Vermieterkündigung – Begründungsanforderungen

LG Berlin

Az: 63 S 236/09

Urteil vom 26.02.2010

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 7. April 2009 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Mitte – 2 C 115/08 – abgeändert und neu gefasst:

Die Klage wird in Bezug auf das Räumungsbegehren abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten der Berufungsinstanz zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10 % leisten.

Gründe

I.

Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten sind Mieter zweier nebeneinander liegender Wohnungen, die sie zulässigerweise miteinander verbunden haben. Nach Ankündigung umfangreicher Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten durch die Klägerin hatten sich die Beklagten durch gerichtlichen Vergleich des Amtsgerichts Mitte vom 16. März 2007 – 25 AR 306/07 ME – zur Duldung bestimmter Maßnahmen verpflichtet. Diese Einigung hat Bestandskraft, deren nachträgliche Anfechtung sowie Einwände gegen die Zwangsvollstreckung sind rechtskräftig zurückgewiesen worden.

Im Rahmen der Durchführung der Modernisierung ist es zu weiteren Streitigkeiten der Parteien gekommen, und zwar insbesondere über den Bauablauf. Da die Beklagten nach Auffassung der Klägerin die Arbeiten nicht in ausreichendem Maß geduldet hätten, hat sie nach Abmahnung vom 7. Juni 2007 unter dem 19. Juli 2007 jeweils die Kündigung der Mietverhältnisse erklärt. Ferner hat sie mit Schreiben vom 22. Februar 2008 erneut die Kündigungen erklärt, weil die Beklagten weiterhin die Arbeiten nicht ausreichend ermöglicht hätte. Die Kündigungen sind darüber hinaus auf einen zwischenzeitlichen Zahlungsrückstand der Beklagten gestützt, weil sie aufgrund der Beeinträchtigung durch die Bauarbeiten im Haus und in der Wohnung die Miete gemindert hatten. Schließlich wiederholte die Klägerin die Kündigungen in der Klageschrift sowie im Schriftsatz vom 26. Mai 2008. Die Beklagten haben mit Zahlung vom 30. Mai 2008 unter Vorbehalt eine Zahlung auf die Rückstände geleistet, und zwar die Beklagte zu 1. 4.106,52 EUR und die Beklagte zu 2. 3.139,76 EUR.

Das Amtsgericht hat über die Weigerung der Beklagten Beweis durch Vernehmung des Bauleiters, des Zeugen … , erhoben. Es hat danach in der Weigerung der Beklagten eine hinreichend erhebliche Vertragsverletzung gesehen, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige, und die Beklagten durch Teilurteil antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der beiden Wohnungen verurteilt.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Sie beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Teilurteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

Die Beklagten sind nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnungen verpflichtet. Denn die zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses sind nicht beendet. Die Kündigungen der Klägerin sind nicht begründet.

1. Kündigung vom 19. Juli 2007 wegen unterlassener Duldung

Das Kündigungsschreiben enthält bereits keine hinreichend konkrete Begründung im Sinne von §§ 569 Abs. 4 bzw. 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Das von der Klägerin beanstandete Verhalten, nämlich dass die Beklagten der Duldungsaufforderung nicht nachgekommen sind und weiterhin die Durchführung von Arbeiten in ihrer Wohnung verweigern, ist als abzugrenzender Lebenssachverhalt nicht dargetan. Aus wenn insoweit keine zu hohen übertrieben Anforderungen zu stellen sind, muss der Kündigungsempfänger den Vorwurf prüfen können. Das vertragswidrige Verhalten ist dazu ausreichend zu beschreiben und grundsätzlich nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen zu bezeichnen. Insbesondere nach einer Abmahnung ist erkennbar zu machen, dass insoweit keine Änderung des beanstandeten Verhaltens eingetreten ist. Hierauf kann auch bei einem sog. „Dauerdelikt“ nicht verzichtet werden. Hinzu kommt, dass die Beklagten aufgrund der ihnen obliegenden Duldungsverpflichtung grundsätzlich nicht von sich aus aktiv werden müssen. Eine Pflichtverletzung liegt vielmehr in der Verweigerung bestimmter von der Klägerin verlangter Maßnahmen. Diese können und sind mindestens beispielhaft anhand der og. Kriterien im Kündigungsschreiben darzustellen.

Die Kündigung der Klägerin ist auch in der Sache weder als fristlose nach § 543 Abs. 1 BGB noch als ordentliche nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet.

Zwar kann die Verhinderung von Modernisierungsarbeiten, zu deren Duldung der Mieter verpflichtet ist, eine Vertragsverletzung darstellen. Das von der Klägerin vorgetragene Verhalten der Beklagten lässt jedoch jedenfalls eine erhebliche Pflichtverletzung nicht erkennen, die eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung rechtfertigte.

Allein aus der Übergabe eines Bauablaufplans mit Schreiben vom 22. März 2007 ergibt sich nicht ohne weiteres, wann welche Vorarbeiten von den Beklagten verlangt werden, zumal in dem Schreiben ausdrücklich auf eine noch vorzunehmende Abstimmung mit den beteiligten Firmen zwecks einer abschnittsweisen Ausführung hingewiesen wird. In der Folgezeit haben auch Verhandlungen der Parteien stattgefunden. U.a. wurde dabei unstreitig ein um zwei Wochen hinausgeschobener Arbeitsbeginn vereinbart. Dass und welche Maßnahmen von den Beklagten verlangt worden sind, legt die Klägerin hingegen nicht dar. Die Abmahnung der Klägerin vom 7. Juni 2007, alle im Vergleich vereinbarten Bauarbeiten einschließlich der erforderlichen Vorbereitungsmaßnahmen zu ermöglichen, ist ebenfalls nicht hinreichend konkret. Eine komplette Räumung aller Zimmer würde zwar aus der Sicht der Klägerin das Beste sein, ist aber auch nach dem von ihr vorgelegten Bauplan letztlich nicht erforderlich und steht auch im Widerspruch zur angekündigten abschnittsweisen Durchführung. Eine komplette Räumung war auch im Vergleich nicht vereinbart. Im Übrigen waren einzelnen Bauarbeiten räumlich beschränkt, etwa auf die Fensternischen. Hinzu kommt, dass den Beklagten keine Umsetzwohnung zur Verfügung stand. Die Beklagten haben auch nicht schlechterdings die Durchführung der Modernisierung insgesamt verweigert und jegliche Mitwirkung unterlassen. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus ihrem Schreiben vom 11. Juni 2007. Vielmehr haben sie dort konkrete Vorbereitungsmaßnahmen angegeben. Eine grundsätzliche Ablehnung der Beklagten lässt sich daraus nicht entnehmen. Eine Pflichtverletzung, die so erheblich ist, dass sie eine Kündigung begründete, erforderte vielmehr, dass mit den Beklagten bestimmte Vorbereitungen bzw. Mitwirkungshandlungen vereinbart oder von ihnen verlangt worden sind. Aus den nur pauschalen Angaben in der og. Abmahnung und im hiesigen Vortrag ergibt sich das nicht.

2. weitere Kündigungen wegen unterlassener Duldung

Die vorstehenden Erwägungen gelten auch für die weiteren Kündigungen vom 22. Februar 2008, in der Klageschrift sowie im Schriftsatz vom 26. Mai 2008, soweit sie auf die unterlassene Duldung der Modernisierungsarbeiten gestützt sind, zumal die Beklagten in der Zwischenzeit unstreitig teilweise Arbeiten geduldet haben. Deshalb hätte insoweit hier erst recht eine konkrete Vorgabe der darüber hinaus erforderlichen Mitwirkungen erfolgen müssen.

3. weitere Kündigungen wegen Zahlungsverzugs

Die weiteren Kündigungen vom 22. Februar 2008, in der Klageschrift sowie im Schriftsatz vom 26. Mai 2008 sind nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wegen eines Zahlungsverzugs der Beklagte begründet. Denn die Kündigungen sind gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, nachdem die Beklagten innerhalb der Schonfrist mit Zahlung vom 30. Mai 2008 die Rückstände einschließlich weiteren laufenden Rückstände ausgeglichen haben. Die Klägerin hat mit nachgelassenem Schriftsatz vom 5. Januar 2010 zugestanden, dass mit den Zahlungen der Beklagten die bis einschließlich Mai 2008 bestehenden Rückstände einschließlich der laufenden Zahlungen ausgeglichen wurden.

Der von den Beklagten erklärte Vorbehalt steht der Annahme einer Erfüllung nicht entgegen. Eine Leistung unter Vorbehalt ist eine ordnungsgemäße Erfüllung, wenn der Schuldner lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließen und sich die Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen vorbehalten will. Ein weitergehender Vorbehalt ist hier nicht ersichtlich und von der Klägerin offenbar auch nicht gesehen worden, denn sie hat die Leistung nicht zurückgewiesen (Palandt-Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 362 BGB, Rn 14 m.w.N.).

Die Kündigungen sind auch nicht gemäß § 537 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Aufgrund der im Haus in den Wohnung der Beklagten durch die Klägerin vorgenommenen Modernisierungsarbeiten war der Gebrauchswert der Wohnungen gemäß § 536 Abs. 1 BGB nicht nur unerheblich eingeschränkt. Die Klägerin hat auch Minderungen der Beklagten seit Oktober 2006 hingenommen und diese auch nicht zum Gegenstand der Abmahnung vom 7. Juni 2007 und der Kündigung vom 19. Juli 2007 gemacht. Vielmehr hat die Klägerin erst im Februar 2008 zu erkennen gegeben, dass sie hierin eine weitere Vertragsverletzung sieht. Angesichts dieses Verhaltens der Klägerin, der deutlichen Gebrauchsbeeinträchtigung und einer gewissen Unwägbarkeit bei der Beurteilung der Höhe der Minderungsquote sowie in Anbetracht des nachträglichen Ausgleichs ist im vorliegenden Fall jedenfalls nicht von einer so erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten auszugehen, dass eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt wäre.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.