Contact for English speaking clientsLG Kiel – Az.: 5 O 95/16 – Urteil vom 15.03.2017
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 28.770,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.02.2016 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 761,24 € zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin weiteren Schaden zu ersetzen, der ihr aus der Beseitigung der Feuchtigkeit in den Kelleraußenwänden und Kellerniedergang im Hause B.-straße in F., insbesondere die Umsatzsteuer, entsteht.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 14 %, die Beklagte zu 86 %.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
6. Der Streitwert wird auf 38.401,54 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche aus einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus.
Die Klägerin besichtigte das 1962 errichtete Haus in der B.-straße in F. zumindest an zwei Tagen, nämlich am 23.06.2014 und 04.07.2014 und sah sich dabei auch die Kellerräume an. Bei diesen Besichtigungen wies die Beklagte darauf hin, dass der Keller als Vorratskeller zu nutzen sei. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 14.07.2014 erwarb die Klägerin das Hausgrundstück. In dem Kaufvertrag erklärte die Beklagte, dass ihr keine wesentlichen Mängel bekannt seien, die bei der Besichtigung nicht erkennbar gewesen seien. Die frühere Mieterin der Beklagten, Frau D., hatte bei der Beklagten Schimmelbefall in dem Haus angezeigt, dieser hatte jedoch keine bauliche Ursache und war durch das Wohnverhalten der Mieterin entstanden. In 2012 war ein Anstrich der Kellerinnenwände durch Frau D. erfolgt. Die bei Errichtung des Hauses angebrachte Außenbeschichtung der Kellerwände ist zersetzt, sodass Feuchtigkeit von außen in die Wände eindringt. Die Kelleraußenwände des Hauses sind durchfeuchtet, was zu Salzausblühungen und Putzabplatzungen auf der Innenseite der Wände im Norden und Osten des Hauses, insbesondere im Raum Vorkeller und Heizung führt. Auf die Rüge der Klägerin gegenüber der Beklagten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 16.02.2015, dass sie das Haus mangelfrei übergeben habe. In einer dem notariellen Kaufvertrag als Anlage beigefügten Erklärung vom 04.07.2014 hielten die Parteien fest, dass eine Ausbesserung des Holzfußbodens in der 30. Kalenderwoche von der Beklagten durchgeführt werden sollte. Diese Ausbesserung betraf Flecken auf dem Parkett im Wohn- und Esszimmer. Die Beklagte ließ Arbeiten ausführen, durch die die Flecken nicht beseitigt wurden.
Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe zur Verdeckung der Feuchtigkeit der Kellerwände einen Verkaufsanstrich aufgebracht, sodass die Feuchtigkeitserscheinungen bei den Besichtigungen durch die Klägerin nicht erkennbar gewesen seien. Insbesondere seien Ausblühungen nicht erkennbar gewesen. Unterlagen für das Haus habe die Klägerin von der Beklagten erst nach Abschluss des Kaufvertrages erhalten. Wegen der Feuchtigkeit sei der Keller auch als Vorratsraum nicht nutzbar. Die Beklagte habe die Durchfeuchtung der Kelleraußenwände arglistig verschwiegen. Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr deshalb Schadensersatz für die Außensanierung in Höhe von 17.758,20 €, für die Innensanierung in Höhe von 3.562,00 € sowie für die Abdichtung der Außenwand unterhalb des Gebäudes in Höhe von 5.500,00 € und die Abdichtung der Außenecken in Höhe von 1.950,00 € zustehe. Sie behauptet darüber hinaus, die Maßnahmen zur Ausbesserung des Holzfußbodens seien nicht ausreichend gewesen, sodass der Klägerin dafür Kosten in Höhe von 3.500,00 € entstünden.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 32.270,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz darauf seit dem 16.02.2015 nebst vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 807,36 € zu zahlen;
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeden weiteren Schaden zu ersetzen, der ihr aus der Beseitigung der Mängel im Hause B.-straße in F. durch die Beseitigung der Feuchtigkeit in den Kelleraußenwänden und Kellerniedergang und des Abschleifens und Neuversiegelns des Parketts im Wohnzimmer, insbesondere die Umsatzsteuer, entstehen wird.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die im Keller vorhandene Feuchtigkeit stelle keine Abweichung von der üblichen Beschaffenheit für die vorgesehene Nutzung als Vorratskeller und im Hinblick auf das Alter des Hauses dar. Im Übrigen seien die Feuchtigkeitserscheinungen bei den Besichtigungen durch die Klägerin erkennbar gewesen. Die Beklagte habe ausdrücklich erklärt, dass eine übliche Kondensfeuchte im Keller vorhanden und diese an den Ausblühungen erkennbar sei. Deshalb habe sie an die Klägerin bei der Besichtigung bereits schriftliche Hinweise zum Lüften ausgehändigt. Die Beklagte habe darüber hinaus auch auf Ausblühungen und einen Wasserschaden im Heizungskeller nach einem Starkregenereignis hingewiesen. Sie habe auch darauf hingewiesen, dass im Heizungskeller zu Demonstrationszwecken wasserfester Putz auf die Innenwände aufgebracht worden sei. Die Höhe des von der Klägerin behaupteten Schadens hat die Beklagte erstmals mit insoweit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 28.02.2017 nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2017 bestritten.
Das Gericht hat das diesem Rechtsstreit vorangegangene selbständige Beweisverfahren 5 OH 5/15 zu Beweiszwecken beigezogen. Wegen des Ergebnisses der dortigen Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. vom 18.11.2015 (Bl. 62ff. d.A. 5 OH 5/15) Bezug genommen. Das Gericht hat ferner Beweis erhoben über die Gesprächsinhalte bei den Besichtigungsterminen und den Zustand der Kellerwände durch Vernehmung der Zeugen B. und S. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme und der persönlichen Anhörung der Parteien wird Bezug genommen auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 31.01.2017 (Bl. 60 – 69 d. A.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz in der ausgeurteilten Höhe gemäß §§ 437 Nr. 3, 440, 280 BGB für die Beseitigung der Durchfeuchtung der Kellerwände und Feststellung weiterer diesbezüglicher Schadensersatzpflicht. Ein Schadensersatzanspruch für die Ausbesserung des Holzfußbodens steht der Klägerin demgegenüber nicht zu.
1. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin für die Beseitigung der Durchfeuchtung der Kellerwände ergibt sich aus §§ 437 Nr. 3, 440, 280 BGB. Zwischen den Parteien ist am 14.07.2014 ein notarieller Kaufvertrag über das Hausgrundstück B.-straße in F. zustande gekommen.
In der Feuchtigkeit in den Außenwänden des Gebäudekellers liegt ein Mangel gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB. Ein Mangel liegt nach dieser Vorschrift dann vor, wenn die Sache infolge ihrer tatsächlichen Beschaffenheit nicht oder nur vermindert zur bestimmungsgemäßen Verwendung geeignet ist. Das ist vorliegend der Fall, da der Keller des Hauses nicht für die von den Parteien übereinstimmend vorausgesetzte Verwendung als Vorratskeller geeignet ist. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an. Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Der bei Altbauten üblich Standard ist dann nicht maßgebend, wenn eine abweichende Beschaffenheit für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung erforderlich ist (BGH NJW-RR 2012, 1078, zitiert nach juris, dort Rn. 14 m.w.N.). Nach diesen Maßstäben stellt die vorhandene Beschaffenheit eine ungünstige Abweichung von der Eignung zu der von den Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages vorausgesetzten Verwendung dar. Dass die Außenwände wegen eindringender Bodenfeuchtigkeit im Keller des Hauses durchfeuchtet sind, ist zwischen den Parteien unstreitig. Dies ist im Übrigen auch aus dem Sachverständigengutachten im selbstständigen Beweisverfahren 5 OH 5/15 ersichtlich. Das Maß der dort festgestellten Feuchtigkeit übersteigt auch die Eignung als Vorratskeller. Es handelt sich nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. in dem selbstständigen Beweisverfahren um mehr als nur unerhebliche Feuchtigkeit, sodass eine Lagerung von Vorräten und Gegenständen in diesem Keller, für die der Keller gemäß ausdrücklicher Vereinbarung der Parteien gedacht war, nicht geeignet ist. Insofern ist aus dem Gutachten ersichtlich, dass im Kellerniedergang an der Außenwand bis zu 93 Digits und im Heizungs- und Vorratskeller bis zu 78 Digits gemessen wurden, wobei als Referenzwert 33 Digits = trocken und 104 Digits = nass aufgeführt ist. Entsprechend hat der Sachverständige in den Räumen Vorkeller und Vorrat an den Außenwänden kristalline Ausblühungen und abblätternde Putzbeschichtungen/Farben festgestellt, die durch die im Rahmen der Kapillarwirkung des Mauerwerks nach innen eindringende Feuchtigkeit verursacht wurden. Damit steht fest, dass die Außenwände in diesen Bereichen eine Feuchtigkeit in dem Maß aufweisen, dass die Nutzung als Vorratskeller erheblich beeinträchtigt ist. Denn durch diese eindringende Feuchtigkeit werden auch im Keller gelagerte Gegenstände und Vorräte betroffen, so dass eine sichere Lagerung nicht ohne Weiteres möglich ist.
Auf den zwischen den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich die Beklagte gemäß § 444 BGB nicht berufen, da sie zur Überzeugung des Gerichts die vorliegende Durchfeuchtung der Kellerwände der Klägerin gegenüber arglistig verschwiegen hat. Dies ergibt sich auch aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme und der persönlichen Anhörung der Parteien. Arglistiges Verschweigen im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn der Verkäufer trotz Kenntnis von dem Mangel und Bestehen einer Offenbarungspflicht diesen gegenüber dem Käufer nicht offenlegt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da die Beklagte die eindringende Feuchtigkeit in den Kellerwänden bei Abschluss des Kaufvertrages unstreitig kannte, diese offenbaren musste und es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht getan hat. Die insoweit beweisbelastete Klägerin hat zur Überzeugung des Gerichts beweisen können, dass die Beklagte bei den Besichtigungen des Hauses am 23.06. und 04.07.2014 nicht auf diese Feuchtigkeit hingewiesen hat und die Klägerin auch nicht durch den Zustand des Kellers selbst hat entsprechende Feststellungen treffen können.
Der Zeuge B. hat überzeugend angegeben, dass Gespräche über Feuchtigkeit im Keller bei den Besichtigungen, bei denen er anwesend war, entgegen der Behauptung der Beklagten, nicht geführt wurden. Das Gericht hat keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage dieses Zeugen. Der Zeuge hat von sich aus von vornherein Erinnerungsschwächen hinsichtlich des Randgeschehens, nämlich zu Daten und Beteiligten, eingeräumt, die aber erkennbar keine Auswirkungen auf die Überzeugungskraft seiner Angaben zu der eigentlichen Beweisfrage hatten. Gemessen daran, dass der Zeuge eine negative Beweisfrage, nämlich die Nichtvornahme von Hinweisen auf Feuchtigkeit, zu beantworten hatte, waren seine Angaben sehr detailliert und individuell. Insbesondere hat er den aus seiner Sicht für Feuchtigkeitserscheinungen typischen muffigen Geruch erwähnt, der bei der Besichtigung des Kellers nicht vorhanden gewesen sei. Der Zeuge konnte auch erinnern, dass über alte Leitungen und Schalter im Keller gesprochen worden ist. Die Wände seien aus seiner Sicht in Ordnung gewesen, so dass für ihn auch kein Anlass bestanden habe, darüber gesondert zu sprechen. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund glaubhaft, dass der Zeuge spontan schilderte, vorher Erfahrungen mit Abdichtungen bei Wasserschäden gemacht zu haben. Anhaltspunkte für eine falsche Aussage zu Gunsten der Klägerin liegen nicht vor. Dass der Zeuge der Lebensgefährte der Klägerin ist und damit eher in deren Lager steht, schränkt die Glaubhaftigkeit seiner Angaben nicht ein. Denn der Zeuge hat bei seiner Aussage keine besondere Belastungstendenz der Beklagten gegenüber aufgewiesen, hat vielmehr Erinnerungsschwächen unumwunden zugegeben.
Demgegenüber konnten die Angaben des Zeugen S. nicht dahin überzeugen, dass die Beklagte entsprechend ihrer Behauptung bei der Besichtigung auf Feuchtigkeit im Keller hingewiesen hat. Der Zeuge war bei seinen Angaben zu den Vorgängen in den Besichtigungsterminen erkennbar unsicher. So hat der Zeuge zunächst angeben, die Beklagte sei nach einem Hinweis an den Zeugen B. auf Salzausblühungen an den Kellerwänden im Heizungskeller wieder nach oben gegangen, später allerdings ausgesagt, sie habe überall darauf hingewiesen. Auf den Vorhalt eines eventuellen Widerspruchs reagierte der Zeuge erkennbar verunsichert und erklärte nur noch, die Beklagte sei im Keller auch in anderen Räumen, nicht nur im Heizungskeller mit Herrn B. gewesen. Der Zeuge hat vor allem zum Randgeschehen sehr detailreich berichtet, so zum Beispiel über ein
Starkregenereignis im Haus in der Besitzzeit der Beklagten und über die Gespräche zu im Garten zu fällenden Bäumen. Demgegenüber fielen seine Angaben zum Kern der Beweisfrage sehr knapp und wortkarg aus. Entgegen der Behauptung der Beklagten gab der Zeuge auch an, zur Besichtigung am 04.07.2014 sei man gar nicht im Keller gewesen. Auf Vorhalt der Lichtbilder der Anlage AG 1 zu 5 OH 5/15 (Bl.37ff. d.A. 5 OH 5/15) zum Zustand der Kellerräume gab der Zeuge an, dass der Zustand bei der Besichtigung so schlimm nicht gewesen sei. Nach dem Vorbringen der Beklagten sind die vorgelegten Aufnahmen 14 Tage vor dem Besichtigungstermin gefertigt worden, sodass auf diesen Bildern der Zustand wie im Besichtigungstermin erkennbar sein müsste. Erst auf nochmalige Nachfrage erklärte der Zeuge, dass die Kellerräume im Zeitpunkt der Besichtigung wohl doch entsprechend ausgesehen hätten. Aufgrund dieser Unsicherheiten hält das Gericht die Angaben des Zeugen S. nicht für hinreichend zuverlässig, um darauf eine Überzeugungsbildung stützen zu können. Es kommt hinzu, dass nicht hinreichend überprüfbar ist, inwieweit der Zeuge bei seinen Angaben eigene Wahrnehmungen und Erinnerungen bekundet hat, zumal er angeben hat, sich die Unterlagen seiner Ehefrau, der Beklagten, die alles protokolliert habe, am Abend vor der Vernehmung angesehen zu haben.
Bei der Durchfeuchtung der Kellerwände handelt es sich um einen aufklärungsbedürftigen Umstand, da auch bei dem Alter des Hauses, das 1962 errichtet wurde, bei der Besichtigung durch die Klägerin nicht erkennbar war, dass eine Durchfeuchtung in der Art vorliegt, dass die Räume nicht ohne Weiteres wie vorgesehen als Vorratskeller zu nutzen sind. Dies ergibt sich ebenfalls aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme. Denn der von der Beklagten zu der Behauptung, es seien Feuchtigkeitserscheinungen in Form von Ausblühungen erkennbar gewesen, benannte Zeuge S. hat diesen Umstand nicht zur Überzeugung des Gerichts bekundet. Vielmehr hat der Zeuge dazu auf konkrete Frage angegeben, dass im Heizungskeller 2 bis 3 gelbliche Flächen in der Größe eines Bierdeckels und in dem kleinen Raum mit dem Sicherungskasten ein weiterer gelber Fleck, mehr aber nicht gewesen seien. Die Wände hätten nach dem Sichtbefund einen guten Eindruck gemacht, seien einheitlich weiß gewesen. Die Beschreibung der Kellerwände wird durch die Angaben des Zeugen B. bestätigt. Aus dieser Beschreibung der Kellerwände ist nicht ersichtlich, dass für jemanden, der den Keller ohne weitere Kenntnis des Hauses besichtigt, eine Durchfeuchtung der Wände erkennbar gewesen sein könnte. Soweit die Beklagte zum Zustand der Kellerwände und zur Erkennbarkeit von Feuchtigkeitserscheinungen weitere Zeugen benannt hat, hatte eine Beweisaufnahme nicht zu erfolgen. Denn der in das Wissen der Zeugen gestellte Zustand des Kellers betrifft nicht den entscheidungserheblichen Zeitpunkt der Besichtigung durch die Klägerin, für den nach den Angaben des Zeugen S. keine erhebliche Durchfeuchtung sichtbar war. Insbesondere bezüglich der Zeugen L. und G. betrifft deren behauptete Kenntnis vom Zustand des Kellers Zeitpunkte, die mit Dezember 2012 und März 2013 deutlich von den Besichtigungsterminen entfernt liegen. Angesichts des Ergebnisses der Beweisaufnahme reicht der Vortrag der Beklagten – die zu diesem Punkt Schriftsatznachlass nach der Beweisaufnahme erhalten hat -, die Zeugen H. und J. könnten Angaben zum behaupteten Zustand des Kellers machen, nicht aus. Vor diesem Hintergrund ist auch der Vortrag der Beklagten, die Zeugen H. und G. hätten das Objekt im Juli 2014 in Augenschein nehmen dürfen, nicht hinreichend substantiiert. Denn angesichts des Abschlusses des Kaufvertrages am 14.07.2014 wäre eine Konkretisierung dahingehend erforderlich gewesen, wann genau und in welchem zeitlichen Zusammenhang zu den Besichtigungsterminen diese Zeugen Wahrnehmungen gemacht haben könnten. Auch die Behauptung der Beklagten, aus dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. ergebe sich eine Erkennbarkeit der Durchfeuchtungen, trägt nicht. Denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten entsprechend der Beweisfrage dazu Stellung genommen, ob die Durchfeuchtungen für jemanden, der das Haus längere Zeit kennt, erkennbar waren. Unstreitig ist in 2012 durch die Mieterin der Beklagten ein Anstrich der Kellerwände erfolgt, der bis dahin erkennbare Feuchtigkeitsschäden jedenfalls überdeckt hätte.
Die Haftung der Beklagten ist auch nicht gemäß § 442 BGB wegen einer Kenntnis der Klägerin von dem Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages ausgeschlossen. Die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat schon nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass die Klägerin die notwendige positive Kenntnis von dem Mangel hatte. Soweit sie vorträgt, dass Ausblühungen und Feuchtigkeitserscheinungen bei Besichtigung des Hauses durch die Klägerin erkennbar gewesen seien, lässt dies nicht den Schluss auf eine tatsächlich vorliegende Kenntnis von den Feuchtigkeitserscheinungen bei der Klägerin zu. Soweit sich die Beklagte darauf berufen will, die Klägerin habe wegen der Erkennbarkeit grob fahrlässig keine Kenntnis von dem Mangel gehabt, steht dem Haftungsausschluss gemäß § 442 Abs. 1 S. 2 BGB das festgestellte arglistige Verschweigen des Mangels durch die Beklagte entgegen.
Einer Fristsetzung zur Nacherfüllung gemäß § 440 BGB bedurfte es nicht. Die Beklagte hat entsprechende Maßnahmen mit Schreiben vom 16.02.2015 und vom 27.04.2015 abgelehnt, indem sie unter Verweis auf den Gewährleistungsausschluss erklärt hat, sie habe das Haus mangelfrei übergeben.
Die Klägerin kann gemäß §§ 437, 280 BGB Schadensersatz in Höhe der Mangelbeseitigungskosten mit insgesamt 28.770,20 € geltend machen. Der Vortrag der Klägerin zu den Mangelbeseitigungskosten gemäß eingereichten Kostenvoranschlägen sowie der von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. K. benannten Kosten in dem Gutachten aus dem selbstständigen Beweisverfahren ist zugrunde zu legen. Soweit die Beklagte die Schadenshöhe hinsichtlich der anhand der Kostenvoranschläge geltend gemachten Beseitigungskosten mit Schriftsatz vom 28.02.2017 bestreitet, ist dieses Bestreiten gemäß §§ 296 Abs. 2, 296a ZPO verspätet. Bis zur mündlichen Verhandlung und auch in der Verhandlung hat die Beklagte sich zu dem Vortrag der Klägerin zur Schadenshöhe nicht eingelassen, sodass dieser Vortrag bis zum Schluss mündlichen Verhandlung als zugestanden galt. Der Beklagten ist im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 31.01.2017 ausdrücklich Schriftsatznachlass nur zur Stellungnahme zu den erteilten Hinweisen zum Zeitpunkt weiterer Besichtigungen gewährt worden. Die Zulassung des nunmehr geäußerten Bestreitens der Beklagten würde die Erledigung des Rechtsstreits im Sinne des § 296 Abs. 2 ZPO verzögern, weil insoweit eine weitere Beweisaufnahme erforderlich wäre. Die Verspätung dieses Vortrages zur Schadenshöhe beruht auch auf grober Nachlässigkeit der Beklagten. Denn es sind keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, weshalb das Bestreiten zur Schadenshöhe nicht auch zu einem früheren Zeitpunkt und so rechtzeitig hätte erfolgen können, dass Verzögerungen des Rechtsstreits vermieden worden wäre. Bei einem rechtzeitigen Bestreiten hätte der Sachverständige Dipl.-Ing. K. zur mündlichen Verhandlung hinzugezogen werden können, sodass die Beweisaufnahme ebenfalls im Termin vom 31.01.2017 hätte erfolgen können. Darüber hinaus ist der Vortrag der Beklagten zur Schadenshöhe nach Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die dieses Urteil ergeht, erfolgt. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO war nicht geboten. Wie ausgeführt, sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagte dieses Vorbringen nicht früher in den Rechtsstreit hätte einführen können.
Die Klägerin kann daher als Schaden die in dem Kostenvoranschlag der Fa. W. vom 01.02.2016 schlüssig aufgeführten Mangelbeseitigungskosten für die Außenabdichtung der Kellerwände in Höhe von 17.758,20 € netto, für die Sanierung der Innenwände aus dem Kostenvoranschlag der Fa. S. vom 11.03.2016 in Höhe von 3.562,00 € netto und für die Abdichtung der unter dem Gebäude befindlichen Außenwand und der Außenecke in Höhe von 5.500,00 € und 1.950,00 € beanspruchen. Die insoweit geltend gemachten Kosten der Abdichtung der unterhalb des Gebäudes befindlichen Außenwand und der Außenecke sind durch das Gutachten des Sachverständigen K. im selbstständigen Beweisverfahren bewiesen. Der Sachverständige Dipl.-Ing. K. hat auch zu den Kosten der Außen- und Innensanierung Stellung genommen und dort Beseitigungskosten in größerer Höhe als von der Klägerin geltend gemacht veranschlagt.
Die Klägerin hat auch Anspruch auf Verzinsung des Schadensersatzbetrages gemäß §§ 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 BGB in gesetzlicher Höhe. Die Beklagte befand sich seit Zugang der Leistungsverweigerung mit Schreiben vom 16.02.2015 in Verzug. Das Gericht hat dabei eine Postlaufzeit von 2 Tagen als üblich zugrunde gelegt, so dass der Verzug am 19.02.2015 eintrat.
Die Klägerin hat darüber hinaus Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte weiteren Schadensersatz wegen der Durchfeuchtung der Kellerwände schuldet. Insoweit steht der Klägerin gemäß §§ 256 ZPO, 249 Abs. 2 BGB ein Feststellungsinteresse zu, da sie mit dem jetzt bezifferten Schadensersatz wegen der noch nicht durchgeführten Sanierungsarbeiten jedenfalls nur Nettobeträge geltend machen kann. Sobald sie die Beseitigungsarbeiten durchgeführt und entsprechend Bruttobeträge an die durchführenden Firmen gezahlt hat, kann sie gegenüber der Beklagten vor allem auch die anfallende Mehrwertsteuer als weiteren Schadensersatz geltend machen.
Die Klägerin hat – wie geltend gemacht – gemäß §§ 286 Abs. 2 Nr. 3, 280 BGB Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten mit einer halben Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2300 VV RVG. Bei Tätigwerden des Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit Schreiben vom 09.04.2015 befand sich die Beklagte wie erörtert in Verzug. Zur Berechnung der Höhe war der Streitwert des der Klägerin zustehenden Schadensersatzanspruchs in Höhe von 28.770,20 € zzgl. 80% der darauf anfallenden Mehrwertsteuer wegen des Feststellungsanspruchs zugrundezulegen, so dass sich bei Berechnung einer halben Geschäftsgebühr nebst Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer der Betrag von 761,24 € ergibt.
2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf weiteren Schadensersatz hinsichtlich der Ausbesserung des Holzfußbodens. Ein solcher Anspruch steht der Klägerin gegen die Beklagte aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere kann die Klägerin einen solchen Schadensersatzanspruch nicht aus den vertraglichen Vereinbarungen, die sich aus der Anlage zum notariellen Kaufvertrag ergeben, geltend machen. Die Parteien haben vereinbart, dass von der Beklagten eine Ausbesserung des Holzfußbodens vorzunehmen ist. Insoweit hat die Klägerin trotz Hinweises des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2017 nicht schlüssig dazu vorgetragen, welchen Inhalt diese Vereinbarung im Einzelnen hatte, insbesondere, ob die Beklagte bei der Vornahme der Ausbesserungsarbeiten einen bestimmten Erfolg schuldete. Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass die Beklagte Arbeiten am Holzfußboden hat vornehmen lassen. Dass die Beklagte einen darüber hinausgehenden Erfolg schuldete, ergibt sich aus dem Vorbringen der Klägerin nicht.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 3 ZPO.
