Wohnungskaufvertrag – Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Wohnungskaufvertrag und Baurecht: OLG Frankfurt weist Berufung der Klägerin ab

Das OLG Frankfurt wies die Berufung der Klägerin in einem Streit um einen Wohnungskaufvertrag zurück. Die Klägerin forderte Schadensersatz und/oder die Rückabwicklung des Vertrages auf dem Weg des großen Schadensersatzes. Der Beklagte wurde nicht für eine fehlende Baugenehmigung verantwortlich gemacht, da die Wohnung als solche verkauft wurde und keine Garantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit übernommen wurde.

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Vertragsrecht beim Wohnungskauf: Beschaffenheitsgarantien und baurechtliche Fragen

In der Immobilienbranche sind Wohnungskaufverträge ein zentraler Hebel, um Käufer und Verkäufer rechtlich abzusichern. Dabei ergeben sich immer wieder rechtliche Fragen und Streitpunkte, die häufig vor Gericht geklärt werden müssen. Ein wiederkehrendes Thema ist die Beschaffenheitsgarantie bei Wohnungen und Häusern. Hierbei geht es darum, welche Eigenschaften bei dem Kauf einer Immobilie zugesichert wurden und welche rechtlichen Folgen sich ergeben, wenn diese Zusicherungen nicht eingehalten werden können.

Ein wesentlicher Faktor dabei ist die baurechtliche Unbedenklichkeit, das bedeutet, ob die Immobilie im Einklang mit allen geltenden Bauvorschriften und -gesetzen steht. Sollte dies nicht der Fall sein, kann es zu juristischen Auseinandersetzungen zwischen Käufer und Verkäufer kommen. Gerade in solchen Fällen spielt die Beschaffenheitsgarantie eine wesentliche Rolle.

Zu beachten ist, dass gerichtliche Entscheidungen, wie die des OLG Frankfurt, eine hohe Relevanz für vergleichbare Fälle haben und sowohl für Käufer als auch Verkäufer aufschlussreich sein können, um ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen. Hierbei spielen auch Berufungsverfahren eine wichtige Rolle, in denen Urteile aus unteren Instanzen auf ihre Rechtmäßigkeit überprüft werden. In diesem Kontext stellt auch der Begriff Klägerin bzw. Kläger eine wichtige Rolle dar, da dieser die Person oder Partei bezeichnet, die eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen möchte.

Ein brisanter Fall: Beschaffenheitsgarantie trifft auf baurechtliche Unbedenklichkeit

In dem vorliegenden Fall handelt es sich um eine Klage, die um den Erwerb einer Wohnung und die mit ihr verbundenen Rechte und Pflichten entstanden ist. Der Kläger hatte von dem Beklagten eine Wohnung im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags erworben. Die wesentlichen Details des Kaufvertrags wurden so formuliert, dass die Wohnung „wie sie steht und liegt“ verkauft wurde, ohne jegliche Sachmangelhaftung.

Trotz dieser Klausel entstanden später Streitigkeiten zwischen den Parteien. Dies führte zu einem Schadensersatzanspruch bzw. der Forderung zur Rückabwicklung des Kaufvertrags seitens des Klägers. Hinzu kam der Rücktritt vom Kaufvertrag, den die Klägerin hilfsweise in der Klageschrift erklärte.

Das OLG Frankfurt urteilt: Keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Das zuständige Gericht, das OLG Frankfurt, gab in seinem Urteil dem Beklagten Recht und wies die Klage der Klägerin zurück. Der Hauptstreitpunkt in dieser Auseinandersetzung war die Frage, ob die Bezeichnung „Wohnung“ in dem Kaufvertrag eine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit darstellen könnte.

Der Entscheidung des Gerichts zufolge war dies nicht der Fall. Der Senat erklärte, dass das Wort „Wohnung“ lediglich den tatsächlichen Zustand der Immobilie als solche beschreibt. Dies umfasst die tatsächliche Verwendung und die vergangene Nutzung zu Wohnzwecken. Eine Gewährleistung dafür, dass für die Wohnung auch eine Baugenehmigung existiert, wurde vom Beklagten jedoch nicht übernommen.

Keine Hoffnung für die Berufung: Klägerin scheitert erneut

Trotz der für die Klägerin ungünstigen Entscheidung in erster Instanz, entschied sie sich für eine Berufung gegen das Urteil. Doch auch in diesem Verfahren bekam sie nicht Recht. Das Berufungsgericht verwies in seiner Entscheidung auf das vorangegangene Urteil und bestätigte die darin getroffenen Feststellungen.

Ein teure Lektion: Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin

Die finanziellen Folgen des Rechtsstreits waren für die Klägerin erheblich. Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden ihr auferlegt, obwohl sie bereits den Kaufpreis für die Wohnung gezahlt hatte. Zusätzlich hatten Teile des geforderten Schadensersatzes beträchtliche Ausmaße, darunter der Ersatz von außergerichtlichen Anwaltskosten und diversen weiteren Kostenarten.

Diese Geschichte zeigt deutlich, dass die Formulierung eines Kaufvertrags von entscheidender Bedeutung sein kann. Trotz der Bezeichnung „Wohnung“ wurde keine Beschaffenheitsgarantie hinsichtlich der baurechtlichen Unbedenklichkeit übernommen. Die Klägerin bleibt auf ihren Kosten sitzen und muss die Konsequenzen ihrer Kaufentscheidung tragen. Im Sinne des bestmöglichen Verbraucherschutzes sollte dieser Fall als Lehrbeispiel dienen.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 6 U 210/22 – Beschluss vom 31.10.2023

1. Die Berufung der Klägerin und Berufungsklägerin vom 16.12.2022 gegen das am 14.12.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Aktenzeichen: 2-13 O 150/22 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin und Berufungsklägerin.

3. Dieser Beschluss und das angefochtene Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf € 350.927,00 festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche bzw. die Rückabwicklung eines Kaufvertrages.

Die Klägerin als Käuferin und der Beklagte als Verkäufer schlossen am 12.07.2021 einen notariellen Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit Sondereigentum „an der Wohnung Nr. …, Straße1″. § 3 Ziffer. 1 des Kaufvertrages lautet: „Der Käufer bestätigt, das Kaufobjekt besichtigt zu haben. Eine besondere Beschaffenheit desselben ist nicht vereinbart. Das Kaufobjekt wird veräußert, wie es steht und liegt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung. […] Das Kaufobjekt ist nicht vermietet; es ist dem Käufer frei von Rechtsmängeln zu übergeben.“ Wegen dem weiteren Inhalt des Kaufvertrages wird auf BI. 12 ff. d.A. Bezug genommen. Die Eigentumsübertragung hat stattgefunden.

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Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe im Wege des großen Schadensersatzes die Rückzahlung der Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der Kaufsache sowie der Ersatz weiterer Schäden zu. Hilfsweise erklärte die Klägerin in der Klageschrift den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 14.12.2022, auf das gem. § 522 Abs. 2 S. 4 ZPO im Hinblick auf die tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, 330.000,00 Euro (Kaufpreis) nebst 5% Punkten Zinsen über dem Basiszins seit dem 01.02.2022 an die Klägerin Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der Liegenschaft Stadt1, Straße 1, „Wohnung“ …, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Bezirk …, Blatt … zu zahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von den außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 4.439,39 Euro durch Zahlung an Rechtsanwalt A, Insel1 freizustellen.

3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, die Klägerin freizustellen bzw. ihr Erstattung zu leisten von bzw. für:

a) etwaigen Grunderwerbssteuern die für den Kauf und oder die Rückabwicklung des Kaufvertrages des Notars B, Stadt1, UR-Nr.: …/2021, Liegenschaft Straße1, Wohnung …

b) dem Honorar nach HOAI des Architekten C, Stadt1, für den Versuch eine Umnutzungserlaubnis als Wohnung für die Kaufsache zu erhalten.

c) etwaigen weiteren Notar- und Grundbuchkosten für die Rückübertragung der Kaufsache.

d) dem Hausgeld seit September 2021 bis zur Eigentumsumschreibung auf den Beklagten.

e) den Bankzinsen welche die Klägerin für das den Kauf finanzierende Bankdarlehen seit Januar 2022 leisten muss.

4. Der Beklagte wird verurteilt, 2.594,56 Euro Notarkosten nebst 5%Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.

5. Der Beklagte wird verurteilt, 1.502 Euro Grundbuchkosten nebst 5%Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.

6. Der Beklagte wird verurteilt, 2.842,28 Euro Umzugskosten nebst 5%Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.

7. Der Beklagte wird verurteilt, 4.760,09 Euro Kosten für nötige Instandsetzungen der Wohnung nebst 5%-Punkten Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die Zurückweisung der Berufung durch Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO. Die Berufung hat aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 19.10.2023, auf die gemäß § 522 Abs. 2 S. 3 ZPO Bezug genommen wird, offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Darüber hinaus besitzt der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung. Schließlich ist die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht geboten; gegenteilige Gesichtspunkte enthält auch der Vortrag der Berufung nicht.

Die Stellungnahme der Klägerin und Berufungsklägerin vom 24.10.2023 rechtfertigt keine vom Hinweisbeschluss abweichende Würdigung der Sach- und Rechtslage. Neue, für die Entscheidungsfindung relevante Aspekte werden nicht vorgetragen.

Soweit die Klägerin der Auffassung ist, der Senat weiche von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab, da ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss nicht auf eine Beschaffenheitsvereinbarung Anwendung finde, hat der Senat genau die vom Kläger zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde gelegt. Danach kann im Falle einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung ein daneben ausdrücklich vereinbarter Gewährleistungsausschluss nur dahin ausgelegt werden, dass dieser sich nicht auf die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit bezieht. Dies ist auch für den Senat Grundlage für die rechtliche Bewertung, wie sich aus dem Hinweisbeschluss ergibt.

Anders als die Klägerin kann der Senat jedoch alleine in der Bezeichnung „Wohnung“ keine derartige Beschaffenheitsvereinbarung erkennen. Nach den insoweit anzulegenden strengen Maßstäben kann alleine aufgrund der Verwendung des Wortes „Wohnung“ im Kaufvertrag nicht angenommen werden, der Beklagte habe eine vorbehaltslose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Die Verwendung der Bezeichnung „Wohnung“ als Kaufgegenstand beschreibt nur den tatsächlichen Zustand der Wohnung als solche, nämlich die – tatsächliche – Verwendung und die – tatsächliche – vergangene Nutzung zu Wohnzwecken.

Den von der Klägerin behaupteten Widerspruch kann der Senat daher nicht erkennen: Der Beklagte hat einen als „Wohnung“ bezeichneten Kaufgegenstand verkauft und keine Gewähr dafür übernommen, dass hierfür eine Baugenehmigung besteht.

Nur ergänzend ist darauf zu verweisen, dass in einem vergleichbaren Fall (NJW 2013, 2182) der Bundesgerichtshof alleine der Bezeichnung des Verkaufsgegenstandes als „Wohnung“ keine Zusicherung entnommen hat, da er ansonsten die Sache nicht zurückverwiesen, sondern nach § 563 III ZPO entschieden hätte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes erfolgt gemäß §§ 47, 63 Abs. 2 GKG, § 3 ZPO.