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Balkonplatten asbesthaltig – Gewährleistungsausschluss bei Immobilienkaufvertrag wirksam?

Asbest-Balkonplatten: Gültigkeit von Gewährleistungsausschlüssen bestätigt

Das Landgericht Lübeck wies die Berufung der Klägerin in einem Streit über asbesthaltige Balkonplatten und einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag zurück, wobei es feststellte, dass kein Anspruch auf Schadensersatz besteht, da die Parteien effektiv einen Gewährleistungsausschluss vereinbart hatten und kein Mangel zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 14 S 41/23 >>>

✔ Das Wichtigste in Kürze

  1. Das LG Lübeck bestätigte, dass der Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag wirksam ist.
  2. Die Klägerin konnte nicht beweisen, dass die Balkonplatten zur Zeit des Verkaufs asbesthaltig waren, was für den Gewährleistungsausschluss entscheidend war.
  3. Die Berufung der Klägerin gegen das ursprüngliche Urteil des Amtsgerichts Lübeck wurde abgewiesen, und sie muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
  4. Das Gericht verneinte einen Mangel der Balkonplatten zum Zeitpunkt der Übergabe, da diese bereits auf Anforderung der Klägerin entfernt worden waren.
  5. Die Argumente der Klägerin, dass der Makler eine Asbestfreiheit zugesichert hatte, wurden nicht als vertraglich bindende Beschaffenheitsvereinbarung anerkannt.
  6. Das Gericht entschied, dass die Balkonplatten keinen Mangel darstellten, da keine ernsthafte Gefahr bestand, dass Asbest im Rahmen der üblichen Nutzung austreten würde.
  7. Es wurde festgestellt, dass die Entfernung der Balkonplatten kein Anerkenntnis der Gewährleistungspflicht durch die Beklagten darstellt.
  8. Die Klägerin hatte keine Rechtsgrundlage für eine Änderung des Kaufvertrages nach Vertragsschluss.
  9. Die Gerichtsentscheidung betont die Bedeutung klarer vertraglicher Vereinbarungen und der Form des Kaufvertrages bei Immobilientransaktionen.
  10. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf 2.810,55 Euro festgesetzt.

Gesundheitsrisiken bei Asbest in Gebäuden

Bauvorhaben jeglicher Art bergen zahlreiche rechtliche Herausforderungen. Eine oftmals unterschätzte Gefahr stellen asbesthaltige Baumaterialien dar. Lange Zeit aufgrund seiner robusten Eigenschaften als idealer Baustoff gehandelt, gelten Asbestfasern heute als hochgiftig und krebserregend.

In älteren Immobilien kann daher eine Asbestbelastung ein erhebliches Sicherheitsrisiko bedeuten. Strenge Vorschriften regeln den Umgang mit dem toxischen Material. Nicht selten führt eine Asbestproblematik zu Rechtsstreitigkeiten und Auseinandersetzungen rund um Gewährleistungsansprüche bei Immobilienkaufverträgen.

➜ Der Fall im Detail


Streitfall um asbesthaltige Balkonplatten und Gewährleistungsausschluss im Immobilienkauf

Im Kern des Rechtsstreits vor dem Landgericht Lübeck stand die Frage, ob asbesthaltige Balkonplatten, die nach Vertragsschluss entfernt wurden, einen Mangel darstellen, der trotz eines Gewährleistungsausschlusses zu einem Schadensersatzanspruch führen kann.

Asbest Immobilien
(Symbolfoto: IDN /Shutterstock.com)

Die Klägerin hatte ein Haus gekauft, bei dem nachträglich Asbest in den Balkonplatten festgestellt wurde. Diese wurden auf ihre Aufforderung hin entfernt. Das rechtliche Problem entstand durch den im Kaufvertrag festgeschriebenen Gewährleistungsausschluss und die Frage, ob dieser bei einem versteckten Mangel wie der Asbestbelastung Anwendung findet.

Gerichtliche Feststellungen und Ablehnung der Berufung

Das Landgericht Lübeck bestätigte in seinem Urteil die Entscheidung des Amtsgerichts Lübeck, die Berufung der Klägerin abzuweisen. Die zentrale Begründung hierfür lag in der Annahme, dass kein Mangel zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag, da die Balkonplatten bereits entfernt waren. Weiterhin wurde festgestellt, dass die von der Klägerin behauptete Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Asbestfreiheit nicht nachweisbar war, da diese nicht schriftlich im Kaufvertrag festgehalten wurde.

Rechtliche Bewertung des Gewährleistungsausschlusses

Das Gericht führte aus, dass der vereinbarte Gewährleistungsausschluss rechtens ist, auch wenn der Mangel, hier die Asbestbelastung, erst nach Vertragsschluss sichtbar wurde. Wichtig war hierbei die Feststellung, dass die Entfernung der Platten auf Anraten der Klägerin geschah und nicht durch ein eigenständiges Handeln der Verkäuferseite. Dies bestätigte die Gültigkeit des Gewährleistungsausschlusses für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Rolle des Maklers und die Informationslage

Die Rolle des Maklers war ebenfalls ein entscheidender Punkt im Gerichtsverfahren. Es gab Behauptungen, dass der Makler die Asbestfreiheit zugesichert habe, doch das Gericht fand keine hinreichenden Beweise für eine solche Zusicherung im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung. Der Makler hatte keine explizite Kenntnis über die Asbestbelastung, und somit war sein Einfluss auf die rechtliche Bewertung des Gewährleistungsausschlusses minimal.

Kein Anerkenntnis der Gewährleistungspflicht durch die Beklagten

Das Gericht stellte ferner fest, dass das Entfernen der Balkonplatten durch die Beklagten kein Anerkenntnis einer Gewährleistungspflicht darstellt. Die Aktion wurde nicht als Nachbesserungsarbeit im Sinne einer anerkannten Mängelbeseitigung gewertet, sondern vielmehr als Reaktion auf die Aufforderung der Klägerin gesehen. Dies unterstreicht die rechtliche Sichtweise, dass durch die bloße Entfernung der Platten keine Gewährleistungsrechte impliziert werden.

Bedeutung der Entscheidung für zukünftige Fälle

Die Entscheidung des Landgerichts Lübeck verdeutlicht die Bedeutung präziser Vertragsbedingungen und der formalen Anforderungen an Gewährleistungsausschlüsse im Immobilienrecht. Sie betont die Notwendigkeit für Käufer und Verkäufer, im Immobilienkaufvertrag alle bekannten und relevanten Informationen klar und deutlich zu dokumentieren, um späteren rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen.

✔ Häufige Fragen – FAQ

Was versteht man unter einem Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag?

Bei einem Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag verzichtet der Käufer auf seine gesetzlichen Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer für bestimmte Mängel an der Immobilie. Das bedeutet, der Verkäufer muss nicht für Sachmängel haften, die bei Vertragsschluss bereits vorhanden waren.

Typische Formulierungen im Kaufvertrag lauten „gekauft wie besichtigt“ oder „unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“. Damit akzeptiert der Käufer, dass die Immobilie Mängel aufweisen kann, die auf die bisherige Nutzung zurückzuführen sind, wie z.B. Abnutzungserscheinungen an Leitungen, Heizung oder Fenstern.

Der Gewährleistungsausschluss ist nach deutschem Recht grundsätzlich zulässig, wenn er individualvertraglich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wird. Er muss aber gewisse Grenzen einhalten, um wirksam zu sein. So darf die Haftung für Vorsatz nicht ausgeschlossen werden. Auch für grobe Fahrlässigkeit oder die Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit bleibt der Verkäufer haftbar.

Trotz Gewährleistungsausschluss kann der Käufer Ansprüche geltend machen, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder für möglich hielt und dem Käufer nicht offenbarte. Hier trägt aber der Käufer die Beweislast.

Außerdem greift der Ausschluss nicht, wenn für die Immobilie eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wurde. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung hat Vorrang vor dem Gewährleistungsausschluss.

Für Käufer ist es daher wichtig, die Immobilie vor Vertragsschluss gründlich zu prüfen und sich nicht nur auf einen Gewährleistungsausschluss zu verlassen. Verkäufer sollten im eigenen Interesse bekannte Mängel offenlegen, um sich vor späteren Ansprüchen zu schützen.

Wann gilt ein versteckter Mangel als vorhanden?

Ein versteckter Mangel liegt vor, wenn ein Mangel an einer Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses vorhanden ist, aber für den Käufer trotz sorgfältiger Besichtigung nicht erkennbar war. Anders ausgedrückt handelt es sich um Mängel, die bei einer üblichen Untersuchung ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht ohne Weiteres entdeckt werden können.

Typische Beispiele für versteckte Mängel sind:

  • Defekte Außenabdichtungen an Kellerwänden und an der Bodenplatte
  • Isolierschäden in der Dachdämmung
  • Betonrisse unter dem Bodenbelag
  • Altlasten auf dem Grundstück
  • Asbest im Gebäude
  • Undichte Gasleitungen
  • Einsatz von gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln
  • Verrostete, nicht sichtbare Stahlträger
  • Nicht-fachmännische Dämmung des Dachbodens

Juristisch gibt es den Begriff „versteckter Mangel“ im Kaufvertragsrecht nicht, dort ist nur von „Mangel“ oder „Sachmangel“ die Rede. Laut § 434 BGB liegt ein Mangel vor, wenn die Kaufsache nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Dazu zählen nicht nur das Objekt selbst, sondern auch alle zum Gebrauch erforderlichen Eigenschaften.

Grundsätzlich muss der Verkäufer die Immobilie frei von Mängeln übergeben. Werden versteckte Mängel erst nach dem Kauf entdeckt, kann der Käufer Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Käufer muss dann nachweisen, dass der Verkäufer Kenntnis vom Mangel hatte.

Welche Rolle spielt der Makler beim Immobilienkauf hinsichtlich der Mängelhaftung?

Der Immobilienmakler spielt beim Hauskauf eine wichtige Rolle hinsichtlich der Aufklärung über mögliche Mängel an der Immobilie.

Grundsätzlich ist der Makler verpflichtet, den Käufer über alle ihm bekannten Umstände zu informieren, die für den Kaufentschluss relevant sein können. Dazu gehören insbesondere Sachmängel wie Schäden am Gebäude oder versteckte Mängel wie Altlasten im Boden.

Allerdings trifft den Makler keine generelle Untersuchungspflicht. Er muss die Immobilie nicht aktiv auf Mängel untersuchen, sondern darf sich auf die Angaben des Verkäufers verlassen. Nur wenn er Zweifel an deren Richtigkeit hat oder sie offensichtlich unplausibel sind, muss er nachforschen. Ansonsten macht er sich nicht haftbar, wenn er unwissentlich falsche Angaben des Verkäufers weitergibt.

Anders ist die Situation, wenn der Käufer den Makler gezielt nach bestimmten Umständen fragt. Dann muss der Makler wahrheitsgemäß und vollständig antworten. Beschönigt er Mängel oder erfindet Antworten ohne gesicherte Kenntnis, verletzt er seine Aufklärungspflicht und kann schadenersatzpflichtig werden.

Gleiches gilt, wenn der Makler in Exposés oder Inseraten falsche Angaben macht, um die Immobilie attraktiver erscheinen zu lassen.

Auch eine arglistige Täuschung durch bewusstes Verschweigen von Mängeln führt zur Haftung. Der Makler darf bekannte Mängel nicht verheimlichen, um einen Verkaufsabschluss herbeizuführen.

Kommt es wegen Pflichtverletzungen des Maklers zum Streit, muss der Käufer dies beweisen. Er trägt die Beweislast dafür, dass der Makler Mängel kannte oder arglistig handelte. Gelingt dieser Nachweis, kann der Käufer je nach Fall Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz verlangen.

  • Der Makler kann dann auch seinen Provisionsanspruch verlieren.

Wie wirkt sich die Entfernung von asbesthaltigen Materialien auf bestehende Gewährleistungsansprüche aus?

Die Entfernung von asbesthaltigen Materialien nach Abschluss des Kaufvertrags, aber vor der Übergabe der Immobilie, hat grundsätzlich keinen Einfluss auf bestehende Gewährleistungsansprüche des Käufers gegenüber dem Verkäufer.

Entscheidend ist, ob der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nachgekommen ist und den Käufer vor Vertragsschluss über ihm bekannte Asbestbelastungen informiert hat. Verschwieg der Verkäufer die Asbestproblematik arglistig, bleibt er trotz Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag haftbar. Der Käufer kann dann vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen.

Wurden die asbesthaltigen Materialien jedoch erst nach Vertragsschluss entdeckt und vom Käufer auf eigene Kosten entfernt, ändert dies nichts an der vertraglich vereinbarten Gewährleistungssituation. Ein im Kaufvertrag wirksam vereinbarter Gewährleistungsausschluss bleibt bestehen. Der Käufer trägt dann das Risiko nachträglich entdeckter Mängel und kann die Kosten der Asbestsanierung nicht vom Verkäufer ersetzt verlangen.

Anders kann die Rechtslage sein, wenn die Asbestbelastung zwar im Kaufvertrag nicht erwähnt wurde, der Verkäufer den Käufer aber anderweitig darüber informiert hat, z.B. durch Übergabe von Sanierungsangeboten vor Vertragsschluss. Dann ist der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nachgekommen und haftet nicht für die Sanierungskosten.

Fazit: Ob die vorzeitige Entfernung von Asbest Gewährleistungsansprüche beeinflusst, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Käufer sollten sich nicht nur auf Gewährleistungsausschlüsse verlassen, sondern die Immobilie vor Kauf gründlich (auch auf Asbest) untersuchen. Verkäufer sollten Asbestbelastungen offenlegen, um spätere Haftungsrisiken zu vermeiden.

In welchen Fällen ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam?

Diese Frage erläutert die Umstände, unter denen ein Gewährleistungsausschluss möglicherweise nicht rechtsgültig ist, etwa bei Arglist oder wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Diese Information ist essentiell, um die Rechte des Käufers nach dem Kauf zu verstehen.

Kann die bloße Entfernung eines Mangels als Anerkennung einer Gewährleistungspflicht angesehen werden?

Diese Frage untersucht, ob Handlungen wie die Mängelbeseitigung seitens des Verkäufers als Anerkenntnis einer Gewährleistungspflicht interpretiert werden können. Das Verständnis dieses Aspekts kann Käufern helfen, ihre Rechtsposition in Nachverhandlungen oder Streitigkeiten besser einzuschätzen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

  • § 434 Abs. 1 und Abs. 3 BGB (Sachmangelhaftung): Bestimmt, wann eine Sache einen Sachmangel aufweist. Im Kontext relevanter, da debattiert wurde, ob die asbesthaltigen Balkonplatten zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs als Mangel gelten, weil sie die gewöhnliche Verwendung beeinträchtigen und ernsthafte Gesundheitsrisiken darstellen könnten.
  • § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und § 281 BGB (Rechte des Käufers bei Mängeln): Diese Paragraphen regeln die Rechte des Käufers bei Mängeln, einschließlich des Rechts auf Schadensersatz. Wichtig im Fall, da der Käufer Schadensersatz für die Entfernung asbesthaltiger Materialien gefordert hat.
  • § 444 BGB (Ausschluss der Sachmängelhaftung): Dieser Paragraph behandelt die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses bei Arglist. Zentral, da das Gericht feststellte, dass der Ausschluss im Kaufvertrag auch bei versteckten Mängeln wie Asbest gilt, solange keine Arglist vorliegt.
  • § 242 BGB (Treu und Glauben): Allgemeiner Grundsatz des deutschen Rechts, der faire und redliche Transaktionen erfordert. Im Fall relevant, da das Gericht bewertete, ob die Handlungen der Parteien (z.B. das Entfernen der Platten) den Gewährleistungsausschluss beeinflusst haben könnten.
  • BGH-Urteil zu Beschaffenheitsvereinbarungen: Nicht kodifiziert, aber richtungsweisend in der Beurteilung, ob mündliche Zusicherungen des Maklers zur Asbestfreiheit als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen sind. Relevant für den Fall, da entschieden wurde, dass keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung vorlag.
  • § 138 BGB (Sittenwidrigkeit): Dieser Paragraph könnte in Betracht gezogen werden, wenn vertragliche Vereinbarungen dem Gerechtigkeitssinn der Gesellschaft widersprechen, insbesondere in Fällen von Täuschung über gefährliche Materialien wie Asbest. Im konkreten Fall wurde jedoch festgestellt, dass der Gewährleistungsausschluss wirksam ist, auch wenn die Parteien über die Gefahren nicht vollständig informiert waren.


Das vorliegende Urteil

LG Lübeck – Az.: 14 S 41/23 – Urteil vom 18.01.2024

In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 18.01.2024 für Recht erkannt:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 02.03.2023, Az. 29 C 754/22, wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Lübeck ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.810,55 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 02.03.2023.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass ein Anspruch an dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss scheitere. Eine Beschaffenheitsvereinbarung liege nicht vor. Diese sei auch nicht mit dem Makler geschlossen worden. Auch sei eine nachträgliche Vereinbarung in Bezug auf die Asbestfreiheit der Balkonverkleidung nicht im Rahmen der Besichtigung vom 20.06.2020 erfolgt. Darüber hinaus liege auf Seiten der Klägerin ein gänzlich überwiegendes Mitverschulden vor, da das Entfernen der ursprünglich vorhandenen Eternit-Balkonverkleidung nach Vertragsschluss aufgrund der Aufforderung der Klägerin erfolgte. Das Amtsgericht hat ferner ausgeführt, dass ein etwaiger Schadensersatzanspruch auch deshalb nicht in der geltend gemachten Höhe bestehen würde, da der zur Wiederherstellung erforderliche Betrag aufgrund des Vortrages der Klägerin nicht bestimmt werden könne. Diese habe die Balkonverkleidung nicht durch eine vergleichbare Verkleidung ersetzt. Vielmehr seien zusätzliche Befestigungsvorrichtungen, sowie eine „Nase“ hinzugefügt und statt der Eternitplatten Glasscheiben verwendet worden. Mangels Vortrags zu den Kosten einer Ersetzung der Verkleidung durch vergleichbare Platten, sei eine Schätzung der Kosten nicht möglich.

Die Berufung wendet gegen das angefochtene Urteil ein, ein Mangel sei in der Entfernung der Balkonverkleidung zu sehen. Da diese erst nach Vertragsschluss entfernt worden sei, greife auch der Gewährleistungsausschluss nicht. Der Makler habe darüber hinaus eine Zusicherung hinsichtlich der Asbestfreiheit gegeben.

Die Klägerin trug im Berufungsverfahren ergänzend vor, dass die Materialkosten für sechs laufende Meter Resopal bei rund 800,00 Euro liegen würden.

Im Hinblick auf das (weitere) Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird im Übrigen auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Die Berufungsklägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 02.03.2023 Az. 29 C 754/22 abzuändern und die Berufungsbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Berufungsklägerin 2.810,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Berufungsbeklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

II.

Der in zulässiger Weise eingelegten Berufung ist in der Sache der Erfolg versagt.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht im Ergebnis einen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1 BGB verneint.

a. Die Parteien haben am 23.04.2020 einen notariellen Kaufvertrag geschlossen.

b. Dabei könnte grundsätzlich ein Mangel gegeben sein, wenn die Balkonplatten asbesthaltig gewesen sein sollten – was zwischen den Parteien streitig ist.

(1) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass keine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 434 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch eine Äußerung des Maklers, dass es keine weitere Asbestproblematik gebe, vorliegt. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei einer Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, welche in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in der Regel nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, Urt. v. 25.01.2019 – V ZR 38/18, NJW 2019, 2380). Eigenschaften, welche in dem notariellen Kaufvertrag nicht erwähnt werden, werden nicht Inhalt der Vereinbarung. Für Sachmängel wegen Fehlens dieser Eigenschaft haftet ein Verkäufer ohne deren Erwähnung in einem formbedürftigen Vertrag nicht (Weidenkaff, in: Grüneberg, BGB, § 434 Rn 15).

(2) Bei etwaiger Asbestbelastung würde jedoch ein Mangel i.S.d. § 434 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen fehlender Geeignetheit für die gewöhnliche Verwendung vorliegen.

Baustoffe, welche bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen Mangel der Kaufsache begründen. Dabei ist zwar nicht auf ein abstraktes Gefährdungspotential abzustellen. Es ist jedoch dann von einem Mangel auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese gesundheitsgefährdenden Stoffe im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjektes austreten. Eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit ist dann zu bejahen, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Dies bezieht sich jedenfalls auf solche Arbeiten, welche üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden (BGH, Urt. v. 27.03.2009 – V ZR 30/08, NJW 2009, 2120). Um solche gewöhnlichen Arbeiten handelt es sich hier, da der Austausch einer Balkonverkleidung auch von Laien vorgenommen werden kann. Darüber hinaus kommen ebenfalls Umgestaltungsmaßnahmen in Betracht, welche mit dem Bohren in die Platten verbunden sind.

c. Ein derartiger Mangel hätte auch bei Gefahrübergang vorgelegen. Zwar war eine Asbestbelastung aufgrund der Entfernung der Balkonplatten nicht mehr vorhanden. Das Fehlen der Balkonplatten ist jedoch auf die Aufforderung der Klägerin zurückzuführen, die Platten aufgrund der behaupteten Asbestbelastung zu entfernen. Die – unterstellte – Asbestbelastung steht damit unweigerlich im Zusammenhang mit dem Fehlen der Balkonverkleidung zum Zeitpunkt der Übergabe.

d. Ein hieraus entstehender Anspruch wäre jedenfalls aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses ausgeschlossen. Daher war auch kein Beweis über die Frage zu erheben, ob die Platten asbesthaltig waren.

(1) Zwischen den Parteien ist unstreitig ein Gewährleistungsausschluss für Mängel des verkauften Hauses vereinbart.

(2) Nach der Vereinbarung der Parteien greift dieser Gewährleistungsausschluss für den Zeitraum bis zum Abschluss des Kaufvertrages. Zwar wurde die Balkonverkleidung unstreitig erst nach Vertragsschluss entfernt. Dies stand jedoch im Zusammenhang mit der Aufforderung der Klägerin zur Entfernung der Balkonplatten aufgrund der behaupteten Asbestbelastung, welche bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorgelegen haben soll. Würde man – so die Klägerseite – auf den Zeitpunkt des Entfernens der Balkonplatten abstellen, so würde dies im vorliegenden Fall zu einer künstlichen Verschiebung des maßgeblichen Zeitpunkts führen. Denn die Klägerin forderte die Beklagten unstreitig aufgrund der behaupteten Asbestbelastung jedenfalls zur Entfernung der Balkonplatten auf. Dass diese dem Begehren durch Entfernung der Platten nach Vertragsschluss nachkamen, kann nun nicht dazu führen, dass der Gewährleistungsausschluss nicht mehr anzuwenden ist.

(3) Der Gewährleistungsausschluss ist nicht aufgrund von Arglist nach § 444 BGB unwirksam.

Dies würde voraussetzen, dass die Beklagten Kenntnis von der asbesthaltigen Verkleidung hatten. Fahrlässige Unkenntnis genügt hierfür nicht, auch nicht gutgläubig gegenüber der Gegenseite gemachte falsche Angaben. Anders ist es zwar, wenn falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage („ins Blaue hinein“) getätigt werden. Hierfür müsste der Verkäufer jedoch auch mit deren Unrichtigkeit rechnen (Weidenkaff, in: Grüneberg, BGB, § 444 Rn 11).

Bereits nach dem klägerischen Vortrag war den Beklagten nicht klar, dass es sich um asbesthaltige Balkonplatten handeln könnte. Selbst die Klägerin gab an, dass die Beklagtenseite auf den Vorwurf der Asbesthaltigkeit bei der Besichtigung nach dem Vertragsschluss geäußert habe, dass es sich um Eternit handele. Sie sei dann darauf hingewiesen worden, dass Eternit ein anderes Wort für asbesthaltige Materialien sei. Danach habe der Beklagte zu 2) noch eine SMS an den Zeugen Name geschrieben, wonach er mitteilte, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, dass es sich bei Eternit um Asbest handeln würde (Bl. 62 d. A.). Der Vortrag der Klägerin spricht gerade nicht dafür, dass die Beklagtenseite positive Kenntnis von einer möglichen Asbesthaltigkeit der Balkonplatten gehabt hätte. Insbesondere lässt sich nicht bereits auf eine positive Kenntnis von Asbest schließen, nur weil den Beklagten bekannt war, dass es sich bei den Platten um Eternit handelte.

Ebenfalls spricht nicht für die Kenntnis der Beklagten, dass der Makler auf Nachfrage gegenüber den Klägern geäußert haben soll, dass das Haus asbestfrei sei. Nur, weil die Beklagten nach Rückfrage des Maklers ihm gegenüber geäußert haben sollen, dass kein Asbest mehr vorliege, ist nicht ohne weiteres von einer Kenntnis der Beklagten vom Gegenteil oder einer Behauptung „ins Blaue hinein“ auszugehen.

Dafür, dass der Makler Kenntnis von einer asbesthaltigen Balkonverkleidung gehabt haben soll, ist nichts vorgetragen. Dass er nach dem Vortrag der Kläger vielmehr bei den Beklagten diesbezüglich nachgefragt hat, spricht darüber hinaus dagegen.

(4) Der Gewährleistungsausschluss ist auch nicht aufgrund eines Anerkenntnisses der Beklagten durch die Entfernung der Balkonverkleidung ausgeschlossen.

Ob in der Vornahme von nicht unerheblichen Nachbesserungsarbeiten ein Anerkenntnis der Gewährleistungspflicht zu sehen ist, ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Es kommt dabei darauf an, ob der Verkäufer aus der Sicht des Käufers nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Beilegung eines Streits, sondern in dem Bewusstsein handelte, zur Nachbesserung verpflichtet zu sein, wobei vor allem der Umfang, die Dauer und die Kosten der Mängelbeseitigung entscheidend sind (OLG München Endurteil v. 12.01.2022 – 7 U 946/21, BeckRS 2022, 10509). Dementsprechend ist es nicht ausreichend, wenn der Verkäufer die Mängel auf Verlangen des Käufers hin beseitigt, wenn er dabei nicht zugleich erkennen lässt, dass er sich zur Mängelbeseitigung verpflichtet sieht (BeckOGK/Arnold BGB § 438 Rn. 156 f.).

Nach dem Vortrag der Klägerin seien die Beklagten auf die Asbestbelastung hingewiesen und zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands aufgefordert worden. Es sei nicht lediglich die Entfernung der Platten gefordert worden, sondern die Aufforderung habe ausdrücklich auch den Inhalt gehabt, dass die Platten entfernt werden und für Ersatz gesorgt werden solle. Die Beklagten haben daraufhin lediglich die Balkonverkleidung entfernt. Dem – streitigen – Vortrag der Klägerin sind keine konkreten Anhaltspunkte dahingehend zu entnehmen, welche den Schluss zuließen, die Beklagten hätten die Platten nicht lediglich aus Kulanz entfernt, sondern dass sie verbindlich bezüglich der Platten auf den Gewährleistungsausschluss verzichten wollten. Es ist hier vielmehr davon auszugehen, dass die Beklagten die Platten auf Bitten bzw. Aufforderung der Klägerin entfernt hatten, ohne gleichzeitig Gewährleistungsrechte in Bezug auf die Platten zugestehen zu wollen. Selbst wenn die Klägerin die Beklagten ausdrücklich dazu aufgefordert hat, die Platten zu entfernen, zu entsorgen und für Ersatz zu sorgen, ist nicht zwangsläufig von einem Anerkenntnis der Gewährleistungspflicht auszugehen. Denn über das bloße Entfernen der Platten hinaus, ist dem Vortrag der Klägerin zu dem Verhalten der Beklagten kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass sie den Willen dahingehend bildeten, sich dazu zu verpflichten, die komplette Balkonverkleidung auszutauschen und insoweit auf ihren Gewährleistungsausschluss zu verzichten.

2. Das Amtsgericht hat ebenfalls zu Recht einen Anspruch aufgrund einer neuen Vereinbarung der Parteien verneint.

Die Parteien haben den Inhalt des Grundstückskaufvertrages nicht nachträglich geändert. Änderungen an einem Grundstückskaufvertrag sind zwar auch dann formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB). Denn dann haben die Vertragsparteien ihre jeweiligen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht. Ausgenommen sind nur neue selbstständige Erwerbspflichten oder Veräußerungspflichten (BGH, Urt. v. 14.09.2018 – V ZR 213/17, DNotZ 2019, 183, Beck-online). Die Auflassung wurde hier von den Parteien gemäß § 10 des Kaufvertrages erklärt. Aus dem Vortrag der Klägerin lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass die Parteien sich tatsächlich verbindlich darauf geeinigt haben, dass das Haus andere Balkonplatten aufweisen solle als zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden waren und dass insbesondere die Beklagten auf eigene Kosten andere Balkonplatten einbauen sollten. Insoweit kann auch auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

3. Mangels Hauptforderung besteht auch kein Anspruch auf die begehrten Zinsen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

5. Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

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