Exposé – unrichtige Wohngeld- und Wohnflächenangabe – Maklerhaftung

LG Stade, Az.: 5 O 202/11, Urteil vom 30.11.2011

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.500 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.04.2011 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

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Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger ist als Immobilienmakler tätig. Am 01.01.2011 nahm der Beklagte im Hinblick auf eine Anzeige des Klägers bezüglich der streitgegenständlichen Eigentumswohnung in der … in Hamburg (nachfolgend: Wohnung) im H.-Journal 12/2010 telefonisch mit dem Kläger Kontakt auf. Im Rahmen des Telefonats wurde der Beklagte auf die vom Käufer zu zahlende Provision von 6,25 % brutto des Kaufpreises hingewiesen und sodann ein Besichtigungstermin für den 08.01.2011 vereinbart.

Exposé - unrichtige Wohngeld- und Wohnflächenangabe - Maklerhaftung
Foto: TeroVesalainen/Bigstock

Am 08.01.2011 trafen sich die Parteien vor dem Haus. Der Kläger übergab dem Beklagten das Exposé (Anlage B 1) und wies ihn darauf hin, dass der Eigentümer seinen Kaufpreiswunsch von 130.000 EUR auf 135.000 EUR angehoben habe. Anschließend erfolgte die Besichtigung der Wohnung. Nach der Besichtigung bat der Beklagte um die Übersendung von Unterlagen bezüglich der Wohnung, die entsprechend vom Kläger übersandt wurden.

Am 15.01.2011 erfolgte eine zweite Besichtigung der Wohnung. Im Rahmen der Besichtigung bejahte der Kläger auf der Grundlage der ihm vorliegenden Informationen durch den damaligen Eigentümer die Fragen des Beklagten, ob – wie im Exposé angegeben – das Wohngeld 40 EUR und die Wohnfläche 40 qm betrage. Die Bevollmächtigte des damaligen Eigentümers teilte dem Beklagten bei der Besichtigung insofern mit, dass es sich bei dem im Exposé angegebenen Wohngeld von 40 EUR tatsächlich um die von der damaligen Mieterin gezahlte Betriebskostenvorauszahlung handele und insoweit noch weitere Kosten, nämlich die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie eine Instandsetzungspauschale hinzukämen.

Im Anschluss an die Besichtigung erfolgte weiterer Schriftwechsel, der dazu führte, dass der Beklagte dem Kläger sein Interesse am Erwerb der Wohnung mitteilte. Am 17.01.2011 wurde dementsprechend ein Entwurf eines Kaufvertrags übermittelt und ein Beurkundungstermin für den 21.01.2011 in Aussicht genommen. Der Beurkundungstermin musste jedoch wegen Erkrankung des Beklagten verschoben werden. In der Zwischenzeit verhandelten die Parteien über die Provisionshöhe. Mit E-Mail vom 27.01.2011 (Anlage K 2) bot der Kläger dem Beklagten eine Reduzierung der Provision auf 5.500 EUR brutto an. Der Beklagte übersandte dem Kläger anschließend am selben Tag eine E-Mail, in der es heißt: „Einverstanden …“

Am 04.02.2011 erfolgte die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages (Anlage K 3), auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird. Dieser enthält in § 8 (3) folgende Regelung:

„Die Maklercourtage in Höhe von EUR 5.500,00 inkl. Umsatzsteuer zahlt allein der Erwerber an den vermittelnden Makler; sie ist mit Abschluss dieses Vertrages verdient und fällig. Dem Makler steht ein unmittelbarer Anspruch gegen den Erwerber nach § 328 BGB zu; ihm ist auf Verlangen eine Ausfertigung dieses Vertrages zu erteilen.“

Das Wohngeld für die Wohnung beläuft sich einschließlich Zuführung zur Instandhaltungsrücklage im Jahr 2011 auf insgesamt 111 EUR. Die Wohnfläche beträgt gemäß Teilungserklärung 38,5 qm, wobei fraglich ist, ob der erst später angebaute Balkon berücksichtigt ist.

Mit Rechnung vom 07.02.2011 (Anlage K 4) stellte der Kläger dem Beklagten die vereinbarte Provision von 5.500 EUR in Rechnung. Mehrfache Mahnungen gegenüber dem Beklagten blieben erfolglos, obwohl der Beklagte am 22.02.2011 telefonisch versicherte, er werde die Provision umgehend anweisen lassen; am 06.03.2011 bestätigte, dass der die Provision überweisen wolle; am 09.03.2011 erklärte, dass er die Provisionsrechnung umgehend begleichen würde, und anlässlich der Übergabe der Wohnung am 16.03.2011 diese Erklärung wiederholte. Weitere Mahnungen, zuletzt unter dem 07.04.2011, blieben ebenfalls erfolglos.

Der Kläger behauptet, der Beklagte habe bereits vor Abschluss des Kaufvertrags aufgrund der ihm übersandten Unterlagen Kenntnis davon gehabt, dass sich das Wohngeld einschließlich Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf 111 EUR belaufe und die Wohnfläche genau 38,5 qm betrage.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 5.510 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 5.500 EUR seit dem 20.04.2011 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er hätte die Wohnung nicht erworben, wenn er gewusst hätte, dass sich das Wohngeld nicht auf 40 EUR, sondern auf 111 EUR belaufe. Hilfsweise erklärt er die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 8.520 EUR, weil sich das Wohngeld einschließlich Zuführung zur Instandhaltungsrücklage – unstreitig – nicht wie angegeben auf 40 EUR, sondern auf 111 EUR belaufe, so dass ihm infolge der höheren Belastung ein Schaden von 8.520 EUR entstanden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.

I. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 5.500 EUR gemäß § 8 (3) des Kaufvertrags vom 04.02.2011 in Verbindung mit § 652 BGB.

Unstreitig und ausweislich § 8 (3) des notariellen Kaufvertrags zwischen dem Beklagten und dem damaligen Eigentümer der Wohnung vom 04.02.2011 steht dem Kläger ein unmittelbarer Anspruch auf Zahlung der streitgegenständlichen Maklerprovision in Höhe von 5.500 EUR brutto gegen den Beklagten als Erwerber der Wohnung zu. Die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs des Klägers gegen die Beklagten sind insofern erfüllt.

Der Beklagte kann diesem Zahlungsanspruch nicht mit Erfolg entgegen halten, dass der aufgrund der Tätigkeit des Klägers abgeschlossene Kaufvertrag vom 04.02.2011 von dem Kaufvertrag, den der Kläger nach seiner Tätigkeit in Aussicht gestellt hatte, inhaltlich wesentlich abweiche und daher ein Provisionsanspruch des Klägers nicht entstanden sei. Rechtlich zutreffend geht der Beklagte davon aus, dass grundsätzlich kein Provisionsanspruch entsteht, wenn der aufgrund der Tätigkeit des Maklers abgeschlossene Vertrag von dem Vertrag, dessen Abschluss der Makler nach seinem Auftrag nachweisen oder vermitteln sollte (beabsichtigter Vertrag), in inhaltlicher und persönlicher Hinsicht wesentlich abweicht. Insoweit besteht jedoch ein gewisser Spielraum, der gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln ist. Maßstab ist dabei, ob der Auftraggeber mit dem abgeschlossenen Vertrag bei umfassender Würdigung der konkreten Umstände wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt wie mit dem beabsichtigten Vertrag angestrebt und deshalb eine Berufung auf den Unterschied gegen § 242 BGB verstieße.

Ausgehend von diesen Grundsätzen liegt vorliegend bei umfassender Würdigung aller Umstände keine wesentliche Abweichung des abgeschlossenen Kaufvertrags von dem beabsichtigten Kaufvertrag vor. Eine Abweichung in persönlicher Hinsicht liegt von vornherein nicht vor. Es fehlt jedoch auch an einer wesentlichen Abweichung in inhaltlicher Hinsicht. Insoweit reicht weder die Abweichung der im Exposé angegebenen Höhe des Wohngeldes von 40 EUR von der ausweislich des Wirtschaftsplans für 2011 tatsächlich zu zahlenden Höhe des Wohngeldes von 111 EUR aus noch reicht die Abweichung der im Exposé angegebenen Wohnfläche von „ca.“ 40 qm von der laut Wirtschaftsplan für 2011 tatsächlich vorhandenen Wohnfläche von 38,5 qm aus.

Die Abweichung von 71 EUR zwischen der im Exposé angegebenen Wohngeldhöhe von 40 EUR und der tatsächlichen Wohngeldhöhe von 111 EUR im Jahr 2011 stellt keine wesentliche Abweichung des tatsächlich zustande gekommenen von dem beabsichtigten Kaufvertrag dar, sondern fällt in wirtschaftlicher Hinsicht nicht wesentlich ins Gewicht, denn es ergibt sich für das Jahr 2011, auf das allein sich die Angabe des Wohngeldes im Exposé – auch für den Beklagten ersichtlich – beziehen konnte, lediglich eine Mehrbelastung in Höhe von insgesamt 852 EUR, für die Folgejahre ist die Wohngeldhöhe und dementsprechend eine Mehr- oder Minderbelastung ungewiss. Dabei war insbesondere auch zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Wohnung nicht zur Geldanlage erwerben wollte, sondern diese für seine Töchter für deren Studium bestimmt war.

Die Abweichung von lediglich 1,5 qm (= 3,75 %) zwischen der laut Exposé vorhandenen Wohnfläche von „ca.“ 40 qm und der laut Wirtschaftsplan für 2011 vorhandenen Wohnfläche von 38,5 qm begründet von vornherein keine wesentliche Abweichung des abgeschlossenen Kaufvertrags von dem beabsichtigten Kaufvertrag. Dies ergibt sich bereits daraus, dass es sich bei der Angabe der Wohnfläche im Exposé lediglich um eine Circa-Angabe handelte, so dass eine Abweichung von lediglich 3,75 % unschädlich ist, zumal nicht ersichtlich ist, ob bei beiden, bei keiner oder nur bei einer der Angaben der erst später angebaute Balkon berücksichtigt worden ist.

Im Übrigen ist mangels gegenteiliger Anhaltspunkte davon auszugehen, dass der Beklagten weder wegen der Abweichung der Höhe des Wohngeldes noch wegen der Abweichung der Wohnfläche Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer geltend gemacht hat, so dass weiter davon auszugehen ist, dass diese Abweichungen auch für ihn tatsächlich keine wesentliche Bedeutung hatten und er sie lediglich zur Abwehr des Provisionsanspruchs des Klägers ins Feld führt. Damit verstößt er jedoch mit der Berufung auf die im Ergebnis jedenfalls nicht erheblich ins Gewicht fallenden Abweichungen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB.

Der Zahlungsanspruch des Klägers ist nicht durch die vom Beklagten hilfsweise erklärte Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 8.520 EUR erloschen. Denn einen entsprechenden Schadensersatzanspruch hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte weder dem Grunde noch der Höhe nach hinreichend schlüssig und nachvollziehbar konkret im Einzelnen dargelegt. Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Klägers hat weder der Beklagte dargetan noch ist eine solche sonst ersichtlich. Denn den Makler trifft nur eine eingeschränkte Aufklärungs- und Beratungspflicht. Es trifft ihn keine Erkundigungs- und Nachforschungspflicht, so dass er die Angaben seines Kunden ungeprüft weitergeben kann, sofern sie nicht nach seinen Kenntnissen unrichtig, unplausibel oder bedenklich sind. Insbesondere besteht keine Pflicht des Maklers die vom Verkäufer mitgeteilte Wohnfläche vor Weitergabe an den Kaufinteressenten nachzuprüfen (vgl. BGH NJW-RR 2007, 711; OLG Celle Urt. v. 03.07.2008 – 11 U 22/08 -; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 848; OLG Köln DB 1971, 1713). Dies gilt in gleicher Weise für die mitgeteilte Höhe des Wohngeldes, zumal der Beklagte – wie bereits ausgeführt – die Wohnung nicht zur Geldanlage erwerben wollte, sondern diese für seine Töchter für deren Studium bestimmt war. Dementsprechend konnte der Kläger die Angaben zur Höhe des Wohngeldes und zur Wohnfläche ungeprüft an den Beklagten weitergeben und musste nicht deren Richtigkeit und Vollständigkeit anhand der ihm vom Verkäufer überlassenen Unterlagen nachprüfen. Denn dass diese Angaben nach seinen Kenntnissen unrichtig, unplausibel oder bedenklich waren, hat weder der Beklagte dargetan noch ist es sonst ersichtlich. Dabei ist im Hinblick auf die Höhe des Wohngeldes darüber hinaus insbesondere zu berücksichtigen, dass nach dem nicht substantiiert bestrittenen, sondern unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Klägers, das gemäß § 138 III ZPO als zugestanden und unstreitig anzusehen ist, die Bevollmächtigte des damaligen Eigentümers dem Beklagten bei einer der Besichtigungen mitgeteilt hat, dass es sich bei dem im Exposé genannten Betrag von 40 EUR um die von der damaligen Mieterin gezahlte Betriebskostenvorauszahlung handele und insoweit noch weitere Kosten, nämlich die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie eine Instandsetzungspauschale, hinzukämen. Soweit im Schriftsatz des Beklagten vom 08.11.2011, der erst in der mündlichen Verhandlung übergeben worden ist, ein Bestreiten dieses klägerischen Vorbringens enthalten sein sollte, ist dieses zumindest nach § 296 II ZPO verspätet und deshalb nicht zu berücksichtigen. Denn dieses Bestreiten ist entgegen § 282 I ZPO nicht rechtzeitig vorgebracht worden, die Verspätung beruht auf grober Nachlässigkeit und die Zulassung des Bestreitens würde die Erledigung des Rechtsstreits verzögern, weil bei einer Zulassung ein weiterer Verhandlungs- und Beweisaufnahmetermin zur Vernehmung der Zeugin B… erforderlich wäre. Dass das Bestreiten entgegen § 282 I ZPO nicht rechtzeitig vorgebracht wurde und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruht, ergibt sich bereits ohne weiteres daraus, dass der nunmehr möglicherweise bestrittene Vortrag des Klägers bereits unter dem 26.08.2011 vorgebracht wurde, so dass er dem Beklagten bereits Anfang September 2011 bekannt war. Wenn der Beklagte dann mehr als zwei Monate und insbesondere nach der Terminierung, die ihm seit dem 17.10.2011 bekannt war, darauf nicht reagiert, so ist das Bestreiten nicht so zeitig vorgebracht worden, wie es nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung entspricht, und beruht die Verspätung auf grober Nachlässigkeit.

Der allgemeine und pauschale Vortrag zur Schadenshöhe, dass der Schaden von 8.520 EUR daraus resultiere, dass er mit der finanzierenden Bank eine Festzinsvereinbarung getroffen habe, die einen Zeitraum von zehn Jahren umfasse, und er deshalb für diesen Zeitraum an die Wohnung gebunden sei, weil ein Verkauf aufgrund anfallender Vorfälligkeitszinsen keinen Sinn ergäbe, ist nicht ausreichend, um den geltend gemachten Schadensersatzanspruch der Höhe nach darzulegen (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 848 m. w. N.). Hat der Makler in einer von ihm zu vertretenden Weise unrichtige Angaben gemacht oder Aufklärungspflichten verletzt, so ist der Auftraggeber so zu stellen, wie er stünde, wenn er nicht auf die Richtigkeit dieser Angaben vertraut hätte (vgl. BGHZ 116, 214; NJW 1981, 1035; KG, VersR 1991, 705; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1312; Schwerdtner, Maklerrecht, 3. Aufl., S. 75). Die Vermögenslage, die bestehen würde, wenn der Inhalt der fehlerhaften Auskunft richtig wäre, – wie es hier der Beklagte verlangt – kann grundsätzlich der Schadensbemessung nur zugrunde gelegt werden, wenn der Auskunftsgeber eine Garantie für deren Richtigkeit übernommen hat (vgl. BGHZ 116, 214; BGH NJW-RR 1995, 619). Dass der Kläger eine solche Garantie übernommen hätte, ist weder vom Beklagten dargetan noch sonst ersichtlich. Eines Hinweises, § 139 ZPO, auf den nicht ausreichenden Vortrag bedurfte es zum einen deshalb nicht, weil der Beklagte anwaltlich vertreten ist und seinem Prozessbevollmächtigten ohne weiteres klar sein musste, dass der Vortrag nicht ausreichend ist, um einen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch darzulegen. Zum anderen war aber auch deshalb kein Hinweis erforderlich, weil der Beklagte selbst prozesserfahren ist, da er seit 1997 und vor allem in den letzten Jahren an etwa 19 Zivilprozessen vor dem Landgericht Stade auf verschiedenen Gebieten des Zivilrechts als Partei beteiligt war bzw. ist, davon in etwa 17 Fällen als Beklagter.

II. Der Zinsanspruch beruht in dem zuerkannten Umfang auf den §§ 280 I, II, 286 I, 288 I BGB. Aufgrund der zahlreichen erfolglosen Mahnungen, zuletzt unter dem 07.04.2011 befindet sich der Beklagte spätestens seit dem 20.04.2011 in Verzug und schuldet seitdem Verzugszinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes.

III. Ein Anspruch auf den weiter geltend gemachten Betrag von 10 EUR steht dem Kläger dagegen nicht zu. Denn für einen entsprechenden Zahlungsanspruch fehlt es an einer Begründung. Vermutlich handelt es sich bei diesem Betrag um Mahnkosten. Dies hätte jedoch gegebenenfalls in der Klagebegründung vorgetragen werden müssen.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 II Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach den §§ 709, 108 I 2 ZPO.

Streitwert: 14.020 EUR (§ 45 III GKG)