Fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung trotz Abmahnung

AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 9 C 79/15, Urteil vom 08.09.2015

1.

Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen gehaltenen Mieträume in dem Hause O. Straße in 10997 Berlin, Vorderhaus, 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Toilette, einem Bad, einer Diele mit einer Größe von ca. 80,14 m² und einem Keller zu Räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 € abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2015 bewilligt.


Tatbestand

Fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung trotz Abmahnung
Symbolfoto: Von Alexander Limbach /Shutterstock.com

Die Beklagten haben mit schriftlichem Vertrag vom 31.01.2000 die im Tenor genannten Räume von dem damaligen Vermieter T. gemietet.

Gemäß § 5 des Mietvertrages ist der Mietzins monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen des Mietvertrages (Blatt 5-12 der Akte) verwiesen.

Die Klägerin ist durch Grundstückserwerb und Eintragung im Grundbuch am 06.11.2014 in das Mietverhältnis eingetreten.

Die Miete beträgt seit Oktober 2008 monatlich 609,48 €.

Zumindest seit Oktober 2008 bis zur Übernahme der Verwaltung durch die Klägerin wurden die Mieten jeweils immer erst zwischen dem 16. und dem 18. eines Monats gezahlt.

Die Hausverwaltung der Vorvermieterin, die P KG, hat mit Schreiben vom 14.08.3013 ein Gesamtsaldo von 758,12 € angemahnt und darauf hingewiesen, dass die monatlichen Mietzahlungen bis zum 3. des laufenden Monats auf dem Konto eingehen müssen.

Die Hausverwaltung S. hat mit Schreiben vom 22.04.2014 einen Gesamtmietrückstand per 14.04.2014 in Höhe von 609,48 € (April 2014) angemahnt.

Wegen der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 66-68 der Akte) verwiesen.

Während der Verwaltung der Klägerin wurde die Miete für den Monat November 2014 am 18.11.2014, für Dezember 2014 am 16.12.2014 und für Januar 2015 am 16.01.2015 erbracht.

Die Klägerin hat unter dem 22.01.2015 ein Abmahnschreiben wegen unpünktlicher Mietzahlungen in den Monaten November 2014 bis Januar 2015 verfasst und darin für den Fall weiterer unpünktlicher Zahlungen auf mietrechtliche Konsequenzen bis hin zu einer Kündigung hingewiesen.

Die Mietzahlung für Februar 2015 erfolgte am 17.02.2015.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 09.03.2015 – zu diesem Zeitpunkt war die Miete für März 2015 noch nicht eingegangen – die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen weiterer verspätet erfolgter Mietzahlungen erklärt.

Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die in der Akte befindliche Ablichtung (Blatt 21, 22 der Akte) verwiesen.

Seit dem 01.04.2014 zahlen die Beklagten die Miete zum 3. Werktag eines Monats im Voraus.

Die Klägerin behauptet, das Abmahnschreiben sei am 22.01.2015 gegen 15:39 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingelegt worden. Es sei mit einem weiteren Mahnschreiben der P KG vom 12.11.2013 die Zahlung der Miete bis zum Monat November 2013 angemahnt worden.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen gehaltenen Mieträume in dem Hause O. Straße in 10997 Berlin, Vorderhaus, 2. Obergeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Toilette, einem Bad, einer Diele mit einer Größe von ca. 80,14 m² und einem Keller zu räumen und geräumt an die Klägerin, hilfsweise zum 31.12.2015, herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Hilfsweise beantragen Sie, Ihnen eine Räumungsfrist zu bewilligen.

Die Beklagte behaupten, der Beklagte erhalte seinen Lohn vom Arbeitgeber zur Monatsmitte hin und deshalb würden sie seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils in der Zeit vom 16. bis 18. eines jeden Monats die Miete zahlen Das Abmahnschreiben vom 14.08.2013 habe Ungereimtheiten bei der Mietzahlung zum Anlass gehabt und bei dem Hinweis auf pünktliche Mietzahlungen habe es sich um eine Standardformulierung gehandelt.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 07.08.2015 durch uneidliche Vernehmung der Zeugin G.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 01.09.2015 (Blatt 130, 131 der Akte) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Sitzungsniederschriften verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht ein Räumungsanspruch gegen die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.

Die fristlose Kündigung vom 09.03.2015 hat das Mietverhältnis beendet.

Die Kündigung ist wirksam gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB, da der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der ständigen verspäteten Zahlungen der Beklagten und nach Ausspruch einer Abmahnung unzumutbar gewesen ist.

Die Miete war nach dem Mietvertrag jeweils im Voraus bis zum 3. Werktage eines Monats zu zahlen.

Eine ausdrückliche Vereinbarung mit der Vermieterseite auf Änderung der Fälligkeit zur Mitte eines Monats wird von den Beklagten nicht mehr behauptet, zumindest nicht konkret vorgetragen.

Eine konkludente Vertragsänderung allein durch Hinnahme von verspäteten Zahlungen, wobei der Vortrag der Beklagten, dass sie diese Zahlungen zum 16. bis 18. eines Monats seit Mietvertragsbeginn so vornehmen, unterstellt wird, kann nicht angenommen werden.

Schweigen ist in der Regel keine Willenserklärung, sondern das Gegenteil einer Erklärung. Wer schweigt, setzt keinen Erklärungstatbestand, er bringt weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck (Palandt/Ellenberger, BGB Kommentar, 74.Auflage, Rn. 7 vor § 116).

Besondere Umstände, wonach die Beklagten nach objektiven Empfängerhorizont davon ausgehen durften, dass die Zahlung des Mietzinses auch zu einem späteren als dem ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgen konnten, liegen hier nicht vor. Nur ausnahmsweise kann in einem Schweigen eine Erklärung, insbesondere ein Einverständnis oder eine Duldung, gesehen werden.

Eine Billigung des vertragswidrigen Zahlungsverhaltens kann aus der Duldung allein nicht hergeleitet werden, auch liegt darin keine stillschweigende Vertragsänderung (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage, Rn. 172 zu § 543 BGB).

Hierzu sind über das Schweigen, auch über einen längeren Zeitraum hinweg, weitere Umstände erforderlich. Diese wurden nicht vorgetragen. Insbesondere ist ein der Entscheidung des Landgerichts Berlin, Urteil vom 08.01.2014 – 65 S 213/13 – (GE 14, 324) vergleichbarer Sachverhalt, bei dem der Vermieter zunächst eine Abmahnung ausgesprochen hatte, hiervon aber Abstand genommen und die Zahlungsweise nachfolgend bewusst hingenommen hatte, nicht vor. Nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont macht es einen Unterschied, ob der Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung zu anhaltenden verspäteten Mietzinszahlungen eines Mieters durchgängig schweigt oder sich hiergegen zunächst mit Abmahnungen aktiv zur Wehr setzt, hiervon dann jedoch ersichtlich Abstand nimmt und diese sodann über mehrere Jahre hinweg konsequent hinnimmt. (LG Berlin a.a.O.).

Da vorliegend allein eine jahrelange Hinnahme vorliegt, kann in dem Verhalten bis zur ersten Abmahnung am August 2013 keine Veränderung der Fälligkeitsvereinbarung gesehen werden.

Abmahnungen erfolgten dann zunächst, noch durch die Vorvermieter, mit den Schreiben vom 14.08.2013 und 22.04.2014.

Entgegen der Ansicht der Beklagten stellte das Schreiben vom 14.08.2013 durchaus in einem gesonderten Absatz eine Erinnerung an die monatliche Mietzahlung bis zum dritten des laufenden Monats dar. Aus welchem Grund diese Mahnung als Formularschreiben unbeachtlich sein sollte, ist nicht zu erkennen; zumindest hätten die Beklagten daraufhin Anlass gehabt, mit der Hausverwaltung wegen des Mietzahlungszeitpunkts Rücksprache zu halten.

Auch das Schreiben vom 22.04.2014, das einen Mietrückstand per 14.04.2014 unter Einschluss der Aprilmiete aufweist, zeigt eindeutig, dass mit der Miete nicht erst ab dem 16. eines Monats gerechnet wird.

Letztendlich hätten die Beklagten jedoch nach Erhalt des Abmahnschreibens vom 22.01.2015, in dem die pünktliche Mietzahlung konkret angemahnt und Konsequenzen angedroht wurden, ihr Zahlungsverhalten ändern müssen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass dieses Abmahnschreiben den Beklagten durch Einwurf in ihren Briefkasten zugegangen ist.

Die Zeugin G. gab nachvollziehbar und mit vielen Einzelheiten an, wie und warum es zu der Abfassung des Schreibens kam, wie sie dieses gefertigt und nach Erhalt der Unterschrift des Geschäftsführers anschließend in den Briefkasten eingeworfen hat.

Die Zeugin hatte eine konkrete Erinnerung an das Geschehen, konnte ihre Aussage nachvollziehbar begründen und wirkte durchaus glaubwürdig. Das Gericht hat keinen Anlass, trotz des Beschäftigungsverhältnisses der Zeugin bei der Klägerin, an deren Angaben zu zweifeln.

Mit dem Einwurf des Schreibens in den Briefkasten ist das Schreiben den Beklagten gemäß § 130 BGB zugegangen.

Selbst wenn, wie die Zeugin angibt, die Beklagten ihr gegenüber angegeben haben, das Abmahnschreiben nicht erhalten zu haben und vortragen, es sei möglich, dass die Kinder dieses aus dem Briefkasten genommen hätten, würde dies an dem Zugang des Schreibens nichts ändern. Nachdem das Schreiben durch Einwurf in den Briefkasten in den Herrschaftsbereich der Beklagten gelangt war, sind weitere Umstände, insbesondere, ob den Beklagten das Schreiben zur Kenntnis gelangt ist, unbeachtlich, da die Beklagten für die Kenntniserlangung in ihrem Herrschaftsbereich allein verantwortlich sind.

Die Vertragsverletzungen durch das wiederholte verspätete Zahlen der Miete führt dazu, dass das Vertrauen der Klägerin in die ordnungsgemäße Fortsetzung des Mietverhältnisses erschüttert und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist.

Trotz Abmahnung wurde in den folgenden zwei Monaten – Februar und März 2015 – die Miete wiederum nicht bis zum dritten Werktag des Monats gezahlt. Die Klägerin konnte danach nicht davon ausgehen, dass mit einem vertragsgemäßen Verhalten der Beklagten noch zu rechnen war.

Bereits eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung kann als Grund für eine fristlose Kündigung ausreichen (BGH NJW 2006,1585 m.w.N.).

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708Nr. 7, 711 ZPO.

III.

Den Beklagten war gemäß § 721 Abs. 3 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2015 zu bewilligen.

Unter Abwägung des Interesses der Klägerin, die Mietsache zurückzuerhalten und das gestörte Mietvertragsverhältnis mit den Beklagten zu beenden, und des Interesses der Beklagten, für die Familie geeigneten Ersatzwohnraum zu finden, war den Beklagten eine Räumungsfrist bis Ende Dezember 2015 zu gewähren, insbesondere als die Miete nunmehr unstreitig vollständig bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus gezahlt wird.