Grundstücksbesitzerhaftung für Schäden durch das Ablösen von Teilen des Gebäudes bei Sturm

Haftung von Grundstückseigentümern für sturmbedingte Schäden durch Gebäudeteile

Der vorliegende Rechtsfall dreht sich um eine grundlegende Fragestellung im Immobilien- und Versicherungsrecht, nämlich um die Haftung von Grundstückseigentümern für Schäden, die durch das Ablösen von Teilen eines Gebäudes während eines Sturms entstehen. Im Kern des Streits steht die ordnungsgemäße Unterhaltung und insbesondere die regelmäßige Kontrolle der baulichen Substanz auf potenzielle Gefahren, die durch extreme Wetterereignisse wie starke Stürme und Orkane hervorgerufen werden können.

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Rolle der Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht, die den Grundstückseigentümer trifft, fordert eine regelmäßige Kontrolle der baulichen Zustands des Gebäudes auf alle Gefahren, mit denen nach der Lebenserfahrung zu rechnen ist. Dies schließt die Beurteilung der Sturmfestigkeit des Gebäudes ein. Im vorliegenden Fall befand sich das Gebäude auf einer exponierten Insel, auf der häufig starke Sturm- und Orkanereignisse auftreten. Daher wird von dem Eigentümer mindestens eine jährliche Kontrolle der Gebäude und Dächer auf hinreichende Sturmfestigkeit erwartet.

Nichterfüllung der Verkehrssicherungspflicht

Trotz der oben genannten Pflichten konnte im vorliegenden Fall nachgewiesen werden, dass die beklagte Partei diese nicht erfüllt hat. Der Beklagte hat darauf verwiesen, dass das Dach im Mai 2013 überprüft wurde. Es wurde jedoch deutlich, dass eine vollständige Inspektion aufgrund der baulichen Gegebenheiten (vorhandene Gauben) nur teilweise möglich war. Daher konnte eine zuverlässige Beurteilung der Sturmfestigkeit des Daches nicht sichergestellt werden.

Anscheinsbeweis und Gebäudeteilfestigkeit

Der Beklagte konnte den Anscheinsbeweis nach § 836 BGB nicht widerlegen. Dieser verpflichtet den Hauseigentümer, auch ungewöhnliche, aber mögliche Sturmstärken in Betracht zu ziehen und entsprechende Vorkehrungen für die Festigkeit der Gebäudeteile zu treffen. Dieser Beweis kann in der Regel nicht dadurch widerlegt werden, dass das Sturmereignis durch eine besonders starke Sturmböe verursacht worden ist – selbst wenn es sich um einen Orkan handelt.

Schlussbemerkungen

Zusammengefasst zeigt dieser Fall die erhebliche Verantwortung, die Grundstückseigentümer tragen, wenn es um die Wartung und Sicherheit ihrer Immobilien geht. Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer regelmäßigen und gründlichen Kontrolle der baulichen Substanz, insbesondere im Hinblick auf die Sturmfestigkeit bei Gebäuden in sturmgefährdeten Gebieten. Die Nichterfüllung dieser Pflichten kann zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen.

Das vorliegende Urteil

LG Aurich – Az.: 3 O 1102/16 (458) – Urteil vom 19.01.2018

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.190,50 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2017 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 10.190,50 €.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt als Gebäudeversicherer der M. H., Eigentümerin des versicherten Hotelgebäudes „K. M.“ in der K.-straße, B., die Beklagte gemäß § 86 VVG in Anspruch.

Während eines Sturmereignisses vom 28.10.2013 (Orkantief Christian) kam es am versicherten Hotelgebäude zu Schäden am Flachdach und einem Fenster, wobei die Klägerin aufgrund des versicherten Risikos Sturm die verursachten Gebäudeschäden mit netto 9.963,74 € für das Dach und netto 226,76 € für das Fenster (vgl. Anlage K 3, Blatt 13 ff. d. A.) ihrer Versicherungsnehmerin am 07.01.2014 mit insgesamt 10.190,50 € entschädigt hat.

Die Klägerin behauptet, die Schäden an Dach und Fenster des Hotels ihrer Versicherungsnehmerin seien durch herabgefallene Ziegel der Villa G. – die unstreitig im Eigentum der Beklagten steht – verursacht worden.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, es habe sich um ein außergewöhnliches Wetterereignis mit Windgeschwindigkeiten von bis zu 191 km/h gehandelt. Im Übrigen habe die Firma T. anlässlich einer Dachfensterreparatur im Mai 2013 das Dach einer Sichtprüfung unterzogen und keine Dachschäden festgestellt. Daher habe der Mitarbeiter der Firma T. der Beklagten bestätigt, dass das Dach der Villa G. in einem ordnungsgemäßen und fachtechnisch einwandfreien Zustand sich befände.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze einschließlich der überreichten Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat zu den Beweisthemen (Bl. 56 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen W. M., J. A., H. R. und L. M.-B.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 21.11.2017 (Bl. 91 ff. d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in vollem Umfang begründet. Der Klägerin steht gemäß §§ 86 VVG, 836, 823 BGB ein Regressanspruch in Höhe der regulierten Reparaturkosten gegenüber der Beklagten als verantwortlicher Grundeigentümerin der Villa G. zu.

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der am 28.10.2013 eingetretene Schaden, auf dem mit einer Wellplatteneindeckung versehenen Flachdach des Hotels „K. M.“ der Versicherungsnehmerin der Klägerin sowie das am Hotel beschädigte Fenster durch herabfallende Ziegel von dem Gebäude der Villa G. entstanden sind. Dabei zeigt sich der durch herabfallende Ziegel verursachte Schadensumfang auf dem Flachdach anschaulich aus der Anlage K2 (Bl. 7-12 d.A.) sowie bezüglich des beschädigten Dachfensters aus den seitens des Zeugen W. M. anlässlich seiner Vernehmung überreichten Fotografien, die Anlage des Protokolls vom 21.11.2017 geworden sind (Bl. 99 a und b d.A.). Soweit die Beklagte mit Nichtwissen bestritten hat, dass die den Schaden verursachenden Ziegel vom Dach der Villa G. stammen, hat der Zeuge W. M. als fachkundiger Dachdeckermeister bekundet, sowohl den bei dem das Fenster durchschlagenden Dachziegel, der in einem Waschbecken gelandet sei, als auch die auf dem Flachdach vorgefundenen und dort eingeschlagenen Dachziegel seien solche des Fabrikats Meyer-Ohlsen, was sowohl aufgrund der graphitartigen Farbe der Rückseite als auch insbesondere der dort vorhandenen Profilierung zu erkennen sei. Insoweit verwies der Zeuge auf die zur Akte gereichten Fotografien Bl. 12 und 99 b d.A., die die geschilderten Merkmale bestätigen. Ziegel des Fabrikats Meyer-Ohlsen sind nach dem Bekunden des Zeugen W. M. auch auf dem Dach der Villa G. verlegt, wie er aufgrund früherer dort selbst erbrachter Arbeiten festgestellt habe. Schließlich hat der Zeuge ausgeführt, dass die schadensverursachenden Dachziegel des Fabrikats Meyer-Ohlsen auch nur von der Villa G. stammen könnten, da diese nicht nur höher, sondern insbesondere gerade in der Windrichtung des seinerzeitigen Sturmes liegt. Nachdem im Übrigen auch der Zeuge H. R., Bauleiter der Firma T. B. B., bekundet hat, dass die auf der Villa G. verwendeten Ziegel solche des Fabrikats Meyer-Ohlsen sind, verbleiben keinerlei vernünftige Zweifel mehr daran, dass es sich bei dem schadensverursachenden Ziegeln um solche handelt, die vom Dach der Beklagten, der Villa G., stammen.

Wird durch die Ablösung von Teilen eines Gebäudes eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks gemäß § 836 Abs. 1 verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstandenen Schaden zu ersetzen, es sei denn, der Besitzer, hier also die Beklagte, habe die zum Zwecke der Abwehr der Gefahr im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet. Diesen ihr grundsätzlich möglichen Entlastungsbeweis hat die Beklagte nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme indes nicht geführt.

Der denkbare Entlastungsbeweis würde voraussetzen, dass die Beklagte alle Maßnahmen getroffen hätte, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, um die Gefahr einer Ablösung von Teilen, sei es auch nur bei starkem Sturm, nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen (vgl. Palandt/Sprau BGB 77. Aufl. 2018, § 836, Rd-Nr. 13 m.w.N.). Dabei verlangte die ordnungsgemäße Unterhaltung eine regelmäßige Überprüfung des baulichen Zustands des Gebäudes auf alle Gefahren, mit denen nach der Lebenserfahrung zu rechnen ist, wobei sich Intensität und Häufigkeit insbesondere nach der Lage und Nutzung des Gebäudes sowie der Schadensanfälligkeit seiner Konstruktion im Einzelfall bemisst (vgl. Palandt/Sprau, aaO, Rd-Nr. 14 m.w.N.).

Dies erfordert angesichts der exponierten Lage der Insel B. und der dort häufiger auftretenden starken Sturm- und Orkanereignisse eine zumindest jährliche Kontrolle der Gebäude und Dächer auf hinreichende Sturmfestigkeit. Diese ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht hat die Beklagte indes nicht erfüllt. Soweit die Beklagte darauf verwiesen hat, im Mai 2013 sei auf dem Dach der Villa G. ein Dachfenster repariert und bei einer Sichtprüfung festgestellt worden, dass Dachschäden nicht vorhanden seien und dieses aus fachlicher Sicht technisch einwandfrei gewesen sei, genügt dies der gebotenen regelmäßigen Überprüfung des baulichen Zustandes des Daches nicht. Zwar wurde wie die Zeuge J. A. – Hausmeister der Beklagten – und de Zeuge H. R. – Bauleiter der Firma T. – bekundet haben, im Mai 2013 ein Dachfenster der Villa G. ausgewechselt, doch fand eine Überprüfung des Daches auf hinreichende Sturmfestigkeit nicht statt. Selbst wenn der Zeuge R. die Dachseite der Villa G., in welche ein neues Dachfenster eingebaut worden ist, in Augenschein genommen und auch bis zum First durch Hochschieben von Dachpfannen aufgestiegen sein soll, so hat er selbst eingeräumt, den First nicht abgelaufen und die Firststeine auf Klammerung überprüft zu haben. Im Übrigen wurde deutlich, dass er den zur Hindenburgstraße abfallenden Teil des Daches auch insbesondere aufgrund der dort vorhandenen Gauben allenfalls teilweise hat einsehen können, sodass eine zuverlässige Beurteilung der Sturmfestigkeit des Daches nicht möglich gewesen ist. Schließlich lässt sich auch der Rechnung der Firma T. B. B. vom 22.05.2013 (Anlage 3, Bl. 51 d.A.) auch nicht entnehmen, dass vorliegend eine Überprüfung des Daches stattgefunden hat. Soweit dort pauschal ein Betrag von 50,00 € für die Position „Schadensaufnahme“ angesetzt worden ist, handelt es sich nach den Ausführungen der Zeugen lediglich um die Feststellung des Schadens bzw. des Aufmaßes des einzusetzenden neuen Dachfensters. Vielmehr hat der Zeuge L. M.-B., Geschäftsführer der Firma T. B. B., ausgeführt, dass eine fachmännische Dachkontrolle nicht nur die Prüfung des Firstes auf ausreichende Klammerung, sondern auch ein Abgehen der Ortgänge umfasst und Kosten zwischen 300 – 400 € auslösen würde. Derartiges wurde weder mit Rechnung vom 22.05.2013 der Beklagten in Rechnung gestellt, noch hat diese derartige Arbeiten im Jahre 2013 substantiiert dargetan. Vielmehr hat der zuständige Hausmeister der Beklagten, der Zeuge A., ausgeführt, dass er angesichts der Rechnung der Firma T. vom 22.05.2013 davon ausgehe, dass seinerzeit eine Dachkontrolle nicht stattgefunden habe. Ihm kann daher auch nicht versichert worden sein, eine durchgeführte Kontrolle habe einen ordnungsgemäßen und fachtechnisch einwandfreien Zustand des Daches ergeben. Mithin hat die Beklagte die ihr obliegende Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung des baulichen Zustandes des auf B. sturmgefährdeten Daches verletzt.

Schließlich hat die Beklagte auch den § 836 BGB zugrunde liegenden Anscheinsbeweis nicht erschüttert. Weil ein Hausbesitzer auch ungewöhnliche, aber mögliche Sturmstärken in seine Betrachtung einbeziehen und entsprechende Vorsorge für die Festigkeit der Gebäudeteile treffen muss, kann dieser Anscheinsbeweis in der Regel nicht dadurch erschüttert werden, dass das Sturmereignis durch eine besonders starke Sturmböe verursacht worden sei. Dies gilt auch in dem Fall, dass es sich um einen Orkan handelt (vgl. BGH NJW 1993 1782).

Vorliegend hat der Zeuge W. M. in seiner Rechnung vom 11.12.2013 (Anlage K3, Bl. 13 d.A.) bei der Beschreibung aufgeführt „Sturmschaden vom 28.10.2013, Orkanwindstärke 191 km/h“, doch handelt es sich bei dieser Angabe um den Höhenwind für den Flugverkehr in 1.150 m Höhe (vgl. www.unwetterzentrale.de). Tatsächlich betrug die Windgeschwindigkeit – wie der Zeuge W. M. bekundet hat – in der Nähe des streitbefangenen Objektes, wie er an seinem eigenen Haus gemessen hat, lediglich 136 km/h. Dies deckt sich mit den im Internet veröffentlichen Angaben des Deutschen Wetterdienstes für den 28.10.2013 am Standort B., S.-straße, wonach die Windgeschwindigkeit im Durchschnitt 112 km/h, maximal 148,32 km/h betragen hat. Nach diesen Messungen stellt das Sturmtief Christian kein außergewöhnliches Naturereignis für die Insel B. dar, da am Schadenstag keine Windgeschwindigkeiten in einer Größenordnung aufgetreten sind, die lediglich alle 50 -100 Jahre nur einmal auftreten (vgl. Palandt/Sprau aaO Rd-Nr. 9 m.w.N.). Vielmehr lässt sich allgemein zugänglichen Quellen, etwa unter Website www.unwetterzentrale.de entnehmen, dass vergleichbare Böen auch während der Orkantiefs „Lothar“ und „Anatol“ im Jahre 1999, „Kyrill“ im Jahre 2007, „Emma“ im Jahre 2008, „Xynthia“ im Jahre 2010 sowie „Xaver“ im Jahre 2013, in wesentlich kürzeren Zeitabständen mit vergleichbaren Windstärken aufgetreten sind, sodass mit derartigen Sturm- bzw. Orkanereignissen seitens der Beklagten gerechnet werden musste.

Soweit die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 07.12.2017 darauf verweist, nicht auf den Zeugen S., benannt zu dem Sachvortrag „tatsächlich waren am streitgegenständlichen Tag (28.10.2013) Sturm- und Wetterlage geradezu abenteuerlich. Im gesamten Inselbereich gab es erheblichste Sturmschäden“ bedarf es keiner weiteren Beweisaufnahme. Dabei kann dahinstehen, ob der Zeuge W. S. ein ungeeignetes Beweismittel darstellt, da er wegen eines erlittenen schweren Schlaganfalls auf unabsehbare Zeit weder vor Gericht erscheinen noch aussagen kann, denn jedenfalls kann der wenig spezifizierte Sachvortrag, der in das Wissen des Zeugen gestellt wird, als wahr unterstellt werden, zumal auch der Zeuge L. M.-B. bekundet hat, dass der Sturm Christian zu den heftigsten Ereignissen gehörte, die er bislang erlebt habe, da alleine sein Betrieb etwa 300 Sturmschäden hat abarbeiten müssen. Eine andere Beurteilung der Rechtslage ergibt sich hieraus jedoch nicht. Es zeigt sich allein, dass nicht nur die Beklagte, sondern auch andere Eigentümer von Immobilien auf der Nordseeinsel B. keine hinreichende Sturmvorsorge getroffen haben, damit entsprechende Schäden nicht auftreten. Eine Entlastung der Beklagten lässt sich indes hieraus nicht ableiten.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 719 ZPO.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Versicherungsrecht: Das Versicherungsrecht spielt eine zentrale Rolle in diesem Fall, da es die allgemeinen rechtlichen Beziehungen zwischen Versicherungsnehmern und Versicherern regelt. Im Zusammenhang mit diesem Fall ist die Schaden- und Leistungsberechnung für Ereignisse, wie etwa Sturmschäden an Gebäuden, von Bedeutung. Die Eigentümer sollten sich über potenzielle Schäden bewusst sein, die durch extreme Wetterereignisse verursacht werden könnten, und sicherstellen, dass ihre Versicherungen ausreichend Schutz bieten.
2. BGB § 836 – Haftung des Gebäudebesitzers: Dieser Paragraph des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) stellt klar, dass der Gebäudebesitzer für Schäden haftbar gemacht werden kann, die durch den Einsturz des Gebäudes oder durch das Ablösen von Teilen des Gebäudes entstehen, wenn er die erforderliche Sorgfalt zur Instandhaltung nicht beachtet hat. Im gegebenen Fall war dies relevant, da die beklagte Partei nicht nachweisen konnte, dass sie alle notwendigen Maßnahmen zur Überprüfung und Wartung des Gebäudes getroffen hatte.
3. Bau- und Architektenrecht: Das Bau- und Architektenrecht ist relevant, weil es technische Aspekte und Standards definiert, die während des Baus und der Instandhaltung von Gebäuden zu beachten sind. Hierunter fällt auch die Sturmfestigkeit von Gebäuden. Im vorliegenden Fall war die Partei, gegen die sich die Klage richtete, nicht in der Lage nachzuweisen, dass das Gebäude die erforderliche Sturmfestigkeit aufwies.
4. Verkehrssicherungspflicht: Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet Eigentümer und Besitzer dazu, dafür zu sorgen, dass von ihrem Grundstück oder Gebäude keine Gefahr für Dritte ausgeht. Hierzu zählt auch, dass Gebäude so instand gehalten werden müssen, dass bei einem Sturm keine Teile davon abgelöst werden und Schaden anrichten. Im vorliegenden Fall hatte die beklagte Partei diese Pflicht verletzt.