Voraussetzungen der Entstehung eines wesentlichen Bestandteils eines Grundstücks

OLG Rostock – Az.: 3 U 161/09 – Urteil vom 30.06.2011

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 25.11.2009 verkündete Urteil des Landgerichts Rostock, Az. 10 O 185/09, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Wert der Berufung: bis 10.000,- €

Tatbestand

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die – insoweit noch begehrte – Herausgabe der Grundstücksflächen 47/79 und 47/76 nebst des aufstehenden Schuppens sowie der ehemaligen Gaststätte.

A.

Der Klägerin steht zunächst kein Rückgabeanspruch nach Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses gem. § 546 Abs. 1 BGB bzw. §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB zu.

Ein derartiger Anspruch setzt das Bestehen eines Miet- oder Pachtverhältnisses zwischen den Parteien voraus. Ein solches ist hier jedoch nicht schlüssig dargelegt. Einzig die zwischen den Parteien am 06.04.2005 getroffene gerichtliche Vergleichsvereinbarung enthält eine Einigung zwischen den Parteien über eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung der streitgegenständlichen Flächen. Diese Vereinbarung war indes nicht geeignet, ein Miet- oder Pachtverhältnis zu begründen: Da die Parteien bei Abschluss des Vergleichs ausdrücklich klargestellt haben, dass die Regelung lediglich eine Zwischenlösung darstellen solle und jede Partei an ihrer Rechtsauffassung festhalte, haben sie weitere Rechtswirkungen, insbesondere das Entstehen weiterer vertraglicher Ansprüche aufgrund der getroffenen Regelung gerade nicht herbeigeführt. Das Landgericht hat die Regelung insoweit zutreffend als „rechtliches Nullum“ angesehen.

B.

Die Klägerin kann die streitgegenständlichen Flächen und Gebäude auch nicht nach § 985 BGB herausverlangen.

Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

1.

Die Klägerin ist zwar unstreitig Eigentümerin des Grundstücks. Dass sie darüber hinaus auch Eigentümerin des Schuppens und der ehemaligen Gaststätte sei, steht demgegenüber schon nicht zur notwendigen Überzeugung des Senats fest.

a) Entgegen der Auffassung der Klägerin stehen diese Gebäude nicht bereits als wesentlichen Bestandteile ihres Grundstücks nach §§ 93, 94 BGB in ihrem Eigentum.

Gem. § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB gehören zwar die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Allerdings gilt dies nicht, wenn sich die Gebäude als bloße Scheinbestandteile im Sinne des § 95 BGB darstellen. Dies ist der Fall, wenn Gebäude nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB), oder wenn sie in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden sind (Satz 2).

Letzteres ist hier der Fall. Dabei kommt es insbesondere nicht darauf an, ob Gaststätte und Schuppen vor oder nach Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR am 01. Januar 1976 errichtet worden sind.

aa) Sind die Gebäude vor dem 01. Januar 1976 errichtet worden, so ergibt sich ihre Eigenschaft als Scheinbestandteil unmittelbar aus dem seinerzeit auch auf dem Gebiet der damaligen DDR geltenden § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB. Gaststätte und der Schuppen sind dann in Ausübung des der seinerzeitigen Interessengemeinschaft (IG) „G. W.“ verliehenen Nutzungsrechts an dem Grundstück errichtet worden. Dabei kann dahinstehen, ob sich die Überlassung des Grundstücks an die IG als Pachtvertrag im engeren Sinne darstellt. Jedenfalls sollte das Grundstück der IG zu einem vorübergehenden Zweck, nämlich für die Bebauung mit einer Ferienhaussiedlung, zur Verfügung gestellt werden. Die Überlassung stellt sich insoweit zumindest als pachtähnliches Verhältnis dar. Verbindet aber ein Pächter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarung nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht (BGH, Urteil vom 31.10.1952, V ZR 36/51, BGHZ 8, 1; Urteil vom 20.05.1988, V ZR 269/86, NJW 1988, 2789-2790 m.w.N.). Von einem auf Dauer mit dem Grundstück verbundenen Bauwerk ist in diesen Fällen nur dann auszugehen, wenn sich aus den Vereinbarungen der Parteien oder aus den sonstigen Umständen ergibt, dass der Erbauer bei der Errichtung des Baues den Willen hatte, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen (vgl. BGH, Urt. v. 04.02.2005, V ZR 114/04, ZM 205, 835 m.w.N.). Solches ist weder dargetan, noch sonst ersichtlich.

Durch Inkrafttreten des ZGB der DDR hat sich an zuvor begründetem selbstständigen Eigentum an den Gebäuden im Ergebnis nichts geändert. Zwar unterlagen nach früherem Recht geschlossene Miet- und Pachtverträge über Bodenflächen zu Erholungszwecken nach § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB seit diesem Zeitpunkt den §§ 312 bis 315 ZGB. Nach § 5 Abs. 1 EGZGB bestimmte sich das Eigentum an Wochenendhäusern, die aufgrund solcher Verträge, wie hier, rechtmäßig errichtet worden waren, seitdem nach dem ZGB der DDR. Diese Regelung galt nach § 286 Abs. 4 ZGB auch für Betriebe. An dem Bestand des selbständigen, vom Eigentum an Grund und Boden losgelösten Eigentums an den Bungalows sowie den Gemeinschaftseinrichtungen als solchen änderte dies nichts. Es blieb nach Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auch nach dem Wirksamwerden des Beitritts erhalten (vgl. BGH, Urteil vom 22.12.1995, V ZR 334/94, BGHZ 131, 368).

bb) Sind Schuppen und Gaststätte erst nach Inkrafttreten des ZGB errichtet worden, ist unmittelbar nach § 96 Abs. 1 ZGB Sondereigentum an jenen Gebäuden entstanden. Danach waren Wochenendhäuser sowie andere Baulichkeiten, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen der Bürger dienen und in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet wurden, unabhängig vom Eigentum von Grund und Boden Eigentum des Nutzungsberechtigten, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Für das Eigentum an diesen Baulichkeiten galten die Bestimmungen über das Eigentum an beweglichen Sachen entsprechend. Auch insoweit blieb es nach Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auch nach dem Wirksamwerden des Beitritts beim – einer Bestandteilseigenschaft der Gebäude entgegenstehenden – Sondereigentum.

b) Es ist auch nicht ersichtlich, dass Schuppen und Gaststätte nachträglich zu Bestandteilen des klägerischen Grundstücks geworden wären, denn wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks kann eine Sache – ob nun Scheinbestandteil oder sonst selbstständiges Eigentum – nur werden, wenn sich deren Eigentümer mit dem Grundstückseigentümer über den Eigentumsübergang einigt (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 95 BGB Rn. 4). Solches ist weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich.

Soweit die Klägerin von der Beklagten die Herausgabe von Gaststätte und Schuppen nach § 985 BGB begehrt, scheitert ein Anspruch mithin bereits mangels klägerischen Eigentums an diesen.

2.

Auch das in ihrem Eigentum stehende Grundstück kann die Klägerin nicht von der Beklagten herausverlangen. Der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB richtet sich ausschließlich gegen den Besitzer. Die Beklagte hat das Grundstück jedoch weder unmittelbar, noch mittelbar in Besitz.

a) Unmittelbaren Besitz (§ 854 Abs. 1 BGB) hätte die Beklagte – nur – dann, wenn sie die von einem nach außen erkennbaren Sachherrschaftswillen getragene tatsächliche Gewalt über das Grundstück innehätte.

Dies ist nach der Verkehrsauffassung unter Wertung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 854 BGB Rn. 3).

aa) Hinsichtlich der den einzelnen Bungalows zuzuordnenden Teilflächen des Grundstücks ist ein unmittelbarer Besitz der Beklagten nicht dargetan. Insoweit nimmt der Senat zunächst auf den Inhalt des Hinweises vom 23.04.2010 Bezug.

Auch der weitere Vortrag der Klägerin enthält keine zureichenden Anhaltspunkte für eine über reine Verwaltungstätigkeit für ihre Mitglieder hinausgehende tatsächliche Sachherrschaft der Beklagten an dem Grundstück. Weder die Beauftragung von Rasenpflegearbeiten noch der Abschluss von Versorgungsverträgen für die Bungalowsiedlung gehen über das hinaus, was in vergleichbarer Weise regelmäßig von Hausverwaltungen im Rahmen der typischen Verwaltungstätigkeit vorgenommen wird. Soweit die Klägerin zuletzt – nach der mündlichen Verhandlung – noch vorgetragen hat, die Beklagte parke PKW auf den Flächen, ist dies nach § 296a Satz 1 ZPO ohnehin nicht mehr zu berücksichtigen, ließe aber ebenfalls nicht auf eine Inbesitznahme schließen.

bb) Auch hinsichtlich der mit Schuppen und ehemaliger Gaststätte bebauten Flächen ist ein unmittelbarer Besitz der Beklagten nicht dargetan. Es ist weder ausreichend vorgetragen, noch ersichtlich, dass die Beklagte die tatsächliche Sachherrschaft über die aufstehenden Gebäude – unbeschadet der daran bestehenden Eigentumsverhältnisse – ausübt.

Der Umstand, dass sich die Beklagte des Eigentums an jenen Gebäuden berühmt, reicht hierfür zunächst nicht aus, denn der Eigentümer muss nicht zwangsläufig auch die Sachherrschaft über seine Sache innehaben.

Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 21.05.2010 behauptet, die Beklagte lagere in den Gebäuden verrottete Gegenstände (alte Kühlschränke) ab, ist sie mit dieser Behauptung nach §§ 520 Abs. 3 Nr. 4, 531 ZPO ausgeschlossen. Selbst wenn man zugunsten der Klägerin davon ausginge, dass erst mit dem erstinstanzlichen Urteil erkennbar geworden ist, dass es maßgeblich auf die Frage des unmittelbaren Besitzes ankommt, so hätte die Klägerin für die Beurteilung der Besitzverhältnisse wesentliche Tatsachen spätestens mit der Berufungsbegründungsschrift vortragen müssen.

Das an die Klägerin gerichtete Nutzungsunterlassungsverlangen hinsichtlich des Schuppens stellt sich wiederum als Verwaltungstätigkeit dar. Weitere Tatsachen, die eine tatsächliche Sachherrschaft der Klägerin zu belegen geeignet wären (etwa Schlüsselgewalt, Entscheidung über Nutzung des Schuppens pp.), sind nicht vorgetragen oder ersichtlich.

Auch für den mit der ehemaligen Gaststätte bebauten Flächeanteil ergibt sich unter Berücksichtigung des weiteren Vortrags der Klägerin keine andere Beurteilung. Es fehlt letztlich auch hier an tragfähigem Vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin hinsichtlich der tatsächlichen Sachherrschaft.

Eine Sachherrschaft der Beklagten ist insbesondere nicht deshalb anzunehmen, weil diese – unbestritten – regelmäßig Mitgliederversammlungen dort abgehalten hat, denn allein daraus ließe sich – wie etwa im Falle der Anmietung einer anderen Räumlichkeit – ein unmittelbarer Besitz allenfalls für die Dauer der jeweiligen Versammlung ableiten.

Soweit die Beklagte die ehemalige Gaststätte in der Vergangenheit als „Gaststätte der GbR“ bezeichnet hat, mag dies zwar geeignet sein, auf eine tatsächliche Sachherrschaft hinzudeuten. Allerdings ist dabei wiederum zu berücksichtigen, dass die Gaststätte als solche heute nicht mehr betrieben wird. Für die – hier maßgeblichen – aktuellen Besitzverhältnisse lässt sich daher auch aus dieser Bezeichnung nichts Tragfähiges herleiten.

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b) Die Klägerin kann die Beklagte auch nicht als mittelbare Besitzerin des Grundstücks in Anspruch nehmen. Auch insoweit nimmt der Senat zunächst auf die Ausführungen im Hinweis vom 23.04.2010 Bezug.

Zwar hat sich die Klägerin hilfsweise das Vorbringen der Beklagten aus dem vorangegangenen Rechtsstreit 49 C 256/04 AG Rostock, diese überlasse Teile des streitbefangenen Grundstücks im Wege der Unterverpachtung an die jeweiligen Bungalownutzer, zu eigen gemacht.

Wie der Senat aber in seinem Hinweis bereits ausgeführt hat, reicht das Vorliegen eines Besitzmittlungswillens des jeweiligen unmittelbaren Besitzers allein für die Annahme eines Besitzmittlungsverhältnisses nicht aus. Vielmehr ist darüber hinaus erforderlich, dass dem mittelbaren Besitzer gegen den unmittelbaren Besitzer ein Herausgabeanspruch zusteht. Ein Besitzmittlungsverhältnis ist demgegenüber zu verneinen, wenn ein Herausgabeanspruch des (scheinbar) mittelbaren Besitzers „für jede Zeit und endgültig“ ausgeschlossen ist (vgl. MünchKommBGB/Joost, 5. Aufl., § 868 Rn. 11, 15; Staudinger/Elmar Bund, BGB, 2007, § 868 Rn. 23 m.w.N.).

Ein derartiger Herausgabeanspruch aber ist nach dem Vorbringen der Klägerin nach wie vor gerade nicht gegeben.

Den klägerischen Sachvortrag zugrundegelegt, steht einem Herausgabeanspruch der Beklagten entgegen, dass diese kein Recht am Besitz des Grundstücks für sich in Anspruch nehmen kann; eine Herausgabe desselben durch die unmittelbaren Besitzer würde sich danach im Verhältnis zur Klägerin als verbotene Eigenmacht darstellen. Ein eigenes Nutzungsrecht der Beklagten am Grundstück käme hier allenfalls dann in Betracht, wenn diese entweder einen eigenen Nutzungsvertrag mit der Klägerin abgeschlossen hätte oder – etwa als Rechtsnachfolgerin der IG – in einen bestehenden Nutzungsvertrag eingetreten wäre. Beides aber stellt die Klägerin gerade in Abrede.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) war weder wegen der Bedeutung der Rechtssache, noch zur Rechtsfortbildung oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung veranlasst.

Die Wertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG.