Zwangsversteigerungsverfahren – Pflichten und Haftung des Verkehrswertgutachters

LG Hannover – Az.: 1 T 42/17 – Beschluss vom 19.02.2018

1. Auf die Beschwerde des Schuldners vom 27.11.2017 (Blatt 163 f d.A.) wird der Beschluss des Amtsgerichts Hannover vom 14.11.2017 (Blatt 157 d.A.) aufgehoben und die Sache zur erneuten Ermittlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Schuldner.

3. Der Beschwerdewert wird festgesetzt auf 10.000 €.

Gründe

I.

Mit Beschluss vom 14.11.2017 hat das Amtsgericht Hannover den Verkehrswert für das Grundstück des Beschwerdeführers auf der Grundlage des Gutachtens des von der Architektenkammer Niedersachsen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, xx, vom 21.09.2017 (Blatt 78 ff. d.A.) nebst dessen ergänzender gutachterlicher Stellungnahme vom 25.10.2017 (Blat t150 ff. d.A.) festgesetzt auf 146.000 € (Blatt 157 d.A.).

Der Beschluss wurde dem Schuldner zugestellt am 18.11.2017 (Blatt 160 d.A.). Mit Fax vom 27.11.2017 hat der Beschwerdeführer gegen den Beschluss Beschwerde eingelegt (Blatt 163 f d.A.). Hierin hat er ausgeführt, das Gutachten verfälsche und verschiebe den Wert des Objektes. Er hat im Wesentlichen auf seine Schreiben vom 09.10.2017 und 12.11.2017 Bezug genommen.

In seinem Schreiben vom 08.10.2017 (Blatt 147 f d.A.) hat der Beschwerdeführer Einwendungen gegen die von dem Sachverständigen geschätzte Höhe der Kosten für die Instandsetzung/Sanierung des Kellers und des Dachs erhoben (Blatt 147 f d.A.) und in seinem Schreiben vom 12.11.2017 gemeint, die Stellungnahme des Sachverständigen hierzu sei unzutreffend (Blatt 155 f d.A.).

Der Sachverständige hat im Wesentlichen ausgeführt, es gehöre im Rahmen einer Verkehrswertbegutachtung nicht zu seinen Aufgaben, eine differenzierte Kostenberechnung für Sanierungen vorzunehmen. Die Begutachtung enthalte entsprechend nicht Kostenschätzungen nach DIN, sondern lediglich Pauschalierungen.

Hinsichtlich des Kellers hat der Sachverständige bestätigt, dass in Teilbereichen eine starke Feuchtigkeit zu erkennen gewesen sei. Hinsichtlich des Daches hat er darauf hingewiesen, dass ihm eine Besichtigung der Wohnung im Obergeschoss sowie der Dachfläche nicht ermöglicht worden sei, so dass er eventuelle Schäden am Dach nicht habe feststellen können.

II.

Die Beschwerde des Schuldners gegen den Verkehrswertfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts ist als sofortige Beschwerde statthaft gem. § 74 a Abs. 5 Satz 3 ZVG i.V.m. § 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, sie ist fristgerecht gem. § 74 a Abs. 5 Satz 2 ZVG i.V.m. § 569 Abs. 1 ZPO eingelegt, sie ist jedoch mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht statthaft.

Soweit der Schuldner Einwendungen in Bezug auf die von ihm angenommenen Kosten für eine Dachsanierung erhebt, kann er hiermit bereits aus dem Grund nicht gehört werden, dass er, wie von dem Sachverständigen unwidersprochen dargelegt, diesem nicht einen Zutritt ermöglicht hatte, um eventuelle Schäden am Dach feststellen zu können. Nach der Rechtsprechung (vgl. LG Lüneburg, Rechtspfleger 2008, 38 ff m.w.N.) ist anerkannt, dass einem Schuldner die Verkehrswertbeschwerde zu versagen ist, wenn er dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Versteigerungsobjekts verweigert hat. Entsprechendes muss gelten, wenn und soweit teilweise Feststellungen nicht getroffen werden konnten.

Soweit der Schuldner Einwendungen erhebt in Bezug auf die vermeintlich höher anzusetzenden Kosten für eine Kellersanierung ist die statthafte sofortige Beschwerde begründet.

Der Schuldner erstrebt eine Herabsetzung des festgesetzten Verkehrswertes. Es ist streitig, ob mit Rücksicht auf die vom Verkehrswert abhängigen Grenzen, die das Bietverhalten im Zwangsversteigerungsverfahren beeinflussen können (70 % gem. § 74 a Abs. 1 ZVG, 50 % gem. § 85 a ZVG), ob an einer Herabsetzung ein Rechtsschutzinteresse fehlt mit der Erwägung, bei einem geringeren Wert könnte der Zuschlag auch zu einem entsprechend geringeren Mindestgebot erfolgen (so LG Bonn, Beschluss vom 03.02.2005 zu 6 T 10/05; dagegen Stöber, 20. Aufl. Rz. 9.2 zu § 74 a ZVG m.w.N., BGH MDR 2004, 1023 und NJW-RR 2006, 1389 Rz. 7).

Die Zwangsvollstreckung dient der Befriedigung des titulierten Anspruchs des Gläubigers und zugleich der Befreiung des Schuldners von Verbindlichkeiten in entsprechender Höhe. Jedes rechtliche Interesse ist notwendig mit einem wirtschaftlichen verbunden; umgekehrt berührt jedes wirtschaftliches Interesse zugleich Rechte der am Verfahren Beteiligten. Entsprechend kann der Schuldner auch ein Interesse an einer Herabsetzung des Verkehrswertes haben, es kann ihm nämlich daran gelegen sein, dass der Zuschlag versagt würde, weil die Gebote auf Grundlage eines zu hoch festgesetzten Verkehrswertes weder 7/10 gem. § 74 a Abs. 1 ZVG noch die Hälfte gem. § 85 a Abs. 1 ZVG des Grundstückswerts erreicht, und sodann könnte sich ein Schuldner nur noch unter den engen Voraussetzungen des § 765 a Abs. 1 ZPO gegen eine Versteigerung  zu einem niedrigeren Wert als den festgesetzten Verkehrswert zu begegnen versuchen. Mithin nimmt die höchstrichterliche Rechtsprechung an, dass es mit einer Herabsetzung des Verkehrswertes dem Schuldner daran gelegen sein könnte, einen zweiten Versteigerungstermin zu vermeiden (zum Ganzen vgl. BGH MDR 2004, 1023 f).

Neben dem Zweck der Wertermittlung und Wertfestsetzung gem. § 74 a Abs. 5 Satz 1 ZVG, einer Verschleuderung des Grundstücks entgegenzuwirken, soll es dem Bietinteressenten auch eine Orientierungshilfe für ihre Entscheidung geben, so dass das Vollstreckungsgericht verpflichtet ist, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (BGH NJW-RR 2006, 1389 ff m.w.N.).

Dazu gehört vorliegend, dass der Sachverständige die Wertbeeinflussung durch Sanierungsmaßnahmen begründet, denn spätestens wenn hierzu Einwendungen erhoben werden sind konkrete Beträge zu benennen. Seine Begründung, „Die Maßnahmen werden in dem Umfang und in der Höhe berücksichtigt, wie sie ein potentieller durchschnittlicher Käufer bei seiner Kaufentscheidung einschätzt und in den Kaufpreisverhandlungen üblicherweise durchsetzen kann“, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht mehr, wenn Einwendungen erhoben werden. Es ist dem Sachverständigen generell zuzustimmen, dass sicher solche Kosten abhängig sind von der Art und Weise der Ausführung, er hat sich jedoch nicht mit den mit Beträgen versehenen Einwendungen des Schuldners auseinandergesetzt. Entsprechend fehlt eine Begründung in dem Verkehrswertfestsetzungsbeschluss.

Im Zusammenhang mit der Wertermittlung und Wertfestsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren haben Baumängel und Bauschäden insoweit Bedeutung, als es sich auf deren Verkehrswert auswirkt. Zwar darf sich der Verkehrswertgutachter – anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte und diesbezüglich besonders sachkundige Gutachter – sich im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen, muss allerdings weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht (BGHZ 198, 265 ff. m.w.N.).

Die Auswirkungen der Feuchtigkeitsschäden im Keller, die für den bestellten Verkehrswertgutachter erkennbar waren, auf den Verkehrswert sind bisher ungeklärt.

III.

Die Kammer sieht von einer eigenen Entscheidung in der Sache ab. Gem. § 572 ZPO steht es im Ermessen des Beschwerdegerichts, ob es der Beschwerde selbst abhilft oder die Sache an das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, zurückverweist. Die Zurückverweisung erfolgt nicht allein des Fehlens von Beschlussgründen, sondern weil die Sache noch mangels hinreichender Aufklärung in der Sache noch nicht entscheidungsreif ist.