Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht an Grundstücken

Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 10. Senat – Az.: OVG 10 N 41.17 – Beschluss vom 03.03.2020

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) vom 28. März 2017 wird abgelehnt.

Die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens trägt die Klägerin mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 10.152,60 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Klägerin wendet sich gegen den Bescheid der Beklagten vom 19. November 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 22. Juli 2015. Mit den Bescheiden übte die Beklagte das gesetzliche Vorkaufsrecht hinsichtlich einer Teilfläche des u.a. von der Beigeladenen an die Klägerin veräußerten Grundstücks Breitscheidstraße 18 in Bernau aus. Zur Begründung hieß es in dem Bescheid, die Teilfläche des veräußerten Grundstücks liege in dem durch Satzung förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Stadtkern Bernau“ und werde für die Schaffung eines Weges („äußerer Stadtmauerweg“) benötigt, der eine Vernetzung und Verbindung der vorhandenen Grünflächen im Süden der Stadt bewirken solle. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren hat die Klägerin Klage erhoben, die das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen hat. Hiergegen richtet sich der Antrag auf Zulassung der Berufung.

Der Antrag, mit dem die Klägerin ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), besondere tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) sowie das Vorliegen von Verfahrensmängeln (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) geltend macht, hat keinen Erfolg. Dazu im Einzelnen:

1. Mit den von der Klägerin angeführten Gründen sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) nicht aufgezeigt. Dieser Zulassungsgrund setzt voraus, dass ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angegriffenen Entscheidung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 20. Dezember 2010 – 1 BvR 2011/10 -, juris Rn. 17 m.w.N.) und nicht nur die Begründung, sondern auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. März 2004 – BVerwG 7 AV 4.03 -, juris Rn. 9). Das ist hier nicht der Fall.

a. Soweit die Klägerin geltend macht, der Beklagte sei zum Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Bescheide nicht mehr „Inhaber eines Vorkaufsrechtes“, jedenfalls aber zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht mehr zur Vorkaufsrechtsausübung an den streitbefangenen Grundstücken berechtigt gewesen, weil er sich seit Beschluss der Sanierungssatzung nicht hinreichend um den Erwerb der für die Umsetzung des Sanierungszwecks erforderlichen Flächen gekümmert habe bzw. die Umsetzung der Sanierung nicht „unter Nutzung aller sich bietenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten vorangetrieben, sondern diese geradezu sogar vernachlässigt“ habe, greift das nicht durch.

aa. Das Verwaltungsgericht hat insoweit ausgeführt, der lange Zeitablauf zwischen dem Satzungsbeschluss am 24. November 1994 und der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bescheide vom 19. November 2013 könne nicht die Annahme rechtfertigen, dass das angestrebte Sanierungsziel nicht mehr – wie die Klägerin meine – die nötige Bedeutung hätte, um die Ausübung des Vorkaufsrechts zu rechtfertigen (EA S. 20). Hierzu hat es auf seine Ausführungen zur Sach- und Rechtslage im Zusammenhang mit seiner Feststellung verwiesen, dass die Vorkaufsrechtsausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt sei (EA S. 16 ff.), und wonach die Stadt Bernau auch im weiteren Verlauf an den in ihrem Satzungsbeschluss vom 24. November 1994 zum Ausdruck gekommenen Planungen festgehalten habe, wie im Einzelnen etwa aus Regelungen zur Finanzierung der Schließung des äußeren Stadtmauerumgangs im überarbeiteten Sanierungsplan vom 31. Dezember 2008 deutlich werde (EA S. 19 f.). Weiter hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, ein langer Zeitraum seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung stelle für sich genommen nicht in Frage, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dienen könne. Der Beklagte habe hierzu in nachvollziehbarer Weise vorgetragen, dass er sich stets um den Erwerb der für die Herstellung des Weges erforderlichen Flächen bemüht habe und auch bemühen werde. So seien neben den hier verfahrensgegenständlichen Flächen die Flurstücke 482 und 488 erworben worden; die Flurstücke 472, 475, 477 und 494 würden ohnehin in seinem Eigentum stehen. Er sei aber letztlich natürlich darauf angewiesen, dass die Grundstückseigentümer einen entsprechenden Grundstückskaufvertrag mit ihm abschließen würden bzw. der Vorkaufsfall eintrete. Auch wenn nach seinen Angaben der Beklagte die Flächen auf den Flurstücken 480, 484 und 486 in diesem Bereich noch nicht habe erwerben können, seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Sanierung undurchführbar im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei. Für die hier verfahrensgegenständlichen Flächen treffe dies schon deswegen nicht zu, weil diese direkt am Goethepark lägen und nach der Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar als öffentliche Grünräume genutzt werden könnten (EA S. 20).

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bb. Dies wird mit dem Berufungszulassungsantrag nicht durchgreifend in Frage gestellt.

Soweit die Klägerin geltend macht, der Beklagte sei, wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt habe, darauf angewiesen, dass die Grundstückseigentümer der in den räumlichen Bereich der Satzung fallenden Flächen einen Grundstückskaufvertrag mit ihm abschlössen bzw. der Vorkaufsfall eintrete und unstreitig habe der Beklagte bis zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Behördenentscheidung nach eigenem Vortrag eine Mehrzahl von für die Verwirklichung des Planungsziels erforderlichen Flächen nicht zu Eigentum erwerben können, folgt aus diesen – auch von dem Verwaltungsgericht berücksichtigten – Umständen noch nicht, dass die in dem angefochtenen Urteil getroffenen Wertungen, wonach das Wohl der Allgemeinheit die Vorkaufsrechtsausübung auch in Ansehung des langen Zeitablaufs zwischen Satzungsbeschluss am 24. November 1994 und Vorkaufsrechtsausübung durch die Bescheide vom 19. November 2013 rechtfertige (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und wonach keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass die Sanierung undurchführbar im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei, ernstlich zweifelhaft wären. Für letzteres ergibt sich dies im Übrigen schon daraus, dass das Verwaltungsgericht hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Flächen selbständig tragend u.a. darauf abgestellt hat, dass diese direkt am Goethepark lägen und nach der Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar als öffentliche Grünräume genutzt werden könnten, ohne dass der Zulassungsantrag sich mit diesem Entscheidungsgrund befasst oder ihn gar durchgreifend in Frage stellt.

Soweit die Klägerin mit ihrem Berufungszulassungsantrag weiter darauf abstellt, dass das Verwaltungsgericht nicht berücksichtigt habe, dass der ausgebliebene Eigentumserwerb von notwendigen Flächen nicht allein auf fehlende Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer zurückgegangen sei, sondern – wie sich aus einer hausinternen Mitteilung vom Juni/Juli 2013 (Bl. 47 ff. der Akten des Beklagten, Anlage 1 zur Zulassungsantragsbegründung vom 13. Juli 2017) ergebe – auch darauf, dass notarielle Kaufangebote, die von einigen Grundstückseigentümern der im räumlichen Bereich der Satzung gelegenen Flächen in den Jahren 2001 bis 2008 unter Eintragung von Auflassungsvormerkungen zugunsten der Stadt Bernau abgegeben worden seien, von dieser nicht angenommen worden seien, greift auch das nicht durch. Der Beklagte hat hierzu mit der Antragserwiderung nachvollziehbar dargelegt, dass dies gerade kein Nachweis dafür sei, dass er bei der Umsetzung des Sanierungsziels untätig geblieben sei. Denn die notariellen Kaufangebote erlaubten es ihm jederzeit – in wenigen Fällen nur bis zum Ablauf der Bindungsfrist – und kurzfristig das notariell beurkundete und grundbuchlich gesicherte Kaufangebot anzunehmen. Da entsprechende notarielle Kaufangebote jedoch nicht mit allen betreffenden Eigentümern von Flächen an der Grenze zur Außenseite der Stadtmauer hätten erzielt werden können, würde ihm – dem Beklagten – der derzeitige Grundstückserwerb der angebotenen Flächen keinen Vorteil verschaffen, denn zu seinem Grundstückseigentum würden dann unter anderem sogenannte „Hubschrauber – Grundstücke“ gehören, für die er, der Beklagte, zunächst nur Pflichten zu übernehmen hätte, und insofern bestehe für ihn zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht die Notwendigkeit, die erwirkten notariell beurkundeten Kaufangebote anzunehmen (Antragserwiderung vom 11. September 2017, Seite 2). Diesem plausiblen Vorbringen ist die Klägerin mit ihrem (weiteren) Berufungszulassungsvorbringen nicht entgegen getreten.

Soweit die Klägerin ihre Argumentation, der Beklagte habe die Umsetzung der Sanierung nicht unter Nutzung aller sich bietenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten vorangetrieben bzw. tue dies weiterhin nicht, mit Schriftsätzen vom 6. November 2017, vom 3. Januar 2018 und vom 29. Mai 2018 weiter vertieft hat, folgen auch daraus keine Zweifel an der Ergebnisrichtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung.

Soweit sie ausführt, die vorhandenen Verhältnisse offenbarten, dass sich die seit Jahrhunderten vorhandene, äußerst massive Stadtmauer gar nicht beseitigen lasse und tatsächlich der Verbreiterung des in ausreichender Breite vorhandenen Weges unüberwindbare Hindernisse entgegenstünden, wird dies nicht näher erläutert.

Ebenso ohne Substanz bleibt die Bemerkung, dass das Verwaltungsgericht die Verwaltungsakte bezüglich der Beschlussfassung der Sondernutzungssatzung nicht beigezogen habe und sich daraus „wahrscheinlich“ die Befangenheit einzelner Mitglieder der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bernau und damit die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung ergeben werde.

Ebenfalls ohne Erfolg bleibt das Zulassungsvorbringen, soweit die Beklagte erstmals vortrage, sie habe bezüglich der zu Ihren Gunsten im Grundbuch des Amtsgerichts Bernau bei Berlin, Bl. 2953, Flurstücke 489 und 490 in Abteilung II, lfd. Nummer 1, eingetragenen Dienstbarkeit am 30. Juli 2013 einen Antrag auf vermögensrechtliche Zuordnung an das Bundesamt für Zentrale Dienste und offene Vermögensfragen gestellt, ergebe sich ein solcher Antrag aus den dem Verwaltungsgericht und der Klägerin zur Einsicht überlassenen Verwaltungsakten erkennbar nicht, der den weiteren Verfahrensbeteiligten entgegen § 99 Abs. 1 VwGO somit verfahrensfehlerhaft offenbar vorenthalten worden sei, was ausdrücklich gerügt werde; inwieweit dies eine Ergebnisunrichtigkeit des erstinstanzlichen Urteils begründen soll, führt der Antrag nicht aus. Soweit die Klägerin hinsichtlich des Antrages vom 30. Juli 2013 weiter geltend macht, die Beklagte habe diesbezüglich offenbar bisher keine Maßnahmen getroffen, etwa solche nach § 75 VwGO, welche eine zeitnahe behördliche Entscheidung hätten herbeiführen können, was deutlich und zusätzlich belege, dass die Beklagte die Umsetzung der Sanierung eben nicht unter Nutzung aller sich bietenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten vorangetrieben habe und vorantreibe, folgt auch daraus nicht, dass entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts die Vorkaufsrechtsausübung nicht mehr durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt wäre (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Denn zum einen zeigt die Klägerin nicht auf, dass eine Vorkaufsrechtsausübung beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nur dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt wäre, wenn die das Vorkaufsrecht ausübende Gemeinde die „Umsetzung der Sanierung unter Nutzung aller sich bietenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten vorangetrieben hat und vorantreibt“; eine solche Anforderung wird man diesem Rechtsbegriff auch sonst nicht entnehmen können (vgl. zum Begriff des Wohls der Allgemeinheit i.S.v. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB jüngst OVG Bln-Bbg, Urteil des Senats vom 22. Oktober 2019 – OVG 10 B 9.18 -, juris Rn. 51). Zum anderen hat der Beklagte ausgeführt, dass er bei Geltendmachung des von der Klägerin angeführten, im Grundbuch des Amtsgerichts Bernau bei Berlin eingetragenen Rechts auf dem tatsächlich betroffenen Flurstücke 490 nur das Eigentum an einem Grundstücksstreifen mit einer Breite von 3,40 m erhalten hätte; insoweit hätte er zusätzlich das gemeindliche Vorkaufsrecht hinsichtlich der notwendigen Restbreite von 6,60 m zu dem vorgenannten Flurstück und in vollem Umfang hinsichtlich des hier ebenfalls betroffenen und an die äußere Stadtmauer grenzenden Flurstücks 491 gegenüber den Grundstückseigentümern geltend machen müssen. Dies macht deutlich, dass dem Hinweis der Klägerin auf eine etwaige verzögerte Behandlung des Antrages auf vermögensrechtliche Zuordnung vom 30. Juli 2013 durch den Beklagten kein entscheidungserhebliches Gewicht zukommen kann.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils ergeben sich auch nicht aus dem von dem Beklagten mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2017 eingeräumten Umstand, dass der Beklagte – anders als von seiner Vertreterin in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht zu Protokoll gegeben und entsprechend von dem Verwaltungsgericht in seinem Urteil zugrunde gelegt (EA S. 20) – die an die äußere Stadtmauer grenzenden Flurstücke 482 und 488 nicht erworben habe, sondern seitens der betreffenden Grundstückseigentümer (lediglich) notarielle Kaufangebote für die jeweils anteiligen Flächen erwirkt habe. Soweit die Klägerin dies mit Schriftsatz vom 3. Januar 2018 aufgegriffen hat und geltend macht, es sei „erkennbar umso unrealistischer“ und „letztlich gar unmöglich“, dass der Beklagte die Sanierungssatzung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2021 (§ 235 Abs. 4 BauGB) umsetzen werde, wird die Annahme des Verwaltungsgerichts, es seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Sanierung sich im Sinne des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB als undurchführbar erweise, im Ergebnis nicht durchgreifend in Frage gestellt. Wie der Beklagte hinsichtlich der hier in Rede stehenden Flurstücke 482 und 488 mit seinem Schriftsatz vom 27. Oktober 2017 weiter ausgeführt hat, kämen die insoweit erwirkten notariell beglaubigten Kaufangebote zur Sicherung der Flächen mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Stadt dem eigentlichen Grundstückserwerb sehr nahe, weil es nur noch der Annahme des jeweiligen Angebotes durch die Stadt bedürfe. Dem Berufungszulassungsvorbringen der Klägerin sind keine Gründe dafür zu entnehmen, dass diese Überlegung unzutreffend wäre.

Soweit die Klägerin mit dem Berufungszulassungsvorbringen schließlich geltend macht, aufgrund des fehlenden „Vorantreibens des Sanierungsverfahrens“ sei, wenn nicht bereits eine „Ausübungsbefugnis zum Wohle der Allgemeinheit zu verneinen“ sei, zumindest ein unverhältnismäßiger Eingriff in grundrechtlich durch Art. 14 GG geschützte Rechtspositionen der Beigeladenen und insbesondere auch der Klägerin gegeben, vermag der Senat dem schon deswegen nicht zu folgen, weil das Vorkaufsrecht sich nur auf eine Teilfläche des von der Beigeladenen an die Klägerin veräußerten Grundstücks bezieht. Das Verwaltungsgericht hat insoweit mit Blick auf die für die Klägerin verbleibende Restfläche festgestellt, dass Anhaltspunkte dafür, dass diese nicht bebaubar wäre, weder substantiiert vorgetragen noch offensichtlich seien. Hiermit setzt sich das Berufungszulassungsvorbringen nicht auseinander (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO). Im Übrigen beinhaltet die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB von der Intensität der Grundrechtsbeeinträchtigung her lediglich einen geringfügig belastenden Eingriff in Art. 14 Abs. 1 GG, der keine Enteignung, sondern eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG darstellt, welche durch die Sozialbindung des Grundeigentums näher ausgestaltet wird. Der Verkäuferin, hier der Beigeladenen, bleibt die Möglichkeit, ihr Grundstück zu veräußern; ihr wird mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwar ein anderer Vertragspartner zugewiesen, sie erhält aber grundsätzlich den vereinbarten vollen Kaufpreis (s. zum Vorbringen der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 4. Februar 2020 nachfolgend unter c.), so dass sie – mit der Besonderheit eines anderen Vertragspartners – ihre Veräußerungsabsicht verwirklichen kann. Für den Käufer, hier die Klägerin, wirkt sich die Ausübung des Vorkaufsrechts zwar so aus, dass der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks von dem Verkäufer nicht mehr erfüllt werden kann. Der Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers ist jedoch von Anbeginn mit der Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten belastet, und wird das Vorkaufsrecht rechtmäßig ausgeübt, verliert der Käufer lediglich eine Erwerbschance (vgl. zum Ganzen OVG Bln-Bbg, Urteil des Senats vom 22. Oktober 2019 – OVG 10 B 9.18 -, juris Rn. 46 f. m.w.N.). Von daher erschließt es sich schon im Ansatz nicht und ist es auch dem Zulassungsvorbringen nicht zu entnehmen, inwieweit ein fehlendes „Vorantreiben des Sanierungsverfahrens“ zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in das Grundrecht der Klägerin aus Art. 14 Abs. 1 GG soll führen können, zumal nach der von der Klägerin selbst erwähnten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein langer Zeitraum zwischen Inkraftsetzung der Sanierungssatzung und der Ausübung des Vorkaufsrechts für sich nicht in Frage stellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 1995 – BVerwG 4 B 33.99 -, juris Ls. 1 und Rn. 3).

b. Eine Zulassung der Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils kommt auch nicht in Betracht, soweit die Klägerin geltend macht, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht festgestellt, dass der Beklagte ein ihm zustehendes Vorkaufsrecht durch den Erlass der Bescheide vom 19. November 2013 innerhalb der Zwei-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB ausgeübt habe, weil das am 21. Dezember 2012 beim Beklagten eingegangene Schreiben des Notars Dr. Kloer vom 19. Dezember 2012 nicht den Lauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Gang gesetzt habe, sondern erst das Schreiben des Notars vom 20. September 2013.

aa. Das Verwaltungsgericht hat insoweit ausgeführt, der Beklagte habe durch den Erlass der Bescheide vom 19. November 2013 die Zwei-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gewahrt. Nach dieser Vorschrift könne das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Da es sich bei § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB um eine Ausschlussfrist handele, müsse aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit der Zeitpunkt, zu dem die Frist in Lauf gesetzt werde, eindeutig bestimmbar sein. Inhaltlich müsse die Mitteilung so klar und vollständig sein, dass die Gemeinde ohne Weiteres feststellen könne, was zu welchen Bedingungen verkauft worden sei. Der beurkundende Notar Dr. K… habe zwar bereits mit Schreiben vom 19. Dezember 2012 dem Beklagten den Grundstückskaufvertrag vom 17. Dezember 2012 durch Veräußerungsanzeige angezeigt und um Mitteilung gebeten, ob der veräußerte Grundbesitz von einem gesetzlichen Vorkaufsrecht betroffen sei. Dieses am 21. Dezember 2012 beim Beklagten eingegangene Schreiben habe aber nicht den Lauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Gang gesetzt. Denn mitzuteilen seien auch alle Wirksamkeitsvoraussetzungen. Werde ein noch genehmigungsbedürftiger Kaufvertrag übersandt, müsse zu gegebener Zeit die Erteilung der Genehmigung mitgeteilt werden; erst dann beginne die Frist zu laufen. Am 21. Dezember 2012 sei der Vertrag aber jedenfalls deswegen noch nicht wirksam gewesen, weil die nach § 144 Abs. 2 BauGB erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung und die nach § 1 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Grundstücksverkehrsordnung erforderliche Genehmigung zu diesem Zeitpunkt noch nicht erteilt gewesen seien. Die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB sei nach Überzeugung der Kammer vielmehr erst mit Eingang des Schreibens des Notars vom 20. September 2013 am 24. September 2013 wirksam in Gang gesetzt worden, mit dem dieser dem Beklagten mitgeteilt habe, dass die Rechtswirksamkeit des Vertrages eingetreten sei und den Vorkaufsfall namens der Vertragsbeteiligten unter Vorlage einer Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde mit eingebundener sanierungsrechtlicher Genehmigung vom 4. Februar 2013 und der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung vom 11. April 2013 angezeigt habe.

bb. Soweit die Klägerin demgegenüber geltend macht, der Beklagte habe sich sehr wohl bereits infolge des Schreibens des beurkundenden Notars vom 19. Dezember 2012 in der Lage gesehen, ein gemeindliches Vorkaufsrecht zu prüfen, denn mit Schreiben vom 22. Januar 2013 habe sich der Beklagte mit einem Schreiben an die Klägerin gewandt, in dem es geheißen habe,

„Zu o.g. Grundstückskaufvertrag liegt hier die Verkaufsanzeige zur Prüfung des gemeindlichen Vorkaufsrechts vor“,

und hieran müsse sich der Beklagte festhalten lassen, weil er damit „unzweifelhaft schriftlich erkennbar den Einstieg in die Prüfung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gegenüber der Klägerin kundtut“, greift das nicht durch. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt die Zwei-Monats-Frist, binnen derer das Vorkaufsrecht ausgeübt werden darf, mit der Mitteilung des Kaufvertrags, und nicht dann, wenn – wie mit dem Zulassungsantrag geltend gemacht wird – die Gemeinde erkennen lässt, dass sie mit der Prüfung des gemeindlichen Vorkaufsrechts beginnt. Insoweit hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass die Mitteilung des Kaufvertrags (erst) mit Schreiben des Notars an die Stadt Bernau vom 20. September 2013 – unter Vorlage einer Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde mit eingebundener sanierungsrechtlicher Genehmigung vom 4. Februar 2013 und der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung vom 11. April 2013 – erfolgt ist, mit der der Notar im Übrigen ausdrücklich zugleich auf die gesetzliche Frist zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts hingewiesen hat. Außerdem hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass im Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens des Notars vom 19. Dezember 2012 der Kaufvertrag noch nicht wirksam gewesen sei, weil die nach § 144 Abs. 2 BauGB erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung und die nach § 1 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Grundstücksverkehrsordnung erforderliche Genehmigung zu diesem Zeitpunkt noch nicht erteilt gewesen seien (s. dazu, dass die Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht zu laufen beginnt, solange der Kaufvertrag noch schwebend unwirksam ist, Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Std. 1. August 2019, § 28 Rn. 27). Hiermit setzt sich die Zulassungsbegründung nicht den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend auseinander.

Anders als die Klägerin meint, gibt das Schreiben des Beklagten vom 22. Januar 2013 auch keinen Anlass, vorliegend nach Maßgabe des Grundsatzes von Treu und Glauben ein rechtsmissbräuchliches widersprüchliches Verhalten des Beklagten zu erkennen. Woraus der Zulassungsantrag das herleiten möchte, bleibt – auch unter Berücksichtigung des weiteren Vorbringens der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 6. November 2017 – unklar. Wie der Beklagte mit der Antragserwiderung nachvollziehbar ausführt, ist seinem Schreiben an die Klägerin vom 22. Januar 2013 lediglich die Anfrage zu entnehmen, ob diese bereit sei, hinsichtlich der für die Sanierungsziele benötigten Teilflächen ein Kaufangebot abzugeben; das gemeindliche Vorkaufsrecht selbst ist – abgesehen von dem von der Klägerin zitierten Einleitungssatz – nicht Thema dieses Schreibens.

c. Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 6. November 2017 weiter geltend macht, ausweislich der in 1. Instanz vorgelegten Grundbücher des Amtsgerichts Bernau Bl. 2953 und 2860 einerseits und der maßgeblichen Liegenschaftskarten andererseits erwiesen sich die grundbuchlichen Eintragungen im vorliegenden Falle als falsch und unvollständig, weil sich daraus eine Diskrepanz bzw. Widersprüchlichkeit hinsichtlich eines zwischen den Flurstücken 489 und 490 einerseits und 491 und 492 andererseits befindlichen weiteren „trennenden“ Flurstücks 265 befinde, was zur Folge habe, dass ein Vorkaufsrecht gar nicht ausgeübt werden könne und demgemäß im Hinblick auf § 134 BGB auch nicht ausgeübt werden dürfe, kann dieses Vorbringen jedenfalls keine Berücksichtigung finden. Denn es ist außerhalb der Frist für die Begründung des Antrags auf Zulassung der Berufung angebracht worden. Nach § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Der Vortrag neuer Gründe nach Ablauf dieser Frist ist ausgeschlossen (vgl. etwa Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 124a Rn. 53). Vorliegend ist die Zustellung des erstinstanzlichen Urteils am 15. Mai 2017 bewirkt worden, die Begründungsfrist ist damit, nachdem der 15. Juli 2017 ein Samstag war, am Montag, dem 17. Juli 2017, abgelaufen (§§ 57 Abs. 2 VwGO, 222 Abs. 1 und 2 ZPO, 188 Abs. 2 BGB). Den vorgenannten Grund hat die Klägerin allerdings erstmals mit dem bereits erwähnten Schriftsatz vom 6. November 2017, eingegangen bei dem Oberverwaltungsgericht am selben Tag, und damit außerhalb der Begründungsfrist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO geltend gemacht. Gleiches gilt, soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 6. November 2017 (unter V.2.) geltend macht, die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt Bernau habe die Undurchführbarkeit des Grundstückskaufvertrages vom 17./19. Dezember 2012 zur Folge, und soweit sie mit ihrem Schriftsatz vom 4. Februar 2020 insbesondere geltend macht, der Beklagte sei nicht bereit, den vereinbarten (vollen) Kaufpreis für die von dem Vorkaufsrecht betroffene Fläche zu zahlen.

2. Soweit die Klägerin den Zulassungsgrund der besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) geltend macht, kann dies nicht berücksichtigt werden, weil dieser Zulassungsgrund ebenfalls außerhalb der Frist für die Begründung des Antrags auf Zulassung der Berufung angebracht worden ist. Wie vorstehend ausgeführt, ist die Antragsbegründungsfrist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO am 17. Juli 2017 abgelaufen. Den Zulassungsgrund der besonderen tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) hat die Klägerin allerdings erstmals mit Schriftsatz vom 6. November 2017, eingegangen bei dem Oberverwaltungsgericht am selben Tag, und damit nicht mehr innerhalb der Antragsbegründungsfrist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO geltend gemacht.

3. Die Berufung ist auch nicht wegen der von der Klägerin geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) zuzulassen. Zur Darlegung dieses Zulassungsgrundes ist es erforderlich, dass eine bisher höchstrichterlich oder obergerichtlich noch nicht geklärte, konkrete und zugleich entscheidungserhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage aufgeworfen und dazu erläutert wird, warum sie über den Einzelfall hinaus bedeutsam ist und im Interesse der Rechtseinheit oder der Rechtsfortbildung in einem Berufungsverfahren geklärt werden muss (vgl. etwa OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 28. Februar 2017 – OVG 10 N 6.13 -, juris Rn. 13).

Diese Anforderungen erfüllt das Zulassungsvorbringen nicht. Es mangelt bereits an einer konkreten Rechts- oder Tatsachenfrage, die in einem Berufungsverfahren klärungsfähig wäre. Soweit die Klägerin die Frage in den Raum stellt,

„ob und unter welchen Voraussetzungen die Ausübung eines Vorkaufsrechts (§ 24 BauGB) seitens der Gemeinde rechtswidrig ist, wenn das Verhalten der Gemeinde – losgelöst von der Dauer des Zeitraums zwischen Inkrafttreten einer Sanierungssatzung und der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB – im Vorfeld der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits erkennen lässt, dass die Gemeinde zuvor nicht alle sich hier bietenden tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten zum Vorantreiben der Sanierung, d.h. der Umsetzung der Sanierungssatzung, genutzt hat“,

ist diese zu unbestimmt, weil sie für eine Vielzahl gedachter Fallgestaltungen („ob und unter welchen Voraussetzungen“) einer Antwort zugänglich ist und daher nur in der Art eines Lehrbuchs beantwortet werden könnte; dies ist freilich nicht Aufgabe des Berufungsverfahrens (vgl. zum Revisionszulassungsrecht BVerwG, Beschluss vom 9. April 2014 – 4 BN 3.14 -, juris Rn. 4). Im Übrigen ist auch eine Entscheidungserheblichkeit der oben formulierten Frage nicht erkennbar, denn die Klägerin legt nicht dar, dass die Beantwortung der Frage am Ausgang des Verfahrens etwas ändern würde. Selbst wenn man ihr im Rahmen des Zulassungsgrundes des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO geltend gemachtes Berufungszulassungsvorbringen mit berücksichtigen würde, hat die Klägerin mit diesem jedenfalls nicht darzulegen vermocht, dass die erstinstanzliche Entscheidung hinsichtlich der Annahme, dass das Wohl der Allgemeinheit die Vorkaufsrechtsausübung auch in Ansehung des langen Zeitablaufs zwischen Satzungsbeschluss am 24. November 1994 und Vorkaufsrechtsausübung durch die Bescheide vom 19. November 2013 rechtfertige, fehlerhaft wäre; von daher ist auf der Grundlage der Ausführungen der Klägerin auch nicht erkennbar, dass ein anderes Ergebnis des erstinstanzlichen Urteils angezeigt wäre.

4. Die Berufung ist schließlich auch nicht wegen eines Verfahrensmangels (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) zuzulassen. Die geltend gemachte Verletzung der prozessualen Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) ist nicht hinreichend dargelegt.

Nach § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO erforscht des Gericht den Sachverhalt von Amts wegen. Die Rüge der Verletzung der verwaltungsprozessualen Aufklärungspflicht erfordert zum einen eine substantiierte Darlegung (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären. Zum anderen muss entweder dargelegt werden, dass bereits im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewiesen worden ist oder dass sich dem Verwaltungsgericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen (stRsp., vgl. etwa OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 29. März 2017 – OVG 10 N 21.14 –, juris Rn. 21 m.w.N.). Gemessen an diesen Anforderungen muss die Aufklärungsrüge der Klägerin scheitern.

a. Die Klägerin macht zum einen geltend, das Verwaltungsgericht habe Tatsachen, die in erster Instanz bereits vorgelegen hätten, nicht berücksichtigt, und zwar namentlich die oben bereits erwähnte hausinterne Mitteilung des Beklagten vom Juni/Juli 2013 (Bl. 47 ff. der Akten des Beklagten, Anlage 1 zur Zulassungsantragsbegründung vom 13. Juli 2017), wonach von einigen Grundstückseigentümern der im räumlichen Bereich der Sanierungssatzung gelegenen Flächen zur Sicherung der Flächen für die Stadt Bernau in den Jahren 2001 bis 2008 notarielle Kaufangebote unter Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Beklagten abgegeben worden seien.

Zweifelhaft ist bereits, ob eine solche Nichtberücksichtigung überhaupt geeignet wäre, einen Aufklärungsmangel zu begründen. Eher dürfte sie geeignet sein, auf einen – hier, wie oben (unter 1.a.bb.) bereits ausgeführt, indes nicht durchgreifenden – Fehler bei der Sachverhaltswürdigung zu weisen (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Selbst wenn aber die beanstandete Nichtberücksichtigung der hausinternen Mitteilung des Beklagten vom Juni/Juli 2013 als Aufklärungsmangel gerügt werden könnte, erfüllt die Klägerin jedenfalls nicht die diesbezüglichen, oben aufgezeigten Darlegungsanforderungen. Denn sie legt nicht dar, dass sie bereits im erstinstanzlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung – hier also die Heranziehung der hausinternen Mitteilung vom Juni/Juli 2013, wenn man dies mit der Klägerin als Sachverhaltsaufklärung verstehen wollte – hingewirkt hätte. Ein solches Hinwirken ist auch sonst nicht erkennbar, insbesondere dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht vom 28. März 2017 ist diesbezüglich nichts zu entnehmen. Dem Zulassungsantrag ist auch nicht zu entnehmen, dass sich die Berücksichtigung der hausinternen Mitteilung des Beklagten vom Juni/Juli 2013 dem Verwaltungsgericht auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätte aufdrängen müssen. Nachdem, wie oben (unter 1.a.bb.) ausgeführt, eine explizite Würdigung der hausinternen Mitteilung zu keinem abweichenden Ergebnis geführt hätte, ist dies auch sonst nicht erkennbar. Es fehlt damit im Übrigen zugleich an der Darlegung, dass das angegriffene Urteil – ausgehend von dem insoweit maßgeblichen materiell-rechtlichen Standpunkt des Verwaltungsgerichts aus (s. insoweit etwa Stuhlfauth, in: Bader u.a., VwGO, 7. Aufl. 2018, § 124 Rn. 60) – auf dem geltend gemachten Verfahrensmangel beruhen kann.

b. Die Klägerin macht zum anderen geltend, das Verwaltungsgericht habe seiner aus § 86 VwGO folgenden rechtlichen Pflicht zur Erforschung des Sachverhalts deswegen nicht genügt, weil es die Historie der streitgegenständlichen Grundstücke nicht hinreichend berücksichtigt habe, wobei die Klägerin wohl zum einen die im Jahre 1893 eingetragene Dienstbarkeit und zum anderen den von ihr bereits als solchen bezeichneten Widerspruch zwischen den Grundbuchauszügen einerseits und Liegenschaftskarten andererseits in die Rüge mit einbeziehen möchte. Diese Aufklärungsrüge muss schon deswegen unberücksichtigt bleiben, weil sie erstmals mit Schriftsatz der Klägerin vom 6. November 2017 geltend gemacht worden ist, der – wie bereits ausgeführt – erst nach Ablauf der Frist für die Begründung des Antrags auf Zulassung der Berufung (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) hergereicht worden ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG; der Senat folgt insoweit der – unbeanstandet gelassenen – Wertfestsetzung durch das Verwaltungsgericht.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).