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Hauskaufvertrag – Aufklärungspflicht des Verkäufers über nicht funktionierende Rückstausicherung

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 4 U 69/20 – Urteil vom 18.03.2021

I. Auf die Berufung der Kläger wird das am 24.07.2020 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken (Aktenzeichen 1 O 39/19) unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels aufgehoben:

1. Der Klageanspruch nach den Klageanträgen zu 1, 3 und 5 wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Rückauflassung des Grundstücks Straße, PLZ, Ort, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts S. für …, Blatt …, Gemarkung …, Flurstück Nummer …/… und der Bewilligung der Eintragung der Beklagten als Eigentümer im Annahmeverzug befinden.

3. Die weitergehende Klage wird in Bezug auf die Klageanträge zu 2 und 4 als unzulässig abgewiesen.

II. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über die Höhe der Klageanträge zu 1, 3 und 5 sowie über die Kosten unter Einschluss derjenigen des Berufungsverfahrens an das Landgericht Saarbrücken zurückverwiesen.

III. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger verlangen von den Beklagten Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags und Schadensersatz.

Mit notarieller Urkunde vom 05.07.2017 erwarben die Kläger unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel von den Beklagten das Hausanwesen Straße, Ort zum Preis von 230.000 €. Nach dem Erwerb legten die Kläger befestigte Pkw-Stellplätze an und nahmen Renovierungen in dem Anwesen vor. Im Jahre 2012 war es im Kellerbereich dieses Anwesens zu einem Wassereintritt gekommen. Aus diesem Grund traten die Beklagten an die Stadt … heran. Nach erfolgter Überprüfungsmaßnahme wurden den Beklagten Informationen über Rückstausicherungen übermittelt. Zur Behebung der Rückstauproblematik ließen die Kläger an den beiden Abläufen senkrechte Rückstauklappen einbauen und verschlossen den Revisionsschacht komplett mit Beton, damit aus den Wänden des Revisionsschachs kein Wasser mehr eindringen konnte. Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 05.11.2018 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag wegen arglistiger Täuschung in Bezug auf ein Fehlen einer hinreichenden Absicherung gegen rückstauendes Wasser und ein Fehlen eines Schutzes gegen drückendes Grundwasser. Die Beklagten wiesen Rückabwicklungs- und Schadensersatzansprüche mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 30.11.2018 zurück.

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Die Kläger haben behauptet, bereits im Zeitpunkt des Kaufs habe es zwei voneinander unabhängige Mängel gegeben, nämlich ein Fehlen einer hinreichenden Absicherung gegen rückstauendes Wasser und ein Fehlen eines Schutzes gegen drückendes Grundwasser. Darüber seien die Kläger weder anlässlich der Besichtigung des Anwesens noch bei Kaufvertragsabschluss informiert worden, obwohl ausdrücklich nach etwaigen Problemen mit Feuchtigkeit gefragt worden sei. Auf diese Frage seien lediglich die Schimmelbildung in einem Kellerraum sowie am Kamin erwähnt worden. Es sei versichert worden, dass ansonsten keine Probleme beständen, obwohl den Beklagten bereits vor dem Verkauf des Hauses bekannt gewesen sei, dass sich bei Starkregenereignissen Wasser in den Keller/Untergeschosswohnbereich drücke und es Probleme mit Rückstau bzw. Grundwasser gegeben habe. Dies sei in Gesprächen zwischen den Beklagten und der in einem baugleichen Haus nebenan wohnenden Zeugin Frau R.-V. erörtert worden. Auf eine am 13.09.2012 auf Grund eines Starkregenereignisses bei der Stadt … gehaltene Rückfrage habe die Beklagte zu 1 von dort die Empfehlung erhalten, Rückstausicherungen anzubringen. Bei den Starkregenereignissen vom 31.05./01.06.2018 hätten sich erhebliche Wassermengen aus dem Revisionsschacht im Keller hochgedrückt und im gesamten Keller/Untergeschosswohnbereich des Hauses verteilt. Dies habe zu Schäden an den von den Klägern frisch renovierten Böden und eingebrachten Möbeln geführt. Wasser sei aus der Küchenspüle und der Spülmaschine in das Gebäude eingedrungen sowie von der Terrasse durch die geschlossene Terrassentür in das Wohnzimmer des Untergeschosses. Das knöchelhoch stehende Wasser habe mit einer Industriepumpe abgepumpt werden müssen. Am 08.06.2018 sei es erneut bei Starkregen zum Wassereintritt in den Keller/Untergeschosswohnbereich gekommen, wobei Wasser nicht nur aus den Rohren, sondern auch von unterhalb der Bodenplatte gekommen sei, von wo es sich in den Revisionsschacht hineingedrückt und von dort aus auf den Untergeschossboden verteilt habe. Wieder habe das Wasser abgepumpt werden müssen. Die Abläufe der Terrasse seien nicht an die Kanalisation angeschlossen, sondern führten ins Erdreich. Dort sei offenbar ein Grundwasserstau vorhanden, wodurch sich das Wasser folgerichtig über die Oberfläche auch in die Wohnräume des Anwesens drücke. Auf Grund Starkregens am 09.08.2018 sowie am 13.09.2018 habe sich nochmals Wasser durch die Bodenplatte hochgedrückt. Da die von den Klägern nach den ersten Wassereinbrüchen eingebauten Rückstauklappen funktioniert hätten, habe sich das Wasser diesmal an den Übergängen der Bodenplatte zu den senkrechten Abflussleitungen hochgedrückt. Ebenso sei Wasser durch die Terrassentür eingetreten. Der Beklagte zu 2 habe den Klägern und dem Zeugen M. vor dem Kauf versichert, dass die Abläufe der Terrasse an die Kanalisation angeschlossen seien. Bereits vor diesen Ereignissen habe eine starke Durchfeuchtung der Kellerräume und der Küche festgestellt werden können, was von der Zeugin K. im Rahmen einer Hausbesichtigung bemerkt worden sei.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger 230.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2018 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks Straße, PLZ, Ort, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts S. für …, Blatt …, Gemarkung …, Flurstück Nummer …/… und Bewilligung der Eintragung der Beklagten als Eigentümer;

2. festzustellen, dass die Beklagten mit der Zahlungs- und Leistungsverpflichtung gemäß Ziffer 1. seit dem 01.12.2018 in Verzug sind und sich in Bezug auf die Rückauflassung und Eintragungsbewilligung in Annahmeverzug befinden;

3. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger 18.662 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2018 zu zahlen;

4. festzustellen, dass die Beklagten dazu verpflichtet sind, den Klägern alle durch den Kaufvertrag entstandenen unnützen Aufwendungen zu ersetzen und

5. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 2.168,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.02.2019 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben die Starkregenereignisse sowie deren behauptete Folgen mit Nichtwissen bestritten. Weiter haben sie mit Nichtwissen bestritten, dass die Abläufe der Terrasse nicht an die Kanalisation angeschlossen seien und sich Grundwasser staue. Eine Zusicherung, dass die Abläufe der Terrasse an die Kanalisation angeschlossen seien, sei durch den Beklagten zu 2 nicht erfolgt. Die Kellerräume und die Küche seien nicht schon vor dem Verkauf an die Kläger stark durchfeuchtet gewesen. Der Wassereintritt bei dem Starkregenereignis im August 2012 sei gering gewesen. Die Beklagte zu 1 sei von Seiten der Stadt auf die Möglichkeit von Rückstausicherungen hingewiesen worden, eine Empfehlung sei jedoch nicht ausgesprochen worden, schon gar nicht sei erklärt worden, dass eine solche Rückstausicherung dringend erforderlich sei. Die auf Veranlassung der Voreigentümerin eingebaute Rückstausicherung sei ausreichend. Renovierungskosten und Investitionen haben die Beklagten mit Nichtwissen bestritten. Hilfsweise haben die Beklagten gegen die Klageforderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nutzungsersatz erklärt. Dazu haben sie behauptet, der Mietwert des Hausanwesens sei mit 1.000 € monatlich anzusetzen, so dass sich für die Zeit vom 15.08.2017 bis zum 30.03.2019 ein Nutzungsentgelt von 19.550 € ergebe.

Das Landgericht hat die Kläger (Bd. II Bl. 182 f., 223 d. A.) und die Beklagten (Bd. I Bl. 183 f., 203, 222 f. d. A.) als Partei angehört und Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 08.07.2019 (Bd. I Bl. 107 ff. d. A.) durch schriftliche Vernehmung der Zeugen R. Sch. (Bd. I Bl. 168 f. d. A.) und N. Sch. (Bd. II Bl. 214 f. d. A.) sowie Vernehmung der Zeugen G. M. (Bd. II Bl. 184 ff. d. A.), G. R.-V. (Bd. II Bl. 189 ff. d. A.); M. F. (Bd. II Bl. 192 f. d. A.), W. G. (Bd. II Bl. 193 f. d. A.), C. A. (Bd. II Bl. 195 f. d. A.), P. N. (Bd. II Bl. 196 f. d. A.), A. O. (Bd. II Bl. 197 ff. d. A.), D. O. (Bd. II Bl. 198 f. d. A.), U. Sp. (Bd. II Bl. 199 d. A.), G. O. (Bd. II Bl. 200 f. d. A.), M. B. (Bd. II Bl. 201 f. d. A.), C. F. (Bd. II Bl. 219 f. d. A.) und I. K. (Bd. II Bl. 220 ff. d. A.). Mit dem am 24.07.2020 verkündeten Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem erstinstanzlichen Urteil Bezug (Bd. II Bl. 280 ff. d. A.).

Mit der gegen dieses Urteil eingelegten Berufung rügen die Kläger, das Landgericht hätte auf Grund der durch die Beweisaufnahme und die Parteianhörung gewonnenen Erkenntnisse die Klage zusprechen müssen. Die Beklagte zu 1 habe selbst in der Parteianhörung kundgegeben, dass im Anschluss an das Starkregenereignis von 2012, welches zu einer Überflutung geführt habe, dem Rat der Mitarbeiter der städtischen Abwasserabteilung, gesonderte Rückstauklappen einzubauen, nicht gefolgt worden sei, und zwar aus Kostengründen. Ohne bauliche Veränderungen habe daher für die Beklagten durchaus erkennbar die latente Gefahr fortbestanden. Gerade der Umstand, dass es um Wohnräume gegangen sei, hätte den Beklagten Anlass gegeben, die Kläger auf das Defizit hinzuweisen.

Die Kläger beantragen (Bd. II Bl. 289, 344 d. A.), unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger 230.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2018 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks Straße, PLZ, Ort, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts S. für …, Blatt …, Gemarkung …, Flurstück Nummer …/… und Bewilligung der Eintragung der Beklagten als Eigentümer;

2. festzustellen, dass die Beklagten mit der Zahlung- und Leistungsverpflichtung gemäß Ziffer 1. seit dem 01.12.2018 in Verzug sind und sich in Bezug auf die Rückauflassung und Eintragungsbewilligung in Annahmeverzug befinden;

3. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger 18.662 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2018 zu zahlen;

4. festzustellen, dass die Beklagten dazu verpflichtet sind, den Klägern alle durch den Kaufvertrag entstandenen unnützen Aufwendungen zu ersetzen und

5. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 2.168,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.02.2019 zu zahlen und

für den Fall des Erfolgs der Berufung im Hinblick auf die noch ungeklärte Anspruchshöhe die Sache (insoweit unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung) an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beweisaufnahme habe eindeutig ergeben, dass vor dem Verkauf des Anwesens an die Kläger weder durch die Terrassentür noch durch die Bodenplatte oder die Wände des Revisionsschachts Wasser in das Haus eingedrungen sei. Die Abläufe der Terrasse hätten den Beklagten während ihrer Besitzzeit niemals Probleme bereitet. Auch die Behauptung der Kläger, dass es an einer hinreichenden Absicherung gegen Rückstau an der Kanalisation gefehlt hätte, sei durch die Beweisaufnahme widerlegt worden. Im Übrigen verteidigen die Beklagten die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschriften des Landgerichts vom 24.07.2019 (Bd. II Bl. 181 ff. d. A.), vom 07.08.2019 (Bd. II Bl. 218 ff. d. A.) und vom 19.06.2020 (Bd. II Bl. 271 f. d. A.) und des Senats vom 04.03.2021 (Bd. II Bl. 343 ff. d. A.) Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache nach Maßgabe der §§ 513, 529, 546 ZPO insoweit Erfolg, als über den mit den Klageanträgen zu 1, 3 und 5 geltend gemachten Schadensersatzanspruch durch Grundurteil zu befinden und unter Abweisung der weitergehenden Feststellungsanträge dem Antrag auf Feststellung des Annahmeverzugs der Beklagten durch Teilurteil stattzugeben war. Denn nach den vom Senat getroffenen ergänzenden Feststellungen zum Haftungsgrund bestehen keine Zweifel daran, dass die Beklagten den Klägern gemäß §§ 437 Nr. 2, 346 ff., 437 Nr. 3, 280 ff., 440 BGB aus kaufrechtlicher Gewährleistung dem Grunde nach zur Rückgewähr der empfangenen Leistungen und zum Schadensersatz verpflichtet sind, weil das mit notariellem Vertrag vom 05.07.2017 veräußerte Anwesen bei Gefahrübergang mit einem erheblichen Sachmangel behaftet war, den die Beklagten den Klägern arglistig verschwiegen haben. Im Übrigen war das erstinstanzliche Urteil auf den in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung über die noch klärungsbedürftige Höhe des Zahlungsanspruchs an das Landgericht zurückzuverweisen.

1. Die Beklagten als Gesamtschuldner sind den Klägern auf Grund des mit Anwaltsschreiben vom 05.11.2018 erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag grundsätzlich zur Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 230.000 € gemäß §§ 346 Abs. 1 Fall 2, 437 Nr. 2, 323 Abs. 2 Nr. 1, 421 Satz 1 BGB verpflichtet. Hingegen ist die vom Landgericht angeführte Vorschrift des § 326 Abs. 5 BGB nicht einschlägig, weil die Beklagten nicht gemäß § 275 Abs. 1 bis 3 BGB von der Leistung frei geworden sind.

a) Das verkaufte Hausgrundstück ist im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht frei von Sachmängeln.

aa) Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache nach dieser Vorschrift frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Die Formulierung des Gesetzes soll zum Ausdruck bringen, dass der Erwartungshorizont eines vernünftigen Durchschnittskäufers oder, anders formuliert, die Usancen im Wirtschaftsleben für den in Rede stehenden Kaufvertrag maßgeblich sind (Büdenbender in Dauner-Lieb/Langen, BGB – Schuldrecht 3. Auflage 2016 § 434 Rn. 28). Mit einem Mangel behaftet kann ein Grundstück insbesondere sein, wenn die Entwässerungsanlage nicht funktioniert (Erman/Grunewald, BGB 16. Auflage 2020 § 434 Rn. 31; vgl. auch BGH BeckRS 1967, 31177843, zu einem Mietshaus).

(1) Nach diesen Grundsätzen stellen, wovon das Landgericht zutreffend ausgegangen ist, das (wiederkehrende) Eindringen von Grundwasser in bekanntermaßen als Wohnbereich (Wohn- und Esszimmer, Küche) genutzte, im Kellerbereich liegende Räume Mängel des Kaufobjekts dar. Denn dadurch wird die Nutzbarkeit der Räumlichkeiten als Wohn- und Aufenthaltsräume beeinträchtigt (Bd. II Bl. 287 d. A. zweitletzter Abs.).

(2) Die gegen diese Feststellung gerichteten Gegenrügen der Berufungserwiderung greifen nicht durch. Insbesondere ist entgegen der Auffassung der Berufungserwiderung (Bd. II Bl. 333 d. A. unter III.) durch die erstinstanzliche Beweisaufnahme nicht etwa widerlegt worden, dass es an einer hinreichenden Absicherung gegen Rückstau an der Kanalisation fehle.

(2.1) Die schriftliche Aussage des Zeugen R. Sch. vom 16.07.2019 lässt keine sicheren Feststellungen zu, dass, in welcher Art und Weise und an welcher Stelle eine Rückstausicherung eingebaut worden ist. Der Zeuge hat auf der Grundlage seiner detaillierten Aussage keine eigenen Wahrnehmungen hierzu getroffen. Er hat lediglich erklärt, Ende 1995 sei durch seine Frau der Einbau einer Rückstauklappe in den Abfluss im Keller zur Verhinderung von Wassereinbruch durch die Firma L1 veranlasst worden. Davor seien die Abflussleitungen durch die Firma L2 überprüft worden, die vermutlich diese Maßnahme veranlasst habe. Der genaue Hintergrund der Überprüfung ist dem Zeugen Sch., der in Stu. wohnhaft ist und das Objekt nicht selbst bewohnt hat, nicht bekannt (Bd. I Bl. 168 d. A.). Außer dem Angebot der Firma L1 hat der Zeuge trotz ersichtlich ordnungsgemäßer Recherche keine einschlägigen Unterlagen vorlegen können, die näheren Aufschluss über vor nunmehr 26 Jahren tatsächlich durchgeführte Arbeiten und Einbauten geben könnten. Auch eine Rechnung der Firma L1 war seinerzeit den Steuerunterlagen für 1995 beigefügt worden und liegt daher nicht mehr vor. Nichts Anderes gilt im Übrigen in Bezug auf die mit Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 29.07.2019 zur Gerichtsakte gereichte (Bd. II Bl. 213 d. A.) schriftliche Aussage der Zeugin N. Sch. vom 16.07.2019. Die im Vernehmungszeitpunkt 51-jährige Zeugin hatte in dem streitgegenständlichen Objekt nur bis zu ihrem zweiten Lebensjahr gewohnt und keine eigenen Wahrnehmungen zum Einbau und zum Vorhandensein einer Rückstauklappe getroffen (Bd. II Bl. 214 f. d. A.).

(2.2) Weiter kommt es auf den von der Berufungserwiderung in Bezug genommenen (Bd. II Bl. 334 d. A. Abs. 1) Sachvortrag aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 08.10.2019, der Einbau von Rückstausicherungen in die Steigleitungen zum Erdgeschoß sei zur Herstellung eines fachgerechten und ordnungsgemäßen Schutzes vor Rückstau aus dem Straßenkanal nicht erforderlich gewesen (Bd. II Bl. 255 d. A. Abs. 1), nicht an. Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 der Satzung der Mittelstadt … über die Entwässerung der Grundstücke, den Anschluss an die öffentliche Abwasseranlage und deren Benutzung (Abwassersatzung; Ursprungssatzung in Kraft seit 28.05.1992, Änderungssatzung in Kraft seit 01.01.2006, im Internet abzurufen unter https://www…..de/fileadmin/user_upload/Verwaltung/Satzungen/6.1_Abwassersatzung.pdf) sollen Einläufe, Sinkkästen, Ausgüsse usw., die tiefer als die vorgesehene oder vorhandene Rückstauebene liegen oder sonst wie durch Rückstau gefährdet sind, durch Absperrvorrichtungen nach DIN 1986 gegen Rückstau gesichert sein.

(2.3) Im Übrigen folgt aus der Parteianhörung durch das Landgericht, dass es nach eigener Wahrnehmung der Beklagten zu 1 während ihrer Besitzzeit an einer wirksamen Rückstausicherung fehlte. Die Beklagte zu 1 hat erklärt, im Zusammenhang mit einer Explosion bei Frau K. im Dezember 2011 mit Feuerwehreinsatz habe es im Heizungskeller im Schacht einen Feuchtigkeitsaustritt gegeben. Die Beklagte zu 1 habe gesehen, dass Wasser aus dem Rohr gekommen sei, wo ein Deckel drauf gewesen sei. Das habe sich aber nur auf den Bereich Heizungskeller und Öltank bezogen. Beim Aufwischen habe sie Partikel von Bauschaum gefunden und sei davon ausgegangen, dass das Rohr durch den Feuerwehreinsatz bei Frau K. entsprechend verstopft worden sei. Im Zusammenhang damit habe sie sich zur Abklärung an die Stadtwerke gewandt, von denen jemand vor Ort gewesen sei, die Rohre durchgeschaut und gesagt habe, wenn sie nichts fänden, müssten sie das bezahlen. Es sei dann nichts Entsprechendes festgestellt worden, so dass sie die Kosten selbst getragen hätten. Seit diesem Zeitpunkt hätten sie keinerlei Probleme mit Wasser in ihrem Haus gehabt (Bd. II Bl. 183/184 d. A.).

(2.4) Die Berufungserwiderung trägt vor, nach dem „damaligen singulären geringen Wasseraustritt aus dem Revisionsschacht“ hätten die Beklagten den Deckel der Revisionsöffnung mittels Drahtes und einer Eisenstange gesichert, damit der Deckel nicht mehr von innen vom Wasser habe abgedrückt werden können Diese Sicherung habe funktioniert; bis zum Verkauf an die Kläger sei es nicht mehr zu einem Wasseraustritt aus der Hausentwässerung gekommen. Die Kläger behaupteten selbst nicht, dass im Jahre 2018 Wasser durch die Revisionsöffnung im Entwässerungsrohr ausgetreten wäre (Bd. II Bl. 334 d. A.). Auf der Grundlage dieses Vortrags haben die Beklagten die Möglichkeit eines Wasseraustritts selbst erkannt, denn sonst hätte es keiner Sicherung des Deckels der Revisionsöffnung gegen Abdrücken durch eindringendes Wasser bedurft. Die ergriffene Maßnahme war aber – auch ohne besondere technische Kenntnisse – offenkundig ungeeignet, um einen Rückstau von Wasser aus dem Kanal und ein Eindringen in den als Wohnbereich genutzte Räume zu verhindern. Das Sichern einer Rohrabdeckung gegen Abdrücken durch einströmendes Wasser verhindert allenfalls das Abdrücken dieses Deckels, nicht das Einströmen von Wasser durch das Rohr in das Haus. Letztlich bewirkt diese offenkundig ungeeignete Maßnahme sogar, dass der Druck im Rohr zumindest gleichbleibt und sich nicht durch Wasseraustritt an der Revisionsöffnung verringert.

bb) Der Senat ist ferner davon überzeugt, dass die vorbeschriebenen Mängel im gemäß §§ 434 Abs. 1, 446 BGB maßgeblichen Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks vorlagen. Dieser von den Parteien nicht näher bezeichnete Zeitpunkt ist unter Berücksichtigung aller Umstände zwischen dem Kaufvertragsabschluss am 05.07.2017 und dem ersten Starkregenereignis vom 31.05./01.06.2018, das unstreitig bei schon bestehendem Besitz der Kläger stattfand, gelegen.

(1) Das Landgericht hat es allerdings dahinstehen lassen, ob die behaupteten Mängel bereits im Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlagen. Unstreitig sei es zwar im Jahre 2012 zu einem Wassereintritt in dem Anwesen gekommen. Weitere Vorfälle zur Besitzzeit der Beklagten seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Die streitgegenständlichen Vorfälle hätte im Juni 2018 begonnen und damit fast ein Jahr nach dem Erwerb des Hauses im Juni 2017 und nachdem die Kläger im ehemaligen Vorgartenbereich des Hauses zwei weitere Stellplätze errichtet hätten (Bd. II Bl. 288 d. A. Mitte).

(2) Diesen Erwägungen kann nicht gefolgt werden. Rechtlich kommt es, wie einleitend unter aa) dargestellt, allein darauf an, ob Mängel im Zeitpunkt der Übergabe vorlagen, nicht ob (auch) vor der Übergabe Mängelfolgen eintraten. Das Vorliegen von Mängeln bereits im Zeitpunkt der Übergabe unterliegt keinem vernünftigen Zweifel. Die Beklagten haben in der Klageerwiderung erklärt, nach dem Erwerb keine Änderungen an der Hausentwässerung, der Hausabdichtung und den Abläufen der Terrasse vorgenommen zu haben (Bd. I Bl. 42 d. A. unten). Darüber hinaus hat die Beklagte zu 1 vor dem Landgericht zu Protokoll gegeben, dass außer einer ersten Renovierung beim Einzug im Jahre 2006 und Arbeiten im Zusammenhang mit der Umstellung der Heizung von Öl auf Gas („Heizungskeller geplättet“, „Wände gestrichen“) in ihrer Besitzzeit in dem Anwesen nichts mehr gemacht wurde (Bd. II Bl. 203 d. A. Mitte). Wie vorstehend unter II.1.a) aa) (2) bereits ausgeführt, ist entgegen der Auffassung der Berufungserwiderung (Bd. II Bl. 333 d. A. unter III.) durch die erstinstanzliche Beweisaufnahme nicht etwa widerlegt worden, dass es an einer hinreichenden Absicherung gegen Rückstau an der Kanalisation fehle. Darüber hinaus behaupten die Beklagten nicht, dass die Kläger eine vor Übergabe bestehende Rückstausicherung entfernt bzw. bestehende Anschlüsse selbst verschlossen hätten. Ein solchermaßen selbstschädigendes Verhalten der Kläger hält der Senat auch für abwegig.

b) Die Rechte der Kläger wegen der Sachmängel sind nicht ausgeschlossen. Nach § 7 Satz 1 Nr. 2 des notariell beurkundeten Kaufvertrags der Parteien – wie auch nach dem Gesetz (§ 444 Fall 1 BGB) – sind von dem Gewährleistungsausschluss für Sachmängel ausgenommen arglistig verschwiegene Mängel. Ein solches arglistiges Verschweigen ist hier auf Seiten der Beklagten entgegen der Auffassung des Landgerichts (Bd. II Bl. 293 ff. d. A.) gegeben.

aa) Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (BGH WM 1978, 1073, 1074; NJW-RR 2012, 1078, 1079 Rn. 21). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH NJW-RR 2012, 1078, 1079 Rn. 21). Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält). Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (BGH NJW-RR 2003, 989, 990; NJW 2007, 835, 836 Rn. 8). Macht der Verkäufer eines Gebäudegrundstücks auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, setzt die Annahme des für Arglist erforderlichen zumindest bedingten Vorsatzes voraus, dass der Verkäufer mit der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet (BGH WM 2020, 2235, 2238 Rn. 29). Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer gemäß § 444 Fall 1 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen (BGH VersR 2017, 766, 767 f. Rn. 15 ff.). Im Ergebnis muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zu dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von dem Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich; hiervor soll § 444 BGB den Käufer schützen (BGH VersR 2017, 766, 768 Rn. 23). Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist unerheblich (BGHZ 190, 272 ff. = BGH NJW 2011, 3640, 3641 Rn. 13).

bb) Eine funktionierende Rückstausicherung ist für den Grundstückseigentümer von erheblicher Bedeutung, weil bei deren Fehlen Rückstauschäden gegenüber dem Betreiber des Kanalnetzes nicht ersetzt verlangt werden können. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht zur Vermeidung von Rückstauschäden – auch dann, wenn das Kanalnetz im Schadenszeitpunkt unterdimensioniert war – die Besonderheit, dass – zumindest im Grundsatz – der Grundstückseigentümer selbst verpflichtet ist, geeignete Vorkehrungen zu treffen, um sein Anwesen gegen einen Rückstau bis zur Rückstauebene, d. h. bis zur Straßenoberkante, zu sichern. Für eine taugliche Rückstausicherung zu sorgen, liegt daher im eigenen Interesse des Anschlussnehmers und hängt nicht von der konkreten Ursache des Rückstaus ab. Selbst bei einem ordnungsgemäß geplanten und ausgeführten Kanalsystem kann es immer wieder – etwa aufgrund selten auftretender ungewöhnlich heftiger Regenfälle – zu einem Rückstau kommen. Ein Anschlussnehmer muss daher damit rechnen, dass von Zeit zu Zeit auf seine Leitungen mindestens ein Druck einwirken kann, der bis zur Oberkante der Straße reicht. Er darf nicht darauf vertrauen, vor Rückstauschäden bewahrt zu werden, die bei normalen, durch die üblichen Sicherungsvorkehrungen auszugleichenden Druckverhältnissen entstehen würden (BGH NVwZ 1998, 1218 1219; NVwZ-RR 2018, 8, 11 Rn. 23).

cc) Im vorliegenden Fall war es für die Beklagten auf Grund (zumindest) eines Ereignisses im Jahre 2012 manifest, dass das Hausanwesen über keine funktionierende Rückstausicherung verfügte. Die Beklagten selbst haben keine Maßnahmen zur Behebung ergriffen. Da eindringendes Wasser in den auch zu Wohnzwecken genutzten Bereichen jederzeit erhebliche Schäden verursachen konnte, wie die späteren Schadensereignisse in der Besitzzeit der Kläger belegen, hätten die Beklagten den Klägern diesen Mangel offenbaren müssen, was sie auf der Grundlage ihrer eigenen Darstellung nicht getan haben.

(1) Die Beklagten haben in der Klageerwiderung selbst vorgetragen, dass (lediglich) einmal im August 2012 bei einem Starkregen Wasser aus dem Straßenkanal durch den Revisionsschacht in das Untergeschoss des Anwesens gedrückt wurde (Bd. I Bl. 42 d. A. unten). Sie haben den Wassereintritt als gering dargestellt (Bd. I Bl. 43 d. A. oben), doch lag damit für sie auf der Hand, dass es an einer funktionierenden Rückstausicherung fehlte und deswegen jederzeit im Einzelfall auch beliebige größere Mengen eindringen und dementsprechend größere Schäden verursachen konnte. Zu der ihnen von den Klägern vorgehaltenen Kontaktaufnahme mit der Mittelstadt … haben die Beklagten sich dahingehend eingelassen, dass die Beklagte zu 1 darauf hingewiesen worden sei, sie könne eine Rückstausicherung einbauen lassen. Auch wenn der Beklagten zu 1 nach der Darstellung in der Klageerwiderung nicht erklärt worden sein soll, dass eine solche Rückstausicherung dringend erforderlich sei (Bd. I Bl. 43 d. A. oben), konnte für sie bei verständiger Würdigung kein Zweifel aufkommen, dass ohne entsprechende Vorkehrungen jederzeit bei einem Rückstau wieder Wasser aus dem Straßenkanal in das Haus eindringen konnte und es bei Fehlen einer wirksamen Sicherung nicht bei einem geringen Eintritt bleiben musste.

(2) Laut dem Eintrag des Abwasserbetriebs der Mittelstadt … in der digitalen Liste aller relevanten Anfragen von Bürgern zur Abwasserkanalisation bzw. zu Störungen rief die Beklagte zu 1 am 13.09.2012 unter der Telefonnummer …/… wegen eines Rückstaus in Kellerwohnräume im Anwesen Straße an, es wurde vor Ort über eine Rückstausicherung aufgeklärt und Informationsmaterial hierüber zugeschickt (Bd. I Bl. 29 d. A.). Dies hat der als Bauingenieur bei der Mittelstadt … beschäftigte Zeuge C. F. glaubhaft bestätigt. Er hat einleuchtend erklärt, dass eine Liste geführt wird, in der jeder Anruf eines Bürgers im Zusammenhang mit Abwasserproblemen aufgenommen und dokumentiert wird, um welches Problem es ging und was danach unternommen wurde (Bd. II Bl. 219 d. A.). Im Übrigen hat der Zeuge F. darauf hingewiesen, dass in dem betroffenen Wohngebiet Straße eine allgemeine Rückstaugefährdung gegeben ist (Bd. II Bl. 220 d. A.). Darüber hinaus hat der Zeuge C. A. als Bauingenieur für Wasserwirtschaft und damaliger Mitarbeiter des Abwasserwerks auf Vorhalt nachvollziehbar und überzeugend bekundet, dass er angesichts des Vermerks davon ausgeht, dass das vorhandene allgemeine Informationsmaterial verschickt wurde. Es ist lebensnah, dass der Zeuge A. sich bei der Vernehmung am 24.07.2019 nicht mehr an Einzelheiten eines fast sieben Jahre zuvor geführten Telefonats zu erinnern vermocht hat. Er hat sich allerdings pflichtgemäß an Hand der vorhandenen Unterlagen auf seine Vernehmung vorbereitet und einleuchtend erklärt, dass es in der Straße auf Grund der Wohnnutzung unterhalb der Rückstauebene regelmäßig zu Wassereintritten in Gebäude kam und auch das hier interessierende Gebäude betroffen war (Bd. II Bl. 195/196 d. A.).

(3) Die Beklagte zu 1 hat erklärt, von einem von Seiten des Zeugen A. „eventuell“ empfohlenen Einbau einer Rückstauklappe aus finanziellen Gründen Abstand genommen zu haben (Bd. II Bl. 223 d. A. unten). Weiter haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 08.10.2019 vorgetragen, über dem Deckel des Revisionsschachts eine Eisenstange angebracht und das Rohr mit Draht umwickelt zu haben, damit der Deckel nicht mehr von innen vom Wasser abgedrückt werden könne (Bd. II Bl. 258 d. A.). Dies spricht dafür, dass den Beklagten die jederzeitige Möglichkeit eines erneuten Wassereintritts bewusst war. Zugleich ist bereits für einen Laien nicht zu verkennen, dass die Sicherung eines Deckels mit einer Eisenstange eine ordnungsgemäße, aber aus finanziellen Gründen nicht installierte Rückstausicherung nicht ersetzen kann.

(4) Ferner ergibt sich aus der nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Aussage der ein Nachbaranwesen als Zweitwohnsitz bewohnenden Zeugin G. R.-V., dass diese Zeugin zeitgleich einen Wassereintritt im Keller hatte und die Beklagte zu 1 anrief, die ebenfalls etwas Wasser im Keller hatte (Bd. II Bl. 189 d. A.). Die Zeugin R.-V. hat ohne jede Tendenz zur Belastung der Beklagten ausgesagt, dass sie den Beklagten aus gegebenem Anlass von einem früheren Wassereintritt in den 1970-er Jahren erzählte. Von Seiten der Beklagten gab es insoweit aber „keine großen Bedenken“. Die Zeugin hat auf Nachfrage den Zeitpunkt ihres Hinweises auf frühere Vorfälle nicht mehr einordnen können, auf Grund der von ihr geschilderten Umstände steht aber außer Frage, dass das Gespräch vor der Veräußerung an die Kläger und dem Wegzug der Beklagten stattgefunden haben muss (Bd. II Bl. 190 d. A.). Es kommt hinzu, dass die Beklagte zu 1 auch ihrer Tochter, der Zeugin A. O., von der Explosion in der Nachbarschaft und davon erzählte, dass „sie ein bisschen Wasser im Keller hatte und dass dort Krümel mit herausgekommen seien“ (Bd. II Bl. 197 d. A.). Immerhin wurde der Wassereintritt auf Seiten der Beklagten jedenfalls als so gravierend empfunden, dass man sich daraufhin an die Stadt wandte.

(5) Angesichts der objektiv belegten Umstände und des vorstehend gewürdigten Sach- und Streitstandes ist die Einlassung der Beklagten im Schriftsatz vom 14.05.2019, sie hätten das Ereignis im August 2012 nicht in bleibender Erinnerung behalten, deshalb bei dem Verkauf des Anwesens nicht mehr an den Vorfall gedacht, und sie seien sich einer Risikolage nicht bewusst gewesen (Bd. I Bl. 71 d. A. unten), als widerlegt anzusehen. Im Übrigen ist die Darstellung der Beklagten auch deshalb nicht überzeugend, weil sie einerseits fehlende Erinnerung und fehlendes Risikobewusstsein vorschützen, andererseits aber sich zu dem aktenkundig gewordenen und ihnen von den Klägern vorgehaltenen Vorfall noch mehrere Jahre nach dem Kaufvertrag vergleichsweise detailliert einlassen. Überdies hat die Beklagte zu 1 persönlich bei der Parteianhörung sich weder auf Vergessen noch auf fehlendes Risikobewusstsein berufen. Bemerkenswert ist insoweit, dass die Beklagte zu 1 einen Wassereintritt im August 2012 in Zusammenhang mit einer – sicher nicht alltäglichen – Explosion in einem Nachbaranwesen und einem nachfolgenden Feuerwehreinsatz gebracht hat (Bd. II Bl. 183 d. A. unten).

c) Eine Fristsetzung war vorliegend entbehrlich. Allerdings setzt das Recht des Käufers, wegen eines behebbaren Mangels vom Vertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern (§§ 437 Nr. 2, 323, 441 BGB), wenn nicht einer der gesetzlich geregelten Ausnahmetatbestände eingreift, ebenso wie der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB) voraus, dass der Käufer dem Verkäufer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, welcher der Senat folgt, ist jedoch ein die sofortige Rückabwicklung des Kaufvertrags rechtfertigendes Interesse des Käufers (§ 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB) im Regelfall anzunehmen, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Bei einer vom Verkäufer beim Abschluss eines Kaufvertrags begangenen Täuschungshandlung ist in der Regel die für eine Nacherfüllung erforderliche Vertrauensgrundlage beschädigt; dies gilt insbesondere, aber nicht nur, wenn die Nacherfüllung durch den Verkäufer selbst oder unter dessen Anleitung im Wege der Mängelbeseitigung erfolgen soll. In solchen Fällen hat der Käufer ein berechtigtes Interesse daran, von einer weiteren Zusammenarbeit mit dem Verkäufer Abstand zu nehmen. Dem stehen regelmäßig keine maßgebenden Interessen des Verkäufers gegenüber. Denn die Chance zur nachträglichen Fehlerbeseitigung, die dem Verkäufer mit dem Vorrang der Nacherfüllung gegeben werden soll, verdient dieser nur dann, wenn ihm der Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags nicht bekannt war. Kannte er ihn dagegen, so kann er ihn vor Abschluss des Vertrags beseitigen und die Sache in einem vertragsgemäßen Zustand leisten. Entschließt sich der Verkäufer, den ihm bekannten Mangel nicht zu beseitigen und die Sache in einem vertragswidrigen Zustand zu veräußern, so besteht keine Veranlassung, ihm nach Entdeckung des Mangels durch den Käufer eine zweite Chance zu gewähren. Der so handelnde Verkäufer verdient keinen Schutz vor den mit der Rückabwicklung des Vertrags verbundenen wirtschaftlichen Nachteilen (BGH NJW 2007, 835, 837 Rn. 12; 2008, 1371, 1372 f. Rn. 19; Palandt/Grüneberg, 80. Auflage 2021 § 323 Rn. 22). Gründe, die ein Abweichen vom Regelfall veranlassen würden, sind hier nicht ersichtlich.

d) Eine unerhebliche Pflichtverletzung, wegen deren die Käufer gemäß § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht vom Vertrag zurücktreten können (und auch gemäß § 281 Abs. 1 Satz 3 BGB ein Schadensersatzanspruch statt der ganzen Leistung ausgeschlossen ist), liegt nicht vor. Für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel als geringfügig einzustufen ist, kommt es auf den Zeitpunkt der Rücktrittserklärung des Käufers an (BGH NJW 2017, 153, 155 Rn. 29). Handelt der Verkäufer arglistig, ist eine unerhebliche Pflichtverletzung regelmäßig – und so auch hier – zu verneinen (BGHZ 167, 19, 23 f.; Beckmann in jurisPK-BGB, 9. Auflage 2020 § 323 Rn. 81). Da die Verletzung der Pflicht zur Verschaffung einer mangelfreien Sache (vgl. §§ 434, 437 BGB; BT-Drs. 14/6040, S. 209, 219 f.) bei Arglist ein anderes Gewicht erhält als im Regelfall, in dem ein Verkäufer unter Beachtung der grundlegenden Redlichkeitsanforderungen des Geschäftsverkehrs eine mangelhafte Sache liefert (vgl. auch BT-Drs. 14/6040, S. 210), erscheint es sachgerecht, diesem qualitativ erheblichen Unterschied auch bei der Konkretisierung des Merkmals der Unerheblichkeit Rechnung zu tragen. Bei typisierender Betrachtung scheidet ein überwiegendes Interesse des Schuldners (hier: der beklagten Verkäufer) am Bestand des Vertrages aus, wenn dieser arglistig gehandelt hat. Wird der Abschluss eines Vertrags durch arglistiges Verhalten einer Partei herbeigeführt, so verdient deren Vertrauen in den Bestand des Rechtsgeschäfts keinen Schutz. Vielmehr bleibt es in diesen Fällen bei dem allgemeinen Vorrang des Gläubigerinteresses an einer Rückabwicklung des Vertrags, ohne dass es hierzu einer weiteren Abwägung bedürfte (zum Ganzen BGHZ 167, 19, 23 f.). Im vorliegenden Fall kann die Pflichtverletzung der Verkäufer trotz Vorliegens einer arglistigen Täuschung auch nicht als derart unbedeutend angesehen werden, dass eine verständige Vertragspartei ohne Weiteres am Vertrag festhalten würde. Deshalb kann im Streitfall dahinstehen, ob die Kosten für den nachträglichen Einbau einer Rückstausicherung, wie die Beklagten behaupten (Bd. I Bl. 45 d. A. oben), den Betrag von 11.500 € nicht übersteigen.

2. Die mit dem Klageantrag zu 3 verfolgten Renovierungskosten und sonstigen Investitionen in Höhe von 18.662 € (Bd. I Bl. 6 f. d. A. unter Beweisantritt durch Sachverständigengutachten, Aufstellung der Renovierungsarbeiten Bd. II Bl. 261 f. d. A.) sind ebenfalls dem Grunde nach zu ersetzen und bestehen mit hoher Wahrscheinlichkeit jedenfalls in irgendeiner Höhe. Diese Höhe bedarf allerdings im Einzelnen noch weiterer Sachaufklärung und Beweisaufnahme. Der Vortrag der Kläger lässt das System des § 347 Abs. 2 BGB außer Acht. Überdies haben die Beklagten die von den Klägern behaupteten Investitionen und Renovierungskosten in tatsächlicher Hinsicht mit Nichtwissen bestritten. Außerdem haben sie bestritten, dass die Kläger die behaupteten Arbeiten ausgeführt und dafür 18.662 € hätten aufwenden müssen.

a) Laut § 347 Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Rücktrittsschuldner nur den Ersatz der notwendigen Verwendungen auf den Gegenstand vom Rücktrittsgläubiger verlangen. Notwendige Verwendungen sind die Aufwendungen, die zur Erhaltung oder zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des zurückzugebenden Gegenstands erforderlich gewesen sind und nicht nur Sonderzwecken des Rücktrittsschuldners gedient haben (vgl. zu § 994 BGB BGHZ 131, 220, 223; BGH NJW 2002, 3478, 3479). Maßgeblich ist, ob im Hinblick auf den vorhandenen Zustand der Sache und deren Bewirtschaftung dem Rücktrittsgläubiger Aufwendungen erspart werden, die er sonst hätte übernehmen müssen (vgl. BGHZ 64, 333, 339; BGH NJW 2002, 3478). Nur dann sind die Vermögensopfer des Rücktrittsschuldners, ohne Rücksicht darauf, ob sie dem Rücktrittsgläubiger einen fortwirkenden Nutzen verschaffen oder den Wert der Sache erhöhen, zu erstatten, und es findet insoweit eine „Verlustabwälzung auf den Eigentümer“ statt (BGH NJW-RR 2013, 1318, 1320 Rn. 22).

b) Andere als notwendige Aufwendungen sind gemäß § 347 Abs. 2 Satz 2 BGB zu ersetzen, soweit der Gläubiger durch diese bereichert wird. Die Bereicherung ist nach der durch die Bebauung eingetretenen Steigerung des Verkehrswerts des Grundstücks bei dessen Rückgewähr zu bemessen (BGH NJW-RR 2013, 1318, 1320 Rn. 26).

3. Ferner haben die Beklagten als Gesamtschuldner den Klägern die in der Klageschrift nachvollziehbar berechneten außergerichtlichen nicht anrechenbaren Rechtsanwaltskosten unter dem Gesichtspunkt des Verzugs dem Grunde nach zu ersetzen (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zu den ersatzpflichtigen Aufwendungen des Geschädigten zählen grundsätzlich die durch das Schadensereignis erforderlich gewordenen und adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten (BGH NJW 2006, 1065 Rn. 5). Für den Zahlungsanspruch im Schadensersatzwege kommt es vorliegend nicht darauf an, ob die Kläger die entstandenen Rechtsanwaltskosten gezahlt haben. Durch die in der abschließenden Erklärung in dem Anwaltsschreiben vom 30.11.2018, die Beklagten könnten den geltend gemachten Forderungen nicht nähertreten (Bd. I Bl. 36 d. A.), enthaltene ernsthafte und endgültige Verweigerung der Freistellung ist die an sich nach § 250 Satz 1 BGB erforderliche Ablehnungsandrohung entbehrlich geworden (vgl. OLG Hamm GRUR-RR 2014, 133, 134, zu Abmahnkosten).

4. Da die Klage derzeit in Bezug auf die auch der Höhe nach streitigen Klageanträge zu 1, 3 und 5 nur dem Grunde nach entscheidungsreif ist, hält der Senat in Ausübung des ihm insoweit zustehenden Ermessens (vgl. BGH NJW-RR 2003, 68, 69) ein Grundurteil für sachgerecht. Der Erlass eines Grundurteils nach § 304 Abs. 1 ZPO setzt voraus, dass die Klageforderung in irgendeiner Höhe besteht. Ob dies mit hoher Wahrscheinlichkeit (so z. B. BGH NJW 2000, 1498, 1499) oder zumindest mit Wahrscheinlichkeit der Fall sein muss (so z. B. BGH NJW-RR 2005, 1008, 1009), bedarf im Streitfall keiner Entscheidung, da die Klageforderung in Bezug auf die Rückerstattung des Kaufpreises, den daneben geltend gemachten Aufwendungsersatz und die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten auch unter Berücksichtigung von Abzugspositionen und der hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung mit hoher Wahrscheinlichkeit jedenfalls in irgendeiner Höhe besteht.

a) Infolge des rechtswirksam erklärten Rücktritts sind die Beklagten den Klägern samtverbindlich dem Grunde nach zur Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises von 230.000 € nebst Zinsen verpflichtet. Auch unter Berücksichtigung sämtlicher Gegenrechte der Beklagten wird sich der von diesen im Ergebnis zu zahlende Betrag mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr als null betragen.

b) Entsprechendes gilt für die von den Klägern ersetzt verlangten Verwendungen, auch wenn es insoweit noch der Sachaufklärung und Beweisaufnahme bedarf. Die Kläger haben eine Aufstellung der von ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten vorgelegt (Bd. II Bl. 261 f. d. A.). Dass überhaupt Renovierungsarbeiten an dem Anwesen durch die Kläger veranlasst worden sind, steht mit Blick auf die Aussagen der Zeugen G. M. (Bd. II Bl. 184 f. d. A.) und P. N. (Bd. II Bl. 196 f. d. A.) außer Frage und ist nach Erwerb eines Hausanwesens auch plausibel. Auf dieser Grundlage hält es der Senat für hoch wahrscheinlich, dass diese Arbeiten tatsächlich durchgeführt worden sind und jedenfalls zu irgendeiner Werterhöhung des Grundstücks geführt haben werden.

c) Die Ersatzfähigkeit der in Höhe von 2.168,66 € (Bd. I Bl. 9 d. A.) beanspruchten Rechtsverfolgungskosten steht dem Grunde nach außer Zweifel; denn es ist hoch wahrscheinlich, dass diese Nebenforderung jedenfalls irgendeiner Höhe berechtigt sein wird. Denn dem Anspruch des Geschädigten auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung der Kläger entspricht (vgl. BGH NJW 2017, 3588 Rn. 7). Soweit diese, wie dargelegt, zumindest in irgendeiner Höhe mit hoher Wahrscheinlichkeit besteht, folgt daraus zugleich, dass sich auch diese Nebenforderung aller Voraussicht nach nicht auf null belaufen wird.

d) Der Vortrag der Beklagten, die Kläger hätten bei ihrer Forderung unberücksichtigt gelassen, dass laut § 2 des notariell beurkundeten Kaufvertrags eine Einbauküche mit integrierten Elektrogeräten im Wert von 10.000 € mitverkauft worden ist (Bd. I Bl. 45 d. A.), vermag die Rückforderung des gesamten Kaufpreises nicht in Frage zu stellen. Unbeschadet der Frage, ob es sich um eine speziell für einen bestimmten Raum gefertigte Einbauküche und damit um einen wesentlichen Grundstücksbestandteil im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB handelt (vgl. dazu Staudinger/J. Schmidt, aaO, 16. Auflage 2020, § 94 Rn. 21), heißt es in § 2 des Kaufvertrags lediglich, dass Vertragsstörungen wegen des Kaufs beweglicher Sachen den Grundstückskauf unberührt lassen (Bd. I Bl. 19 d. A.). Vertragsstörungen in Bezug auf den Grundstückskauf dagegen lassen den sich infolge des Rücktritts vom gesamten Vertrag ergebenden Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises auch in Bezug auf die Einbauküche also nicht unberührt.

e) Die Beklagten haben gegen die Klageforderung hilfsweise mit einem Nutzungsentgelt in Höhe von 19.500 € für die Zeit vom 15.08.2017 bis zum 31.03.2019 aufgerechnet und zur Begründung vorgetragen, der Mietwert des Hausanwesens belaufe sich auf 1.000 € monatlich (Bd. I Bl. 46 d. A.). Über diese Aufrechnung kann noch nicht abschließend entschieden werden.

aa) Diese Aufrechnungserklärung ist, worauf die Beklagten gemäß § 139 Abs. 1 ZPO hingewiesen werden, nicht hinreichend bestimmt. Für die Aufrechnung als Verfügungsgeschäft – und hier als Prozesshandlung – gilt grundsätzlich das für alle Verfügungen bestehende Bestimmtheitserfordernis. Im Grundsatz müssen die beiden Verfügungsobjekte, also die zur Aufrechnung gestellte Aktivforderung und die von der Aufrechnung betroffene Passivforderung, so genau bezeichnet werden, dass dem Empfänger der Aufrechnungserklärung und Aufrechnungsgegner klar ist, welche Forderungen gemeint sind (Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2016, § 388 Rn. 19). Bei mehreren Klagforderungen gehört zur notwendigen Bestimmtheit der Aufrechnung die Angabe der Reihenfolge der aufrechnungsbetroffenen Forderungen (Jauernig/Stürner, BGB, 18. Auflage 2021, § 387 Rn. 22 m. w. Nachw.). Daran fehlt es hier; denn die Beklagten haben gegen „die Klageforderung“ aufgerechnet, ohne Unterscheidung nach den bezifferten Klageanträgen zu 1, 3 und 5.

bb) Überdies ist die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung derzeit unschlüssig. Der Wertersatz für gezogene Nutzungen kann, anders als die Beklagten meinen, nicht an Hand des (fiktiven) Mietwerts berechnet werden, worauf gemäß § 139 Abs. 1 ZPO hinzuweisen ist. Bei der (rücktritts- oder schadensersatzrechtlichen) Rückabwicklung eines Kaufvertrages muss nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Wert einer Eigennutzung hier nach der zeitanteilig linearen Wertminderung ermittelt werden, also auf der Grundlage des Werts der Sache nach dem Verhältnis der tatsächlichen zur insgesamt möglichen Nutzungsdauer der Sache. Denn § 346 Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Berechnung des Wertersatzes für gezogene Nutzungen die Gegenleistung (für die Überlassung der Sache) zugrunde zu legen ist (BGHZ 215, 157 ff. = BGH NJW 2017, 3438, 3441 Rn. 23; MünchKomm-BGB/Stresemann, 8. Auflage 2018, § 100 Rn. 13). Auch bei der Rückabwicklung eines Vertrages über den Kauf von Immobilien ist der Wertersatz für eine Eigennutzung nunmehr anhand der zeitanteilig linearen Wertminderung zu berechnen (BGH NJW 2017, 3438, 3441 Rn. 23; MünchKomm-BGB/Stresemann, aaO). Eine Bemessung der Gebrauchsvorteile nach dem Mietwert kommt nur ausnahmsweise im Wege der Vorteilsausgleichung in Betracht, nämlich dann, wenn der Rückforderungsschuldner einen weitergehenden Schaden (z. B. den Aufwand für Wohngeld oder Betriebskosten) geltend macht, dem der Mietwert als kongruenter Vorteil entgegengehalten werden kann (BGH NJW 2017, 3438, 3441 Rn. 29; MünchKomm-BGB/Stresemann, aaO).

5. Gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO darf das Berufungsgericht die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streitigen Anspruches durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruches vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des Anspruches zur Entscheidung reif ist. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Dem von den Klägern im Termin vom 04.03.2021 gestellten Antrag, den Rechtsstreit hinsichtlich der Höhe des Klageanspruchs an das Landgericht zurückzuverweisen, zu entsprechen erscheint im Streitfall auch sachgerecht. In Anbetracht der erforderlichen weiteren Sachverhaltsaufklärung zur Forderungshöhe, die eine umfangreiche Beweisaufnahme erforderlich machen dürfte, lässt sich im Berufungsrechtszug die Entscheidungsreife nicht mit zumutbarem Aufwand herbeiführen; es erscheint insoweit auch geboten, die Klärung der Höhe des Anspruches nicht erst in der zweiten Instanz beginnen zu lassen, anderenfalls würde den Parteien ein Rechtszug genommen.

6. Der Berufungsantrag zu 2 hat nur in Bezug auf die Feststellung des Annahmeverzugs Erfolg.

a) Über diesen im Wege der objektiven Klagenhäufung (§ 260 ZPO) neben den Leistungsanträgen geltend gemachten Feststellungsantrag, der einem Grundurteil nicht zugänglich ist (BGH NJW 2000, 1498, 1499), war auf Grund der Notwendigkeit einer einheitlichen, widerspruchsfreien Entscheidung (vgl. BGHZ 182, 116 ff. = BGH NJW 2009, 2814, 2815 Rn. 9 f.) zugleich abschließend durch Teil(end-)urteil zu befinden. Denn im Falle einer Entscheidung bezüglich des Zahlungsantrags durch Grundurteil muss stets gleichzeitig gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 ZPO durch ein Teilurteil auch über den Feststellungsantrag entschieden werden, weil ansonsten die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen bestünde (vgl. BGH NJW 2000, 1405, 1406; SaarlOLG OLGR 2004, 414). Zulässig ist es dagegen, durch Grundurteil über den bezifferten Klageantrag und durch Teilurteil über den Feststellungsantrag zu entscheiden (BGH NJW 2019, 661, 663 Rn. 43).

b) Soweit mit dem Berufungsantrag zu 2 der Klageantrag weiterverfolgt wird, festzustellen, dass die Beklagten dazu verpflichtet sind, den Klägern alle durch den Kaufvertrag entstandenen unnützen Aufwendungen zu ersetzen, ist die Klage allerdings bereits unzulässig. Der Schuldnerverzug ist lediglich eine gesetzlich definierte Voraussetzung unterschiedlicher Rechtsfolgen, also lediglich eine Vorfrage für die Beurteilung dieser Rechtsfolgen. Er ist selbst kein Rechtsverhältnis, das nach § 256 Abs. 1 ZPO festgestellt werden könnte (BGH NJW 2000, 2280, 2281; 2663, 2664). Aus der in der Rechtsprechung anerkannten Zulässigkeit eines Antrags auf Feststellung des Annahmeverzugs (dazu sogleich unter b)) folgt nicht, dass auch eine (isolierte) Klage auf Feststellung des Schuldnerverzugs zulässig sein müsste, zumal auch der Annahmeverzug kein zulässiger Gegenstand einer isolierten, nicht mit einem Antrag auf Verurteilung zu einer Zug-um-Zug-Leistung verbundenen Feststellungsklage sein kann (BGH NJW 2000, 2280, 2281).

c) Der Antrag auf Feststellung des Annahmeverzugs, der sich erkennbar auf die im Klageantrag zu 1 enthaltene Rückauflassung und Eintragungsbewilligung bezieht, hat hingegen Erfolg.

aa) Dieser Antrag ist zulässig. Obwohl der Annahmeverzug kein Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 ZPO darstellt, kann eine auf Feststellung des Annahmeverzugs gerichtete Klage anerkanntermaßen ausnahmsweise zulässig sein (BGH NJW 2000, 2280, 2281). An der Feststellung des Annahmeverzugs kann der Kläger ein rechtliches Interesse haben (§ 256 ZPO), weil er dadurch in die Lage versetzt wird, das Urteil hinsichtlich der vom Beklagten Zug um Zug zu erbringenden Leistung zu vollstrecken, ohne die eigene Leistung tatsächlich anbieten zu müssen. Nach §§ 274 Abs. 2 BGB, 756 ZPO genügt die Zustellung des Urteils, einer öffentlichen Urkunde, in dessen Entscheidungsformel der Annahmeverzug festgestellt ist. In einem solchen Fall – der hier gegeben ist – rechtfertigt es das aus prozessökonomischen Gründen anzuerkennende rechtliche Interesse des Klägers, den Zug um Zug gestellten Zahlungsantrag mit einem Feststellungsantrag zum Vorliegen des Annahmeverzugs zu verbinden (Müller-Christmann jurisPR-BKR 1/2021 Anm. 2).

bb) Die Klage ist insoweit auch begründet. Die Beklagten sind spätestens durch Ablehnung des in der Klage zu erblickenden tatsächlichen Angebots der Kläger (§ 295 BGB) in Annahmeverzug geraten. Unschädlich ist, dass die Klageanträge zu 1, 3 und 5 der Höhe nach noch nicht zur Endentscheidung reif sind und die Klageforderung voraussichtlich teilweise nicht berechtigt sein dürfte. Der auf Zug-um-Zug-Leistung gerichtete Klageantrag ist regelmäßig – und so auch hier – unabhängig von einer etwaigen Zuvielforderung als wörtliches Angebot auszulegen, so dass die beklagte Partei, wenn sie die Leistung der klagenden Partei – wie hier durch vorgerichtliches Anwaltsschreiben (und auch in zwei Rechtszügen) – zuvor bestimmt und eindeutig abgelehnt hat, mit Klageerhebung in Annahmeverzug gerät (Niemeyer/König NJW 2013, 3213, 3215; Palandt/Grüneberg, BGB § 298 Rn. 2). Nach der Gegenauffassung darf nur die geschuldete (Gegen-)Leistung eingeklagt sein, damit in der „Zug um Zug“-Klausel ein nach § 295 BGB wirksames wörtliches Angebot der Leistung liegt (MünchKomm-BGB/Ernst, aaO (2019) § 295 Rn. 4). Diese Ansicht wird den Erfordernissen der Praxis indessen nicht gerecht, denn danach würde schon die Abweisung einer Klage über 230.000 € in Höhe von 1 € bedeuten, dass ein Annahmeverzug nicht begründet werden konnte und eine Vollstreckung des Urteils zumindest erheblich erschwert wäre. Außerdem bedarf der die Leistung kategorisch ablehnende Schuldner und Gläubiger der Gegenforderung bei einer Zuvielforderung des Gläubigers der Klageforderung und Schuldners der Gegenforderung keines Schutzes, weil es fernliegt, dass er die kategorische Ablehnung aufgegeben haben würde, wenn ihm nur die „richtige“ Leistung abverlangt worden wäre.

7. Der mit dem Berufungsantrag zu 4 weiterverfolgte Klageantrag, festzustellen, dass die Beklagten dazu verpflichtet sind, den Klägern alle durch den Kaufvertrag entstandenen unnützen Aufwendungen zu ersetzen, ist aus mehreren Gründen unzulässig. Obgleich das Landgericht die Klage insgesamt als unbegründet abgewiesen hat, steht auch § 528 ZPO der Prozessabweisung nicht entgegen. Trotz der unterschiedlichen Rechtskraftwirkung kann eine in erster Instanz als unbegründet abgewiesene Klage auf Berufung der klagenden Partei als unzulässig abgewiesen werden (Ball in Musielak/Voit, ZPO, 17. Auflage 2020, § 528 Rn. 18 m. w. Nachw.).

a) Dieser Antrag ist bereits nicht hinreichend bestimmt. Hinsichtlich der Bestimmtheit des Klageantrags gelten bei der Feststellungsklage die allgemeinen Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, d. h. das festzustellende Rechtsverhältnis ist hinreichend genau zu bezeichnen (BGH NJW 2001, 445, 447). Es bedarf der Angabe des Schuldgrundes und Schuldgegenstandes (BGH NJW 1984, 1556; Bacher in Vorwerk/Wolf, BeckOK ZPO, 39. Edition Stand: 01.12.2020 § 256 Rn. 8). Ein Feststellungsantrag, mit dem eine Gewährleistungspflicht festgestellt werden soll, hat die Mängel im Einzelnen so genau zu bezeichnen, dass kein Zweifel darüber entstehen kann, für welche Mängel die Gewährleistungspflicht besteht. Die Bezeichnung zur Konkretisierung des Streitgegenstands kann auch im Sachvortrag erfolgen (BGH NJW 2002, 681). Vorliegend ist weder eine Bezeichnung im Antrag noch im Sachvortrag zu dem Antrag erfolgt (vgl. Bd. I Bl. 9 d. A.). Zudem ist nicht bestimmbar, welche Aufwendungen „unnütz“ sein sollen.

b) Darüber hinaus fehlt es an einem Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO. Eine Feststellungsklage ist zulässig, wenn die Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen ist und der Kläger seinen Anspruch deshalb ganz oder teilweise nicht beziffern kann (BGH NJW 1984, 1552, 1554). Ist die Schadensentwicklung schon bei Klageerhebung abgeschlossen, steht dem Kläger grundsätzlich nur die Leistungsklage zur Verfügung. Das gilt auch dann, wenn der Schaden nur mit Hilfe eines Sachverständigen und unter Aufwendung von Kosten beziffert werden kann (BGH NJW-RR 1988, 445; Bacher in Vorwerk/Wolf, aaO § 256 Rn. 27). Bei Einreichung der Klage am 30.01.2019 war die Schadensentwicklung offensichtlich abgeschlossen. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass und welche über die bezifferten Positionen hinausgehende Aufwendungen die Kläger künftig tätigen sollten. In der Klageschrift wird lediglich abstrakt auf „alle nutzlosen Aufwendungen“ abgestellt (Bd. I Bl. 9 d. A.).

8. Die Kostenentscheidung ist auch in Bezug auf die Kosten des Berufungsverfahrens dem Landgericht vorzubehalten. Ein Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit entfällt (vgl. Zöller/Feskorn, ZPO, 32. Auflage 2020 § 304 Rn. 29).

9. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO nicht zuzulassen; denn weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

 

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