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Grundstückskaufvertrag – Minderungsanspruch wegen Wohnflächenabweichung

LG Aachen – Az.: 12 O 101/16 – Urteil vom 18.04.2019

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger 16.163,64 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.02.2016 zu zahlen. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, den Klägerin die außergerichtlichen Kosten nach RVG i.H.v. 1.348,98 EUR zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbstständigen Beweisverfahren des Amtsgerichts Düren 42 H 7/15 tragen die Kläger jeweils zu 9 % und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 82 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger sind befugt, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Kläger machen Ansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag geltend.

Die Beklagten beauftragten die Maklerin, die Zeugin T2, mit dem Verkauf ihres I-Straße in Langerwehe. Sie veröffentlichte ein Exposé, in dem die Wohnfläche mit ca. 122 m² angegeben wurde.

Die Kläger erwarben von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 18.07.2014 das Grundstück zu einem Preis von 127.000,00 EUR. In § 6 des Kaufvertrages wurden Ansprüche und Rechte des Käufers wegen sichtbarer oder unsichtbarer Sachmängel oder Fehler ausgeschlossen, es sei denn die Verkäufer handeln vorsätzlich. Weiter heißt es in dem Vertrag: “Dem Käufer ist bekannt, dass das Dach und die Außenfassade des Kaufobjektes aufgrund eines Sturmschadens reparaturbedürftig sind. Der Verkäufer verpflichtet sich hiermit, diese Schäden bis zum 01.10.2014 auf eigene Gefahr und eigene Kosten fachmännisch beseitigen zu lassen. Im Einzelnen: Die Kaminabdeckung wird neu gemacht. Dachziegel sind bzw. werden ausgetauscht. Der Dachfirst wird neu zementiert.” Auf den Inhalt des notariellen Kaufvertrages (Bl. 15 ff. d. A.) wird Bezug genommen.

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Zwischen den Parteien wurde bei dem Amtsgericht Düren unter dem Aktenzeichen 42 H 7/15 ein selbstständiges Beweisverfahren durchgeführt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.02.2016 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 27.02.2016 zur Zahlung von 6.657,00 EUR für Fassadenarbeiten sowie zur Zahlung von rund 31.000,00 EUR wegen einer zu geringen Wohnfläche auf.

Die Kläger behaupten, der Kaufpreis sei auf Grundlage des Exposés vereinbart worden, welches eine Größe von 122 qm ausgewiesen habe. Tatsächlich betrage die Grundfläche aber nur 91,61 qm. In einem zweiten Besichtigungstermin habe man nochmals nach der Größe des Objektes gefragt und wie diese ermittelt worden sei. Die Maklerin, die Zeugin T2, habe geantwortet, dass der Beklagte zu 1) die Wohnfläche gemessen habe und die Daten stimmen würden. Dies ergäbe sich auch aus dem Energieausweis. Der Energieausweis sei in dem Gespräch vorgelegt worden. Die geringere Fläche sei den Beklagten bekannt gewesen. Dies sei aus den Bauunterlagen auch ersichtlich gewesen. In Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche hätten sie einen geringeren Kaufpreis angeboten. Aufgrund der Möbel in dem Objekt sei es nicht möglich gewesen, die Wohnfläche auszumessen. Die Unterlagen zu dem Objekt insbesondere die Pläne des Hauses seien ihnen erst am Tag der Schlüsselübergabe übergeben worden.

Sie sind der Ansicht, die Beklagten würden aufgrund der Vereinbarung aus dem Kaufvertrag zum Sturmschaden auch die Sanierung der Fassade schulden. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei der Sturmschaden an der Fassade nicht ordnungsmäßig beseitigt worden. Dafür sei ausweislich des Gutachtens ein Betrag von 6.657,00 EUR erforderlich. Eine Fristsetzung sei nicht erforderlich, da im Notarvertrag ein Termin vereinbart worden sei, die Beklagten die weiteren Arbeiten jedoch auch verweigert hätten.

Sie stützen den Klageanspruch vorrangig auf den Betrag aufgrund der geringeren Wohnfläche, den sie aufgrund des Sachverständigengutachtens mit 16.163,64 EUR beziffern und nachrangig auf die Fassadensanierung.

Sie beantragen, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 19.657,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.02.2016 zu zahlen; die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die außergerichtlichen Kosten nach RVG i.H.v. 1.613,16 EUR zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,  die Klage abzuweisen.

Grundstückskaufvertrag - Minderungsanspruch aufgrund einer Wohnflächenabweichung
(Symbolfoto: Von Syda Productions/Shutterstock.com)

Sie behaupten, die Parteien hätten keine Beschaffenheit in Bezug auf die Wohnfläche vereinbart. Sie berufen sich auf den Gewährleistungsausschluss. Sie behaupten weiter, dass sie keine Kenntnis von der geringeren Fläche gehabt hätten. Die Maklerin habe das Exposé selbstständig anhand der ihr zur Verfügung gestellten Bauunterlagen inklusive Wohnflächenberechnung erstellt. Sie hätten der Maklerin gegenüber geäußert, dass die jeweilige Grundfläche 40 qm betrage, dass sie nicht wüssten inwieweit Keller und Wintergarten zu berücksichtigen sei. Die Zeugin T2 habe das Objekt mit einem Lasermessgerät ausgemessen. Mit dem Kläger sei über die Größe in ihrer Anwesenheit nicht gesprochen worden.  Sie hätten darauf vertraut, dass die Maklerin die Wohnfläche zutreffend ermittelt habe.

Den Klägern hätten die Bauunterlagen vor Vertragsschluss zur Verfügung gestanden, aus denen sich die tatsächliche Wohnfläche ergeben habe. Die Beklagten hätten im Rahmen der Besichtigungstermine die Wohnfläche auch ausgemessen.

Sie tragen vor, dass sie die nach dem Notarvertrag geschuldeten Arbeiten durchgeführt hätten. Die durchzuführenden Abreiten seien abschließend aufgezählt worden. Weitere Arbeiten würden sie nicht schulden. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses seien die Fassadenarbeiten bereits durchgeführt worden, weshalb diese gerade nicht mehr in den Vertrag aufgenommen worden seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Akte des Amtsgerichts Düren 42 H 7/15 war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen U, Pes und T2 sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.11.2017 und 02.08.2018 sowie auf das schriftliche Gutachten des Dipl.-Ing C vom 27.09.2018 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang begründet.

1) Die Kläger haben gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung 16.163,64 EUR aus §§ 346, 433, 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, 437 Nr. 2, 441 BGB.

Die Parteien sind mit notariellem Kaufvertrag vom 18.07.2014 über das I miteinander verbunden. Das Grundstück war bei Gefahrübergang mangelhaft, da es entgegen der vereinbarten Beschaffenheit anstatt der 122 qm eine Wohnfläche von 91,61 qm aufwies.

Nach § 434 Abs. 1 S. 3 zählen bei der Bestimmung zu der Beschaffenheit auch Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers, oder seines Gehilfen der Sache erwarten kann. Indem die von den Beklagten beauftragte Maklerin in dem Exposé die Wohnfläche mit  ca. 122 qm angab und dieses auch veröffentlicht wurde, konnten die Kläger eine solche Wohnfläche erwarten, so dass diese Beschaffenheit Grundlage des Kaufvertrages geworden ist. Als Gehilfen im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB sind auch Selbständige, die bei der Vermarktung tätig sind, anzusehen, so dass deren Exposé als öffentliche Äußerungen anzusehen ist. Eine Beschaffenheitsvereinbarung scheidet auch nicht nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB aus, weil der Verkäufer die Äußerung nicht kannte, nicht kennen musste, sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beklagten als Verkäufer die Angaben zur Wohnfläche aus dem Exposé zumindest hätten kennen müssen. Die Zeugin T2 hat glaubhaft bekundet, dass sie die Angaben von den Beklagten erhalten habe und die Beklagten das Exposé vor Veröffentlichung auch freigegeben hätten. Darüber hinaus hatten die Beklagten die Maklerin mit der Erstellung des Exposé beauftragt, so dass ihnen hätte bekannt sein müssen, dass dies veröffentlich wird und sich die Interessenten sich aufgrund dieses Exposé zur Besichtigung auch angemeldet haben. Selbst wenn sie das Exposé nicht freigegeben hätten, hätten sie es zur Kenntnis nehmen können. Dass die Angabe in gleichwertiger Wiese berichtigt worden sei, wird nicht vorgetragen. Dass die Angabe für die Kläger nicht kaufentscheidend gewesen sei, steht zur Überzeugung der Kammer ebenfalls nicht fest. Dass die Kläger die Wohnfläche des Objektes insgesamt nachgemessen hätte, steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Zwar wird dies seitens der Beklagten behauptet, allerdings wird dies nicht unter Beweis gestellt. Insbesondere die Zeugin U gab auch an, dass sich die Kläger auf die Angaben verlassen hätten und sie auf das Nachmessen verzichtet hätten, da sie nicht gewusst hätten, wie die Wohnfläche zu bestimmen sei. Dies erscheint der Kammer glaubhaft. Dass den Klägern vor Vertragsschluss die Bauunterlangen samt Flächenberechnung übergeben worden sei, steht ebenfalls nicht zur Überzeugung der Kammer fest. Die Beklagten tragen nicht vor, wann eine solche Übergabe an die Kläger erfolgt sein soll: Sie geben lediglich an, dass sie die Unterlagen an die Maklerin übergeben hätten, wann diese an die Kläger weitergegeben worden seien, wird nicht hinreichend konkret vorgetragen. Die weiteren Zeugen gaben übereinstimmend an, dass die Unterlagen erst m Zuge der Schlüsselübergabe übergeben worden seien. Dabei schilderte sowohl die Zeugin U als auch die Zeugin T2 äußerst lebhaft von dem Tag der Schlüsselübergabe. Dabei war erkennbar, dass sie sich aufgrund der Auseinandersetzung auch noch an diesen Tag erinnern konnten.

Die tatsächliche Wohnfläche des streitgegenständlichen Objektes beträgt 91,61 qm und blieb damit hinter der vereinbarten Beschaffenheit zurück. Die tatsächliche Wohnfläche wurde durch den Sachverständigen Prof.- Dr. C3 in dem Gutachten aus dem selbstständigen Beweisverfahren Amtsgericht Düren 42 H 7/15 anhand der Angaben im Bauantrag und stichprobenhaften Nachmessungen mit 91,61 qm ermittelt. Dabei folgt die Kammer der Einschätzung, dass dem Wintergarten ein Wohnwert von 0,5 beizumessen ist und dieser lediglich mit der hälftigen Größe Berücksichtigung finden kann. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Zusatz “ca.”. Bei einer Flächenabweichung von knapp 25 % liegt eine so deutliche Abweichung vor, die ein Käufer auch bei einer ca. Angabe nicht mehr erwarten kann. Eine solche Abweichung ist nicht mehr mit Mess- und Bewertungsmethoden wie etwa zum Wintergarten zu erklären.

Die Beklagten können sich auch nicht auf den in dem Notarvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, § 444. Die Kammer geht davon aus, dass die unzutreffenden Angaben zur Wohnfläche in arglistiger Weise abgegeben worden sind. Zwar liegt eine Arglist nicht vor, wenn gutgläubig falsche Angaben gemacht werden. Werden Angaben jedoch ohne tatsächliche Grundlage “ins Blaue hinein” gemacht, mit deren Unrichtigkeit der Erklärende rechnet, handelt dieser bedingt vorsätzlich und damit arglistig (BGH – NJW-RR 2012,1078). Die Angaben aus dem Exposé sind ohne entsprechende Grundlage gemacht worden. Der Beklagte selbst hat angegeben, dass er von einer Quadratmetergröße von 40 qm pro Geschoss ausging, ohne zu wissen, inwieweit der Keller und Wintergarten zu berücksichtigen sei. Unstreitig ergibt sich aus dem Bauantrag eine Wohnflächenangabe von 86,15 qm ohne Berücksichtigung des Wintergartens. Nach dem Vortrag der Beklagten hat er diese Unterlagen der Maklerin auch zur Erstellung des Exposés zur Verfügung gestellt. Was die Grundlage war für die Angabe von 122 qm wird seitens der Beklagten nicht vorgetragen. Zwar sind die Kläger nach den allgemeinen Regeln für das Fehlen einer Tatsachengrundlage als Merkmal der Arglist darlegungs- und beweisbelastet. Da es sich jedoch um ein negatives außerhalb ihrer Wahrnehmung liegendes Tatbestandsmerkmal handelt, obliegt es den Beklagten im Rahmen der sekundären Darlegungslast zu einer Grundlage vorzutragen (OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643). Die Beklagten tragen dazu aber gerade nicht vor. Insbesondere hatte die von den Beklagten beauftragte Maklerin Kenntnis davon, dass der Keller des Objektes gerade nicht für die Bestimmung der Wohnfläche herangezogen werden kann, wie sie glaubhaft im Rahmen ihrer Vernehmung angab.

Den Klägern steht aufgrund der Mangelhaftigkeit des Kaufgegenstandes ein Minderungsrecht zu. Der Kaufpreis ist verhältnismäßig herabzusetzen. Der objektive Wert des Hauses im mangelfreien Zustand mithin mit einer Wohnfläche von 122 qm verhält sich zu dem objektiven Wert der mangelhaften Sache wie der vereinbarte Preis zu dem geminderten Preis. Insofern bleibt die von den Parteien festgelegte Preis-Wert-Relation erhalten. Der Sachverständige Dipl. Ing. C hat den objektiven Wert des Hausgrundstückes im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit 120.000,00 EUR festgelegt. Den Wert unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 122 qm gibt er mit 137.500,00 EUR an. Diesen Feststellungen sind die Parteien nicht entgegengetreten. Dies ins Verhältnis zu dem vereinbarten Kaufpreis gesetzt, ergibt einen geminderten Kaufpreis von 110.836,36 EUR. Die Differenz in Höhe von 16.163,64 EUR können die Kläger nach § 346, 441 BGB zurückverlangen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB.

2) Den Klägern steht kein weiterer Anspruch zu. Insbesondere haben die Kläger keinen Anspruch aus dem Notarvertrag oder Gewährleistungsrechten wegen der Sanierungskosten der Fassade.

a) Aus § 6 des Notarvertrages ergibt sich nach Auffassung der Kammer keine Verpflichtung zur Sanierung der Fassade. Zwar sieht die Regelung vor, dass die Beklagten den Sturmschaden auf ihre Kosten zu beseitigen haben. Allerdings ist der Umfang der Arbeiten durch die Aufzählung der Arbeiten unter dem Punkt “im Einzelnen” abschließend aufgezählt. Die dort aufgezählten Arbeite an der Kaminabdeckung, den Dachziegeln und dem Dachfirst sind unstreitig erledigt. Dass darüber hinaus noch Fassadenarbeiten geschuldet waren, ergibt sich aus der Regelung des Notarvertrages nicht. Der Vertragstext ist so zu verstehen, dass die Arbeiten dort nochmals abschließend aufgezählt sind. Anderenfalls wäre die explizite Aufzählung der Arbeiten obsolet.

b) Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus §§ 434, 437 Nr.3, 440, 280 ff BGB. Unabhängig von der Frage nach der Mangelhaftigkeit wäre ein Anspruch zumindest aufgrund des Gewährleistungsausschlusses ausgeschlossen. Ein arglistiges Verschweigen liegt gerade nicht vor, da die Schäden unstreitig vor dem Vertragsschluss thematisiert wurden.

3) Die Kläger haben aus §§ 434, 437, 280, 286 BGB einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren. Der Anspruch ist der Höhe nach jedoch auf die Gebühren unter Zugrundelegung eines Streitwerts in Höhe von 16.163,64 EUR beschränkt.

II.

Die prozessuale Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

III.

Streitwert: 19.657,00 EURO

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