AGB-Klausel im Mietvertrag

über den Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Ersatz der Kosten für das Entfernen der Tapeten und des Klebers an Wand und Boden – wirksam?


LANDGERICHT SAARBRÜCKEN

Az.: 13B S 65/00

Verkündet am 21.07.2000

Vorinstanz: AG Ottweiler – Az.: 16 C 413/99


Die 13. Zivilkammer B des Landgerichts in SAARBRÜCKEN hat auf die mündliche Verhandlung vom 30.6.2000 für R e c h t erkannt:

I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 25.02.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Ottweiler – 16 C 413/99 -wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

III. Der Berufungsstreitwert wird auf 2.671,06 DM festgesetzt.

Entscheidungsgründe

Die Beklagten waren vom 14.07.1998 bis 15.08.1999 Mieter einer Wohnung im Anwesen der Klägerin XX in BB. Nach einer von den Beklagten, nicht aber von der Klägerin, unterzeichneten Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sollten die Beklagten beim Auszug die Tapeten sowie den Kleber an Wand und Boden entfernen. Die Beklagten sind dem nicht nachgekommen. Mit der Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten den Ersatz der entsprechenden Kosten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Die Berufung ist gemäß den §§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO zulässig, aber nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für das Entfernen der Tapeten und des Klebers an Wand und Boden, da die entsprechende Klausel in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gegen § 9 AGB-Gesetz verstößt und damit unwirksam ist.

Zwar steht dem Zustandekommen der Vereinbarung nicht entgegen, dass die Klägerin diese nicht unterzeichnet hat. Nach § 2 AGB-Gesetz ist ausreichend, wenn der Verwender darauf hinweist, dass der Vertrag unter Zugrundelegung seiner AGB abgeschlossen werden soll. Davon kann vorliegend ausgegangen werden, da der Vordruck den Beklagten unstreitig vor Vertragsabschluss ausgehändigt wurde. Mit der Unterschriftsleistung haben die Beklagten dann ihr Einverständnis mit der Einbeziehung der Klauseln erklärt; eine Unterschrift der Klägerin war insoweit nicht erforderlich.

Allerdings ist die Kammer der Ansicht, dass es sich dabei um eine Formal- und keine Individualvereinbarung handelt, welche gemäß § 9 AGB-Gesetz unwirksam ist. Der Grundsatz, wonach handschriftliche oder maschinenschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder Zusätze zu solchen Verträgen ein Indiz gegen den Formularcharakter darstellen, gilt bei der Miete grundsätzlich nur dann, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles, insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters erfolgt sind; bei Zusätzen öder Abänderungen, die auf eine bestimmte gleichförmige Vermieterpraxis hindeuten (z.B. Tierhaltungsverbote, Vereinbarungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen etc.) gilt die Indizwirkung nicht (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., vor 535, 536 BGB, Rdnr. 20).

Vorliegend kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Klauseln im Hinblick auf die Person der Beklagten erfolgt sind, da z.B. der Zusatz “Keine Tierhaltung” auf eine gleichförmige Vermieterpraxis hindeutet. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrer Berufungsbegründung selbst bestätigt, die streitgegenständliche Klausel vorformuliert zu haben. Des Weiteren haben die Beklagten unbestritten vorgetragen, dass die Klägerin die Klauseln bereits bei dem Vormieter und auch bei den Nachmietern verwendet habe und erklärt habe, sie wolle den Zusatz bei sämtlichen Folgemietern benutzen, was ebenfalls gegen eine individuelle Vereinbarung spricht.

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Soweit die Klägerin einwendet, noch keine drei bis fünf Verwendungen erreicht zu haben, steht dies der Eigenschaft als Allgemeine-Geschäftsbedingung nicht entgegen, da diese bereits dann zu bejahen ist, wenn sie für weitere Verwendungen vorgesehen ist; das AGB-Gesetz findet dann schon im ersten Fall Anwendung (Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., 5 1 AGB-Gesetz, Rdnr. 6).

Auf Grund dessen muss davon ausgegangen werden, dass es sich bei dem im Streit stehenden Zusatz zum Mietvertrag um eine Formularvereinbarung handelt. Dass der Zusatz gemäß § 1 Abs. 2 AGB-Gesetz ausgehandelt und ernsthaft zur Disposition gestellt worden ist, hat die Klägerin, die die diesbezügliche Beweislast trägt (Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., vor 55 535, 536, Rdnr. 21), nicht behauptet.

Die Zusatzvereinbarung, wonach die Beklagten beim Auszug zum Entfernen der Tapeten und des Klebers an Wand und Boden verpflichet waren, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild aus § 536 BGB und verstößt gegen § 9 AGB-Gesetz, da sie dem Vermieter in unangemessener Weise ermöglicht, dem Nachmieter ein frisch renoviertes Mietobjekt zu überlassen (Schmidt/Futterer/Langenberg, a.a.O., § 548 BGB, Rdnr. 57). Den Beklagten war bereits nach § 14 Ziffer 2 des Mietvertrages die Verpflichtung auferlegt, Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen auszuführen, so dass ihnen mit der Klausel eine weitere Renovierungspflicht, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung, aufgebürdet wurde. Sie betrifft damit das Neuvermietungsrisiko, das Sache des Vermieters ist (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II, Rdnr. 415), da ein Zustand geschuldet wird, der über die bloße Eignung zum Bezug durch einen Nachmieter hinausgeht und ist daher gemäß § 9 ABG-Gesetz unwirksam (Sternel, Mietrecht, a.a.O., II, Rdnr. 419).

Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.