Rückgabeprotokoll Mietwohnung – negatives Schuldanerkenntnis

Rückgabeprotokoll Mietwohnung – negatives Schuldanerkenntnis

AG Göppingen

Az.: 7 C 1855/09

Urteil vom 21.09.2012


Leitsatz (vom Verfasser – nicht amtlich): Wird in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten, dass in der Mietwohnung „keine Schäden feststellbar sind“ sind, so stellt diese Aussage des Vermieters ein negatives Schuldanerkenntnis zugunsten des Mieters dar. Der Vermieter kann aufgrund der Ausführungen im Wohnungsübergabeprotokoll später keine Schadensersatzansprüche mehr gegenüber dem Mieter geltend machen, selbst wenn dem Vermieter z.B. Sanierungskosten wegen einer „stark verrauchten Wohnung“ entstehen (AG Leonberg, Urteil vom 14.12.2012, Az.: 7 C 676/12). Ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters liegt jedoch nicht für alle Mängel vor, wenn sich der Vermieter im Wohnungsübergabeprotokoll ausdrücklich die Geltendmachung seiner Rechte wegen Mängeln vorbehält, die von ihm bei der Abnahmeverhandlung nicht erkannt und auch nicht angesprochen wurden.


1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.712,– € zu bezahlen, nebst Verzugszinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 31.07.2012.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Rückzahlung einer Mietkaution.

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Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten in … in der … .

Das Mietverhältnis wurde zum 31.12.2011 beendet.

Die Klägerin macht nunmehr die Rückzahlung dieser Kaution in Höhe von insgesamt 1.712,– € geltend. Sie ist der Ansicht, die Beklagte sei zur Aufrechnung mit Schadenersatzansprüchen nicht berechtigt.

Die Wohnung sei von ihr in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben worden.

Sanierungskosten wegen „stark verrauchter Wohnung“ könnten nicht geltend gemacht werden.

Im Rahmen der Übergabe der Wohnung sei ein Rückgabeprotokoll erstellt worden, in welchem bestätigt worden sei, dass eine Beschädigung nicht vorhanden sei.

Die Klägerin ist der Auffassung, dieses Rückgabeprotokoll stelle ein negatives Schuldanerkenntnis dar, sodass keine weitergehenden Forderung geltend gemacht werden könnten.

Im Übrigen könnten Schadenersatzansprüche nur bei einer entsprechenden Substanzverletzung geltend gemacht werden.

Eine solche Intensität der Beeinträchtigung der Wohnräume durch intensives Rauchen wird von Seiten der Klägerin bestritten.

Im Übrigen bestreitet die Klägerin die Höhe der geltend gemachten Forderung.

Die Klägerin ist weiter der Auffassung, die Beklagte könne auch nicht mit Nachzahlungen im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2009 und 2010 aufrechnen.

Beide Abrechnungen seien nicht ordnungsgemäß erteilt worden.

die Abrechnungen seien formell unwirksam.

So sei zum Einen die Abrechnung über 28 Monate erteilt worden. Im Übrigen sei auch die Heizkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß.

Die Abrechnung einer Pellets-Heizung als Gasheizung sei nicht möglich. Im Übrigen seien die Kosten für das Breitbandkabel heraus zu rechnen, da eine Umlegung auf den Mieter vertraglich nicht vereinbart worden sei.

Im Hinblick auf die geltend gemachte Grundsteuer in Höhe von 150,– € wird die Höhe der Forderung bestritten.

Da sowohl die Abrechnung für das Jahr 2009 als auch für das Jahr 2010 nicht ordnungsgemäß erfolgt sei, ist die Klägerin der Ansicht, dass die Beklagte auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die noch zu erstellende Abrechnung für das Jahr 2011 geltend machen könne.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass eine Rückforderung im Hinblick auf die nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 770,33 € möglich sei.

Die Klägerin macht mit der Klage insoweit keine Rechte geltend.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.712,– € zu bezahlen nebst Verzugszinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 31.07.2012.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, die Beklagte habe durch übermäßiges Rauchen Schäden in der Mietwohnung verursacht.

Ein wirksames negatives Schuldanerkenntnis der Beklagten liege nicht vor.

Die Klägerin habe bei Erstellung des Übergabe-Protokolls bewusst das Ausmaß der von ihr verursachten Schäden verschleiert.

Durch intensives Dauerlüften seien die Rauchschäden bewusst verschleiert worden, sodass von einem negativen Schuldanerkenntnis nicht ausgegangen werden könnte.

Die Beklagte trägt weiter vor, die in der Wohnung vorliegenden Rauchschäden gingen weit über jedes Maß der normalen Abnutzung hinaus, daher könnten diese auch nicht durch die bei Auszug üblichen normalen Malerarbeiten ohne Zusatzaufwand beseitigt werden.

Die Beklagte hat insoweit einen Betrag in Höhe von 2.200,– € geltend gemacht, mit welchem sie die Aufrechnung gegen die Kautionsforderung der Klägerin erklärt hat.

Weiter ist die Beklagte der Ansicht, die Heizkosten seien nachvollziehbar und ordnungsgemäß abgerechnet worden.

Die Klägerin sei darauf hingewiesen worden, dass die Abrechnung der Pellets-Heizung dergestalt stattfinden werde, dass die Kosten einer vergleichbaren Gasheizung als Maßstab herangezogen würden, abzüglich eines Abschlags in Höhe von 15 %. Diese Abrechnung sei für die Klägerin günstig gewesen.

Weiter rechnet die Beklagte mit einer Beschädigung der Gurtrollerabdeckung im Badezimmer auf.

Die Beklagte trägt vor, es sei ein Schaden in Höhe von 109,– € entstanden.

Diese Beschädigung sei im Übergabe-Protokoll vermerkt worden und daher insoweit von der Klägerin anerkannt worden.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.712,– €, da die Mietsache zurückgegeben wurde.

Die Beklagte konnte gegen die unstreitige Forderung der Klägerin auf Kautionsrückzahlung nicht gem. §§ 389 ff BGB mit Gegenansprüchen aufrechnen.

Der Beklagten stehen gegen die Klägerin keine Ansprüche zu, mit welchen sie gegen die Kautionsforderung aufrechnen könnte.

1. Übermäßiges Rauchen

Ein Anspruch im Hinblick auf die Beschädigung der Mietsache durch extensives Rauchen ist nicht gegeben.

Im Übergabe-Protokoll vom 23.12.2011 wurde vom Vertreter der Beklagten, Herrn …, bestätigt: „in den Wohnräumen wurde zeitweise geraucht keine Beschädigung feststellbar“.

Durch diese schriftliche Erklärung ist von Herrn … ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne des § 397 Abs. 2 BGB abgegeben worden.

Aufgrund dieses negativen Schuldanerkenntnisses kann die Beklagte nunmehr nicht Vorbringen, die Klägerin habe die Mietwohnung schuldhaft beschädigt.

Im Hinblick auf das Rauchen des Mieters in der Mietwohnung ist davon auszugehen, dass ein Schadensersatzanspruch nur gegeben sein kann, sofern Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

Das Rauchen in der Mietwohnung ist den Mietern grundsätzlich gestattet, es stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch dar (BGH Urteil vom 5.3.2008, VIII ZR 37/07 zitiert nach Juris).

Beschädigungen der Mietwohnung, welche derartige Instandsetzungsarbeiten erforderlich machen würden, wären jedoch bei der Rückgabe der Mietwohnung durch den Beauftragten der Beklagten erkannt worden.

Ein Lüften – auch intensives Lüften – hätte diese Beschädigungen nicht beseitigen können.

Die Beklagte ist daher aufgrund des im Rückgabeprotokoll bestätigten Zustandes der Mietwohnung – ohne Beschädigungen – gebunden.

Schadenersatzansprüche können daher gegen die Klägerin nicht geltend gemacht werden, sodass ein aufrechenbarer Gegenanspruch nicht besteht.

2. Nebenkostenabrechnung

Der Beklagten steht gegen die Klägerin auch keine aufrechenbare Forderung im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2009 und 2010 zu.

Sowohl die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 als auch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 sind nicht ordnungsgemäß.

Beide Abrechnungen sind formell unwirksam, da bereits der Abrechnungszeitraum nicht ordnungsgemäß ist.

Eine Nebenkostenabrechnung muss jeweils für den Zeitraum eines Jahres erfolgen.

Da die vorliegende Abrechnung einen Zeitraum über 28 Monate erfasst, sind diese nicht ordnungsgemäß.

Weiter ist auch die Heizkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß, da es nicht zulässig ist, eine Pellets-Heizung als Gasheizung abzurechnen.

Im Übrigen ist die Abrechnung auch nicht nachvollziehbar.

Eine aufrechenbare Gegenforderung steht der Beklagten daher insoweit nicht zu.

3. Gurtrollerabdeckung Badezimmer

Der Beklagten steht auch im Hinblick auf die Beschädigung der Gurtrollerabdeckung im Badezimmer bzw. WC keine aufrechenbare Forderung gegen die Klägerin zu.

Zwar hat die Klägerin durch Unterzeichnung des Übergabe-Protokolls die Beschädigung dieser Rollladen-Abdeckung anerkannt.

Die Beklagte hat jedoch die Höhe der geltend gemachten Schadenersatzforderung nicht ausreichend substantiiert vorgetragen.

Ausweislich der Rechnung vom 03.02.2012 wurden sowohl die Gurtrollerabdeckung im Bad ausgetauscht als auch der Rollladen im Wohnzimmer repariert.

Inwieweit die Reparaturarbeiten auf die Deckplatte für den Gurtroller entfallen sind, kann aus dieser Rechnung nicht ersehen werden.

Die Höhe der Schadenersatzforderung ist daher nicht substantiiert dargelegt.

Die Beklagte kann daher auch mit dieser Forderung nicht gegen die Rückzahlungsansprüche der Klägerin aufrechnen.

Ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 steht der Beklagten ebenfalls nicht zu. Im Übrigen wurde dieses Zurückbehaltungsrecht von der Beklagten nicht geltend gemacht.

Beweis im Hinblick auf die Behauptung der Beklagten, die Klägerin habe durch extensives Lüften die Beschädigung an der Mietsache verschleiert, war nicht zu erheben.

Insoweit wäre es erforderlich gewesen, dass von Seiten der Beklagten substantiiert dargelegt wird, welche Beschädigungen in welchen Räumen von der Klägern verursacht wurden und inwieweit diese nicht sichtbar waren, sodass sie bei Erstellung des Rückgabeprotokolls nicht festgestellt werden konnten.

Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 288 ff. BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.