Contact for English speaking clientsRäumungsfristverlängerung: Landgericht Berlin fordert sorgfältige Beweisprüfung
In einem aktuellen Fall hat das Landgericht Berlin entschieden, einen Beschluss des Amtsgerichts Mitte aufzuheben, der die Räumungsfrist für einen Mieter verlängerte. Grund dafür war, dass das Amtsgericht die Gegenargumente des Klägers nicht angemessen berücksichtigt hatte. Der Fall betont die Wichtigkeit der sorgfältigen Prüfung von Mieterbemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, und stellt klar, dass Gerichte Beweise fordern, die diese Bemühungen unterstützen. Die Entscheidung zeigt, dass die Beweislast für die Voraussetzungen einer Räumungsfristverlängerung beim Mieter liegt.
Übersicht:
- 1 Räumungsfristverlängerung: Landgericht Berlin fordert sorgfältige Beweisprüfung
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
- 4 § Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- 5 Das vorliegende Urteil
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 67 T 108/23 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Landgericht Berlin hob einen Beschluss des Amtsgerichts Mitte auf, der einem Mieter eine verlängerte Räumungsfrist gewährte.
- Die sofortige Beschwerde des Klägers war erfolgreich, da das Amtsgericht seinen Sachvortrag nicht korrekt berücksichtigt hatte.
- Ein Anspruch auf Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO setzt erfolglose Bemühungen um Ersatzwohnraum voraus.
- Das Gericht betonte die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung der vorgelegten Beweise und Unterlagen.
- Der Berliner Wohnungsmarkt wurde als angespannt beschrieben, was jedoch allein keine ausreichende Begründung für eine Fristverlängerung darstellt.
- Die Beweislast für die Notwendigkeit einer Fristverlängerung liegt beim Mieter.
- Das Amtsgericht muss den Fall neu verhandeln und dabei alle Beweise und Argumente sorgfältig prüfen.
- Die Entscheidung verdeutlicht, dass Gerichte hohe Anforderungen an die Beweisführung stellen.
Verlängerung der Räumungsfrist: Wann ist das möglich?
Die Räumungsfrist ist eine wichtige rechtliche Vorgabe, die sowohl Mieter als auch Vermieter betrifft. Doch in manchen Fällen kann es für Mieter schwierig sein, innerhalb der vorgegebenen Frist eine neue Bleibe zu finden. Hier kann eine Verlängerung der Räumungsfrist helfen. Doch wann sind die Voraussetzungen dafür erfüllt? Im Folgenden erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen es zu beachten gilt und welche Bedingungen Mieter erfüllen müssen, um eine Verlängerung der Räumungsfrist zu erwirken.
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage nach den Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 3 ZPO. Der Fall wurde vor dem Landgericht Berlin II unter dem Aktenzeichen 67 T 108/23 verhandelt, wobei der Beschluss am 17. Februar 2024 gefällt wurde. Ausgangspunkt war eine sofortige Beschwerde des Klägers gegen einen früheren Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 18. Dezember 2023. Dieser wurde aufgehoben, und die Angelegenheit wurde zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen.
Rechtliche Auseinandersetzung um Räumungsfrist
Die rechtliche Auseinandersetzung entzündete sich, als das Amtsgericht Mitte eine Verlängerung der Räumungsfrist für den Beklagten anordnete, was der Kläger sofort anfocht. Der Kern des Konflikts lag in der Frage, ob der Beklagte die Voraussetzungen für eine solche Verlängerung erfüllt hatte, insbesondere die erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum trotz hinreichender Bemühungen.
Beweislast und die Rolle des Berliner Wohnungsmarkts
Das Landgericht Berlin II stellte fest, dass das Amtsgericht Mitte die Einwände des Klägers gegen die Verlängerung der Räumungsfrist nicht gebührend berücksichtigt hatte. Besonders bemängelt wurde, dass der Beklagte angeblich seine Bemühungen um Ersatzwohnraum dargelegt hatte, ohne dass hierfür ausreichende Beweise vorgelegt wurden. Der Berliner Wohnungsmarkt, bekanntermaßen angespannt, wurde als Begründung für die Fristverlängerung herangezogen, was das Landgericht jedoch nicht als ausreichende Rechtfertigung ansah.
Gerichtliche Prüfung und Anforderungen an die Beweisführung
Das Gericht hob hervor, dass sowohl die Darlegungs- als auch die Beweislast für die Voraussetzungen einer Fristverlängerung beim Mieter liegen. Es kritisierte das Amtsgericht für seinen pauschalen Verweis auf die Lage am Wohnungsmarkt ohne detaillierte Beweiserhebung. Zudem betonte das Landgericht die Notwendigkeit, dass die Gerichte im Falle von gegenläufigen Sachvorträgen eine Beweiserhebung durchführen müssen, um die streitigen Tatsachen aufzuklären.
Entscheidung des Landgerichts Berlin
Letztlich entschied das Landgericht Berlin II, dass die ursprüngliche Entscheidung des Amtsgerichts Mitte nicht den rechtlichen Anforderungen genügte und verwies den Fall zur erneuten Prüfung zurück. Es stellte klar, dass eine Verlängerung der Räumungsfrist eine genaue Prüfung der Umstände erfordert, insbesondere der Bemühungen des Mieters um Ersatzwohnraum und seiner persönlichen sowie wirtschaftlichen Verhältnisse.
Der Beschluss des Landgerichts Berlin II verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Beweisführung und die Notwendigkeit einer sorgfältigen gerichtlichen Prüfung in Fällen, die eine Verlängerung der Räumungsfrist betreffen. Es betont die Bedeutung der individuellen Prüfung jedes Einzelfalls und setzt damit maßgebliche Standards für ähnliche Verfahren.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was sind die Voraussetzungen für eine Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO?
Die Voraussetzungen für eine Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 der Zivilprozessordnung (ZPO) sind vielschichtig und setzen eine sorgfältige Abwägung der Interessen von Gläubiger und Schuldner voraus. Eine Verlängerung der Räumungsfrist kann auf Antrag des Schuldners erfolgen, wobei der Antrag spätestens zwei Wochen vor Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist beim zuständigen Gericht eingereicht werden muss.
Die Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist erfolgt nach Ermessen des Gerichts und basiert auf einer Abwägung der Interessen beider Parteien. Wesentliche Kriterien für die Entscheidung sind unter anderem, ob der Schuldner sich während der bewilligten Frist hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat, ob eine andere Wohnung gefunden wurde, um einen Zwischenumzug zu verhindern, und ob eine laufende Nutzungsentschädigung gezahlt wird. Ein hinreichendes Bemühen um eine neue Wohnung ist dabei eine grundlegende Voraussetzung für die Verlängerung der Räumungsfrist.
Zudem darf die Räumungsfrist insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen, gerechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
In besonderen Fällen, wie beispielsweise der drohenden Unterbringung einer Familie in einer Notunterkunft, kann die Verlängerung der Räumungsfrist gerechtfertigt sein. Auch wenn der Vermieter die Wohnung bereits weitervermietet hat, steht dies einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht entgegen.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist substantiiert begründet werden muss. Der Mieter muss darlegen, welche Bemühungen er zur Anmietung neuen Wohnraums unternommen hat. Das Gericht kann erforderlichenfalls im Wege einer Beweiserhebung tatsächliche Feststellungen dazu treffen.
Zusammenfassend basiert die Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist auf einer umfassenden Prüfung der individuellen Umstände des Falls, wobei das Gericht die Interessen beider Parteien abwägt und insbesondere das Bemühen des Mieters um Ersatzwohnraum berücksichtigt.
Wie wirkt sich der Wohnungsmarkt auf Räumungsfristverlängerungen aus?
Der Wohnungsmarkt hat einen erheblichen Einfluss auf Räumungsfristverlängerungen, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie beispielsweise in Großstädten und Ballungszentren. In Gebieten mit einem knappen Angebot an verfügbarem Wohnraum und steigenden Mieten kann es für Mieter, die von einer Räumung betroffen sind, besonders schwierig sein, eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden. Dies kann wiederum die Chancen auf eine Verlängerung der Räumungsfrist beeinflussen.
Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche
In angespannten Wohnungsmärkten, wie sie in vielen deutschen Städten vorherrschen, ist die Nachfrage nach Wohnraum höher als das Angebot. Dies führt zu steigenden Mieten und einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen. Für Mieter, die eine Räumungsfristverlängerung beantragen, bedeutet dies, dass sie unter Umständen erhebliche Schwierigkeiten haben, eine neue Wohnung zu finden, die ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht. Die Gerichte berücksichtigen bei der Entscheidung über eine Räumungsfristverlängerung, ob sich der Mieter intensiv um eine Ersatzwohnung bemüht hat. In einem angespannten Wohnungsmarkt kann dies jedoch trotz intensiver Bemühungen schwierig sein.
Auswirkungen auf die Gerichtsentscheidungen
Die Gerichte können die Situation auf dem Wohnungsmarkt bei der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist berücksichtigen. Wenn nachgewiesen werden kann, dass der Mieter sich ernsthaft und kontinuierlich um eine neue Wohnung bemüht hat, aber aufgrund der Marktlage erfolglos blieb, kann dies die Chancen auf eine Verlängerung der Räumungsfrist erhöhen. Die Gerichte erkennen an, dass die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung in einem angespannten Markt eine Herausforderung darstellen kann.
Wohnungspolitische Maßnahmen
Wohnungspolitische Maßnahmen, die darauf abzielen, den Wohnungsmarkt zu entspannen und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, können indirekt auch die Situation von Mietern beeinflussen, die eine Räumungsfristverlängerung beantragen. Durch die Schaffung von mehr Wohnraum und die Unterstützung von einkommensschwächeren Haushalten, beispielsweise durch Wohngeld, kann der Druck auf den Wohnungsmarkt gemildert werden. Dies kann es Mietern erleichtern, eine neue Wohnung zu finden und die Notwendigkeit einer Räumungsfristverlängerung reduzieren.
Der Wohnungsmarkt spielt eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung von Anträgen auf Räumungsfristverlängerungen. In angespannten Märkten kann die Wohnungssuche für betroffene Mieter besonders herausfordernd sein, was die Gerichte bei ihrer Entscheidungsfindung berücksichtigen. Wohnungspolitische Maßnahmen, die auf eine Entspannung des Marktes und eine Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum abzielen, können dazu beitragen, die Situation für Mieter zu verbessern.
Was bedeutet das Vorliegen hinreichender Bemühungen des Mieters?
Das Vorliegen hinreichender Bemühungen des Mieters bezieht sich auf die Anstrengungen, die ein zur Räumung verurteilter Mieter unternimmt, um nach einem Räumungsurteil eine neue Wohnung zu finden. Diese Bemühungen sind insbesondere relevant, wenn der Mieter eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragt, weil er bis zum Ablauf der ursprünglich gewährten Frist keine Ersatzwohnung finden konnte. Die Gerichte legen dabei strenge Maßstäbe an, um zu beurteilen, ob die Bemühungen des Mieters als hinreichend zu betrachten sind.
Detaillierte Darlegung der Wohnungssuche
Ein Mieter muss detailliert darlegen, um welche Wohnungen er sich wann und wie vergeblich bemüht hat. Die bloße Vorlage von wenigen Wohnungsanzeigen oder die pauschale Angabe, mehrere Anrufe und Besichtigungstermine seien erfolglos geblieben, reicht nicht aus. Die Mieter müssen im Einzelnen darlegen, auf welche Wohnungen sie sich konkret beworben haben, wann und wie die Bewerbungen erfolgten und warum jeweils kein Mietvertrag zustande gekommen ist.
Intensive Suche erforderlich
Das Gericht kann den Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist ablehnen, wenn es feststellt, dass bei einer hinreichend intensiven Suche in der gesetzten Räumungsfrist eine neue Wohnung hätte gefunden werden können. Dies bedeutet, dass von den Mietern erwartet wird, dass sie eine aktive und kontinuierliche Suche nach Ersatzwohnraum betreiben. Eine gelegentliche oder oberflächliche Suche wird den Anforderungen nicht gerecht.
Berücksichtigung der Marktlage
Obwohl die Gerichte eine intensive Suche verlangen, können sie auch die spezifische Situation auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann es für Mieter schwieriger sein, eine neue Wohnung zu finden. In solchen Fällen können die Gerichte dies bei ihrer Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist in Betracht ziehen.
Zusammengefasst bedeutet das Vorliegen hinreichender Bemühungen des Mieters, dass der Mieter nachweislich aktiv und intensiv nach einer Ersatzwohnung gesucht hat. Dies beinhaltet eine detaillierte und umfassende Dokumentation der Suchbemühungen. Die Gerichte prüfen diese Bemühungen genau und berücksichtigen dabei auch die spezifischen Umstände des Einzelfalls, einschließlich der Lage auf dem Wohnungsmarkt.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 721 Abs. 3 ZPO
Regelung der Voraussetzungen für eine Verlängerung der Räumungsfrist. Im Kontext des Urteils relevant, weil es um die Prüfung geht, ob der Beklagte trotz hinreichender Bemühungen keinen Ersatzwohnraum finden konnte. - § 721 Abs. 6 Nr. 2 ZPO
Bestimmt die Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde gegen bestimmte gerichtliche Entscheidungen. Im vorliegenden Fall wurde die sofortige Beschwerde des Klägers als zulässig erachtet. - § 567 ff. ZPO
Enthalten allgemeine Vorschriften zum Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde. Sie bilden die prozessuale Grundlage für die Überprüfung des erstinstanzlichen Beschlusses durch das Landgericht. - § 572 Abs. 3 ZPO
Ermöglicht es dem Beschwerdegericht, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. Dies wurde im vorliegenden Fall angewandt. - § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO
Betreffen die Zulassung der Rechtsbeschwerde gegen Beschlüsse in Beschwerdeverfahren. Im Urteil wurde entschieden, dass eine Rechtsbeschwerde nicht zugelassen wird. - § 574 Abs. 2 BGB
Ist zwar nicht direkt im Text erwähnt, steht aber im thematischen Zusammenhang mit der Darlegungs- und Beweislast bei der Verlängerung von Räumungsfristen, ähnlich der in § 721 Abs. 3 ZPO geregelten Materie. Es geht um die Beweislast bei der Verlängerung von Mietverhältnissen aufgrund persönlicher Härtefälle, was parallelen zur Argumentation im Mietrecht aufweist.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 67 T 108/23 – Beschluss vom 17.02.2024
Auf die sofortige Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 18. Dezember 2023 aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe:
Die gemäß §§ 721 Abs. 6 Nr. 2, 567 ff. ZPO statthafte sofortige Beschwerde hat im Umfang der Beschlussformel Erfolg.
Die Kammer hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückweisung gemäß § 572 Abs. 3 ZPO Gebrauch gemacht, da das Amtsgericht den Sachvortrag des Klägers, mit der dieser die tatsächlichen Voraussetzungen des beklagtenseits geltend gemachten Anspruchs auf Verlängerung der im Urteil gewährten Räumungsfrist in Abrede gestellt hatte, verfahrensfehlerhaft nicht berücksichtigt hat.
Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen des Mieters – erfolgslos war (st. Rspr., vgl. nur Kammer, Beschluss vom 19. Oktober 2023 – 67 T 79/23, WuM 2024, 50, beckonline Tz. 3). Diese Voraussetzungen sind nach dem bisherigen Vortrag des Klägers nicht erfüllt.
Der Kläger hat nicht nur die angeblichen Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum, sondern auch dessen Angaben zu seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse bestritten.
Das Amtsgericht hat gleichwohl eine Verlängerung der Räumungsfrist angeordnet, da der Berliner Wohnungsmarkt „gerichtsbekannt angespannt“ sei. Zudem habe der Beklagte seine Bemühungen um Ersatzwohnraum „unter Vorlage von Unterlagen dargelegt“.
Das ist nicht frei von Verfahrensfehlern, da den Mieter – nicht anders als bei § 574 Abs. 2 BGB – die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, ob die Voraussetzungen für eine Verlängerung nach § 721 Abs. 3 ZPO vorliegen (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2024 – 67 S 264/22 (zu § 574 Abs. 2 BGB). An die Beweisführung sind zwar keine für den Mieter unüberwindlichen Anforderungen zu stellen (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2024, a.a.O. Tz. 26 ff. (zu § 574 Abs. 2 BGB)). Gleichwohl sind die Gerichte verpflichtet, im Falle gegenläufigen Sachvortrags die zwischen den Parteien streitigen Tatsachen im Rahmen einer Beweiserhebung aufzuklären und dazu die angebotenen Beweise zu erheben und zu würdigen. Der bloße tatrichterliche Pauschalverweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reicht dazu weder bei § 574 Abs. 2 BGB noch bei § 721 Abs. 3 ZPO aus (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 VIII ZR 180/18, ZMR 2019, 848 (zu § 574 Abs. 2 BGB)). Diesen Grundsätzen genügt die angefochtene Entscheidung nicht.
Bei der neuerlich im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wird das Amtsgericht den gesamten Vortrag des Klägers zu berücksichtigen und zu befinden haben, ob dem Beklagten bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist unmöglich gewesen wäre. Dabei wird es zu klären haben, ob sich der Beklagte tatsächlich innerhalb der ursprünglich gewährten Räumungsfrist um Ersatzwohnraum beworben hat. Insoweit trägt der bisherige Verweis des Amtsgerichts auf angeblich eingereichte Unterlagen nicht. Denn der Beklagte hat – wie die Beschwerde zu Recht rügt – überhaupt keine Unterlagen eingereicht. Es kommt hinzu, dass mit der bloßen Einreichung von Bewerbungsunterlagen durch den Mieter noch nicht der Beweis geführt wäre, dass den Unterlagen auch tatsächliche Bewerbungsbemühungen des Mieters zu Grunde liegen.
Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestanden nicht, § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO.
