Kündigung eines schuldunfähigen Mieters wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens

Kündigung eines schuldunfähigen Mieters wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens

Amtsgericht Charlottenburg

Az: 232 C 53/14

Urteil vom 13.06.2014


Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr im Hause der Kläger Berlin, … Berlin, Seitenflügel EG rechts, innegehaltenen Wohnräumlichkeiten, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad mit Toilette zu räumen und geräumt an die Klägerin, zu Händen der … Berlin herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.450,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.07.2014 eingeräumt.

5. Der Antrag de Beklagten auf Aussetzung des Rechtsstreits wird zurückgewiesen.


Tatbestand

Die Kläger vermieteten durch Mietvertrag vom 28. März 2011 an die Beklagte die im Tenor bezeichnete Wohnung in der … Berlin. In der Zeit ab Mai 2012 verhielt sich die Beklagte u. a wie folgt: Am 01.05.2012 hämmerte sie mit einer Glasflasche an die Tür von Mietern und verletzte einen Bekannten der Mieter mit einer Glasflasche am Schienbein. Am 6. Mai 2012 klopfte sie gegen die Wohnungstür der Mieter und rief, dass sie herauskommen sollten, sie habe den 01.05. nicht vergessen. Daraufhin mahnte die Hausverwaltung der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 09.05.2012 (Blatt 22 d. A.) ab. Im Juli 2012 begann die Beklagte damit, die Namensschilder von Mietern mit Klebstoffen an der Klingel und die Briefkästen selbst zuzukleben. Daraufhin mahnte die Hausverwaltung der Kläger sie mit Schreiben vom 06.08.2012 (Blatt 23 d. A.) ab und drohte erneut eire Kündigung aus wichtigem Grund an. Am 27. und 28. Juni 2013 schrie die Beklagte im Hof herum. Am 5. Juli 2013 unterbrach sie ein Gespräch der Geschäftsführerin der Hausverwaltung der Kläger und betitelte sie schließlich als Hausverwalterverbrecher und Mörder. Mit Schreiben vom 8. Juli 2013 drohte die Hausverwaltung ihr daraufhin die Kündigung des; Mietverhältnisses an. Mit Schreiben des Mietervereins vom 08.08.2013 widersprach der Mieterverein diesem Schreiben. Nach Schimpfen und beleidigenden Äußerungen und Klopfen an die Heizungsrohre in der Nacht vom 21. auf den 22.09.2013 erklärte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 25.09.2013 (Blatt 28 d. A.) die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Am 29.10.2013 schrie die Beklagte 2 Stunden lang aus dem Fenster mit beleidigenden Äußerungen. Am 29.11.2013 rief die Beklagte 6 x bei der Hausverwaltung an und schrie ins Telefon. Mit Schreiben des Mietervereins vom 2. Dezember 2013 ließ die Beklagte die Kündigung zurückweisen. Mit Anwaltsschreiben vom 21.01.2014 I(Bl. 30 d. A.) ließen die Kläger die Beklagte zur Räumung der Wohnung bis zum 31. Januar 2014 auffordern. Am 28.02.2014 klebte die Beklagte Texte auf die Mülltonne und schrie im Hausflur. Am 22.02.2014 hämmerte sie gegen die Haustür eines Mieters und rief, dass sie von Mietern vergewaltigt worden sei. 23.02.2014 schrie sie mit einem drohend erhobenen Stock im Eingangsbereich herum und verängstigte Besucher. Die Klägerin kündigten der Beklagten schließlich mit der Klageschrift vom 27.02.2014 erneut fristlos und ordentlich. Die Klageschrift wurde an den Anwalt der Beklagten zugestellt. Auch in der Folgezeit schrie die Beklagte wiederholt laut im Bereich des Hauses. Am 3. März 2014 schlug sie mit einem Gegenstand gegen die Mülltonnen. Am 16.03.2014 erhob sie drohend eine Pfanne gegenüber einem Mieter. Am 17. März 2014 vermüllte die Beklagte den Hausflur mit Papier. Am 3. April 2014 bewarf sie eine Mieterin und deren Hund mit Erde. Am 5. April 2014 bedrohte sie einen Mieter mit einer Holzlatte, in welcher Nägel steckten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Verhaltens der Beklagten wird auf die Klageschrift und den Schriftsatz der Kläger vom 25.04.2014 verwiesen (Bl. 1 ff und Bl. 53 ff d. A.).

Durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 06.04.2014 (57 XIV 7/14 L) wurde die vorläufige Unterbringung der Beklagten in der geschlossenen Abteilung der Friedrich v. Bodelschwingh Klinik angeordnet, weil eine akute Erkrankung mit ernstlicher Fremdgefährdung bei ihr vorliege (Blatt 70 d. A.). Durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 15.04.2014 (57 X VII69/14) wurde Frau Rechtsanwältin G. zur vorläufigen Betreuerin der Beklagten bestellt (Blatt 63 d. A.). In einem vom Amtsgericht Charlottenburg eingeholten Gutachten vom 16.04.2014 (Blatt 78 d. A.) führte der Sachverständige Dr. … aus, dass die Beklagte unter einem paranoid-halluzinatorischen Syndrom leide. Neben der Manifestation einer schizophrenen Erkrankung komme auch eine organische wahnhafte Störung in Betracht. Die Fähigkeit zum logischen Denken und sachlichen Schlussfolgerungen sei gegenwärtig massiv herabgesetzt. Die Beklagte sei zweifellos geschäftsunfähig. Auf die weiteren genauen Einzelheiten des Gutachtens wird verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 25.04.2014, welchen der Anwalt direkt an den Anwalt der Beklagten zustellte, erklärte er erneut die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächsten Termin. Mit Schreiben vom 08.05.2014 teilte die Betreuerin mit, dass sie die Prozessführung des Anwalts der Beklagten genehmige. In der mündlichen Verhandlung vom 16.05.2014 erklärte der Beklagtenvertreter, dass er die Rechtsvertretung erst mit Genehmigung durch die Betreuerin vom 08.05.2014 beginne und er ab diesem Zeitpunkt Rechtshandlungen vornehme. Die Betreuerin erklärte, dass sie die anwaltlichen Handlungen des Beklagtenvertreters ab dem 08.05.2014 genehmige. Der Klägervertreter überreicht daraufhin eine von ihm unterschriebene Abschrift seines Schriftsatzes vom 25.04.2014 an den Anwalt der Beklagten.

Mit der Klage begehren die Kläger Räumung und Herausgabe der Wohnung aufgrund der ausgesprochenen Kündigungen.

Die Klägerin beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, die von ihr im Hause der Kläger, …. Berlin, Seitenflügel EG rechts, innegehaltenen Wohnräumlichkeiten, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad mit Toilette zu räumen und geräumt an die Klägerin, zu Händen der … GmbH, Berlin herauszugeben.

2. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin, zu Händen … GmbH, Berlin, 708,88 € nebst Zinsen i.H.v. 5%-Punkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen, hilfsweise ihr eine Räumungsfrist von 1 Jahr zu gewähren.

Im Übrigen beantragt sie, gemäß § 148 ZPO den Rechtsstreit auszusetzen und die Prozessfähigkeit der Beklagten gutachterlich prüfen zu lassen und gegebenenfalls für die Beklagte einen Betreuer bestellen zu lassen, der für eine ordnungsgemäße Vertretung der Beklagten sorgt.

Sie wendet ein, dass die Kündigung nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden sei.

Im Übrigen führt sie aus, dass ihr Verhalten darauf zurückzuführen sei, dass sie an einer paranoiden Schizophrenie erkrankt sei. Sie habe deshalb, sollten die Störungen des Hausfriedens tatsächlich von ihr verübt worden sein, unverschuldet gehandelt. Schließlich sei bei der Bewertung der Wirksamkeit einer Kündigung auch die Prognose für die Beklagte zu berücksichtigen. Dabei sei hier maßgeblich, dass sie Krankheitseinsicht zeige und freiwillig die verschriebenen Medikamente nehme. Sie sei therapiefähig und -willig. Ihren Verhaltensauffälligkeiten könne durch eine kontinuierliche Verabreichung von Medikamenten entgegen gewirkt werden. In einem Drittel der Fälle führe eine solche Medikation auch zu einer kompletten Rückbildung der Psychose. Dafür beruft sie sich auf Sachverständigengutachten. Unter Beachtung der verfassungsrechtlich gebotenen Schutzes von Behinderten sei deshalb abzuwarten, wie sich die Situation der Beklagten nach ihrer Entlassung aus der Unterbringung gestalte, da eine positive Prognose nicht ausgeschlossen werden könne. Es bestehe auch die Möglichkeit einer Depotspritze. Auch seien Störungen während der Dauer der Unterbringung ausgeschlossen. Deshalb sei der Rechtsstreit auszusetzen. Hilfsweise sei die längstmögliche Räumungsfrist zu gewähren.

Die Kläger beantragen,

den Aussetzungsantrag abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist in der Hauptsache begründet.

Die Kläger können gemäß § 546 Abs. 1 BGB von der Beklagten Räumung und Herausgabe der angemieteten Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis ist durch die fristlosen Kündigungen bzw. eine von ihnen, beendet worden (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB).

Den Klägern ist bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen, auch unter Berücksichtigung der offenbar fehlenden Schuldfähigkeit der Beklagten, wegen wiederholter Störung des Hausfriedens durch die Beklagte die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, auch nicht bis zu einem Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder einer sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Beklagte hat hier über einen Zeitraum von mehr als 3 Jahren durch eine Vielzahl von störenden, aggressiven und bedrohlichen Handlungen bis hin zu Tätlichkeiten den Hausfrieden in dem von ihr bewohnten Haus massiv gestört. Soweit in der Klageerwiderung ausgeführt wird, dass trotz Bemühungen eine Aufklärung des Sachverhalts nicht möglich gewesen sei und bei der Frage des Verschuldens der Einschub gemacht wird “sollten sie tatsächlich von der Beklagten verübt worden sein”, stellt dies kein Bestreiten des von den Klägern geschilderten Sachverhalts dar. Dies folgt nicht zuletzt auch daraus, dass die Beklagte selbst das Gutachten des Sachverständigen Dr. … einreicht, der darin auf einen Polizeibericht Bezug nimmt, demzufolge die Beklagte am 05.04.2014 mit einer Holzlatte auf einen Nachbarn losgegangen sei. Schließlich hat es eine Vielzahl von Abmahnungen gegeben und es gibt keinerlei Hinweise darauf, dass die jeweils schriftlich in dieser Weise dokumentierten Vorwürfe vorgetäuscht oder aufgebauscht worden wären. Insbesondere passen sie erkennbar in das Krankheitsbild der Beklagten, weshalb der Sachverständige sie in seinem Gutachten zugrunde legt und auch von fremdaggressiven Übergriffen ausgeht. Angesichts dessen kann nicht nur in der Erwiderung der Beklagten kein Bestreiten gesehen werden. Vielmehr ist das Gericht unabhängig davon auch aufgrund des gesamten Sachverhalts davon überzeugt, dass der Sachvortrag der Kläger jedenfalls im Kern zutrifft und die Beklagte wiederholt Handlungen, wie sie beschrieben worden sind, vorgenommen hat. Das aber bedeutet, dass die Beklagte immer wieder neben Schreien, Beschimpfen und Beleidigen auch bedrohliche Äußerungen und Handlungen vorgenommen hat und auch Dritte verletzt oder dies versucht und Sachen beschädigt hat. Ein solches Verhalten stellt zweifellos eine erhebliche Störung des Hausfriedens dar. Es ist, wie es für einen Kündigungsgrund erforderlich ist (vgl. Palandt-Weidenkaff 73. Aufl. Rdnr. 13 zu § 569 BGB), auch eine nachhaltige Störung, da sie sich über einen langen Zeitraum hingezogen hat.

Ein solches Verhalten ist den Klägern auch bei der gebotenen Abwägung dann aber nicht mehr zumutbar. Zwar ist aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Dr. … davon auszugehen, dass die Beklagte an einer psychischen Erkrankung leidet und sie deshalb für ihr Fehlverhalten nicht verantwortlich ist. Die Frage des Verschuldens ist in der Abwägung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, auch als ein wesentliches Kriterium mit einzubeziehen (vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O. Rdnr. 13 zu § 569 BGB; Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., Rdnr. 23 zu § 579 BGB). Insbesondere bei einem psychisch kranken Mieter ist dann eine Abwägung unter Berücksichtigung der Wertentscheidung des Grundgesetzes vorzunehmen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O. Rdnr 23 zu § 569 BGB; BGH WuM 2005, 125, 126; BGH WuM 2009, 762; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Anm. XII 28 und 29). Das bedeutet, dass krankheitsbedingte Verhaltensweisen hinzunehmen sein können, wenn sie sich letztlich als harmlose Störungen darstellen (vgl. Sternel a.a.O. Rdnr. 28). Zugleich ist es aber auch so, dass das Verschulden keine zwingende Voraussetzung ist, um eine Kündigung rechtfertigen zu können (vgl. Palandt-Weidenkaff a.a.O. Rdnr. 13 zu § 569 BGB; Blank in Schmidt-Futterer a.a.O. Rdnr. 23 zu § 569 BGB). Schließlich ist die Grenze der Zumutbarkeit erreicht, wenn fortgesetzt höchstpersönliche Rechtsgüter verletzt oder gefährdet werden (vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O. Rdnr. 14 zu § 569 BGB). Eben dies ist hier der Fall, indem die Beklagte Besucher verletzt oder mit gefährlichen Gegenständen (Pfanne, Holzlatte) Personen bedroht oder auch nur in ihren Äußerungen und in der Unkontrolliertheit ihres Verhaltens bedrohlich auftritt sowie Sachbeschädigungen am Eigentum der Mieter oder der Vermieter vornimmt. Ein solches Verhalten klaglos hinzunehmen kann auch von einem toleranten Menschen nicht verlangt werden. Es ist auch nach dem Empfinden des “verständigen Durchschnittsmenschen” einem Hausbewohner “billiger Weise nicht mehr zumutbar” (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 2002, 418, 419 zum Nachbarrecht). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Beklagte offensichtlich nichts für ihr Verhalten kann, dass sie hilfsbedürftig ist und dass der Verlust der Wohnung für sie eine große Härte darstellen wird. Denn auch wenn anzunehmen ist, dass für die Beklagte aus der Verpflichtung zur Räumung große Beschwernisse erwachsen werden, die den Wohnungsverlust aus ihrer Sicht als besonders ungerecht erscheinen lassen können, bleibt es dabei, dass die Verhaltensweisen der Beklagten den Klägern, auch und gerade im Interesse der übrigen Hausbewohner, auch wenn all dies bedacht wird, nicht zuzumuten sind.

Eine andere Entscheidung läßt sich auch nicht aus den Überlegungen der Beklagten über die künftige Entwicklung infolge einer Behandlung und der Hoffnung einer Kontrolle oder gar Heilung der Erkrankung der Beklagten herleiten. Soweit solche nachträglichen Umstände überhaupt eine Rolle spielen können, kann es darauf einerseits nur ankommen, wenn es sich um entsprechende Tatsachen handelt. Hier gibt es aber nicht einmal eine konkrete Einschätzung und insbesondere keine Feststellung einer aktuell geänderten Situation. Die Entscheidung, ob aus einer fristlosen Kündigung ein Räumungsanspruch erwächst, kann aber nicht von einer erst möglicherweise in der Zukunft eintretenden Entwicklung abhängig gemacht werden. Das widerspräche dem Inhalt eines außerordentlichen Kündigungsrechts, das auf eine nahe zeitige Konsequenz abstellt Schließlich muss auch berücksichtigt werden, dass die Hausbewohner das bisherige Verhalten der Beklagten unmittelbar erleben mussten und sich damit ein erneutes Zusammentreffen mit der Beklagten für sie erneut bedrohlich darstellen würde, selbst wenn ihr eine konkrete positive Prognose gestellt werden könnte.

Die Kläger haben das Mietverhältnis auch ordnungsgemäß gekündigt. Unstreitig sind Abmahnungen, auf die es hier aber nicht einmal ankommen dürfte, erfolgt. Die fristlose Kündigung ist mehrfach ausgesprochen worden. Keinesfalls kann man den Klägern den Vorwurf machen, dass sie nicht zeitig genug nach den jeweiligen Vorfällen gekündigt hätten. So nimmt die Kündigung vom 25.09.2013 Bezug auf Vorfälle vom 21. und 22.09.2013. Die mit der Klageschrift vom 27.02.2014 benennt u. a. Vorfälle vom Januar und Februar 2014 und die mit Schriftsatz vom 25.04.2014 ausgesprochene solche vom 01.04. und 05.04.2014. Ob nun möglicherweise erst die Übergabe des Schriftsatzes vom 25.04. am 16.05.2014 eine wirksame Kündigungserklärung darstellt, kann dahin gestellt bleiben, weil die Unsicherheiten, welche Person als Erklärungsempfänger in Betracht kam, nicht bei der Frage der Rechtzeitigkeit der Kündigung zu Lasten der Kläger gehen können. Sie haben zeitnah und wie es ihnen möglich erschien, die Kündigungen ausgesprochen. Daran, dass die in der mündlichen Verhandlung vom 16. Mai 2014 übergebene Kündigung dem richtigen Adressaten zuging, kann schließlich kein Zweifel bestehen, weil die Betreuerin und der Anwalt der Beklagten übereinstimmend erklärt haben, dass der Anwalt jedenfalls jetzt die Beklagte wirksam vertrete.

Soweit die Kläger Ersatz vorprozessualer Anwaltskosten für das anwaltliche Schreiben vom 21.01.2014 verlangen, mit dem die Beklagte zur Räumung aufgefordert wurde, war die Klage abzuweisen. Es dürfte bereits an den Voraussetzungen des § 280 BGB für ein Verschulden der Beklagten fehlen, da sie offensichtlich geschäftsunfähig war. Im Übrigen kann der Ersatz vorprozessualer Anwaltskosten nur verlangt werden, wenn die Inanspruchnahme eines Anwalts erforderlich und zweckmäßig war (vgl. Palandt-Grüneberg, 73. Aufl., Rdnr. 57 zu § 249 BGB). Das war hier nicht der Fall, nachdem die Beklagte bereits durch Einschaltung des Mietervereins, womit sie sachkundig vertreten war, das Räumungsbegehren zurückgewiesen hatte.

Die Kostenentscheidung ergeht nach §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7 und 11, 711 ZPO.

Der Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist einzuräumen. Allerdings war die Dauer der Räumungsfrist auf etwa 1 1/2 Monate zu begrenzen. Auch hier waren die Interessen beider Parteien abzuwägen. Aufgrund der gegebenen und erörterten Situation, weiche sich für die Mieter des Wohnhauses wiederholt als bedrohlich darstellte, und die eine Fortsetzung der Vorfälle befürchten lässt, wäre, wenn die Beklagte derzeit in den Mieträumen aufhältlich wäre, gar keine Räumungsfrist zu gewähren (vgl. AG Spandau GE 214, 525). Hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Beklagte gegenwärtig untergebracht ist und die Wohnung deshalb nicht nutzen kann, was einer akuten Gefährdung der Bewohner des Hauses entgegensteht. Die Beklagte hat im Übrigen, auch wenn sie sich nicht in den Mieträumen aufhält, ein nachvollziehbares Interesse, ausreichend Zeit zu haben, um Räumlichkeiten zu finden bzw. durch ihre Betreuerin finden zu lassen, wo sie zunächst einmal ihr Inventar unterbringen kann. Da es sich dabei nicht unbedingt um eine Wohnung handeln muss, muss eine Frist von 1 1/2 Monaten jedoch ausreichen. Diese Frist kann auch unter Berücksichtigung der Interessen der Kläger gewährt werden, weil angenommen werden kann, dass die Beklagte, da sie erst kürzlich untergebracht worden ist, vorher nicht entlassen werden wird. Eine weitergehende Räumungsfrist war dagegen nicht auszusprechen, weil letztlich nicht gesagt werden kann, wann die Beklagte möglicherweise doch wieder entlassen wird. Im Übrigen wäre es auch nicht im Interesse der Beklagten, wenn sie vorübergehend wieder in ihre Wohnung entlassen würde und sie dann doch alsbald wieder räumen müsste.

Der Aussetzungsantrag war zurückzuweisen. Die in dem Antrag genannten Gründe, dass die Prozessfähigkeit der Beklagten gutachterlich geprüft werden und ein Betreuer bestellt werden solle, greifen schon deshalb nicht, weil inzwischen ein Gutachten eingeholt wurde und eine Betreuerin für die Beklagte bestellt worden ist. Im Übrigen gibt es auch keine anderen Rechtsverhältnisse, von der die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits abhinge. Außerdem duldet die Situation aus den genannten Gründen auch keinen langen Aufschub.