland als untere Bodenschutzbehörde der Klägerin mit, dass die Eintragung des Grundstücks in das Boden- und Altlastenkataster des Kreises Nordfriesland nach § 6 Abs. 3 Landesbodenschutz- und Altlastengesetz beabsichtigt sei. Das Grundstück werde als altlastverdächtige Fläche gemäß § 2 Abs. 6 Bundesbodenschutzgesetz eingestuft. Es handele sich um einen Altbestandort. Für dieses Grundstück bestehe der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder sonstiger Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit.

Bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages hatte die Klägerin am 19.11.2007 eine Bauvoranfrage an das Stadtbauamt der Stadt Husum gerichtet. Die Bauvoranfrage betraf den Teil des Flurstücks XXX zwischen der BXXX und der Eisenbahn nördlich des P. Jetziger Planungsstand sei, auf dieser Fläche einen Kfz-Betrieb (Schwerpunkt Lkw) zu errichten. Dazu solle ein Gebäude, sowie im beiliegenden Lageplan skizziert, erstellt werden. Weiterhin sollten Verkehrsflächen um das Gebäude befestigt werden. Die Klägerin bat die planungsrechtliche Zulässigkeit zu prüfen und ihr gegenüber zu bestätigen. (Schreiben vom 19.11.2007, Bl. 173 der Akten, K 11). Unter dem 30. November 2007 erging ein Bauvorbescheid gemäß § 72 LBO. Das Stadtbauamt teilte der Klägerin mit, dass das am 19.11.2007 beantragte Bauvorhaben in bauplanungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich zulässig sei.

Im Zusammenhang mit den Verhandlungen über die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises hatte der Geschäftsführer der Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 18.09.2007 (Anlage B 4, Bl. 136 der Akten) mitgeteilt, dass er wegen eines erheblichen Aufwands, der erforderlich sei, um das Grundstück nutzbar zu machen, bereit sei den Kaufpreis von 120.000,00 € zu zahlen. Er wies darauf hin, dass es keine Möglichkeit gäbe, Regenwasser abzuleiten. Eine Schmutzwasserleitung sei nicht vorhanden. Anschlüsse für Strom, Gas und Trinkwasser befänden sich in der Süd-Ost Ecke. Für eine vollständige Erschließung des Grundstücks bedürfe es jedoch weiterer Investitionen. Auch seien erhebliche Aufschüttungen erforderlich, um das Gelände bebaubar zu machen, weil es sehr tief liege.

Die Flurstücke waren von XXX bis XXX an einen Schrotthandel vermietet, nachdem sie zuvor durch die Beklagte für den Eisenbahnbetrieb genutzt worden waren.

Unter Hinweis auf die vorhandenen Altlasten erklärte die Klägerin durch Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 07.09.2012 den Rücktritt von dem notariellen Kaufvertrag und machte Schadensersatzansprüche geltend.

Die Klägerin trägt vor, dass durch den früheren Bahnbetrieb und die Nutzung des Grundstücks als Schrottplatz eine Belastung des Bodens entstanden sei. Die Klägerin macht geltend, dass die Beklagte die Altlasten arglistig verschwiegen habe.

Sie habe – anders als die Beklagte – von der früheren Nutzung des Grundstücks keine Kenntnis gehabt. Sie habe erstmals durch das Bodengutachten im Jahre 2012 von den Altlasten erfahren. Bei jeder Baumaßnahme müssten die Altlasten kostenintensiv entsorgt werden. Sie habe schon vor Vertragsabschluss darauf hingewiesen, dass sie eine Lkw-Werkstatt bauen wolle. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages habe sie nach Altlasten gefragt. Ihr sei daraufhin erklärt worden, dass sich die entsprechenden Klauseln in dem Vertrag befänden.

Die Klägerin macht mit der Klage folgende Beträge geltend:

Kaufpreis 103.034,00 €

Zahlung Bahn – Landwirtschaft am 27.02.2008 670,00 €

Kaufpreiszahlung für Mehrflächen am 28.04.2008 436,19 €

Kosten Katasteramt am 30.04.2008 1.041,00 €

Grunderwerbssteuer am 30.06.2008 4.608,00 €

Grundbuchkosten am 20.10.2008 455,00 €

Beurkundungskosten am 11.09.2008 1.010,55 €

Arbeiten zur Herrichtung der Fläche, Rechnung der Firma E. am 31.03.2009 10.670,30 €

Planungskosten der W. am 31.03.2009 15.000,00 €

Baugenehmigung für Werbeanlage 150,00 €

Kosten für Neuordnung J./F. 4.500,00 €

Rodungs- Aufräumarbeiten der Firma  E. am 08.03.2010 722,50 €

Gesamtbetrag 169.297,54 €

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie zu zahlen 169.297,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, auf 130.034,00 € seit dem 24.12.2007, auf 670,00 € seit dem 27.02.2008, auf 436,19 € seit dem 28.04.2008, auf 1.041,00 € seit dem 30.04.2008, auf 4.608,00 € seit dem 30.06.2008, auf 455,00 € seit dem 20.10.2008, auf 1.010,55 € seit dem 11.09.2008, auf 10.670,30 € seit dem 31.03.2009, auf 15.000,00 € seit dem 31.03.2009, auf 150,00 € seit dem 29.06.2009, auf 4.500,00 € seit dem 01.10.2009 und auf 722,50 € seit dem 08.03.2010 Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des Grundbesitzes BXXX, 25813 Husum, Flur XXX, Flurstücke XXX, XXX und XXX, Grundbuch von Husum, Blatt XXX.

2. Festzustellen, dass die Beklagte sich mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages des Notars Dr. jur. K. als amtlich bestellter Vertreter des Notars R. vom 03. Dezember 2007, 259 der Urkundenrolle für 2007 in Verzug befindet.

3. Die Beklagte zu verurteilen, an sie außergerichtliche Anwaltskosten zu zahlen in Höhe von 2.180,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagzustellung.

4. Festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin Zinsen zu zahlen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf sämtliche durch die Klägerin eingezahlten Gerichtskostenvorschüsse und Auslagen, Vorschüsse gemäß §§ 12, 17 i.V.m. § 34 GKG ab dem Zeitpunkt der jeweiligen Einzahlung bis zum Tag vor Eingang des Festsetzungsantrages gemäß § 104 ZPO oder im Falle des § 105 Abs. 3 ZPO bis einen Tag vor Verkündung des Urteils oder bis einen Tag vor Eingang der erfolgten Rückzahlung solcher Vorschüsse durch das Gericht.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Sie behauptet zudem, die Klägerin habe schon bei Vertragsschluss Kenntnis von der früheren Nutzung des Grundstücks gehabt. Durch die unmittelbare Grundstücksnähe zu der Firma der Klägerin müsse sie die frühere Nutzung gekannt haben. Deshalb habe eine Aufklärungspflicht bei Abschluss des Kaufvertrages nicht bestanden. Die Beklagte behauptet, der Notar habe bei Vertragsschluss auf die Altlastenklausel hingewiesen.

Die Klägerin habe das Grundstück zunächst nur als Abstellfläche für Lkw nutzen wollen. Erst 2012 habe sie die Errichtung einer Nutzfahrzeugwerkstatt geplant. Sie, die Beklagte, habe bei Vertragsschluss keine Zusicherung hinsichtlich der Bebaubarkeit oder Nutzungsänderung abgegeben. Sie bestreitet, dass die gemessenen Werte schon bei Verkauf bestanden hätten und dass die Nutzung eines Grundstücks als Bahnbetrieb oder Schrottplatz zwingend eine Kontamination des Bodens zur Folge habe. Die Beklagte meint, dass sie die Mehrkosten, die eine Folge der geänderten Planung der Klägerin seien, nicht zu verantworten habe. Die Beklagte bestreitet zudem die Höhe der Klagforderung. Der Zustand des Grundstücks sei im Übrigen Kaufpreis mindernd berücksichtigt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen sowie die Protokolle zu den mündlichen Verhandlungen vom 19.11.2013 und 25.03.2014 Bezug genommen. Die Kammer hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen Dr. K. und S. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 25.03.2014, Bl. 262 ff. der Akten, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat überwiegend Erfolg.

Die Klägerin hat Anspruch auf Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 03.12.2007 aus §§ 437 Nr. 2, 434 Abs. 1, 323, 346 BGB. Danach kann der Käufer von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Sache mangelhaft ist. Ob ein Mangel vorliegt, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien oder aus der Eignung des gekauften Gegenstandes für die beabsichtigte bzw. bestimmungsgemäße Verwendung.

Das von der Klägerin erworbene Grundstück ist mit einem Sachmangel behaftet, weil der Boden durch die Nutzung für Zwecke der Bahn und als Schrotthandel verunreinigt ist. Die Belastung des Bodens ist durch das von der Klägerin vorgelegte Gutachten der G. mit den Laborergebnissen der UCL nachgewiesen. Auf das Ausmaß der Belastung kommt es nicht an. Anders als in § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. liegt ein Sachmangel vor, wenn die Beschaffenheit der gekauften Sache von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Auch schon eine geringe Abweichung stellt einen Sachmangel dar. Deshalb bedurfte es einer Erläuterung der Feststellungen der G. zur Klärung des konkreten Ausmaßes der Belastung des Bodens nicht.

Die Eignung des Grundstücks zur bestimmungsgemäßen Verwendung ist in Folge der Beschaffenheit, hier der Belastung mit umweltschädlichen Stoffen, zwar nicht beseitigt, jedoch jedenfalls vermindert. Durch die Belastung mit Altlasten ist eine Verwendung durch Bebauung mit einer Nutzfahrzeugwerkstatt nur unter erheblichen Mehrkosten möglich. Die Parteien haben die Verwendung nicht ausdrücklich in dem Vertrag erwähnt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Klägerin jedoch bewiesen, dass stillschweigend die zukünftige Bebauung Vertragsgegenstand war. Die Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von den Bebauungsplänen der Klägerin. Diese hatte mit Schreiben vom 18.09.2007, also vor Abschluss des Vertrages, unter Hinweis auf Maßnahmen die notwendig seien, um das Flurstück bebaubar und nutzbar zu machen, den Kaufpreis von 120.000,00 € angeboten. Zwar hat der Verhandlungspartner des Geschäftsführers der Klägerin, der Zeuge S., bekundet, dass die Klägerin nur beabsichtigt hatte, Lkw auf dem erworbenen Grundstück abzustellen. Von einer Bebauung sei nie die Rede gewesen. Jedoch hat er auch bestätigt, das Schreiben vom 18.09.2007 erhalten zu haben. Da die Klägerin in diesem Schreiben die Höhe des Kaufpreises damit begründet, dass erhebliche Maßnahmen und Aufwendungen erforderlich seien, um die Bebaubarkeit des Grundstücks herzustellen, ist die Aussage des Zeugen widersprüchlich. Aus der Bauvoranfrage, die die Klägerin unstreitig vor Vertragsabschluss an den Kreis Nordfriesland richtete, ergeben sich ebenfalls die Baupläne der Klägerin. Es kommt allerdings nicht darauf an, ob die Beklagte von der Bauvoranfrage konkret Kenntnis hatte, weil sie jedenfalls das Schreiben vom 18.09.2007, das insoweit unmissverständlich ist, erhalten hatte.

Gemäß § 442 Abs. 1 BGB würde das Rücktrittsrecht nicht bestehen, wenn die Klägerin den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Die Kenntnis des Käufers setzt positives Wissen der Tatsachen voraus, die in ihrer Gesamtheit den Mangel begründen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 442 Rdn. 7). Die Beklagte, die die Beweislast trägt, hat jedoch die Kenntnis der Klägerin bzw. ihres Geschäftsführers von dem Mangel nicht bewiesen. Wenn der Geschäftsführer der Klägerin wusste, dass das erworbene Gelände nicht immer brach gelegen hat, sondern für Bahnzwecke verwendet wurde und später sich ein Schrotthandel darauf befand, hatte er möglicherweise nicht positive Kenntnis von Altlasten, hätte jedoch Veranlassung gehabt, danach zu fragen, so dass ihm insoweit grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könnte. Die Klägerin hat jedoch vorgetragen, dass ihr Geschäftsführer von der früheren Nutzung der Grundstücke und der daraus resultierenden Verunreinigung mit Altlasten keine Kenntnis gehabt habe. Er habe nicht gewusst, dass ursprünglich Schienen über die Flächen verliefen und dort später ein Schrotthandel betrieben wurde. Allein der Umstand, dass sich der Betrieb der Klägerin in der Nähe befindet und das neunzigste Bestehen des Familienunternehmens bereits 2012 gefeiert werden konnte, beweist nicht, dass der Geschäftsführer von der früheren, lange zurückliegenden Nutzung des Bahngeländes wusste. Er selbst hat angegeben, dass ihm die Grundstücke nur als Grünflächen bekannt sind.

Die Beklagte kann sich auf den Gewährleistungsausschluss in § 8 Abs. 2 des Kaufvertrages nicht berufen. Gemäß § 8 Abs. 2 des Vertrages sind alle Ansprüche und Rechte der Kaufpartei wegen eines Sachmangels der Kauffläche ausgeschlossen. Das BEV schuldet insbesondere weder eine bestimmte Flächengröße der Kauffläche, noch eine bestimmte Beschaffenheit des Bodenuntergrundes, noch eine bestimmte Bebaubarkeit. § 8 Abs. 3 bezieht sich ausdrücklich auf Altlasten. Dort ist geregelt, dass keine Garantie für die Freiheit des Kaufgegenstandes von Altlasten oder eines hierauf gerichteten Verdachts abgegeben wird. Unter Abs. 4 erklärt das BEV, dass ihm nichts darüber bekannt ist und dass ihm auch keine Anhaltspunkte vorliegen, die darauf hinweisen könnten, dass auf der Kauffläche umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert wären.

Eine Haftung der Beklagten für Vorsatz oder Arglist besteht jedoch gemäß § 8 Abs. 5 des Kaufvertrages und § 444 BGB weiterhin. Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte der Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Die Beklagte hat die im Boden vorhandenen Altlasten, die durch die Nutzung des Grundstücks für Zwecke der Bahn und als Schrotthandel entstanden sind, arglistig verschwiegen. Das setzt voraus, dass sie den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Der Zeuge S. hat bekundet, dass die Verseuchung mit Altlasten nicht positiv bekannt gewesen sei, von der Verwaltung jedoch vorgegeben worden sei, dass die Altlastenklausel in alle Grundstückskaufverträge aufgenommen werden soll. Der umfangreiche Haftungsausschluss gerade wegen Altlasten weist darauf hin, dass der Beklagten daran lag, gerade die Haftung für Altlasten auszuschließen. Aus der Aussage des Zeugen S. ergibt sich zudem, dass sich die Klausel nicht auf dieses konkrete Grundstück bezieht, sondern in jeden Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden soll, so dass die Erklärung, es sei nichts darüber bekannt und es lägen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass auf der Kauffläche umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert wären, sich nicht auf diesen konkreten Kaufgegenstand beziehen. Die Beklagte hatte als Eigentümerin Kenntnis von der vorangegangenen Nutzung des Grundstücks im Bahnbetrieb und als Schrottplatz. Eine solche Nutzung birgt die Möglichkeit einer Kontamination des Bodens. Sie hatte daher durchaus Anhaltspunkte dafür, dass der Boden durch Altlasten verunreinigt worden sein könnte. Aus der früheren Nutzung des Grundstücks hätte sich der Beklagten das Vorliegen von Tatsachen aufdrängen müssen, die einen Mangel begründen (vgl. BGH NJW 13, 2182).

Die Beklagte hat bei Abschluss des Kaufvertrages weder auf die frühere Nutzung des Grundstücks, noch auf die Möglichkeit, dass der Boden verunreinigt sein könnte, hingewiesen. Sie hat vielmehr unter § 8 (4) ausdrücklich erklärt, dass ihr nichts darüber bekannt sei und ihr auch keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass auf der Kauffläche umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert sein könnten.

Wegen des arglistigen Verschweigens ist der Haftungsausschluss unwirksam. Der Kaufvertrag besteht weiterhin, denn die Klägerin hat diesen nicht wegen arglistiger Täuschung angefochten.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 07.09.2012 den Rücktritt erklärt, § 349 BGB. Der Mangel ist auch erheblich i.S.d. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB. Bei Arglist liegt in der Regel auch Erheblichkeit vor (vgl. Palandt, Grüneberg, § 323 Rdn. 32; BGH NJW 2006, 1960).

Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich.

Der Rücktritt ist nicht gemäß § 323 Abs. 6 BGB ausgeschlossen.

Der Anspruch der Klägerin auf Rückabwicklung des Kaufvertrages ist nicht verjährt. Das Rücktrittsrecht selbst als Gestaltungsrecht verjährt nicht. Der Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung ist aber nach § 218 BGB unwirksam, wenn der Anspruch auf die Leistung oder der Nacherfüllungsanspruch verjährt ist und der Schuldner sich hierauf beruft (vgl. Palandt/Grüneberg, Einführung vor § 346, Rdn. 5). Diese Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre gemäß § 438 Abs. 3 BGB, es gilt nämlich wegen des arglistigen Verschweigens des Mangels die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB. Die Klägerin erlangte Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen durch das Gutachten vom März 2012, so dass die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres 2012 begann und bei Klagerhebung im Februar 2013 nicht abgelaufen war.

Gemäß § 346 BGB sind im Falle des Rücktritts die empfangenen Leistungen zurück zu gewähren und die gezogenen Nutzungen heraus zu geben. Die Beklagte hat den von der Klägerin gezahlten Kaufpreis in Höhe von 130.034,00 € Zug-um-Zug gegen Rückauflassung der verkauften Grundstücke an die Klägerin zu zahlen.

Darüber hinaus steht der Klägerin ein Anspruch auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen aus §§ 284, 281, 437 Nr. 3, 434 BGB zu.

§ 284 soll den Schaden erfassen, der durch Aufwendungen entsteht, die im Vertrauen auf eine mangelfreie Sache vorgenommen werden und in Folge der Mangelhaftigkeit vollständig oder teilweise nutzlos geblieben sind (BGH NJW 2005, 2848). Der Schadensersatzanspruch besteht neben einem Rücktrittsrecht (BGH a.a.O.). § 280 Abs. 1 bleibt anwendbar für Schäden, die von § 284 nicht erfasst werden, z.B. solche, die sich nicht aus einer Vertragsverletzung des Verkäufers ergeben (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 437 Rdn. 43 a). Die Aufwendungen des Käufers für eine mangelhafte Sache sind vergeblich, wenn der Käufer die Sache zurück gibt oder sie nicht bestimmungsgemäß verwenden kann (vgl. Palandt/Grüneberg, § 284 Rdn. 5; BGH a.a.O.). Die Klägerin kann Ersatz der Aufwendungen verlangen, die sie im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte.

Sie begehrt zu Recht Ersatz vergeblicher Aufwendungen in Höhe von 34.095,54 €. Sie hat folgende Zahlungen belegt:

Kündigungsentschädigung für Gartenland 670,00 €

Kaufpreisabrechnung 436,19 €

Katasteramt Kostenbescheid 1.041,00 €

Grunderwerbssteuer 4.608,00 €

Beurkundung und Durchführung des Vertrages 1.010,55 €

Erd- und Platzbefestigungsarbeiten 10.607,30 €

Planung einer Service-Werkstatt und Werkstatteinrichtung 15.000,00 €

Firma Erichsen Rodungs- und Aufräumarbeiten 722,50 €

Die Kosten für eine Baugenehmigung für eine Werbeanlage in Höhe von 150,00 € konnten der Klägerin nicht zugesprochen werden. Es ist nicht erkennbar, dass eine Werbeanlage mit dem neu erworbenen Grundstück zusammenhing. Dies gilt auch für die Kosten in Höhe von 4.500,00 €, die die Klägerin für die Grundsatzüberlegung zur Neuordnung des Betriebes auf dem derzeitigen Betriebsgelände geltend macht (Architekturbüro J. & F. vom 01.10.2009, Blatt 96 der Akten). Aus dem Beleg ergibt sich nicht, dass das Architekturbüro eine Planung für das neu erworbene Betriebsgelände vorgelegt hat. Vielmehr ergibt sich aus der Honorarrechnung, dass eine Neuordnung auf dem derzeitigen Betriebsgelände beabsichtigt war.

Zinsen begehrt die Klägerin zu Recht ab 07.12.2012 gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog. Entgegen der Ansicht der Klägerin sind auf die geleisteten Zahlungen nicht ab dem Zahlungszeitpunkt Zinsen zu zahlen. Entscheidender Zeitpunkt ist vielmehr der Verzugsbeginn. Gemäß § 286 Abs. 1 BGB kommt der Schuldner durch Mahnung in Verzug. Die Mahnung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Mit Schreiben vom 06.12.2012 hat die Beklagte die Rückabwicklung des Kaufvertrages verweigert.

Auf Antrag der Klägerin war festzustellen, dass die Beklagte sich mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages in Verzug befindet. Die Beklagte befindet sich seit dem 07.12.2012 in Verzug, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Klägerin ist am 07.09.2012 wirksam von dem Kaufvertrag zurück getreten. Damit wandelt sich das Vertragsverhältnis in ein Abwicklungsschuldverhältnis um und die empfangenen Leistungen sind zurück zu gewähren. Mit Schreiben vom 06.12.2012 hat die Beklagte die Rückabwicklung ernsthaft und endgültig verweigert.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung der außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 2.180,60 € gegenüber der Beklagten gemäß § 286 BGB aus Verzug zu. Die Beklagte befand sich seit dem 07.12.2012 mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages in Verzug. Die Klägerin macht zu Recht Zinsen auf die Anwaltskosten in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit geltend.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zinsen auf die von ihr eingezahlten Gerichtskostenvorschüsse zu. Die Klägerin begehrt die Feststellung einer Verzinsungspflicht der Beklagten im Hinblick auf die von ihr im Laufe des Prozesses bezahlten Gerichtskosten ab dem Zeitpunkt ihrer Einzahlung bei der Gerichtskasse bis zu dem für die Verzinsung gemäß § 104 Abs. 1 Satz 2 ZPO maßgeblichen Zeitpunkt. Ein materiell-rechtlicher Kostenanspruch ist neben einem prozessualen nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 286 BGB, Verzugslage und Schaden sind von der Klägerin nicht substantiiert dargelegt worden. Schadensbegründend ist vorliegend nicht das Verweigern der Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Klägerin begehrt Verzugszinsen nicht für die verzugsauslösende Geldschuld, sondern für ihre eigene Geldaufwendung, die sie getätigt, um ihre Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. In diesem Fall kann für die Schadensbemessung nicht auf die Regelung des § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB zurückgegriffen werden (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.07.2012, Az. (8 U 66/11). Vielmehr kann der Schaden allenfalls in einer konkreten Aufwendung von Zinsen oder in dem Verlust der Zinsanlegemöglichkeit für den als Gerichtskosten eingezahlten Geldbetrag liegen. Die Klägerin hat hierzu nicht substantiiert vorgetragen.

Nach alledem war mit der Kostenfolge aus §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 zu entscheiden. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.