Anforderungen an Entlastungsbeweis nach § 836 Abs 1 S 2 BGB

Entlastungsbeweis gemäß § 836 BGB: Neue Maßstäbe im Kontext von Gebäudeschäden und Wohnungseigentumsverwaltung

In einem jüngst ergangenen Rechtsstreit drehte sich alles um das Thema Gebäudeschäden und die damit verbundenen Anforderungen an den Entlastungsbeweis nach § 836 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Im Zentrum stand dabei ein Schadensfall, bei dem Teile einer Dacheindeckung sich lösten und ein benachbartes Gewächshaus beschädigten. Die entscheidende rechtliche Fragestellung bezog sich darauf, ob die Verwaltung des Gebäudes ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen ist und den Schaden hätte verhindern können.

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Die Vorgeschichte: Ein strittiger Schadensfall

Im konkreten Fall erhob der Besitzer des beschädigten Gewächshauses Klage gegen die Beklagten, welche die Verwaltung des Wohnungseigentums undsomit des betroffenen Gebäudes innehaben. Die erstinstanzliche Entscheidung des Gerichts stellte fest, dass es unklar sei, ob die Dacheindeckung aufgrund von Fehlern in der Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung Schaden genommen habe. Zusätzlich sei ungewiss, ob die Beklagten ihrer im Verkehr erforderlichen Sorgfaltspflicht nachgekommen sind. Diese Entscheidung wurde vom Kläger angefochten.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Pflichten der Gebäudeverwaltung

In der zweiten Instanz erklärte der Bundesgerichtshof, dass die Beklagten passiv legitimiert seien und dass ihnen gemäß § 838 BGB eine Einstandspflicht für den durch die Ablösung der Gebäudeteile verursachten Schaden nach Maßgabe des § 836 BGB zukomme. Es wurde festgestellt, dass es keine Beweise dafür gibt, dass Teile des Daches auf das Grundstück des Klägers gelangt sind und Schäden verursacht haben, die von einem anderen Gebäude als dem der Beklagten herrührten.

Entlastungsbeweis und die Rolle des Sachverständigen

Im Verlauf der Auseinandersetzung wurde deutlich, dass die Beklagten den ihnen obliegenden Entlastungsbeweis nach § 836 BGB nicht erbringen konnten. Hier spielte die Rolle des Sachverständigen eine entscheidende Rolle. Dieser stellte fest, dass bei mangelhafter Verbindung der Dachhaut mit der Unterkonstruktion, welche das Ablösen großer Dachteile zur Folge hatte, Verwerfungen innerhalb der Dachhaut hätten bemerkt werden müssen. Hierfür wäre jedoch eine regelmäßige und fachkundige Inspektion des Daches notwendig gewesen, die offenbar nicht stattfand.

Schlussgedanken: Gestiegene Anforderungen an Gebäudeverwaltungen

Der Fall macht deutlich, dass an Gebäudeverwaltungen hohe Anforderungen hinsichtlich der Überwachung und Pflege der von ihnen betreuten Immobilien gestellt werden. Dieser Sachverhalt wird besonders relevant, wenn durch einen möglichen Verstoß gegen diese Pflichten Drittschäden entstehen können. In diesem speziellen Fall hatten die Beklagten nicht nur Schwierigkeiten, ihren Entlastungsbeweis zu führen, sondern konnten auch nicht nachweisen, dass die für die Dachinspektion verantwortlichen Personen über die notwendige Fachkenntnis verfügten.

Das vorliegende Urteil

OLG Düsseldorf 10. Zivilsenat – Az.: 10 U 178/91 – Urteil vom 01.06.1995

Auf die Berufung des Klägers wird das am 26. September 1991 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld aufgehoben.

Der Klageanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Zur Entscheidung über die Höhe des Klageanspruchs wird der Rechtsstreits an das Landgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens vorbehalten bleibt.

Tatbestand

Die Beklagten sind Verwalter der Wohnungseigentumsanlage G. in K.. Dabei handelt es sich um ein etwa im Jahre 1969 fertiggestelltes achtgeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit einem Flachdach. Der Dachtragegrund der Flachdachabdichtung besteht aus einer Balkenkonstruktion mit einer Trageschalung.

Am Abend des 25.1.1990 lösten sich infolge starker Sturmeinwirkung tonnenschwere Teile der Dachpappe des vorstehend beschriebenen Hauses großflächig von der Unterkonstruktion und stürzten auf die angrenzenden Grundstücke und eine vorbeiführende Straße.

Der Kläger hat geltend gemacht, durch die umherfliegenden Dachpappenstücke vom Dach des von den Beklagten verwalteten Hauses sei sein Gewächshaus völlig zerstört worden. Außerdem seien Warenbestände und Einrichtungsgegenstände in erheblichem Umfang in Mitleidenschaft gezogen worden. Seinen Gesamtschaden hat er mit 77.244,08 DM beziffert. Er hat die Auffassung vertreten, die Beklagten hätten für diesen Schaden einzustehen.

Die Beklagten haben eine Schadensersatzverpflichtung zu ihren Lasten in Abrede gestellt, weil es ihnen nicht oblegen habe, für die Unterhaltung der in Rede stehenden Wohnungseigentumsanlage zu sorgen. Darüber hinaus sei das Schadensereignis vom 25.1.1990 nicht auf mangelnde Unterhaltung zurückzuführen. Schadensursache sei vielmehr ein „Orkan von ganz ungewöhnlicher Stärke“ gewesen. Schließlich haben die Beklagten die Höhe des vom Kläger geltend gemachten Schadens bestritten.

Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, es stehe bereits nicht fest, daß sich die Dacheindeckung aufgrund objektiv fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung gelöst habe, so daß es nicht einmal darauf ankomme, ob die Beklagten bei der Überwachung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hätten.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers. Er hat im wesentlichen sein erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und ergänzt mit dem Antrag,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 77.244,08 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25.1.1990 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Auch sie haben ihr früheres Vorbringen wiederholt und vertieft. Darüber hinaus haben sie nunmehr bestritten, daß die auf dem Grundstück des Klägers nach dem Schadensereignis vorgefundene Dachpappe vom Dach des von ihnen verwalteten Hauses gestammt habe.

Mit Urteil vom 11.6.1992 (NJW-RR 1992, 1244) hat der Senat das landgerichtliche Urteil aufgehoben, den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und den Rechtsstreit zur Entscheidung über dessen Höhe in die erste Instanz zurückverwiesen.

Auf die Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof (NJW 1993, 1782) das vorgenannte Urteil aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den Senat zurückverwiesen, weil er eine weitere Sachaufklärung für erforderlich hielt.

Der Senat hat aufgrund Beweisbeschlusses vom 6.1.1994 Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 13.10.1994 verwiesen.

Die Parteien wiederholen ihre früheren früheren Berufungsanträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien und die bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Auch unter Berücksichtigung der vom Bundesgerichtshof für erforderlich gehaltenen ergänzenden tatsächlichen Feststellungen verbleibt es dabei, daß die zulässige Berufung des Klägers auch in der Sache Erfolg hat. Die Klageforderung ist nämlich entgegen der Annahme des landgerichtlichen Urteils dem Grunde nach gerechtfertigt.

1.) Die Auffassung des Senats, die Beklagten seien hinsichtlich des mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzanspruchs passiv legitimiert, weil auch sie als Verwalter von Wohnungseigentum aufgrund § 838 BGB eine Einstandspflicht für den durch die Ablösung von Teilen des verwalteten Gebäudes verursachten Schaden nach Maßgabe des § 836 BGB treffe, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich gebilligt. Weiterer Ausführungen bedarf es daher insoweit nicht, zumal die Beklagten in dieser Hinsicht keine neuen Gesichtspunkt aufgezeigt haben.

2.) Ohne Beanstandung geblieben ist auch die Annahme des Senats, die Ablösung der Dachteile des von den Beklagten verwalteten Hauses sei die Folge objektiv mangelhafter Unterhaltung der Dachkonstruktion gewesen, könne dagegen nicht auf außergewöhnliche Witterungsverhältnisse zurückgeführt werden, mit denen erfahrungsgemäß nicht zu rechnen gewesen sei. Auch dazu sind Umstände, die zu einer anderen Beurteilung Anlaß geben könnten, weder dargetan noch sonst sichtbar geworden.

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3.) Die auf Veranlassung des Bundesgerichtshofs durchgeführte Beweisaufnahme hat ferner ergeben, daß die Dachteile, die die Schäden auf dem Grundstück des Klägers verursacht haben, von dem Gebäude stammten, dessen Verwalter die Beklagten sind, so daß deren diesbezügliches Bestreiten auch dann nicht zum Erfolg führt, wenn man von seiner Zulässigkeit ausgeht und wenn man es darüber hinaus als hinreichend substantiiert ansieht.

Der Zeuge M., der seinerzeit Einsatzleiter der Berufsfeuerwehr K. war, hat seine entsprechende Überzeugung, die mit dem Bericht Nr. 63/90 seiner Dienststelle im Einklang steht, damit begründet, daß der Sturm aus Richtung des in Rede stehenden Hochhauses gekommen sei. Ähnlich hat sich auch der Zeuge Dr. T. geäußert, wobei er nicht nur die Windrichtung für ausschlaggebend gehalten, sondern darüber hinaus in Erwägung gezogen hat, daß das nächste höhere Haus vom Grundstück des Klägers sicherlich 200 m entfernt sei. Mit der gleichen Begründung haben schließlich auch die Zeugen P. und J. die zweifelsfreie Überzeugung gewonnen, das von den Beklagten verwaltete Mehrfamilienhaus sei Schadensverursacher gewesen. Lediglich der Zeuge N. hat angegeben, er wisse nicht, wodurch die Zerstörung des Gewächshauses des Klägers hervorgerufen worden sei. Auch er hat jedoch bemerkt, daß Dachteile „seines“ Hauses, also das von den Beklagten verwalteten Gebäudes, auf der Straße gelegen hatten, also über eine nicht unerhebliche Entfernung weggetragen worden seien, während der unmittelbar angrenzende Rasen nicht in Mitleidenschaft gezogen worden sei. Insgesamt kann daher zur Überzeugung des Senats mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden, daß Dachteile auf das Grundstück des Klägers gelangt sind und dort Schäden hervorgerufen haben, die von einem anderen als dem von den Beklagten verwalteten Gebäude herrührten.

4.) Die Beklagten haben auch weiterhin nicht den ihnen nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegenden Entlastungsbeweis geführt, an den nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hohe Anforderungen gestellt werden müssen, wobei dem vorgerückten Alter des Hauses und seiner im Hinblick auf Sturmanfälligkeit exponierten Lage zusätzlich Rechnung zu tragen ist. Vor allem mit Rücksicht auf diesen strengen Bewertungsmaßstab läßt sich zumindest nicht zweifelsfrei feststellen, daß die Beklagten alle ihnen zumutbaren Maßnahmen getroffen haben, die in technischer Hinsicht geboten und geeignet waren, die Gefahr einer Ablösung von Dachteilen auch bei starkem Sturm nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihnen wirksam zu begegnen.

Dabei kann dahinstehen, ob die Beklagten, wie der Senat mit Urteil vom 11.6.1992 angenommen hat, verpflichtet waren, dafür Sorge zu tragen, daß die Dachhaut stichprobenartig stellenweise ganz entfernt und ihre Überprüfung zur Unterkonstruktion in Augenschein genommen wurde. Der Sachverständige G., der in erster Instanz auf Veranlassung des Landgerichts als Gutachter tätig war, hat nämlich bei seiner Vernehmung durch den Senat ausgeführt, im Falle einer mangelnden Verbindung der Dachhaut mit der Unterkonstruktion, die letztlich das Ablösen großer Teile von Dachpappe zur Folge gehabt habe, hätten Verwerfungen innerhalb der Dachhaut, insbesondere in ihrem Randbereich, auftreten müssen, die auch ohne Eingriff in die Substanz hätten bemerkt werden können, wenn eine regelmäßige Untersuchung vorgenommen worden wäre. Daß die Beklagten ihrer Verpflichtung, eine derartige regelmäßige Überprüfung zu veranlassen, nachgekommen waren, haben diese jedoch nicht in der gebotenen Weise dargetan. Dabei liegt es auf der Hand, daß sie der ihnen insoweit obliegenden Substantiierungspflicht nicht nachgekommen sind, soweit sie in erster Instanz mit Schriftsatz vom 30.8.1990 vorgetragen haben, das Dach sei nach Durchführung der Sanierungsarbeiten im Jahre 1987 „immer wieder inspiziert worden“, ohne daß „Schäden oder Schwachpunkte“ festgestellt worden seien. Dies gilt umso mehr, als sie seinerzeit die Überzeugung geäußert haben, eine Überprüfung der Randprofile sei praktisch nicht möglich gewesen, zumal Fachkräfte nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung gestanden hätten. Das Vorbringen der Beklagten genügt den an eine hinreichende Substantiierung zu stellenden Anforderungen aber auch insoweit nicht, als es in der Berufungsbegründung vom 11.3.1992 heißt, die Überprüfung habe „turnusgemäß“ stattgefunden, „insbesondere vor Beginn und nach Ende der Herbst-/Winterperioden, Jahr für Jahr“. Schon die zeitliche Eingrenzung ist dabei zu allgemein gehalten, um hinreichende Rückschlüsse darauf zuzulassen, ob dem von dem Sachverständigen G. für erforderlich gehaltenen Erfordernis der regelmäßigen Überprüfung Genüge getan worden ist. Insbesondere wäre es geboten gewesen, konkret anzugeben, wann etwa die letzte Dachbegehung vor dem Schadensereignis vom 25.1.1990 stattgefunden haben soll und in welchem Zustand sich die Dachhaut zu diesem Zeitpunkt befand. Darüber hinaus fehlt es an jeglicher Beschreibung der Überprüfungsmaßnahmen, die auf Veranlassung der Beklagten angeblich durchgeführt worden sind, so daß nicht beurteilt werden kann, ob sie überhaupt geeignet waren, möglicherweise vorhandene Verwerfung zu erkennen und diese zum Anlaß von Maßnahmen zu nehmen, die eine Schädigung Dritter, insbesondere auch des Klägers, verhindert hatten. Schließlich sind auch die Kriterien, aus denen die Beklagten die einschlägige Sachkunde des Hausmeisters und der übrigen von ihnen benannten Zeugen, die an Dachbegehungen beteiligt gewesen sein sollen, nicht auch nur annähernd beschrieben. Insgesamt würde deren Vernehmung daher vor allem auch unter Berücksichtigung der bereits gekennzeichneten gesteigerten Anforderungen an den Entlastungsbeweis der Ausforschung dienen mit der Folge, daß sie nicht in Betracht kommt. Vielmehr ist davon auszugehen, daß die Beklagten hinsichtlich des ihnen obliegenden Entlastungsbeweises beweisfällig geblieben und dem Kläger daher zum Schadensersatz verpflichtet sind.

5.) Der Zinsanspruch ist nach den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB grundsätzlich gerechtfertigt.

II.

Da es zur Schadenshöhe angesichts des Bestreitens der Beklagten ergänzender Feststellungen bedarf, war der Rechtsstreit gemäß § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO an das Landgericht zurückzuverweisen. Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens vorzubehalten, weil der Umfang des Obsiegens bzw. Unterliegens der Parteien derzeit noch nicht endgültig abgesehen werden kann.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz und die Beschwer der Beklagten betragen jeweils 77.244,08 DM.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Rechtsgebiet: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 836 Haftung für Einsturz eines Gebäudes, für herabfallende Sachen: § 836 BGB ist direkt in der Streitsache involviert, da hier die Frage der Haftung für Schäden, die durch herabfallende Teile eines Gebäudes (in diesem Fall die Dachpappe) entstehen, geregelt wird. Nach Absatz 1 Satz 2 haftet der Besitzer des Gebäudes nur dann nicht, wenn er nachweisen kann, dass er zur Erhaltung des Gebäudes die im Verkehr erforderliche Sorgfalt angewandt hat (Entlastungsbeweis). Im vorliegenden Fall wurden die Beklagten zur Führung dieses Entlastungsbeweises herangezogen, konnten diesen jedoch nicht erbringen.
2. Rechtsgebiet: Zivilprozessrecht – § 286 Zivilprozessordnung (ZPO) – Überzeugungsgrundsatz: § 286 ZPO spielt eine wichtige Rolle, da er den Überzeugungsgrundsatz im deutschen Zivilprozessrecht festlegt. Das Gericht hat demnach unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für unwahr zu erachten ist. Im vorliegenden Fall hat das Gericht nach Durchführung der Beweisaufnahme die Überzeugung gewonnen, dass die Schäden durch Teile des von den Beklagten verwalteten Gebäudes verursacht wurden.
3. Rechtsgebiet: Versicherungsrecht: Da das Gewächshaus des Klägers durch umherfliegende Dachpappenstücke völlig zerstört wurde, ist das Versicherungsrecht ebenfalls betroffen. Dabei kann es sowohl um die Gebäudeversicherung der Beklagten als auch um die Versicherung des Gewächshauses des Klägers gehen. Je nach den konkreten Versicherungsverträgen und -bedingungen könnten verschiedene Versicherungsleistungen zur Deckung der entstandenen Schäden in Betracht kommen.
4. Rechtsgebiet: Sachenrecht – Eigentum und Besitz: Da es um Schäden an einem Grundstück und einem Gebäude (dem Gewächshaus) geht, die durch Teile eines anderen Gebäudes verursacht wurden, ist auch das Sachenrecht relevant. Hierbei geht es um Fragen des Eigentums und des Besitzes an den betroffenen Sachen (Gebäuden und Grundstücken) sowie um die Rechte und Pflichten, die sich hieraus ergeben.