schwere Geruchsbelästigung – Kündigung

schwere Geruchsbelästigung – Kündigung

Amtsgericht Bonn

Az: 201 C 334/13

Urteil vom 02.10.2014


Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss rechts des Hauses X-Straße … in … C gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette und dem im Kellergeschoss desselben Hauses neben der Kellertreppe gelegenen ersten Kellerraum links, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist von 12 Monaten gewährt.


Tatbestand

Der 82-jährige Beklagte bewohnt seit mehr als 50 Jahren der im Eigentum der 88-jährigen Klägerin stehende Wohnung X-Straße …, 1. OG rechts. Der Beklagte ist gehbehindert und auf beiden Ohren nahezu taub. Bereits zu Lebzeiten seiner Eltern bewohnte er mit diesen die Wohnung. Ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht mehr. Seit 42 Jahren lebt der Beklagte allein in dieser Wohnung. Der Mietzins betrug zuletzt 410,00 Euro Kaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten in Höhe von 210,00 Euro monatlich.

Seit längerem gibt es Beschwerden von Mitbewohnern des Hauses über Geruchsbelästigungen aus der Wohnung des Beklagten. Mit Schreiben vom 31.08.2012 kündigte die Klägerin unter Berufung auf mehrere vorangegangene Abmahnungen das Mietverhältnis. Dies begründete sie mit unerträglichen Geruchsimmissionen, welche aus der Wohnung des Beklagten kommen würden. Am 02.05.2013 fand ein gemeinsamer Ortstermin in der Wohnung des Beklagten statt. Im Nachgang dazu rügte die Klägerin mit Schreiben vom 08.05.2013, dass das Bad des Beklagten seit langem nicht geputzt sei und der Badezimmerboden mit einem klebrigen Schmierfilm versehen sei. Des Weiteren gingen Gerüche von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln von der Wohnung des Beklagten aus. Sie mahnte den Beklagten ab und forderte ihn auf, das Bad bis zum 06.06.2013 in einem sauberen und gestanklosen Zustand zu versetzen unter Androhung einer fristlosen Kündigung. Am 10.06.2013 fand erneut ein Ortstermin in der Wohnung des Beklagten statt, dessen Ergebnis von den Parteien unterschiedlich dargestellt wird.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.07.2013 ließ die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen weiter bestehender Geruchsbelästigung und dadurch hervorgerufener nachhaltiger Störung des Hausfriedens erklären, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.04.2014. Der Beklagte räumte die Wohnung nicht.

Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter.

Die Klägerin trägt vor:

Auch bei der Besichtigung am 10.06.2013 sei auf dem Badezimmerboden ein klebriger Schmierfilm vorhanden gewesen. Aus der Wohnung des Beklagten komme ein unerträglicher, penetranter Geruch, der in das Treppenhaus und auch in die über die Wohnung des Beklagten liegenden Wohnungen ziehe. Es sei eine Mischung aus Gerüchen von Pferdesalbe, die der Beklagte in nicht verschlossenem Behälter aufbewahre, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln gegeben. Zwei andere Mietparteien in dem Haus seien wegen des Gestanks bereits ausgezogen. Die leer stehenden Wohnungen könnten aufgrund der Geruchsbelästigungen zur Zeit nicht weiter vermietet werden.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die im 1. Obergeschoss rechts des Hauses X-Straße … in 53175 Bonn gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette und dem im Kellergeschoss desselben Hauses neben der Kellertreppe gelegenen ersten Kellerraum links, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen, hilfsweise dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen.

Der Beklagte trägt vor:

Die unangenehmen Gerüche seien von dem Bad seiner Wohnung nur bei dem Öffnen der Wohnungstür in den Hausflur gelangt. Er habe die Angewohnheit, die Wohnungstür bei kurzem Verlassen der Wohnung geöffnet zu lassen, da das Türschloss klemme. Ein unangenehmer Geruch sei durch die seit 50 Jahren nicht modernisierte Toilette gekommen. Nach Austausch der Toilette habe sich die Geruchsbildung verringert. Es sei nur noch die Geruchsbildung von der Pferdesalbe, die der Beklagte wegen Beschwerden an Beinen und Rücken mehrmals täglich auftrage, festzustellen gewesen. Die Salbe habe er zunächst nach Gebrauch offen stehen lassen, mittlerweile verschließe er jedoch den Salbentopf. Vor der Besichtigung vom 10.06.2013 sei der Boden von einem von ihm beauftragten Reinigungspaar intensiv gereinigt worden. Ein Schmierfilm sei nicht mehr vorhanden gewesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen H1 sowie durch Vernehmung der Zeugen I, H, S, I2 und I3. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten, Blatt 105 ff. der Gerichtsakte, sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 11.09.2014 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zu der Akte gereichten Schriftsätze und Urkunden verwiesen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung. Gemäß § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Das Mietverhältnis der Parteien ist aufgrund der Kündigung der Klägerin vom 02.07.2013 beendet. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung bereits mit Zugang der Kündigungsschreibens beendet worden ist. In jedem Fall war die hilfsweise ausgesprochene, ordentliche Kündigung zum 30.04.2014 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Aufgrund dessen ist das Mietverhältnis jedenfalls mit Ablauf des 30.04.2014 beendet. Die Klägerin hatte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da der Beklagte schuldhaft seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass der Beklagte den Hausfrieden in massiver Weise gestört hat, indem er nicht verhindert hat, dass aus seiner Wohnung ein penetranter Geruch über einen längeren Zeitraum entwichen ist. Dessen Ursache ist in dem ungepflegten Zustand der Wohnung zu sehen.

Zum Einen ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen H1 vom 30.05.2014, dass in der Wohnung des Beklagten bei dem Ortstermin am 02.04.2014 ein deutlicher Geruch wahrnehmbar war, der von dem Sachverständigen höher als bei sonstigen wohnungstypischen Eigengerüchen eingeschätzt wird. Danach war ein auffälliger Geruch feststellbar, obwohl die Wohnung im Zeitpunkt des Ortstermins quer gelüftet und offensichtlich unmittelbar vor der Termin gereinigt worden war. Weiter stellte der Sachverständige fest, dass sich auf dem Balkon Teppiche und gefüllte Plastiktüten befunden haben und auch innerhalb der Wohnung gefüllte Plastiktüten abgestellt waren. Die hygienischen Verhältnisse entsprachen nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht dem vorgefundenen Stand. Es wurden Medikamente und Körperpflegemittel vorgefunden, deren Haltbarkeit längst abgelaufen waren. Gleiches gilt für Lebensmittel. Aufgrund des Umstandes, dass Bodenflächen und Regale in der Wohnung mit Büchern und anderen Gegenständen zugestellt waren, konnten erforderliche Unterhaltsreinigungen zur Aufrechterhaltung eines hygienischen Zustandes innerhalb der Wohnung nur erheblich erschwert erfolgen. Dieser Zustand führte zu einer von dem Sachverständigen festgestellten innenraumhygienischen Auffälligkeit der Wohnung, welche nach Ansicht des Gutachters die Ursache und Auslöser der festgestellten Geruchsimmissionen sei. Die Gerüche führte der Sachverständige darauf zurück, dass der Beklagte die zum Unterhalt seiner Wohnung erforderlichen Arbeiten nicht in vollem Umfang erbracht hatte. Das Gericht folgt den Ausführungen des Sachverständigen. Diese sind überzeugend und erkennbar Sachkunde und Unparteilichkeit geprägt.

Zu der Geruchsbildung und -entwicklung im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung konnte der Sachverständige naturgemäß keine Angaben machen. Jedoch sind Rückschlüsse auf den maßgeblichen Zustand zulässig. Denn der Beklagte hat nicht vorgetragen, dass sich der Zustand seiner Wohnung in erheblicher Weise nach Ausspruch der Kündigung verschlechtert habe. Vielmehr beruft er sich darauf, dass sich nach Einschreitung des von ihm so benannten Reinigungspaares, die Wohnung sauberer sei. Aufgrund dessen kann bei natürlicher Betrachtung davon ausgegangen werden, dass auch im Zeitpunkt der Kündigung Juli 2013 die Wohnung sich die Wohnung in einem bedenklichen hygienischen Zustand befunden hat. Dass die von dem Sachverständigen beschriebenen, seit längerem verfallenen Lebensmitteln, Körperpflegemittel sowie von gefüllten Plastiktüten, gelagerter Büchern und anderen Gegenständen auf dem Boden, durch den die Unterhaltsreinigung erheblich erschwert werden, erst im Verlauf des Rechtsstreits in der Wohnung eingelagert wurden, wurde von dem Beklagten selbst nicht vorgetragen.

Auch die Vernehmung der Zeugen hat den Vortrag der Klägerin, dass es zu einer erheblichen Geruchsbelästigung aus der Wohnung des Beklagten gekommen sei, bestätigt. Alle Zeugen, bis auf die Zeugin I3, deren Aussage aufgrund der bei ihr bestehenden Einschränkung ihres Geruchssinnes unergiebig war, haben im Prinzip die von der Klägerin angeführten Kündigungsgründe bestätigt.

Der Zeuge I, der als Installateur mehrfach vor Ort war, hat bestätigt, dass sich bei beiden Ortsterminen in der Wohnung des Beklagten im Beisein der beiden Prozessbevollmächtigten ein klebriger Schmierfilm auf dem Fußboden im Bad befunden habe und ein unangenehmer Geruch feststellbar gewesen sei, der auch nach Austausch von Toilettenablauf und Siphon sich nicht geändert habe. Das Gericht erachtet die Aussage als glaubhaft. Der Zeuge war selbst vor Ort und vermochte seine Wahrnehmungen differenziert zu beschreiben.

Auch die Aussagen der Eheleute H waren glaubhaft. Die Zeugin H hat bekundet, dass der Geruch im Treppenhaus und auch ihrem Schlafzimmern, sowie auf dem Balkon, der über denjenigen des Beklagten lag, feststellbar gewesen sei und zwar so intensiv, dass sie im Prinzip ihren Balkon nicht mehr hätten nutzen können aufgrund der Geruchsbelästigung. Der Zeuge H hat zudem bekundet, dass der Beklagte Müll auf seinem Balkon gelagert habe und sich dadurch ebenfalls ein unangenehmer Geruch gebildet habe, der nach oben gezogen sei. Die Gerüche habe die Zeugen als süßlich / moderig, sowie der Zeuge H auch als Verwesungsgeruch beschrieben. Beide Zeugen haben bestätigt, dass unter anderem ein Grund für den Auszug der streitgegenständliche Gestank gewesen sei.

Auch die Zeugin S und der Zeuge I2, die die andere Wohnung im 2. Obergeschoss angemietet hatten – wenn auch nicht von der Klägerin, sondern von deren Tochter – haben zu einem penetranten Geruch im Treppenhaus, der bei geöffneter Wohnungstür aus der Wohnung des Beklagten gezogen sei, bekundet. Die Zeugin S hat diesen Geruch als fürchterlich beschrieben, als moderig / faulig / muffig bzw. der Zeuge I2 als moderig/unangenehm. Bei der Zeugin S habe dieser Geruch ein kräftiges Unwohlsein hervorgerufen. Die Zeugin H sowie der Zeuge I2 haben zudem bestätigt, dass sie den Mietvertrag wegen des Geruches beendet hätten.

Alle Zeugen haben auch bestätigt, dass die von ihnen beschriebenen Gerüche auch in dem Zeitraum zwischen der Abmahnung im Mai 2013 und dem Ausspruch der Kündigung Anfang Juli 2013 festzustellen war. Das Gerichtet erachtet alle vorgenannten Zeugen für glaubwürdig. Sie haben differenziert und sachlich zu ihren Wahrnehmungen bekundet, ohne sich einseitig zu Gunsten der Klägerin bzw. zu Lasten des Beklagten zu äußern. So hat keiner der Zeugen im Rahmen der Vernehmung abfällige Bemerkungen über den Beklagten gemacht. Vielmehr hatte das Gericht den Eindruck, dass die Zeugen mit dem Beklagten angesichts seines Alters und seiner schwierigen Lebenssituation Mitleid und durchaus für ihn Verständnis hatten. Insbesondere hatte das Gericht nicht den Eindruck, dass sich die Zeugen gegen den Beklagten verschworen hätten und als Gemeinschaft gegen ihn aufgetreten sind.

Aufgrund der Zeugenaussagen steht fest, dass auch nach der Abmahnung die Wohnung weiterhin in einem unhygienischen Zustand befunden hat und aus ihr für die übrigen Hausbewohner schwer erträglicher Geruch entwichen ist, der über die üblichen hinzunehmenden Geruchsbildungen hinaus ging. Es ergibt sich eindrucksvoll auch aufgrund der Schilderung der Zeugin H, die ihren Balkon nach ihrer Aussage nicht mehr hätten nutzen können, sowie auch aufgrund des Wegzugs der Zeugen H sowie der Zeugen S und I2. Insgesamt geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte seine vertragliche Pflicht, die Wohnung in hygienischem Zustand zu erhalten, verletzt hat. Durch die dadurch hervorgerufenen Geruchsbelästigungen ist der Hausfrieden erheblich gestört worden.

Aufgrund des Umstandes, dass die Klägerin die Wohnung dem Beklagten weit länger als seit 8 Jahren überlassen hat, hat die dem Beklagten am 05.07.2013 zugegangene Kündigung das Mietverhältnis erst zum 30.04.2014 beendet (§ 573 c Abs. 1 BGB). Da dieser Termin bereits verstrichen ist, ist der Beklagte zur Räumung verpflichtet.

Die Kostenentscheidung entgeht nach § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Dem Beklagten war gem. § 721 ZPO eine Räumungsfrist von 1 Jahr einzuräumen. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien erachtet das Gericht die Frist von 12 Monaten als angemessen. Insbesondere war zu berücksichtigen das Alter des Beklagten sowie dessen erheblich eingeschränkte Beweglichkeit. Aufgrund der vorgenannten Umstände ergeben sich für diesen Schwierigkeiten, eine seiner schweren Lebenssituation adäquate Ersatzwohnung zu finden. Bei der Bemessung dieser Räumungsfrist ist auch berücksichtigt worden, dass die Klägerin im Rahmen der Erörterung einer gütlichen Beilegung des Rechtsstreites mit einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses in 1 Jahr einverstanden war.

Streitwert: 4.920,00 Euro