Contact for English speaking clientsWanddurchbohrungen in Wohnungseigentum: Die Anforderungen an einen WEG-Beschluss
Das Amtsgericht München hat einen Beschluss für ungültig erklärt, der die Genehmigung für drei Durchbohrungen der Hausaußenwand für den Einbau von Wohnraumlüftungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft betraf. Der Beschluss wurde als zu unbestimmt angesehen, da keine klaren Angaben zu Ort und Art der Durchführung gemacht wurden. Dies verdeutlicht die Wichtigkeit präziser und detaillierter Beschlüsse in Wohnungseigentümergemeinschaften.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 1293 C 13203/22 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses: Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung wurde für ungültig erklärt.
- Unbestimmtheit des Beschlusses: Der Beschluss enthielt keine ausreichenden Details zu den geplanten Wanddurchbohrungen.
- Notwendigkeit präziser Beschlüsse: Für eine ordnungsgemäße Verwaltung müssen Beschlüsse klar und detailliert sein.
- Relevanz von Durchführungsdetails: Wesentliche Informationen über die Durchführung von Baumaßnahmen fehlten.
- Grundsatz der Bestimmtheit: Beschlüsse müssen Art, Maß und Umfang einer baulichen Veränderung genau beschreiben.
- Verantwortung der Wohnungseigentümer: Diese müssen genau wissen, was in ihrer Anlage passiert.
- Kostentragung durch die Beklagte: Die Beklagte wurde zur Übernahme der Prozesskosten verpflichtet.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, unter bestimmten Bedingungen zur Sicherheitsleistung.
Sind Sie mit der Umsetzung von WEG-Beschlüssen für Wanddurchbohrungen konfrontiert und benötigen rechtliche Unterstützung? Unsere erfahrenen Rechtsanwälte stehen Ihnen gerne zur Seite. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung und eine erste Einschätzung Ihres Falls. Nutzen Sie unsere Expertise, um Ihre Interessen bestmöglich zu vertreten. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage. → Jetzt Ersteinschätzung anfragen
Übersicht:
- 1 Wanddurchbohrungen in Wohnungseigentum: Die Anforderungen an einen WEG-Beschluss
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 3.1 In welchem rechtlichen Rahmen müssen Wanddurchbohrungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden?
- 3.2 Welche Kriterien bestimmen die Bestimmtheit eines Beschlusses in der Wohnungseigentümerversammlung?
- 3.3 Was sind die rechtlichen Folgen der Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses durch ein Gericht?
- 4 Das vorliegende Urteil
Der Streit um Wanddurchbohrungen: Ein WEG-Beschluss auf dem Prüfstand
Das Amtsgericht München befasste sich kürzlich mit einem Fall, der die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betrifft. Konkret ging es um einen Beschluss, der in einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst wurde. Dieser erlaubte dem Eigentümer der Wohneinheit 4, drei Durchbohrungen der Hausaußenwand für den Einbau von Wohnraumlüftungen vorzunehmen. Der Beschluss, der ursprünglich am 17. August 2022 gefasst wurde, wurde jedoch aufgrund seiner Unbestimmtheit angefochten.
Unklarheiten führen zur rechtlichen Auseinandersetzung
Die Klägerin, eine andere Partei der WEG, monierte, dass der Beschluss zu unbestimmt sei. Die genauen Orte der Bohrungen waren nicht spezifiziert – weder ob sie im Bereich des Bodens oder der Decke der Wohnung liegen sollten. Zudem waren Details über die zu verwendenden Geräte, wie etwa Art und Lautstärke der Ventilatoren, nicht festgelegt. Diese Unklarheiten führten zu Bedenken hinsichtlich der Lärmbelästigung und möglicher Auswirkungen auf die Bausubstanz. Die Klägerin sah darin eine Verletzung ordnungsgemäßer Verwaltung und reichte daher Klage ein.
Juristische Bewertung und Entscheidungsgründe des Gerichts
Das Gericht stellte fest, dass für eine ordnungsgemäße Verwaltung innerhalb einer WEG klare und detaillierte Beschlüsse erforderlich sind. Ein Beschluss muss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben. Das Gericht lehnte die Praxis einer „allgemeinen Gestattung“ oder „Blankettzustimmung“, bei der die Details im Belieben des Bauwilligen liegen, ab. In diesem Fall hatten die Wohnungseigentümer es versäumt, klare Angaben zu machen und auf entsprechende Dokumente wie Zeichnungen oder Baubeschreibungen zu verweisen. Daher wurde der Beschluss für ungültig erklärt.
Konsequenzen und Schlussfolgerungen des Urteils
Dieses Urteil unterstreicht die Wichtigkeit von Genauigkeit und Klarheit in den Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung. Es zeigt auf, dass allzu vage Formulierungen zu rechtlichen Problemen führen können, die letztlich die Gemeinschaft belasten. Die Entscheidung des Gerichts dient als Mahnung an alle WEGs, bei der Formulierung ihrer Beschlüsse sorgfältig und präzise vorzugehen, um zukünftige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. In diesem speziellen Fall trägt die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits, und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wurde auf 5.000 Euro festgesetzt.
Das Urteil des Amtsgerichts München in diesem Fall zeigt deutlich, wie wichtig eine klare und präzise Kommunikation innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Es setzt damit Maßstäbe für zukünftige Entscheidungen und unterstreicht die Bedeutung der genauen Einhaltung von Verfahrensregeln und gesetzlichen Anforderungen.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
In welchem rechtlichen Rahmen müssen Wanddurchbohrungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden?
Wanddurchbohrungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft fallen unter die Kategorie der baulichen Veränderungen und müssen daher entsprechend genehmigt werden. Die rechtliche Grundlage für solche Veränderungen findet sich in § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)[1].
Jede Maßnahme zur baulichen Veränderung bedarf eines formellen Beschlusses im Rahmen der Eigentümerversammlung. Bis zur WEG-Reform 2020 war gesetzlich bestimmt, dass eine bauliche Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurfte, denen hieraus ein Nachteil erwachsen könnte.
Es ist auch zu beachten, dass bauliche Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, in das gemeinschaftliche Eigentum fallen. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft grundsätzlich auch die Instandsetzungspflicht für diese Veränderungen trägt.
Die Beschlussfassung ist das Instrument, über das die Eigentümergemeinschaft ihre Rechtsbeziehungen im Rahmen der Beschlusskompetenz am effektivsten gestalten kann. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Genehmigung einer baulichen Veränderung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Notwendigkeit einer baurechtlichen Genehmigung ausschließt.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums liegt in der gemeinschaftlichen Pflicht und Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümer wählen mehrheitlich ihre Verwaltung, die sich dann um alle Belange der Eigentümergemeinschaft kümmert.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Wanddurchbohrungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Beschlüsse der Eigentümerversammlung genehmigt werden müssen. Es ist auch wichtig, die baurechtlichen Anforderungen zu berücksichtigen.
Welche Kriterien bestimmen die Bestimmtheit eines Beschlusses in der Wohnungseigentümerversammlung?
Die Bestimmtheit eines Beschlusses in der Wohnungseigentümerversammlung wird durch verschiedene Kriterien bestimmt.
Erstens muss der Beschluss hinreichend konkret sein. Es muss klar erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. In der Regel müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge, geregelt werden.
Zweitens, wenn auf ein externes Dokument Bezug genommen wird, muss dieses anhand der Nennung von Datum und Angebotsnummer zweifelsfrei bestimmbar sein.
Drittens, der Beschluss muss eine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthalten.
Viertens, wenn es um bauliche Veränderungen geht, muss die Beschaffenheit der neuen Elemente aus dem Beschlusstext klar hervorgehen. Beispielsweise müssen Größe, Farbe, Form usw. spezifiziert werden.
Fünftens, ein Beschluss ist erst dann unbestimmt, wenn ihm auch im Wege der Auslegung kein sinnvoller Inhalt entnommen werden kann.
Diese Kriterien stellen sicher, dass die Beschlüsse klar, verständlich und nachvollziehbar sind, was für die effektive Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung ist.
Was sind die rechtlichen Folgen der Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses durch ein Gericht?
Die rechtlichen Folgen der Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses durch ein Gericht können vielfältig sein und hängen von den spezifischen Umständen des Falles ab.
Zunächst ist zu beachten, dass fehlerhafte Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bis zu ihrer Ungültigkeitserklärung durch ein Gericht grundsätzlich wirksam und vollziehbar sind. Das bedeutet, dass Maßnahmen, die auf der Grundlage des Beschlusses durchgeführt wurden, bis zur gerichtlichen Ungültigkeitserklärung als gültig anzusehen sind.
Nach der Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses durch ein Gericht besteht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein sogenannter Folgenbeseitigungsanspruch. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer versuchen müssen, die Folgen des nunmehr als nicht ordnungsgemäß erkannten Beschlusses zu beseitigen. Dies kann beispielsweise bedeuten, dass bereits durchgeführte Maßnahmen rückgängig gemacht werden müssen.
In einigen Fällen kann die Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses auch dazu führen, dass zu viel gezahlte Beträge an die Wohnungseigentümer zurückerstattet werden müssen.
Darüber hinaus kann die Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses dazu führen, dass das tatsächliche Abstimmungsergebnis unter Berücksichtigung aller Stimmen neu festgestellt werden muss.
Es ist jedoch zu beachten, dass die spezifischen rechtlichen Folgen der Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses von den genauen Umständen des Einzelfalls abhängen und daher von Fall zu Fall variieren können.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1293 C 13203/22 WEG – Urteil vom 01.06.2023
In dem Rechtsstreit erlässt das Amtsgericht München aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 01.06.2023 folgendes Endurteil:
1. Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.08.2022 zu dem Tagesordnungspunkt 9 gefassten Beschluss nachfolgenden Inhalts:
„Dem Eigentümer der Wohneinheit 4, Herrn W###, werden drei Durchbohrungen der Hausaußenwand mit je 180 mm Durchmesser für den Einbau von Wohnraumlüftungen genehmigt (siehe Eigentümerversammlung vom 28.09.2021, TOP 9 und 13).“
wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist in Ziff. 2. vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Gegenstand der Klage ist die Anfechtung des zu TOP 9 der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 17.08.2022 gefassten Beschlusses, dessen Wortlaut sich aus dem Klageantrag ergibt.
Die Klägerin rügt u. a., dass der angegriffene Beschluss zu unbestimmt sei, da unklar sei, in welchem Bereich der Außenwand die Bohrungen erfolgen sollen, ob im Bereich des Bodens der Wohnung 4 oder im Bereich der Wohnungsdecke. Konkludent werde mit den Bohrlöchern auch der Betrieb der Wohnraumlüftung genehmigt, obwohl nicht ansatzweise feststehe, welche Geräte hier zum Einsatz kommen werden, insbesondere seien die mit dem Betrieb verbundenen Geräuschentwicklungen hinsichtlich der Ventilatoren- und Strömungsgeräusche unbekannt, i. ü. ergäbe sich aus dem Beschluss auch nicht, ob die Geräte über einen Ablauffilter verfügen werden.
Mit am 19.09.2022 beim Amtsgericht München eingegangenem und der Verwalterin der Beklagten am 06.10.2022 zugestellten Schriftsatz hat die Klägerin Anfechtungsklage erhoben und diese mit am 17.10.2022 beim Amtsgericht München eingereichtem und der Verwalterin der Beklagten am 06.10.2022 zugestellten Schriftsatz begründet.
Die Klägerin beantragt, den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.08.2022 zu dem Tagesordnungspunkt 9 gefassten Beschluss nachfolgenden Inhalts „Dem Eigentümer der Wohneinheit 4, Herrn W###, werden drei Durchbohrungen der Hausaußenwand mit je 180 mm Durchmesser für den Einbau von Wohnraumlüftungen genehmigt (siehe Eigentümerversammlung vom 28.09.2021, TOP 9 und 13).“ für ungültig zu erklären bzw. seine Nichtigkeit festzustellen.
Die Beklagte beantragt, die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte ist der Ansicht, der Beschluss sei ausreichend bestimmt.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird im übrigen Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 01.06.2023.
Beweis wurde nicht erhoben.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
1. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2c GVG.
2. Sowohl die einmonatige Klage – als auch die zweimonatige Klagebegründungsfrist des § 45 Satz 1 WEG wurden eingehalten.
3. Der angegriffene Beschluss war für ungültig zu erklären, da er unbestimmt ist und daher jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Ein Vornahme-, Gestattungs- oder Grundlagenbeschluss muss dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen.
Dazu muss der Beschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2006, 702 (793)). Es muss für jeden klar sein, was, wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln errichtet/verändert/eingebaut/abgebaut usw. wird. Die Ansicht, wonach dem Bauwilligen auch eine „allgemeine Gestattung“ erteilt werden könne, nach der es im Belieben des Bauwilligen stehen solle, wie und was er baut, also eine Art „Blankettzustimmung“ (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2006, 702 (793); OLG Zweibrücken NZM 2000, 293 (294); OLG Karlsruhe NZM 1998, 526; BayObLG WE 1997, 236 (237)), teilt das erkennende Gericht nicht. Vielmehr muss der Gegenstand des Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses stets klar sein (s. a. OLG Düsseldorf ZWE 2002, 88 (89)). Die Wohnungseigentümer müssen wenigstens im Kern wissen, was sie erwartet.
Die Wohnungseigentümer sind zwar berechtigt, im Beschluss zur Erreichung der notwendigen Bestimmtheit auf Zeichnungen, Pläne, Baubeschreibungen, Gutachten, behördliche Genehmigungen oder Bilder Bezug zu nehmen und diese als Anlage zur Niederschrift zu nehmen (vgl. OLG München ZMR 2006, 230), vorliegend haben die Wohnungseigentümer von dieser Möglichkeit jedoch keinen Gebrauch gemacht, so dass der Beschluss – da völlig unklar bleibt, an welchen Stellen der Hauswand die Löcher gebohrt werden sollen – zu unbestimmt ist und auf Antrag für ungültig zu erklären war (vgl. OLG München ZMR 2006, 230; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 38-40).
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO, die Streitwertfestsetzung erfolgte in der öffentlichen Sitzung vom 01.06.2023.
