Grundstückskaufvertrag – arglistigen Verschweigens des Hausbockbefalls eines Holzblockhauses

OLG Koblenz –  Az.: 8 U 1353/13 –  Urteil vom 05.09.2014

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Einzelrichters der 15. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 14.10.2013, Az. 15 O 113/13, wie folgt abgeändert:

Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

3. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung in Zusammenhang mit dem Erwerb eines Wohnhausgrundstückes in Anspruch.

Grundstückskaufvertrag - arglistigen Verschweigens des Hausbockbefalls eines Holzblockhauses
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Mit notariellem Vertrag vom 2. Dezember 2011 (Anlage K1, Bl. 32ff. GA) kaufte der Kläger von der Beklagten ein Grundstück in …[Z], auf dem sich ein Wohnhaus in Rundstammbauweise befindet, zum Preis von 198.000,- €. Der Kaufvertrag enthält unter § 8 Nr. 1 einen Haftungsausschluss für Sachmängel, wobei arglistig verschwiegene Mängel ausgenommen sind. Am 1. März 2012 bezog der Kläger die streitgegenständliche Immobilie. Wenige Wochen nach dem Einzug bemerkte der Kläger Ungezieferbefall. Der hinzugezogene Sachverständige stellte mit (Privat-)Gutachten vom 31. Juli 2012 (Anlage K2, Bl. 46ff. GA) eine große Anzahl von Ausfluglöchern des Hausbockkäfers an allen Außenseiten des Hauses, insbesondere auf der Südseite, fest. Im Inneren helle Ausfluglöcher stammten aus dem Jahr 2012, im Inneren dunkle Ausfluglöcher aus den Jahren 2011 und früher.

Für das Gutachten zahlte der Kläger entsprechend der Rechnung vom 2. August 2012 einen Betrag in Höhe von 577,15 € (Anlage K3, Bl. 54 GA). Für ein weiteres Privatgutachten, mit dem die zu erwartenden Sanierungskosten auf 15.000,- € und die Wertminderung auf 32.000,- € bestimmt wurden, wurden dem Kläger insgesamt 1.835,69 € brutto (1.542,60 € netto) in Rechnung gestellt (Anlage K6, Bl.59 GA, Anlage K7, Bl. 60 GA).

Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 7. Dezember 2012 (Anlage K8, Bl. 61ff. GA) forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 20. Dezember 2012 zur Zahlung von 47.000,- €, Zahlung der Gutachterkosten in Höhe von brutto insgesamt 2.412,84 € sowie außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.015,38 € auf.

Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe den zum Zeitpunkt der Übergabe vorliegenden Befall mit Hausbockkäfern arglistig verschwiegen. Bei Vertragsschluss vorhandene Ausfluglöcher habe der Kläger ebenso wenig gesehen wie Holzmehlanhäufungen. Hingegen habe die Beklagte den Befall innerhalb der zehn Jahre, in denen sie das Haus – unstreitig – bewohnt habe, bemerken müssen. Zudem sei – insoweit von der Beklagten erstinstanzlich nicht bestritten – in dem Zeitraum, in dem die Beklagte Eigentümerin der Immobilie war, durch die Hauserbauerin, die Firma …[A], eine Innenraumbehandlung mit Heißluft zur Schädlingsbekämpfung beauftragt worden. Der Hausbockbefall erfordere einen Sanierungsaufwand von 15.000 €, darüber hinaus sei eine Wertminderung in Höhe von 32.000,- € eingetreten.

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Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 49.119,75 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Dezember 2012 zu zahlen; die Beklagte zu verurteilen, an ihn außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.015,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Dezember 2012 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte weist den Vorwurf arglistiger Täuschung zurück. Der Kläger habe die alten Ausfluglöcher sehen müssen. Die festgestellten hellen Ausfluglöcher rührten mit Sicherheit aus einem Ereignis, das nach dem 2. Dezember 2011 gelegen habe und zudem nicht auf ein Verhalten der Verkäuferseite zurückzuführen sei. Auch sei ein behandelter Altbefall für den Wert des Objekts irrelevant. Im Hinblick auf die im notariellen Kaufvertrag unter § 8 Nr. 1 c) vereinbarte kurze Verjährung für zwischen Vertragsschluss und Übergabe entstandene Sachmängel erhebt sie vorsorglich die Einrede der Verjährung. Die Beklagte bestreitet die Höhe der veranschlagten Sanierungskosten und der Wertminderung, sie bestreitet, dass die Rechnungen K6 und K7 bezahlt seien.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 14. Oktober 2013 – Az. 15 O 113/13 –, auf das wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands Bezug genommen wird, abgewiesen. Da die Besichtigung durch den Sachverständigen am 19. Juli 2012 erfolgt sei, könne nicht festgestellt werden, dass der akute Befall und damit die Mangelhaftigkeit des Anwesens bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs am 1. März 2012 bestanden habe. In Bezug auf den Altbefall beschränke sich die Mangelhaftigkeit auf eine geringfügige optische Beeinträchtigung, eine Aufklärungspflicht habe insoweit nicht bestanden. Dies gelte umso mehr, als in der Zeit, zu der die Beklagte Eigentümerin war, Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden seien. Eine Aufklärungspflicht komme schließlich auch deswegen nicht in Betracht, weil der Kläger die Ausfluglöcher bei der gebotenen Sorgfalt hätte erkennen können.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Dem Landgericht seien Verfahrensfehler insoweit vorzuwerfen, als es den Vortrag zum Lebenszyklus des Hausbocks übergangen habe und zu Unrecht von seiner Kenntnis von dem Altbefall ausgegangen sei. Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 30. Januar 2014 (Bl. 138ff. GA), und den Schriftsatz vom 7. April 2014 (Bl. 153f. GA) verwiesen.

Die Beklagte tritt der Berufung entgegen und verteidigt das angefochtene Urteil. Nach Hinweis des Senats auf dessen vorläufiges Beratungsergebnis hat die Beklagte vorgetragen, der Kläger habe die Ausflugslöcher bei der Besichtigung erkennen und zwanglos einem Insektenbefall zuordnen müssen. Die Beklagte, die den Hausbockbefall von einer Spezialfirma habe bekämpfen lassen, habe davon ausgehen dürfen, dass damit auch das Risiko eines Wiederauftretens beseitigt worden sei. Auch sei während eines gemeinsamen Kaffeetrinkens mit dem Kläger über die erfolgreiche Heißluftbekämpfung an dem Anwesen gesprochen worden. Wegen der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vortrags wird auf die Berufungserwiderung vom 11. März 2014 (Bl. 148ff. GA) und den Schriftsatz vom 6. August 2014 (Bl. 166ff. GA) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Schadensersatzansprüche dem Grunde nach zu, §§ 437 Nr. 3, 440, 280 Abs. 1, 281 BGB.

A.

Ein Grundurteil ist statthaft. Eine Vorabentscheidung über den Grund ist statthaft, wenn sämtliche den Grund des Anspruchs betreffenden Einwendungen zur Entscheidung reif sind. Unzulässig ist ein Grundurteil hingegen dann, wenn die Tatsachen für Grund und Höhe annähernd dieselben sind oder in einem so engen Zusammenhang stehen, dass die Herausnahme einer Grundentscheidung unzweckmäßig und verwirrend wäre (BGH. Urteil v. 3. November 1978 – IV ZR 61/77, juris Rn.7). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Anders als in dem vom BGH behandelten Fall, in dem eine arglistige Täuschung (auch) wegen der Schadenshöhe in Betracht kam, kann hier die Frage, ob sich die Beklagte durch das Verschweigen des – behandelten – Hausbockbefalls der arglistigen Täuschung schuldig gemacht hat, vollständig von der Frage getrennt werden, in welcher Höhe dem Kläger (auch wegen des akuten Befalls) ein Schadensersatzanspruch zusteht.

B.

Der Kläger kann von der Beklagten Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB bzw. wegen Verschuldens bei Vertragsschluss verlangen, §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 u. 3, 241 Abs. 2 BGB.

1.

Die Beklagte haftet aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 281 BGB.

a)

Dem Grundstück haftete zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs ein Mangel an, da das Blockhaus von Hausbock befallen war.

Wie das Landgericht festgestellt und die Beklagte auch nicht mehr bestritten hat, flogen im Frühjahr 2012 Hausbockkäfer aus dem Holz des von dem Kläger erworbenen Blockhauses aus. Im Hinblick darauf, dass die Larve des Hausbocks sich nach den unbestrittenen Ausführungen des sachverständig unterstützten Klägers drei bis zehn Jahre, unter ungünstigen Bedingungen bis zu 15 Jahre, im Holz aufhält, bis der Käfer nach Verpuppung das Holz verlässt, geht der Senat davon aus, dass das Blockhaus zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks – zwischen dem Kauf am 2. Dezember 2011 und dem Einzug des Klägers am 1. März 2012 – von Hausbock befallen war.

b)

Der Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag (§ 8 Nr. 1) steht der Geltendmachung von Schadensersatz nicht entgegen, da die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen hat.

aa)

Soweit die Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz vorträgt, dem Kläger den Hausbockbefall und die von ihr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen offenbart zu haben, und dies durch Vernehmung des Zeugen …[B] unter Beweis gestellt hat, ist ihr Vortrag als verspätet zurückzuweisen, § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte diese Tatsachen, die dem erstinstanzlichen Vortrag des Klägers widersprechen, im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht hat, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Beklagten beruhte.

bb)

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. Bei Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung von verborgenen Mängeln oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH, Urteil v. 16. März 2012 – V ZR 18/11, juris Rn.21 mwN).

 

Nach dem Vorstehenden war die Beklagte verpflichtet, über den ihr bekannten Hausbockbefall sowie Art und Umfang der Sanierungsversuche zu informieren.

Hausbockbefall muss dann offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat. Dies ist hier der Fall. Unstreitig ist eine große Anzahl von Ausfluglöchern an sämtlichen Außenseiten des Blockhauses vorgefunden worden. Darüber hinaus bejaht der Senat eine Offenbarungspflicht deswegen, weil es sich vorliegend um den Befall eines Holzblockhauses handelt, bei dem nicht nur die Gefahr des Befalls von Gebäudeteilen, sondern des gesamten Gebäudes besteht.

cc)

Die Offenbarungspflicht entfiel nicht etwa deswegen, weil der Mangel einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar war. Allerdings kann der Käufer insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, Urteil v. 16. März 2012 – V ZR 18/11 – juris Rn. 21 mwN).

Insoweit fehlt schon hinreichender Vortrag der Beklagten dazu, dass der Kläger die Ausfluglöcher hätte erkennen können. Die Beklagte bezieht sich lediglich auf die Feststellungen des von dem Kläger hinzugezogenen Sachverständigen, nach denen die Ausfluglöcher ohne weiteres hätten erkannt werden können. Dies hat der Sachverständige jedoch bereits nicht festgestellt. Seine Ausführungen lauten vielmehr wie folgt: „Würde man die Oberfläche einer Holzfassade mit frischen Ausfluglöchern des Hausbockkäfers aus etwa 2 m Entfernung betrachten, würde man die Ausfluglöcher, bzw. den Auswurf des Nagsels, nicht übersehen können, bei normaler Sehschärfe [Hervorhebung durch den Senat]“. Dass bei der Besichtigung frische (innen hellfarbige) Ausfluglöcher vorhanden gewesen sein sollten, ist jedoch nicht vorgetragen; dies ist auch deswegen nicht ersichtlich, weil der Ausflug der Käfer in den Monaten Mai/Juni erfolgt, die Besichtigung im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages am 2. Dezember 2012 jedoch erst im Spätherbst erfolgt sein dürfte. Dass kein Holzmehl vorhanden war, ist zudem unter den Parteien unstreitig.

Entscheidend ist schließlich, dass nicht ohne weiteres erkennbar solche Mängel sind, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keine tragfähigen Rückschlüsse auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (BGH, Urteil v. 16. März 2012 – V ZR 18/11, juris Rn.22 mwN). Dies ist hier der Fall. Selbst wenn der Kläger Ausfluglöcher gesehen haben sollte, sind keine Umstände dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass der Kläger aus den Ausfluglöchern auf den Befall gerade mit Hausbock hätte schließen können. Der Kläger durfte daher von einem redlichen Verkäufer erwarten, dass dieser ihn über den Hausbockbefall aufklärte.

Die Einholung des von der Beklagten beantragten richterlichen Augenscheins oder eines Sachverständigengutachtens war daher nicht angezeigt.

dd)

Arglistiges Handeln der Beklagten ist auch nicht etwa wegen deren Gutgläubigkeit ausgeschlossen.

Soweit die Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz vorgetragen hat, die Sanierungsmaßnahmen seien von ihr beauftragt und von einem Fachunternehmen durchgeführt worden, sie sei daher vom Erfolg der Sanierungsmaßnahmen ausgegangen und habe nicht mit der Möglichkeit eines Fehlers gerechnet, bleibt sie ohne Erfolg.

Der – ihr insoweit auch nicht nachgelassene, § 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO – neue Tatsachenvortrag ist nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen, da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass dieser neue Vortrag im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden ist, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Beklagten beruhte. Der neue Vortrag ist bestritten, da die Beklagte Indizien vorträgt, die ihre Gutgläubigkeit begründen sollen, während der Kläger, der sich zu dem neuen Sachvortrag der Beklagten allerdings nicht mehr geäußert hat, der Beklagten arglistiges Verschweigen vorwirft. Darüber hinaus differieren die Angaben der Parteien auch hinsichtlich der Frage, wer Auftraggeber der Arbeiten war.

Doch selbst wenn dieser Vortrag zugelassen würde, hat die Beklagte die Voraussetzungen dafür, dass sie auf die Sanierungsmaßnahmen vertrauen durfte, im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast nicht hinreichend dargelegt. Weiß der Verkäufer um einen Hausbockbefall und bemüht er sich um eine Sanierung, so kommt eine arglistiges Handeln ausschließende Gutgläubigkeit nur dann in Betracht, wenn er nicht nur geeignete Maßnahmen zur Sanierung ergreift, sondern sich auch durch ebenso geeignete Maßnahmen Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschafft. Anderenfalls muss er mit weiter bestehendem Hausbockbefall rechnen (vgl. zu Feuchtigkeitsschäden Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil v. 6. Februar 2013 – I U 132/12, juris Rnrn. 82, 87). Dies gilt umso mehr, wenn es sich bei dem befallenen Gebäude wie hier um ein Holzblockhaus handelt, bei dem, wie bereits oben bemerkt, die Gefahr des Befalls nicht nur einzelner Gebäudeteile, sondern der gesamten Bausubstanz besteht. Es kann hier dahinstehen, ob eine Heißluftbehandlung – nach Angaben des Klägers allein in den Innenräumen – überhaupt geeignet ist, Hausbockbefall an der Außenseite der Rundstämme zu beseitigen. Entscheidend ist, dass die Beklagte keinerlei Vortrag dazu gehalten hat, dass sie sich in irgendeiner Weise von dem Erfolg der Sanierungsarbeiten Kenntnis verschafft hat oder sie etwa deswegen, weil nach der Sanierung über lange Zeit hinweg keine Schäden ersichtlich wurden, auf deren Erfolg vertrauen durfte.

c)

Einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bedurfte es im Hinblick auf das arglistige Verschweigen des Mangels durch die Beklagte nicht (BGH, Beschluss vom 08. Dezember 2006 – V ZR 249/05 –, juris Rn 12.f.). Zudem hat die Beklagte durch den Inhalt der Klageerwiderung klargestellt, dass sie die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, §§ 281 Abs. 2, 440 BGB.

2.

Die Beklagte ist dem Kläger darüber hinaus auch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss, §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 242 Abs. 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie ihm den (behandelten) Hausbockbefall nicht offenbart hat.

a)

Zwar ist nach Gefahrübergang von einem grundsätzlichen Vorrang der §§ 434ff. BGB auszugehen. Doch ist eine Ausnahme bei – wie hier, s.o. – arglistigem (vorsätzlichen) Verhalten des Verkäufers gerechtfertigt. Kaufrechtliche Sonderregelungen, die umgangen werden könnten, greifen dann nicht ein, auch ist der Verkäufer in diesem Fall auch nach neuem Schuldrecht nicht schutzwürdig (BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205-215 Rn. 19ff.).

b)

Nach dem oben Gesagten war die Beklagte verpflichtet, den (behandelten) Hausbockbefall des Blockhauses zu offenbaren. Dieser Pflicht ist sie vorsätzlich (arglistig) nicht nachgekommen. Auf Gutgläubigkeit, die Arglist ausschließen könnte, kann sich die Beklagte nicht berufen.

3.

Die Pflichtverletzung der Beklagten war kausal für den dem Kläger entstandenen Schaden. Derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, muss darlegen und beweisen, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angeben den Kaufvertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte (BGH, Urteil v. 16. Dezember 2009 – VIII ZR 38/09, juris Tz. 18). Anhaltspunkte hierfür sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Dass der Kläger nicht Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt, lässt nicht darauf schließen, das er den Vertrag auch bei Kenntnis des Befalls (und dessen, letztlich erfolgloser, Behandlung) abgeschlossen hätte.

4.

Die Ansprüche des Klägers sind nicht verjährt. Der Anspruch des Klägers unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die von den Parteien vereinbarte kurze Verjährungsfrist für Mängel, die in der Zeit zwischen Kauf und Gefahrübergang eintreten, ist hier nicht einschlägig, wäre im Übrigen im Hinblick auf die Haftung der Beklagten aus Vorsatz bzw Arglist unwirksam, §§ 202, 438 Abs. 3 S. 1 BGB. Der Kläger hat die Frist gewahrt, nachdem der Mahnbescheid den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 21. Februar 2013 zugestellt werden konnte.

5.

Der Schadensersatzanspruch des Klägers umfasst neben den für die Sanierung des Gebäudes anfallenden Kosten auch eine danach etwa verbleibende Wertminderung des Hausgrundstücks.

Darüber hinaus hat der Kläger Anspruch auf Ersatz der ihm für die Sachverständigengutachten entstandenen Kosten sowie der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten, §§ 437 Nr. 3, 440, 280 BGB, die nicht in der Verfahrensgebühr aufgehen. Der Kläger durfte aufgrund der Komplexität der Sache die Einholung der Sachverständigengutachten ebenso für erforderlich halten wie die Beauftragung eines Rechtsanwalts (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 29. März 2012 – 22 U 40/10, I-22 U 40/10 –, juris)

Soweit die Beklagte die Zahlung der gemäß Rechnungen K6 und K7 angefallenen Kosten des Sachverständigen bestreitet, ist der zunächst auf Befreiung von der Schuld gerichtete Anspruch gemäß § 250 Satz 2 BGB in einen Schadensersatzanspruch übergegangen, nachdem die Beklagte die Leistung ernsthaft und endgültig abgelehnt hat (BGH, Urteile v. 10.12.1992 – IX ZR 54/92, juris Rz. 23 und v. 11. Juni 1986 – VIII ZR 153/85, WM 1986, 1115, 1117; v. 2. April 1987 – IX ZR 68/86, WM 1987, 725, 726; v. 9. November 1988 – VIII ZR 310/87, NJW 1989, 1215, 1216; v. 26. Februar 1991 – XI ZR 331/89, NJW 1991, 2014).

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.