Balkonplatten asbesthaltig – Gewährleistungsausschluss bei Immobilienkaufvertrag wirksam?

Asbest-Balkonplatten: Gültigkeit von Gewährleistungsausschlüssen bestätigt

Das Landgericht Lübeck wies die Berufung der Klägerin in einem Streit über asbesthaltige Balkonplatten und einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag zurück, wobei es feststellte, dass kein Anspruch auf Schadensersatz besteht, da die Parteien effektiv einen Gewährleistungsausschluss vereinbart hatten und kein Mangel zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag.

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Gesundheitsrisiken bei Asbest in Gebäuden

Bauvorhaben jeglicher Art bergen zahlreiche rechtliche Herausforderungen. Eine oftmals unterschätzte Gefahr stellen asbesthaltige Baumaterialien dar. Lange Zeit aufgrund seiner robusten Eigenschaften als idealer Baustoff gehandelt, gelten Asbestfasern heute als hochgiftig und krebserregend.

In älteren Immobilien kann daher eine Asbestbelastung ein erhebliches Sicherheitsrisiko bedeuten. Strenge Vorschriften regeln den Umgang mit dem toxischen Material. Nicht selten führt eine Asbestproblematik zu Rechtsstreitigkeiten und Auseinandersetzungen rund um Gewährleistungsansprüche bei Immobilienkaufverträgen.

➜ Der Fall im Detail

Streitfall um asbesthaltige Balkonplatten und Gewährleistungsausschluss im Immobilienkauf

Im Kern des Rechtsstreits vor dem Landgericht Lübeck stand die Frage, ob asbesthaltige Balkonplatten, die nach Vertragsschluss entfernt wurden, einen Mangel darstellen, der trotz eines Gewährleistungsausschlusses zu einem Schadensersatzanspruch führen kann.

Die Klägerin hatte ein Haus gekauft, bei dem nachträglich Asbest in den Balkonplatten festgestellt wurde. Diese wurden auf ihre Aufforderung hin entfernt. Das rechtliche Problem entstand durch den im Kaufvertrag festgeschriebenen Gewährleistungsausschluss und die Frage, ob dieser bei einem versteckten Mangel wie der Asbestbelastung Anwendung findet.

Gerichtliche Feststellungen und Ablehnung der Berufung

Das Landgericht Lübeck bestätigte in seinem Urteil die Entscheidung des Amtsgerichts Lübeck, die Berufung der Klägerin abzuweisen. Die zentrale Begründung hierfür lag in der Annahme, dass kein Mangel zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag, da die Balkonplatten bereits entfernt waren. Weiterhin wurde festgestellt, dass die von der Klägerin behauptete Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Asbestfreiheit nicht nachweisbar war, da diese nicht schriftlich im Kaufvertrag festgehalten wurde.

Rechtliche Bewertung des Gewährleistungsausschlusses

Das Gericht führte aus, dass der vereinbarte Gewährleistungsausschluss rechtens ist, auch wenn der Mangel, hier die Asbestbelastung, erst nach Vertragsschluss sichtbar wurde. Wichtig war hierbei die Feststellung, dass die Entfernung der Platten auf Anraten der Klägerin geschah und nicht durch ein eigenständiges Handeln der Verkäuferseite. Dies bestätigte die Gültigkeit des Gewährleistungsausschlusses für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Rolle des Maklers und die Informationslage

Die Rolle des Maklers war ebenfalls ein entscheidender Punkt im Gerichtsverfahren. Es gab Behauptungen, dass der Makler die Asbestfreiheit zugesichert habe, doch das Gericht fand keine hinreichenden Beweise für eine solche Zusicherung im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung. Der Makler hatte keine explizite Kenntnis über die Asbestbelastung, und somit war sein Einfluss auf die rechtliche Bewertung des Gewährleistungsausschlusses minimal.

Kein Anerkenntnis der Gewährleistungspflicht durch die Beklagten

Das Gericht stellte ferner fest, dass das Entfernen der Balkonplatten durch die Beklagten kein Anerkenntnis einer Gewährleistungspflicht darstellt. Die Aktion wurde nicht als Nachbesserungsarbeit im Sinne einer anerkannten Mängelbeseitigung gewertet, sondern vielmehr als Reaktion auf die Aufforderung der Klägerin gesehen. Dies unterstreicht die rechtliche Sichtweise, dass durch die bloße Entfernung der Platten keine Gewährleistungsrechte impliziert werden.

Bedeutung der Entscheidung für zukünftige Fälle

Die Entscheidung des Landgerichts Lübeck verdeutlicht die Bedeutung präziser Vertragsbedingungen und der formalen Anforderungen an Gewährleistungsausschlüsse im Immobilienrecht. Sie betont die Notwendigkeit für Käufer und Verkäufer, im Immobilienkaufvertrag alle bekannten und relevanten Informationen klar und deutlich zu dokumentieren, um späteren rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Das vorliegende Urteil

LG Lübeck – Az.: 14 S 41/23 – Urteil vom 18.01.2024

In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 18.01.2024 für Recht erkannt:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 02.03.2023, Az. 29 C 754/22, wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Lübeck ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.810,55 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 02.03.2023.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass ein Anspruch an dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss scheitere. Eine Beschaffenheitsvereinbarung liege nicht vor. Diese sei auch nicht mit dem Makler geschlossen worden. Auch sei eine nachträgliche Vereinbarung in Bezug auf die Asbestfreiheit der Balkonverkleidung nicht im Rahmen der Besichtigung vom 20.06.2020 erfolgt. Darüber hinaus liege auf Seiten der Klägerin ein gänzlich überwiegendes Mitverschulden vor, da das Entfernen der ursprünglich vorhandenen Eternit-Balkonverkleidung nach Vertragsschluss aufgrund der Aufforderung der Klägerin erfolgte. Das Amtsgericht hat ferner ausgeführt, dass ein etwaiger Schadensersatzanspruch auch deshalb nicht in der geltend gemachten Höhe bestehen würde, da der zur Wiederherstellung erforderliche Betrag aufgrund des Vortrages der Klägerin nicht bestimmt werden könne. Diese habe die Balkonverkleidung nicht durch eine vergleichbare Verkleidung ersetzt. Vielmehr seien zusätzliche Befestigungsvorrichtungen, sowie eine „Nase“ hinzugefügt und statt der Eternitplatten Glasscheiben verwendet worden. Mangels Vortrags zu den Kosten einer Ersetzung der Verkleidung durch vergleichbare Platten, sei eine Schätzung der Kosten nicht möglich.

Die Berufung wendet gegen das angefochtene Urteil ein, ein Mangel sei in der Entfernung der Balkonverkleidung zu sehen. Da diese erst nach Vertragsschluss entfernt worden sei, greife auch der Gewährleistungsausschluss nicht. Der Makler habe darüber hinaus eine Zusicherung hinsichtlich der Asbestfreiheit gegeben.

Die Klägerin trug im Berufungsverfahren ergänzend vor, dass die Materialkosten für sechs laufende Meter Resopal bei rund 800,00 Euro liegen würden.

Im Hinblick auf das (weitere) Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird im Übrigen auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Die Berufungsklägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 02.03.2023 Az. 29 C 754/22 abzuändern und die Berufungsbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Berufungsklägerin 2.810,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Berufungsbeklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

II.

Der in zulässiger Weise eingelegten Berufung ist in der Sache der Erfolg versagt.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht im Ergebnis einen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1 BGB verneint.

a. Die Parteien haben am 23.04.2020 einen notariellen Kaufvertrag geschlossen.

b. Dabei könnte grundsätzlich ein Mangel gegeben sein, wenn die Balkonplatten asbesthaltig gewesen sein sollten – was zwischen den Parteien streitig ist.

(1) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass keine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 434 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch eine Äußerung des Maklers, dass es keine weitere Asbestproblematik gebe, vorliegt. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei einer Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, welche in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in der Regel nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, Urt. v. 25.01.2019 – V ZR 38/18, NJW 2019, 2380). Eigenschaften, welche in dem notariellen Kaufvertrag nicht erwähnt werden, werden nicht Inhalt der Vereinbarung. Für Sachmängel wegen Fehlens dieser Eigenschaft haftet ein Verkäufer ohne deren Erwähnung in einem formbedürftigen Vertrag nicht (Weidenkaff, in: Grüneberg, BGB, § 434 Rn 15).

(2) Bei etwaiger Asbestbelastung würde jedoch ein Mangel i.S.d. § 434 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen fehlender Geeignetheit für die gewöhnliche Verwendung vorliegen.

Baustoffe, welche bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen Mangel der Kaufsache begründen. Dabei ist zwar nicht auf ein abstraktes Gefährdungspotential abzustellen. Es ist jedoch dann von einem Mangel auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese gesundheitsgefährdenden Stoffe im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjektes austreten. Eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit ist dann zu bejahen, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Dies bezieht sich jedenfalls auf solche Arbeiten, welche üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden (BGH, Urt. v. 27.03.2009 – V ZR 30/08, NJW 2009, 2120). Um solche gewöhnlichen Arbeiten handelt es sich hier, da der Austausch einer Balkonverkleidung auch von Laien vorgenommen werden kann. Darüber hinaus kommen ebenfalls Umgestaltungsmaßnahmen in Betracht, welche mit dem Bohren in die Platten verbunden sind.

c. Ein derartiger Mangel hätte auch bei Gefahrübergang vorgelegen. Zwar war eine Asbestbelastung aufgrund der Entfernung der Balkonplatten nicht mehr vorhanden. Das Fehlen der Balkonplatten ist jedoch auf die Aufforderung der Klägerin zurückzuführen, die Platten aufgrund der behaupteten Asbestbelastung zu entfernen. Die – unterstellte – Asbestbelastung steht damit unweigerlich im Zusammenhang mit dem Fehlen der Balkonverkleidung zum Zeitpunkt der Übergabe.

d. Ein hieraus entstehender Anspruch wäre jedenfalls aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses ausgeschlossen. Daher war auch kein Beweis über die Frage zu erheben, ob die Platten asbesthaltig waren.

(1) Zwischen den Parteien ist unstreitig ein Gewährleistungsausschluss für Mängel des verkauften Hauses vereinbart.

(2) Nach der Vereinbarung der Parteien greift dieser Gewährleistungsausschluss für den Zeitraum bis zum Abschluss des Kaufvertrages. Zwar wurde die Balkonverkleidung unstreitig erst nach Vertragsschluss entfernt. Dies stand jedoch im Zusammenhang mit der Aufforderung der Klägerin zur Entfernung der Balkonplatten aufgrund der behaupteten Asbestbelastung, welche bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorgelegen haben soll. Würde man – so die Klägerseite – auf den Zeitpunkt des Entfernens der Balkonplatten abstellen, so würde dies im vorliegenden Fall zu einer künstlichen Verschiebung des maßgeblichen Zeitpunkts führen. Denn die Klägerin forderte die Beklagten unstreitig aufgrund der behaupteten Asbestbelastung jedenfalls zur Entfernung der Balkonplatten auf. Dass diese dem Begehren durch Entfernung der Platten nach Vertragsschluss nachkamen, kann nun nicht dazu führen, dass der Gewährleistungsausschluss nicht mehr anzuwenden ist.

(3) Der Gewährleistungsausschluss ist nicht aufgrund von Arglist nach § 444 BGB unwirksam.

Dies würde voraussetzen, dass die Beklagten Kenntnis von der asbesthaltigen Verkleidung hatten. Fahrlässige Unkenntnis genügt hierfür nicht, auch nicht gutgläubig gegenüber der Gegenseite gemachte falsche Angaben. Anders ist es zwar, wenn falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage („ins Blaue hinein“) getätigt werden. Hierfür müsste der Verkäufer jedoch auch mit deren Unrichtigkeit rechnen (Weidenkaff, in: Grüneberg, BGB, § 444 Rn 11).

Bereits nach dem klägerischen Vortrag war den Beklagten nicht klar, dass es sich um asbesthaltige Balkonplatten handeln könnte. Selbst die Klägerin gab an, dass die Beklagtenseite auf den Vorwurf der Asbesthaltigkeit bei der Besichtigung nach dem Vertragsschluss geäußert habe, dass es sich um Eternit handele. Sie sei dann darauf hingewiesen worden, dass Eternit ein anderes Wort für asbesthaltige Materialien sei. Danach habe der Beklagte zu 2) noch eine SMS an den Zeugen Name geschrieben, wonach er mitteilte, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, dass es sich bei Eternit um Asbest handeln würde (Bl. 62 d. A.). Der Vortrag der Klägerin spricht gerade nicht dafür, dass die Beklagtenseite positive Kenntnis von einer möglichen Asbesthaltigkeit der Balkonplatten gehabt hätte. Insbesondere lässt sich nicht bereits auf eine positive Kenntnis von Asbest schließen, nur weil den Beklagten bekannt war, dass es sich bei den Platten um Eternit handelte.

Ebenfalls spricht nicht für die Kenntnis der Beklagten, dass der Makler auf Nachfrage gegenüber den Klägern geäußert haben soll, dass das Haus asbestfrei sei. Nur, weil die Beklagten nach Rückfrage des Maklers ihm gegenüber geäußert haben sollen, dass kein Asbest mehr vorliege, ist nicht ohne weiteres von einer Kenntnis der Beklagten vom Gegenteil oder einer Behauptung „ins Blaue hinein“ auszugehen.

Dafür, dass der Makler Kenntnis von einer asbesthaltigen Balkonverkleidung gehabt haben soll, ist nichts vorgetragen. Dass er nach dem Vortrag der Kläger vielmehr bei den Beklagten diesbezüglich nachgefragt hat, spricht darüber hinaus dagegen.

(4) Der Gewährleistungsausschluss ist auch nicht aufgrund eines Anerkenntnisses der Beklagten durch die Entfernung der Balkonverkleidung ausgeschlossen.

Ob in der Vornahme von nicht unerheblichen Nachbesserungsarbeiten ein Anerkenntnis der Gewährleistungspflicht zu sehen ist, ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Es kommt dabei darauf an, ob der Verkäufer aus der Sicht des Käufers nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Beilegung eines Streits, sondern in dem Bewusstsein handelte, zur Nachbesserung verpflichtet zu sein, wobei vor allem der Umfang, die Dauer und die Kosten der Mängelbeseitigung entscheidend sind (OLG München Endurteil v. 12.01.2022 – 7 U 946/21, BeckRS 2022, 10509). Dementsprechend ist es nicht ausreichend, wenn der Verkäufer die Mängel auf Verlangen des Käufers hin beseitigt, wenn er dabei nicht zugleich erkennen lässt, dass er sich zur Mängelbeseitigung verpflichtet sieht (BeckOGK/Arnold BGB § 438 Rn. 156 f.).

Nach dem Vortrag der Klägerin seien die Beklagten auf die Asbestbelastung hingewiesen und zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands aufgefordert worden. Es sei nicht lediglich die Entfernung der Platten gefordert worden, sondern die Aufforderung habe ausdrücklich auch den Inhalt gehabt, dass die Platten entfernt werden und für Ersatz gesorgt werden solle. Die Beklagten haben daraufhin lediglich die Balkonverkleidung entfernt. Dem – streitigen – Vortrag der Klägerin sind keine konkreten Anhaltspunkte dahingehend zu entnehmen, welche den Schluss zuließen, die Beklagten hätten die Platten nicht lediglich aus Kulanz entfernt, sondern dass sie verbindlich bezüglich der Platten auf den Gewährleistungsausschluss verzichten wollten. Es ist hier vielmehr davon auszugehen, dass die Beklagten die Platten auf Bitten bzw. Aufforderung der Klägerin entfernt hatten, ohne gleichzeitig Gewährleistungsrechte in Bezug auf die Platten zugestehen zu wollen. Selbst wenn die Klägerin die Beklagten ausdrücklich dazu aufgefordert hat, die Platten zu entfernen, zu entsorgen und für Ersatz zu sorgen, ist nicht zwangsläufig von einem Anerkenntnis der Gewährleistungspflicht auszugehen. Denn über das bloße Entfernen der Platten hinaus, ist dem Vortrag der Klägerin zu dem Verhalten der Beklagten kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass sie den Willen dahingehend bildeten, sich dazu zu verpflichten, die komplette Balkonverkleidung auszutauschen und insoweit auf ihren Gewährleistungsausschluss zu verzichten.

2. Das Amtsgericht hat ebenfalls zu Recht einen Anspruch aufgrund einer neuen Vereinbarung der Parteien verneint.

Die Parteien haben den Inhalt des Grundstückskaufvertrages nicht nachträglich geändert. Änderungen an einem Grundstückskaufvertrag sind zwar auch dann formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB). Denn dann haben die Vertragsparteien ihre jeweiligen Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht. Ausgenommen sind nur neue selbstständige Erwerbspflichten oder Veräußerungspflichten (BGH, Urt. v. 14.09.2018 – V ZR 213/17, DNotZ 2019, 183, Beck-online). Die Auflassung wurde hier von den Parteien gemäß § 10 des Kaufvertrages erklärt. Aus dem Vortrag der Klägerin lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass die Parteien sich tatsächlich verbindlich darauf geeinigt haben, dass das Haus andere Balkonplatten aufweisen solle als zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden waren und dass insbesondere die Beklagten auf eigene Kosten andere Balkonplatten einbauen sollten. Insoweit kann auch auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

3. Mangels Hauptforderung besteht auch kein Anspruch auf die begehrten Zinsen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

5. Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.