Contact for English speaking clientsAG München
Az.: 411 C 25348/12
Urteil vom 07.02.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klagepartei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 1.500,00 abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung und Herausgabe eines Appartements in…..
Mit Mietvertrag vom 03.07.1985 hat der Beklagte damals von der …… Baubetreuungs GmbH das Appartement ……in der ……angemietet. Mittlerweile ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung die Klägerin.
Im streitgegenständlichen Anwesen ist neben den Appartements auch ein Hotelbetrieb untergebracht.
Mit Schreiben vom 17.09.2012 hat die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten fristlos gekündigt.
Die Kündigung wurde darauf gestützt, dass es immer wieder zu verbalen Auseinandersetzungen zwischen dem Beklagten und dem Personal/der Hoteldirektion des ……gekommen sei. Als Beispiel wurden Vorfälle vom 26.08.2012 mit dem Sohn von ……vom 28.08.2012 mit dem Geschäftsführer der Hausverwaltung, …..und vom 30.08.2012 mit dem Hausmeister Herrn …….angeführt.
Außerdem wurde die Kündigung darauf gestützt, dass trotz schriftlicher Abmahnung vom 27.08.2012 das Besichtigungsrecht der Klagepartei nicht gewährt worden sei.
Die Klägerin trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen zuzusprechen sei:
Die fristlose Kündigung sei berechtigt, da es der Klägerin nicht zumutbar sei, den Mietvertrag mit dem Beklagten fortzusetzen, nachdem dieser permanent den Hausfrieden störe.
So habe der Beklagte in der Wohnanlage das Hauspersonal und den Verwalter beleidigt, vor anderen Hausgästen als Lügner beschimpft und vom Hausmeister gegenüber Dritten lautstark behauptet habe, der Hausmeister wäre ein Spitzel und ein Geheimpolizist.
Am 26.08.2012 habe er zum Stiefsohn der Klägerin gesagt, dass dieser stinken würde. Am 28.08.2012 habe er den Verwalter der Wohnanlage als Lügner beschimpft.
Am 30.08.2012 habe der Beklagte den Hausmeister ### lautstark als Verbrecher, Spitzel und Lügner beschimpft. Die Beschimpfung sei vor Hausgästen erfolgt.
Mit Schreiben vom 20.08.2012 sei dem Beklagten mitgeteilt worden, dass aus feuerpolizeilichen Gründen alle Profilzylinder der Wohnanlage mit dem Zentralschlüssel der Hotelbetreibergesellschaft bedient werden müssen. Dies sei aus Brandschutzgründen geboten. Der Beklagte sei aufgefordert worden, am 24.08.2012 einen neuen Profilzylinder entgegen zu nehmen, der mit dem Zentralschlüssel geöffnet werden kann. Der Beklagte habe die ihm gesetzte Frist ungenutzt verstreichen lassen.
Zudem habe der Beklagte in seinem Appartement die Brandmeldeanlage lahm gelegt. Diese sei von der Brandschutzbehörde der Landeshauptstadt München zwingend vorgeschrieben.
Mit Schreiben vom 27.08.2012 sei der Beklagte aufgefordert worden, Zugang zum Appartement zu gewähren und eine Besichtigung zu ermöglichen. Dieses Schreiben sei als Abmahnung zu werten. Eine entsprechende Besichtigung habe der Beklagte aber nicht eingeräumt. Am 18.09.2012 habe der Beklagte trotz Voranmeldung durch die Klägerin die Besichtigung seines Appartements verweigert.
Der Beklagte verwehre jedermann jeglichen Zutritt zu seinem mutmaßlich vollgemüllten Appartement. Eine Begehung sei seit Einzug des Beklagten vor 27 Jahren nicht erfolgt. Die Klägerin könne daher vorhandene Bauschäden weder erfassen noch deren Beseitigung veranlassen. Die Klägerin müsse die Erforderlichkeit von Reparaturen abklären. Da der Beklagte auch eine Zutrittsmöglichkeit über die Einräumung der Montage eines Zylinderschlosses verweigere, das mit einem Zentralschlüssel geöffnet werden kann, sei die Klägerin darauf angewiesen, dass der Beklagte den Zutritt freiwillig einräumt.
Schon zu Zeiten der Voreigentümerin sei der Beklagte dabei beobachtet worden, wie er mit einem Pappschild um den Hals auf dem Gehweg herumgelaufen sei und den Oberbürgermeister von ### als Betrüger bezeichnet habe. Dies habe er auch, nachdem ihn der Verwalter zur Rede gestellt habe, fortgesetzt.
Der Beklagte mache einen verwirrten und verwahrlosten Eindruck.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das Appartement mit der Nr………, 1-Zimmer-Appartement mit Bad -Dusche und Kitchenette, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen abzuweisen sei:
Die Kündigung sei schon deswegen unberechtigt, weil es an der erforderlichen Abmahnung fehle. Das Schreiben vom 27.08.2012 stelle keine Abmahnung im Rechtssinne dar. Im Übrigen sei der Klagevortrag unschlüssig. Auch sei eine Kündigung nach 28- jährigen beanstandungsfreien Mietverhältnis unverhältnismäßig. Ausreichende Gründe für eine Kündigung lägen nicht vor. Dabei sei auch Folgendes zu berücksichtigen:
Die streitgegenständlichen Äußerungen sind sämtliche nicht gegenüber der Vermieterin Frau ### selbst gefallen, sondern allenfalls gegenüber dritten Personen.
Gegenüber dem Stiefsohn habe der Beklagte zwar gesagt „Du stinkst.“ Dies habe er aber im Sinne von „stänkern“ gemeint. Der Stiefsohn habe nämlich, als der Beklagte an ihn vorbeigegangen ist, etwas Unverständliches zu ihm gesagt, dass dieser als Provokation oder Beschimpfung aufgefasst habe. Deswegen habe er ihn zurechtweisen wollen. Eine Beleidigung sei dies nicht und sei auch nicht so gedacht gewesen.
Bestritten wird, dass der Beklagte zum Hausmeister Spitzel und Lügner gesagt hat. Richtig sei, dass er ihn Verbrecher genannt hat. Dies sei deswegen erfolgt, weil der Beklagte befürchtet habe, dass der Hausmeister seine Wohnung in Abwesenheit des Beklagten betrete. Diese Sorge habe sich auch nicht als ganz unberechtigt herausgestellt. So habe der Ehemann der Klägerin am 24.09.2012 den Hausmeister aufgefordert habe, die Türe zur Wohnung des Beklagten aufzubrechen, als der Beklagte die Besichtigung der Wohnung mit der Begründung abgelehnt habe, da er sich erst noch Rat vom ### Mieterverein einholen habe wollen. Der Hausmeister habe daraufhin begonnen, die Türe mit einem Werkzeug aufzubrechen. Der Ehemann der Klägerin habe sodann die Tür sogar mit dem Fuß eingetreten.
Die Klagepartei könne sich nicht auf Pflichtverletzungen des Beklagten berufen, wenn sie selbst vertragsuntreu sei und einen strafbaren Hausfriedensbruch begehe.
Die Berufung auf die ohnehin geringfügigen Pflichtverletzungen des Beklagten sei rechtsmißbräuchlich.
Soweit die Klagepartei vorträgt, der Beklagte entstamme dem „Penner Milieu“, stelle dies ebenfalls eine Beleidigung und Pflichtverletzung dar.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Vermieter stand für die streitgegenständliche Kündigung vom 17.09.2012 kein ausreichendes Kündigungsrecht zu.
Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 1 BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtige Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Kündigung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Kündigende sich selbst nicht vertragsgemäß verhält. Allerdings ist dieser Umstand bei der Abwägung der Gesamtumstände zu berücksichtigen.
Ein Verschulden ist nicht erforderlich, aber ebenfalls bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigen.
Eine außerordentliche Kündigung kommt bei Dauerschuldverhältnissen allerdings grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung in Betracht.
Eine Ausnahme gilt nach § 543 Abs. 3 BGB dann, wenn die Vertrauensgrundlage erschüttert ist, weil diese auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.
Die Kündigung muss nicht sofort, aber in angemessener Frist erfolgen.
Bei der Wohnraummiete müssen die Kündigungsgründe in der schriftlichen Kündigung angegeben sein.
Bei einer Beleidigung, d.h. einer Straftat, handelt es sich zugleich um eine Vertragsverletzung, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, gegenüber dem Hausverwalter oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt worden ist. Sind andere Personen betroffen, handelt es sich nicht um eine Vertragsverletzung. (Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Auflage, § 543, Rn. 187, LG München I in WuM 1989, 180).
Vertragsverletzungen berechtigen nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Eine weniger schwerwiegende Beleidigung ist folgenlos, wenn es sich nur um einen vereinzelten Vorfall handelt.
Haben die an einem Streit Beteiligten wechselseitige Beleidigungen ausgesprochen, so scheidet eine Kündigung regelmäßig aus. Gleiches gilt, wenn der Beleidiger von der Gegenseite provoziert worden ist, sei es durch unredliches Verhalten oder andere Vertragsverletzungen.
Eine Abmahnung ist grundsätzlich auch bei Beleidigungen erforderlich. Lediglich bei schweren Beleidigungen liegt meist der Ausnahmetatbestand des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vor.
Hinsichtlich Zeit, Ort, Beteiligte und genaue Umstände hat die Klagepartei für die Zeit bis zum 26.08.2012 keinerlei konkrete Vertragsverstöße des Beklagten vorgetragen.
Der Beklagte wohnt schon seit 1985, d.h. seit 27 Jahren, in dem streitgegenständlichen Anwesen.
Die von der Klägerin behauptete Beleidigung eines …. Oberbürgermeisters stellt keine Vertragsverletzung gegenüber der Klagepartei dar.
Unstreitig hat der Beklagte zu dem Stiefsohn des Vermieters am 26.08.2012 gesagt: „Du stinkst“. Den eindeutigen Wortlaut konnte der Stiefsohn auch nicht anders verstehen. Dass die Worte tatsächlich „Du stänkerst“ heißen sollten, war für den Stiefsohn nicht erkennbar.
Ob der Stiefsohn im selben Anwesen wohnt, wurde von der Klägerin nicht vorgetragen. Beleidigungen gegenüber nicht im Anwesen wohnenden Verwandte des Vermieters stellen keine Verletzung des Mietvertrags dar. Im Übrigen handelt es sich um keine besonders schwerwiegende Beleidigung.
Eine ausreichende Abmahnung ist bezüglich Beleidigungen nicht erfolgt.
Im Schreiben vom 27.08.2012 (K 5, Bl. 16/17) steht zwar als Betreff u.a. „Kündigung wegen Störung des Hausfriedens und rechtswidrigem Verhalten“ und auf Seite 2 des Schreibens wird u.a. ausgeführt, dass der Beklagte aggressiv gegenüber Gästen und Hauspersonal aufgetreten sei und dies abgemahnt werde.
Diese Abmahnung ist aber viel zu unbestimmt und bezieht sich auf keinerlei konkret angesprochenen Vorfall, so dass sie nicht ausreichend eine außerordentliche Kündigung vorbereiten kann.
Am 28.08.2012 soll der Beklagte den Verwalter der Wohnanlage auf der Straßenterrasse des zum Hause gehörenden Lokals als Lügner beschimpft haben.
Ein konkretes Bestreiten dieses Vorfalls durch den Beklagten ist nicht erfolgt. Hierin ist ein Vertragsverstoß zu sehen, der aber noch nicht so schwerwiegend ist, dass er zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.
Am 30.08.2012 soll der Beklagte den Hausmeister Herr ………. lautstark vor Hausgästen als Verbrecher, Spitzel und Lügner beschimpft haben. Der Beklagte räumt ein, zum Hausmeister Verbrecher gesagt zu haben, die übrigen Schimpfwörter bestreitet er. Im Übrigen gibt er an, dass das Wort Verbrecher von ihm ausgesprochen worden sei, weil er befürchtet habe, dass der Hausmeister in seiner Abwesenheit seine Wohnung betritt. Im September habe der Ehemann der Klägerin auch tatsächlich den Hausmeister aufgefordert, die Wohnung aufzubrechen und habe auch selbst gegen die Wohnungstür getreten.
Dies wiederum wurde von der Klagepartei nicht konkret bestritten.
Auch wenn sich damit durch eine entsprechende Beweisaufnahme bestätigen würde, dass der Beklagte gegenüber dem Hausmeister alle drei beleidigenden Ausdrücke verwendet hat, läge damit noch kein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung vor, da zu berücksichtigen ist, dass die Äußerungen im Zusammenhang mit einem Streit über ein Wohnungsbesichtigungsrecht gefallen sind und sich die Vertreter der Klagepartei bezüglich dieses Besichtigungsrechts ebenfalls nicht korrekt verhalten haben.
Wenn die Klagepartei meint, sie sei auf die freiwillige Einräumung des Zutritts durch den Beklagten angewiesen, wenn der Beklagte eine Zutrittsmöglichkeit über die Einräumung einer Montage eines Zylinderschlosses verweigere, zu dem die Klagepartei einen Generalschlüssel hat (vgl. Seite 5 des Schriftsatzes vom 5.10.2012), so verkennt sie, dass der Vermieter nur in Notfällen die Wohnung ohne Einverständnis des Mieters betreten darf. Ein vorhandener Generalschlüssel darf nicht dazu missbraucht werden, jederzeit die Wohnung ohne Einverständnis und sogar Kenntnis des Mieters zu betreten. Soweit kein Notfall vorliegt, ist zuvor ein Einverständnis des Mieters einzuholen, wobei bei der Terminsabstimmung auch die Umstände des Beklagten zu berücksichtigen sind. Wird dies vom Vermieter nicht beachtet, liegt seinerseits ein Vertragsverstoß vor.
Insgesamt reichen somit die streitgegenständlichen Äußerungen auf Grund der Gesamtumstände ohne vorherige Abmahnung nicht aus, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.
Auch auf Grund eines verweigerten Besichtigungsrechts steht der Klägerin kein außerordentlicher Kündigungsgrund zu.
Der Vermieter hat zwar das Recht, die Wohnung des Mieters in bestimmten Fällen zu betreten oder durch seine Erfüllungsgehilfen (Hausverwalter, Hausmeister, Handwerker, Zählerableser usw.) betreten zu lassen. Der Mieter muss dies dulden, anderenfalls handelt er vertragswidrig. Gleichwohl besteht nach h.M. in diesen Fällen kein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB (Kommentar s.o., Rn. 210). Dies liegt daran, dass Vertragsverstöße dieser Art nicht allzu gewichtig sind. Etwas anderes gilt erst dann, wenn der Vermieter einen Duldungstitel erwirkt hat und der Mieter sich gleichwohl weigert, den titulierten Anspruch zu erfüllen.
Vorliegend hat die Klagepartei im Übrigen selbst ein Schreiben von Herrn ….. vom 11.10.2012 vorgelegt (Bl. 23), worin dieser berichtete, dass der Beklagte bei der Besichtigung sehr kooperativ gewesen sei und den selbst verbauten Zylinder gegen einen Systemzylinder des Hauses habe auswechseln lassen. Auch der Brandmelder habe die früher erwähnten Behinderungen nicht mehr aufgewiesen. Im Übrigen konnten in der Wohnung Fotos gefertigt werden.
Etwaige Verwahrlosungen der Wohnung wurden in der Kündigung nicht als Kündigungsgrund benannt und können auch nicht nachgeschoben werden, wenn sie schon damals vorgelegen haben. Im Übrigen ist hierzu der Vortrag nicht ausreichend substantiiert.
Die Klage war daher abzuweisen
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung erging nach § 41 GKG.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 3.876,00 Euro festgesetzt.
