Contact for English speaking clientsAG Charlottenburg – Az.: 231 C 51/14 – Urteil vom 02.07.2014
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.285,20 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.09.2013 zu zahlen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Grundstücksmaklerin. Die Beklagten sind Käufer eines Grundstücks, über das sie mit den Verkäufern am 10.09.2013 einen notariellen Grundstückskaufvertrag abschlossen.
In § 2 dieses Vertrages heißt es: „Der Kaufpreis beträgt € 435.000. — (in Worten: Euro vierhundertfünfunddreißigtausend). Mitverkauft werden folgende Sachen: …. Der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises beträgt € 18.000.–„.
In § 19 des Vertrages ist folgendes geregelt: „Der Käufer erklärt, dass ihm das Kaufobjekt von der Immobilienmaklerin, (der Klägerin), nachgewiesen und vermittelt wurde. Der Käufer verpflichtet sich daher im Wege eines echten Vertrages zugunsten Dritter in Vereinbarung mit dem Verkäufer, die vereinbarte Maklerprovision an die Maklerfirma zu zahlen. Die Maklerfirma erwirbt einen eigenen Anspruch gemäß § 328 BGB gegen den Käufer. Der Anspruch ist fällig mit der Unterzeichnung dieses Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer stellen klar, dass der Verkäufer keine Provision schuldet und der Käufer daher keine bestehende Verpflichtung des Verkäufers übernimmt.“ Hinsichtlich des weiteren Inhalts dieses Vertrages wird verwiesen auf Anlage K1 zur Klageschrift (Bl. 5-14 d.A.).
Vor Vertragsschluss hatte die Klägerin für das Grundstück eine Anzeige im Internet geschaltet und auf daraufhin gestellte Anfrage der Beklagten diesen mit E-Mail vom 20.06.2013 ein Exposé des Grundstücks zugesandt. Im Exposé sowie in dieser E-Mail heißt es: „Die Courtage in Höhe von 7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis ist mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages (notarieller Vertragsabschluss) verdient und fällig.“ Hinsichtlich des weiteren Inhaltes des Exposés und der E-Mail wird verwiesen auf die Anlage K3 zur Klageschrift (Bl. 18-20 d.A.) sowie die Anlage 1 zur Replik (Bl. 50-51 d.A.). In E-Mails vom 24. und 25.07.2013 (Anlage 3 zur Replik, Bl. 55 d.A.) kommunizierten die Parteien über den Zeitpunkt, zu dem die Provision gezahlt werden müsse.
Mit Datum vom 12.09.2013 übersandte die Klägerin den Beklagten eine Rechnung über die Maklerprovision von brutto 31.059,00 Euro – 7,14% von 435.000 Euro – mit der Bitte um Überweisung bis zum 20.09.2013. Darauf zahlten die Beklagten 29.773,80 Euro.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtschuldner 1.280,20 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.09.2013 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, es fehle an einer Einigung über die konkrete Höhe der zu zahlenden Provision; die Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag sei daher nicht wirksam. Ferner sei die Provision bis an die Sittenwidrigkeitsgrenze überhöht. Auch habe die Klägerin keinen Maklervertrag mit den Verkäufern geschlossen. Die Beklagten behaupten, die Klägerin habe weder hinsichtlich des Grundstücks noch der mitverkauften Sachen Vermittlungsleistungen erbracht. Sie sind der Ansicht, der Teilbetrag von 18.000 Euro für die mitverkauften Sachen gehöre nicht zum der Provisionsberechnung zugrunde zu legenden Kaufpreis. Dieser betrage für das Grundstück deshalb nur 417.000 Euro, wie – unstreitig – für die Berechnung der Grunderwerbssteuer.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision in Höhe von 1.285,20 Euro aus dem zwischen den Beklagten und den Verkäufern geschlossenen Grundstückskaufvertrag in Verbindung mit § 328 Abs. 1 BGB.
Denn die Beklagten und die Verkäufer haben einen – gemäß §§ 311 b Abs. 1 Satz 1, 128 BGB formwirksamen – Grundstückskaufvertrag mit einer Abrede bezüglich einer Maklerprovision abgeschlossen, der einen echten Vertrag zugunsten Dritter, hier der Klägerin, im Sinne von § 328 Abs. 1 BGB darstellt.
Ein Vertrag zugunsten Dritter ist gemäß § 328 Abs. 1 BGB ein Vertrag, bei dem eine Leistung an eine Dritten mit der Wirkung bedungen wird, dass die Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern. Die Beklagten verpflichteten sich in § 19 Satz 2 des Grundstückskaufvertrages, „die vereinbarte Maklerprovision an die Maklerfirma zu zahlen“. Dass die Klägerin dadurch unmittelbar das Recht erwerben sollte, gerade und nur von den Beklagten die Maklerprovision zu fordern, folgt aus den Sätzen 3 und 5 des § 19 des Vertrages. Diese enthalten eine besondere Bestimmung im Sine von § 328 Abs. 2 BGB, wonach die Dritte das Recht zur Leistungsforderung unmittelbar erwirbt. Denn dort ist klargestellt, dass die Klägerin einen eigenen Anspruch auf die Provision gegen die Beklagten als Käufer des Grundstücks erwirbt, die Verkäufer hingegen keine Provision schulden und die Beklagten gerade keine bestehende Verpflichtung der Verkäufer übernehmen (insoweit in Abgrenzung zu § 329 BGB).
Mit der Einwendung im Sinne von § 334 BGB gegen die Wirksamkeit der Abrede über die Maklerprovision mangels Angabe der Höhe der Maklerprovision dringen die Beklagten nicht durch. Denn die Höhe lässt sich nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB ermitteln. Dabei sind außerhalb der vertraglichen Regelung liegende Begleitumstände einzubeziehen, soweit diese einen Rückschluss auf den Sinngehalt dieser Regelung zulassen (vgl. Ellenberger in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 133 Rn. 15). Ein solcher Begleitumstand liegt in der – unstreitig seitens der Klägerin gemachten – Angabe der Höhe der Provision im Exposé des Grundstücks sowie in der E-Mail der Klägerin an die Beklagten vom 20.07.2013. Danach betrug die Provision 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Kaufpreis. Dass die Beklagten vor Abschluss des Kaufvertrages die Provision einschließlich deren Höhe zur Kenntnis genommen haben, erschließt sich aus dem unstreitigen E-Mailverkehr der Parteien vom 24. und 25.07.2013, in dem es – nur – um den Fälligkeitszeitpunkt der Provision ging, hingegen offensichtlich nicht um deren Höhe. Die weiteren von der Klägerseite im nachgelassenen Schriftsatz eingereichten E-Mails bestätigen dies, ohne dass es hierauf entscheidend ankäme. Es ist zudem davon auszugehen, dass die Verkäufer das Exposé über ihr Grundstück und somit auch die Provisionshöhe kannten, denn etwas anderes behaupten die Beklagten nicht. Sich nunmehr auf eine fehlende Einigung über die Provisionshöhe zu berufen, widerspricht schließlich den in der Vertragsauslegung nach § 157 BGB zu berücksichtigenden Grundsätzen von Treu und Glauben. Insoweit kann nicht unbeachtet bleiben, dass es im Vertrag heißt, die Beklagten verpflichteten sich, die „vereinbarte“ Maklerprovision zu zahlen. Daraus wird deutlich, dass die Parteien des Vertrags – zutreffend – übereinstimmend davon ausgingen, dass die Provisionshöhe bereits feststand.
Die Beklagten können in ihrer Rechtsstellung als Versprechende gegen den Anspruch der Klägerin auch keine etwaigen Mängel im Valutaverhältnis, d.h. im Verhältnis der Klägerin zu den Verkäufern als Versprechensempfängern, geltend machen. Denn der Versprechende im Sinne von § 328 Abs. 1 BGB bleibt auch dann zur Leistung verpflichtet, wenn ein Rechtsgrund für die Zuwendung an den Dritten in dessen Verhältnis zum Versprechensempfänger fehlt (Grüneberg in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, Einf. v. § 328 Rn. 4; ders., a.a.O., § 334 Rn. 4; Gottwald in: MüKo, BGB, Bd. 2, 6. Aufl. 2012, § 328 Rn. 29). Im Übrigen widersprechen sich die Beklagten selbst, wenn sie nunmehr zu ihren Gunsten bestreiten wollen, dass es eine Vereinbarung zwischen der Klägerin und den Verkäufern gegeben habe, nachdem sie zuvor im Kaufvertrag ausdrücklich niedergelegt hatten, dass es keine Verpflichtung der Verkäufer gebe, die sie übernähmen, dieser Umstand aber gerade für den von ihnen in Ansehung dieser Tatsache geschlossenen Vertrag zugunsten Dritter keine Rolle spielen sollte. Zudem ging ausweislich der Formulierung in § 19 des Kaufvertrages gerade nicht um die Übernahme einer von einer echten Maklertätigkeit abhängigen Verpflichtung gegenüber einer von den Verkäufern eingeschalteten Mäklerin, sondern um einen hiervon unabhängigen Vertrag zugunsten einer Dritten im Sinne von § 328 Abs. 1 BGB. Diese Verpflichtung wurde von den Beklagten gerade eingegangen, um den von den Verkäufern gestellten Anforderungen für den Kauf des Hauses genügen und das Haus erwerben zu können (BGH, NJW 1977, 582 (583)). Im Übrigen kann wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit eine Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (BGH, BeckRS 2006, 12963).
Schließlich liegt ein weiterer Widerspruch zu ihrer vorherigen Willenserklärung in der Behauptung der Beklagten, die Klägerin habe gar keine echte Vermittlungsleistung ihnen gegenüber erbracht. In § 19 des Kaufvertrages haben sie noch ausdrücklich erklärt, „dass ih(nen) das Kaufobjekt von der …, nachgewiesen und vermittelt wurde.“
Es kann entgegen der Ansicht der Beklagten zudem nicht erkannt werden, dass der Vertrag aufgrund der Provisionshöhe gemäß § 138 BGB sittenwidrig und damit nichtig wäre. Hierzu tragen die Beklagten nicht im Ansatz substantiiert vor. Die vereinbarte Provisionshöhe ist gerichtsbekannt die für Grundstückskaufverträge völlig übliche. Hinzu kommt, dass die für die Annahme der Sittenwidrigkeit notwendigen weiteren Voraussetzungen, insbesondere etwa die Ausnutzung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit der Beklagten, erkennbar nicht vorliegen und hierzu auch keinerlei Vortrag erfolgt.
Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Denn die Beklagten verpflichteten sich in dem Grundstückskaufvertrag zur Zahlung einer Provision in Höhe von 7,14 Prozent des Kaufpreises in Höhe von 435.000 Euro, mithin 31.059,00 Euro. Nach Zahlung von 29.773,80 Euro beträgt die nunmehr noch geschuldete Provision 1.285,20 Euro.
Entgegen der Ansicht der Beklagten war für die Berechnung der Provision von dem Gesamtkaufpreis der Teilbetrag in Höhe von 18.000 Euro für die in § 2 des Vertrages aufgelisteten mitverkauften Sachen nicht abzuziehen. Dies folgt aus der Wertung des § 311c BGB. Nach dieser Vorschrift erstreckt sich eine Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf deren Zubehör. Darin kommt der gesetzgeberische Wille zum Ausdruck, dass eine wirtschaftliche Einheit von Hauptsache und Zubehör im Fall einer Veräußerung fortbestehen und dies im Zweifel auch dem Willen der Beteiligten entsprechen soll (Kanzleiter in: MüKo, BGB, 6. Aufl. 2012, § 311c Rn. 1). Der gesetzgeberische Wille, diese Einheit grundsätzlich unberührt zu lassen, spiegelt sich auch in der sachenrechtlichen Parallelvorschrift des § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB wider. Die Auslegungsregel ist widerleglich (Kanzleiter, a.a.O.), d.h. die Verpflichtung zur Übereignung erstreckt sich dann nicht auf Zubehör, wenn dieses ausdrücklich ausgenommen wird. Dass die wirtschaftliche Einheit fortbestehen soll, haben die Verkäufer und die Beklagten im vorliegenden Grundstückskaufvertrag aber nicht widerlegt, sondern vielmehr bestätigt, weil sie kein Zubehör vom Kaufgegenstand ausgenommen haben. Aus dieser Wertung folgt hier, dass sich die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks auf dessen Zubehör erstreckt und dementsprechend sich auch der Kaufpreis als Gegenleistung auf das Grundstück nebst Zubehör bezieht. Zubehör im Sinne von § 97 BGB ist jede bewegliche Sache, die – ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein – auf Dauer deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen bestimmt ist und in entsprechendem räumlichen Verhältnis zu ihr steht (Stresemann in: MüKo, BGB, 6. Aufl. 2012, § 97 Rn. 2). Als wirtschaftlicher Zweck kommt jeder Zweck in Betracht, wegen dem die Sache gehalten oder benutzt wird (Stresemann, a.a.O., Rn. 15). Diese Voraussetzungen erfüllen die in § 2 des Vertrages aufgelisteten Sachen. Jede dieser Sachen ist daher ein Zubehör im Sinne von § 97 BGB.
Die gesetzliche Wertung des § 311c BGB lässt sich auch auf das Zuwendungsverhältnis zwischen den Parteien übertragen. Denn der Anspruch auf die Provision ist von den wesentlichen Inhalten des Grundstückskaufvertrages als Deckungsverhältnis abhängig. Dazu zählt insbesondere der Kaufpreis, der sich auf die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks nebst Zubehör bezieht. Im Übrigen wäre es den Beklagten und Verkäufern unbenommen gewesen, den Kaufpreis in geringerer Höhe festzulegen, die in § 2 des Vertrages genannten Sachen im Sinne von § 311c BGB auszunehmen und einen gesonderten Kaufvertrag hierüber abzuschließen. Dies haben sie aber nicht getan, sondern vielmehr im notariellen Kaufvertrag des Grundstück einschließlich Zubehör in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichnet und sodann für dieses einen einheitlichen „Kaufpreis“ vereinbart. Dass aus – durchaus legitimen – Gründen der Steuerersparnis bezogen auf die Grunderwerbssteuer sodann noch eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs erfolgte und diese Gestaltung vom Finanzamt auch für die Bemessung der Grunderwerbssteuer akzeptiert wurde, ist für die vertragliche Vereinbarung zugunsten der Klägerin unerheblich, da es sich hierbei um ein öffentlich- rechtliches Rechtsverhältnis zwischen anderen Beteiligten handelt.
Zum Bestreiten von Vermittlungsleistungen der Klägerin in Bezug auf das Zubehör gilt das oben bereits ausgeführte, worauf verwiesen wird. Die Beklagten haben im notariellen Kaufvertrag selbst nicht unterschieden zwischen nachgewiesenem/vermitteltem Grundstück und etwa nicht nachgewiesenem/vermitteltem Zubehör, sondern den Nachweis und die Vermittlung insgesamt bestätigt.
II. Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß §§ 280 Abs. 2 i.V.m. 286, 288 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20.09.2013. Eine Mahnung war gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich, denn nach § 19 des Vertrages war die Provision mit Unterzeichnung des Vertrages am und damit jedenfalls wie beantragt auch am 20.09.2013 fällig.
III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 ZPO und § 709 Satz 1, 2 ZPO.
