Contact for English speaking clientsAG Rheinberg – Az.: 18 Lw 60/18 – Urteil vom 26.06.2019
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die mit Landpachtvertrag vom 01.11.2013 angepachteten landwirtschaftlichen Flächen, G, Flur X, damals Flurstück X, jetzt Flurstück X, Größe 3,0959 ha, und G, Flur X, Flurstück X, Größe 4,6541 ha, zum 31.10.2019 zu räumen und unbepflanzt und frei von jeglichem Bewuchs an die Beklagte herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: 12.250,00 Euro (3,5facher Jahresbetrag, OLG Saarbrücken 8 W 348/09 m. w. N.)
Tatbestand
Der Vater der Beklagten zu 1.), K1 W, hat dieser durch notariellen Übertragungsvertrag vom 22.5.2017 die in der G, Flur X liegenden Flurstücke X und 46 mit einer Größe von insgesamt 7,75 ha übertragen.Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 28.06.2017.Der Beklagte zu 2.) ist der Ehemann der Beklagten zu 1.).
Der Kläger und seine Ehefrau waren ursprünglich Eigentümer des in den Grundbüchern von M Blatt 183 und 778 eingetragenen Hofes mit einer Größe von 52 ha. Mit notariellem Hofübergabevertrag vom 16.12.2004 übertrugen sie den Hof auf ihren Sohn D. Aufgrund gerichtlichen Vergleichs vom 26.08.20215 (LG Kleve, 3 O 256/14) erfolgte eine Rückübertragung des Eigentums an dem inzwischen nur noch im Grundbuch von M Bl. 183 eingetragenen Hof auf den Kläger und seine Ehefrau.
Vor der Eigentumsübertragung auf seine Tochter schloss der Vater der Beklagten zu 1.) mit dem Sohn des Klägers, der zu diesem Zeitpunkt Eigentümer des nunmehr wieder im Eigentum des Klägers und seiner Ehefrau stehenden Hofes war, am 01.11.2013 einen schriftlichen Landpachtvertrag über die in der G, Flur X liegenden Flurstücke X und 46 (Anlage K 2.1, Bl. 20 ff. d. A.). Der Pachtvertrag hat eine Laufzeit bis zum 31.10.2019. Unter § 7 Ziff. 2 des Pachtvertrages ist vereinbart, dass Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen und mündliche Abreden unwirksam sind. Neben dem damaligen Verpächter und dem damaligen Pächter unterzeichneten auch die Beklagten den Vertrag als „Beteiligte“. Mittlerweile ist das Flurstück X in das Flurstück X aufgegangen.
Der Vater der Beklagten zu 1.) als damaliger Verpächter trat, nachdem der Kläger wieder Eigentümer des Hofes war und einvernehmlich die Pachtflächen nutzte, wiederholt an diesen mit dem Begehren einer Pachtzinserhöhung heran. Nachdem sich dieses als vergeblich herausstellte, bot er dem Kläger die genannten Flächen zum Kauf an. Es wurde mündlich Einigkeit über einen Kauf der Grundstücke durch den Kläger erzielt. Der Kläger leistete an den Vater der Beklagten zu 1.) eine Anzahlung in Höhe von 6.000,00 Euro.
Eine notarielle Beurkundung erfolgte danach nicht. Vielmehr kam es am 18.11.2016 im Haus des Vaters der Beklagten zu 1.) auf dessen Hof W zu einem Gespräch, an welchem der Kläger und sein Sohn, der Zeuge G4 T, sowie die Beklagten und der Vater der Beklagten zu 1.) teilnahmen. In diesem Gespräch erklärte der Vater der Beklagten zu 1.) dem Kläger, dass ein Verkauf nicht stattfinden und er die Anzahlung zurückzahlen werde, da die streitgegenständlichen Grundstücke in der Familie bleiben sollten. Weitere Einzelheiten des Gesprächs sind streitig.
Am 28.12.2016 traf man sich vereinbarungsgemäß erneut im Haus W. Anwesend waren der Kläger und sein Sohn G4, die Beklagten sowie der Vater der Beklagten zu 1.), möglicherweise zudem der Sohn T2 der Beklagten. Bei diesem Treffen wurde der Betrag von 6.000,00 Euro zurückgezahlt. Über Gesprächsinhalte dieses Treffens machen die Parteien differierende Angaben.
Der Beklagte zu 2.) teilte in einer an den Zeugen G4 T gerichteten Email am 29.5.2017 mit, dass der Grundstückserwerb durch die Beklagte zu 1.) im Wesentlichen abgeschlossen sei und nur noch die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch ausstehe. Die Pacht solle nunmehr an die Beklagte zu 1.) und nicht mehr an ihren Vater gezahlt werden (vgl. Anlage K3, Bl. 23).
Am 21.6.2017 kam es auf dem Hof T des Klägers zu einem weiteren Gespräch, an welchem die Beklagten, der Kläger, seine Ehefrau sowie sein Sohn G4 teilnahmen. In diesem Gespräch wurde über eine weitere Verpachtung der Grundstücke an den Kläger im Anschluss an den laufenden Pachtvertrag und eine Erlaubnis zur Unterverpachtung an einen Herrn E, welcher bereits den Hof des Klägers gepachtet hat, gesprochen. Die Einzelheiten des Gesprächs sind streitig. Im Anschluss an das Gespräch erfolgte eine gemeinsame Begehung des klägerischen, durch den Pächter E bewirtschafteten Hofes.
Am 1.7.2017 und am 5.7.2017 bot die Beklagte zu 1.) in der lokalen Presse die streitgegenständlichen Flächen zur Pacht an und forderte zur Abgabe von Angeboten auf.
Mit Email vom 6.7.2017 an die Beklagte (Anlage K4, Bl. 24) erklärte der Sohn des Klägers namens und im Auftrag des Klägers, dass der vereinbarten Pachtvertrag noch einmal bestätigt werde und forderte die Beklagten auf, in den kommenden Tagen wie besprochen den Pachtvertrag zuzusenden.
Der Beklagte zu 2.) antwortete am 9.7.2017 ebenfalls per Email (Anlage K5, Bl. 25). Er gab an, man habe sich zwischenzeitlich das Grundstück angesehen und im Muldenbereich einen nicht unerheblichen Bewuchs mit Birke festgestellt, welcher ausweislich des Gesprächs vom 21.6.2017 schon bei der Begehung durch die Landwirtschaftskammer beanstanden worden sei. Diesbezüglich wurde nach einem Prüfprotokoll dieser Begehung gefragt. Insgesamt, so ist in dieser Mail ausgeführt, sei eine weitere Beschäftigung der neuen Eigentümerin mit den kritischen Punkten erforderlich und Eile wegen des laufenden Pachtvertrages nicht geboten. Von einem mündlich vereinbarten Pachtvertrag sei nicht gesprochen worden, sondern lediglich über avisierte Änderungen in einem dann neu schriftlich abzuschließenden Pachtvertrag.
Mit einem am 21.8.2017 an den Kläger gerichteten Schreiben (Anlage K6, Bl. 26) sprach die Beklagte zu 1.) die Kündigung des Landpachtvertrages zum 31.10.2019 aus.Der Kläger widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 9.11.2017 (Anlage K7, Bl. 27) unter Hinweis auf eine bereits getroffene mündliche Vereinbarung über eine weitere Verpachtung. Zudem erklärte er seine Bereitschaft, über abweichende Regelungen noch einmal zu verhandeln.
Es folgte weitere Korrespondenz zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1.) (Anlagen K8.1, K8.2, K9, K10, Bl. 27 ff.), in welcher die Beklagte zu 1.) an der Kündigung festhielt und sich auf ihren Standpunkt, es seien lediglich Vorverhandlungen für einen neu schriftlich abzuschließenden Pachtvertrag geführt worden, berief, und der Kläger geltend machte, es sei bereits eine verbindliche mündliche Vereinbarung über einen noch schriftlich zu verfassenden Pachtvertrag getroffen worden, aber seine Bereitschaft zu „Nachverhandlungen“ erklärte.
Auf Vorschlag der Beklagten fand am 17.1.2018 ein weiteres Gespräch zwischen den Beteiligten statt, welches zu keinem Ergebnis führte. In der Folge beauftragte beauftragte der Kläger seinen Prozessbevollmächtigten. Vorgerichtlich konnte auch durch diesen keine Klärung herbeigeführt werden.
Der Kläger ist der Ansicht, die Parteien hätten einen formfrei wirksamen Landpachtvorvertrag abgeschlossen, aufgrund dessen die Beklagten zur Unterzeichnung eines entsprechenden schriftlichen Landpachtvertrages verpflichtet seien. Er könne sein Begehren nicht nur gegen die Beklagte zu 1.), sondern auch gegen den Beklagten zu 2.) richten, da beide durch die Mitunterzeichnung des seinerzeitigen Pachtvertrages vom 1.11.2013 in die damalige pachtvertragliche Regelung mit eingetreten seien.Der Widerklageantrag sei bereits unzulässig.
Der Kläger behauptet, der Vater der Beklagten zu 1.) habe ihm gegenüber erklärt, ein Verkauf der streitgegenständlichen Flächen sei ebenso wie die Anzahlung in Höhe von 6.000,00 Euro mit der Beklagten zu 1.) abgesprochen.
In dem Gespräch am 18.11.2016 sei dann erklärt worden, dass die im Grundbuch von M Blatt 72 eingetragene Grundbesitzung an die Beklagte zu 1.) übertragen werden solle mit der Maßgabe, dass die im Klageantrag zu 1a) genannten Flächen mit dem im Klageantrag wiedergegebenen Vertragsinhalt an den Kläger für weitere sechs Jahre, also bis zum 31.10.2025, dann durch die Beklagten verpachtet werden solle. Er habe auf den Kauf verzichtet, weil man im Gegenzug über die Weiterverpachtung zu den genannten Bedingungen einig geworden sei. Seinem Wunsch nach einer Verlängerung des Pachtvertrages um neun Jahre hätte die Gegenseite nicht entsprechen wollen, worauf er sich habe einlassen können.
Bei der Rückzahlung des Betrages von 6.000,00 Euro am 28.12.2016 sei von den Beklagten noch einmal bekräftigt worden, dass nunmehr die Verpachtung der streitgegenständlichen Flächen an den Kläger bei unverändertem Pachtzins erfolgen solle und man sich zur Unterzeichnung an einen Tisch setze, wenn die Übertragung auf die Beklagte zu 1.) erfolgt sei. Die Dauer des Pachtvertrages sei nicht mehr diskutiert worden, da diese bereits abgehakt gewesen sei. Zum Abschied sei ein symbolischer Handschlag erfolgt, mit dem die Absprachen besiegelt worden seien.
In dem Gespräch am 21.6.2017 auf dem Hof T habe weiterhin Einigkeit darüber bestanden, dass der bis zum 31.10.2019 abgeschlossene Landpachtvertrag um sechs Jahre bis zum 31.10.2025, bei gleichbleibenden Bedingungen, unter anderem einen Pachtzins von 3.500,00 Euro pro Jahr, verlängert werde, jedoch mit der Maßgabe, dass eine Zustimmung in den in § 7 des im Klageantrag 1a) niedergelegten Vertrages aufgeführten Fällen nicht erforderlich sei. Man habe abgesprochen, die mündlich getroffene Vereinbarung sofort schriftlich zu dokumentieren. Dass die „X“ und der „X1“ nicht Gegenstand des Pachtvertrages sein sollten, sei allen Beteiligten klar gewesen, da dieses den seit über 20 Jahren bestehenden tatsächlichen Verhältnissen entsprochen habe. Der Beklagte zu 2.) habe es übernommen, den in seinem Computer gespeicherten Vertrag vom 1.11.2013 unter Berücksichtigung der sich aus dem Klageantrag zu Ziffer 1a) ergebenden geringfügigen Änderungen zu aktualisieren und sauber auszudrucken.
Er sei gem. § 595 BGB auf eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses angewiesen. Sein landwirtschaftlicher Betrieb sei im überwiegenden Teil verpachtet. Um seinen Status als Landwirt, der eine landwirtschaftliche Altersrente bezieht, beibehalten zu können, müsse er das Pachtobjekt nutzen, da dieses seine berufliche und wirtschaftliche Lebensgrundlage darstelle. Ohne die gepachteten Flächen könne er den ihm noch verbliebenen landwirtschaftlichen Betrieb nicht aufrechterhalten.
Gründe, dem Verlängerungsbegehren des Klägers entgegenzutreten, stünden den Beklagten nicht zur Seite.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen,
a) dem Kläger gegenüber verbindlich zu erklären:
Wir sind damit einverstanden, dass zwischen dem Kläger als Pächter einerseits und der Beklagten zu 1.) als Verpächterin sowie dem Beklagten zu 2.) als „Beteiligtem“ andererseits der bestehende schriftliche Pachtvertrag vom 01.11.2013 mit bisherigem Inhalt bis zum 31.10.2025 mit der Maßgabe verlängert worden ist, dass sich die Flurstückbezeichnungen in § 1 des Pachtvertrages teilweise geändert haben und eine Zustimmung zur Unterverpachtung gemäß § 7 Abs. 1 des Pachtvertrages nicht erforderlich ist. Der Pachtvertrag hat folgenden Wortlaut:
§ 1 Pachtobjekt
(1) Verpachtet werden zur ausschließlichen landwirtschaftlichen Nutzung folgende Grundstücke der G2 (Grundbuch von M Blatt 72) Flur X
– Flurstück X, Landwirtschaftsfläche, Y Straße in Größe von 3,1147 ha und
– Flurstück X, Landwirtschaftsfläche, M-Straße Verkehrsfläche in Größe von 4,6649 ha, jedoch mit Ausnahme der im Lageplan (Anlage K1) mit „X“ in Größe von ca. 0,25 ha und „X1“ in Größe von 0,4752 ha bezeichneten Flächen.
(2) Über die Lage, Größe und Beschaffenheit besteht zwischen den Pachtparteien Einigkeit.
(3) Lieferrechte werden nicht verpachtet.
§ 2 Pachtdauer
(1) Der Pachtvertrag wird über den 31.10.2019 hinaus um sechs Jahre bis zum 31.10.2025 verlängert. Der Pachtvertrag wird nach Ablauf über das vorstehende Vertragsende hinaus um jeweils ein Jahr fortgesetzt, sofern nicht durch eine der Vertragsparteien das Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten vor seinem jeweiligen Ablauf gekündigt wird.
(2) Das Pachtverhältnis läuft vom 01.11. eines Jahres bis zum 31.10. des darauffolgenden Jahres.
§ 3 Pachtpreis
(1) Der Pachtpreis beträgt für das gesamte Pachtobjekt 3.500,00 EUR (in Worten: Dreitausendfünfhundert Euro).
(2) Der Pachtpreis ist in zwei gleich hohen Teilbeträgen jeweils im Nachhinein fällig, und zwar jeweils am 01.06. und 01.11. eines jeden Jahres, zahlbar vorrangig in bar oder gegebenenfalls in Absprache auf die vom Verpächter dem Pächter angegebene Bankverbindung.
(3) Weicht die tatsächliche Größe des Pachtobjektes nicht mehr als maximal 4 % von der in diesem Pachtvertrag zugrunde gelegten Größe ab, bleibt der vereinbarte Pachtpreis unverändert, anderenfalls ist dieser der prozentualen Abweichung entsprechend anzupassen.
§ 4 Bewirtschaftung
(1) Der Pächter ist verpflichtet, das Pachtobjekt ordnungsgemäß und nach guter fachlicher Praxis zu bewirtschaften.
(2) Änderungen der Nutzungsart, die über die Pachtdauer hinauswirken, bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Verpächters.
§ 5 Abgaben und Versicherungen
(1) Alle auf dem Pachtobjekt ruhenden, alljährlich anfallenden öffentlichen Abgaben und Lasten (u.a. Kommunal-Abgaben und Umlage zur Landwirtschaftskammer) trägt der Verpächter.
(2) Der Pächter hat die ihm als Betriebsunternehmer in Rechnung gestellte Umlage zur landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft zu tragen.
§ 6 Vorkaufsrecht
Der Verpächter gewährt dem Pächter ein Vorkaufsrecht gemäß § 463 BGB an den unter § 1 aufgeführten Grundstücken, sofern das Pachtobjekt nicht innerhalb des familiären Umfeldes (Kinder, Enkel, Schwiegersohn) ganz oder teilweise über einen Kaufvertrag geäußert wird.
Der Verpächter verpflichtet sich, den Pächter von einer Verkaufsabsicht insbesondere von einem Kaufvertrag mit einem Dritten, Kenntnis zu geben.
§ 7 Sonstiges
(1) Der Pächter ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verpächters nicht berechtigt, die Nutzung des Pachtobjektes ganz oder teilweise einem Dritten zu überlassen, insbesondere unterzuverpachten. Dieser Zustimmung bedarf es jedoch nicht, wenn der Pächter seinen landwirtschaftlichen Betrieb an seinen familiären Hofnachfolger oder Herrn N2 E, N-Straße, T1 (aus Gründen der Gesundheit oder des Alters) verpachtet oder mit diesem eine Gesellschaft zur gemeinsamen Nutzung eingeht.
(2) Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform; mündliche Abreden sind unwirksam. Mündliche Vereinbarungen über die Aufhebung der Schriftform sind nichtig.
(3) Sollte eine Regelung dieses Pachtvertrages unwirksam sein, so wird die Wirksamkeit der übrigen Vertragsteile davon nicht berührt. Für diesen Fall verpflichten sich die Pachtparteien, eine wirksame Regelung zu treffen, die der unwirksamen Regelung wirtschaftlich möglichst nahe kommt.
(4) Im Übrigen gilt das gesetzliche Pachtrecht.
T1, den …………….
N C
Als Beteiligter unterzeichnet P C den Vertrag mit.
__________________________________P C
b) an den Kläger außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.348,27 EUR nebst 5 Prozent Rechtshängigkeitszinsen zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 1.) und Widerklägerin beantragt widerklagend, den Widerbeklagten zu verurteilen, die mit Landpachtvertrag vom 01.11.2013 angepachteten landwirtschaftlichen Flächen, G, Flur X, damals Flurstück X, jetzt Flurstück X, Größe 3,0959 ha und G, Flur X, Flurstück X, Größe 4.6541 ha, zum 31.10.2019 zu räumen. und unbepflanzt und frei von jeglichem Bewuchs an die Widerklägerin herauszugeben.
Der Kläger und Widerbeklagte beantragt, den Widerantrag abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, die Kündigung mit Schreiben vom 21.8.2017 habe den Landpachtvertrag wirksam zum 31.10.2019 beendet. Ein Anspruch des Klägers auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses bestehe nicht.Eine Rechtsgrundlage, aufgrund derer der Beklagte zu 2.) als Nichteigentümer der Grundstücke verpflichtet sein könne, bestehe ohnehin nicht.
Ein Feststellungsinteresse entsprechend dem Widerantrag bestehe, da der Kläger mehrfach, unter anderem im Schreiben vom 9.11.2017, zum Ausdruck gebracht habe, dass er zur Rückgabe der Pachtflächen nicht verpflichtet sei.
Ein Vorvertrag liege schon deshalb nicht vor, weil keine Einigkeit über die essentialia negotii erzielt worden sei.So sei, so behaupten sie, weder eine Einigung über die Höhe des Pachtzinses erzielt worden, noch habe festgestanden, ob einer Unterverpachtung zugestimmt werde und ob bzw. welche Flächen zukünftig gegebenenfalls von einem Pachtvertrag ausgenommen werden sollten.
Am 18.11.2016 habe der Kläger nur zum Ausdruck gebracht, dass er, wenn ein Kauf der Grundstücke nicht möglich sei, zumindest Interesse an einer weiteren langfristigen Anpachtung habe und sich eine Dauer von neun Jahren wünsche. Die Beklagten hätten daraufhin erklärt, neun Jahre kämen definitiv nicht in Betracht, über sechs Jahre könne man sprechen. Über konkrete Inhalte sie nicht gesprochen worden, auch nicht über die Höhe einer etwaigen künftigen Pacht. Vielmehr hätten sich die Beklagten dahingehend geäußert, dass konkrete Vereinbarungen erst dann getroffen werden könnten, wenn die Beklagte zu 1.) tatsächlich als Eigentümerin eingetragen sei. Es habe zu diesem Zeitpunkt auch noch gar nicht festgestanden, dass das Grundstück auf die Beklagte zu 1.) übertragen werde, da der Vater der Beklagten zu 1.) auch eine Übertragung in die übernächste Generation erwogen habe.
Bei dem Treffen am 28.12.2016 sie nur die Rückgabe des Geldes erfolgt. Das Pachtverhältnis sei in diesem Gespräch kein Thema gewesen. Auch zu diesem Zeitpunkt habe noch nicht festgestanden, wer die Grundstücke bekomme. Das sei erst im Februar oder März entschieden worden. Die Hand habe man sich zur Begrüßung und zum Abschied gegeben, nicht zur Besiegelung etwaiger Absprachen.
Auch in dem Gespräch am 21.6.2017 sei nicht über einen Vorvertrag gesprochen worden. Dieses Gespräch habe den Sinn gehabt, über die Möglichkeiten einer Verlängerung des Pachtvertrages zu sprechen sowie die jeweiligen Vorstellungen hierüber auszutauschen. Dieses sei sodann auch erfolgt. Der Kläger habe seine Wünsche, insbesondere auch in Bezug auf eine mögliche Unterverpachtung an seinen Pächter E, der den Beklagten persönlich nicht bekannt gewesen sei, geäußert. In dem Gespräch habe der Kläger auch den sogenannten X1, den er aufgrund von Beanstandungen der Landwirtschaftskammer aus dem Pachtvertrag habe herausnehmen wollen, angesprochen und erklärt, die Beklagten sollten sich die Teilfläche vor Ort selber ansehen. Die Beklagten hätten zugesagt, sich zu den Forderungen des Klägers Gedanken zu machen. Der Beklagte zu 2.) habe zwar erklärt, dass er auf den abgespeicherten Pachtvertrag zurückgreifen könne, dieses aber nur in dem Sinne, als er diesen als Grundlage für einen Entwurf eines neuen Pachtvertrages verwenden und zur ersten Durchsicht geben könne. Keinesfalls sei es zu der von dem Kläger behaupteten Einigung gekommen. Wesentliche Teile des Gesprächs hätten zwischen dem Beklagten zu 2.) und dem Kläger stattgefunden und die Beklagte zu 1.) habe viele Dinge gar nicht mitbekommen können.
Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass eine Verlängerung ohne jede Pachtzinserhöhung vereinbart worden sein solle, wo doch der Vater der Beklagten zu 1.) zuvor mehrfach versucht habe, eine solche zu erreichen und dass die Beklagten Zugeständnisse zu Teilflächen gemacht haben sollten, welche sie sich nicht zuvor angesehen hätten. Zudem hätten sie auch erst den potentiellen Unterpächter kennenlernen wollen. Aufgrund der falschen Behauptungen des Klägers habe sich die Beklagte zu 1.) entschieden, dass sie eine Verlängerung des Pachtverhältnisses mit dem Kläger nicht wünsche, und habe die Kündigung ausgesprochen.
Dass die streitigen Pachtflächen mit einer Größe von ca. 7,7 ha die wirtschaftliche und berufliche Lebensgrundlage des Klägers, der einen Grundbesitz mit einer Größe von 52 ha sein eigen nenne, darstelle, sei nicht nachvollziehbar.
Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen N1 T und G4 T.
Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Sitzungsprotokoll von 26.6.2019, Bl. 116 ff.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet, die Widerklage ist zulässig und begründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf die begehrte Erklärung zu dem im Antrag zu a) niedergelegten Pachtvertrag.
Dabei kann dahinstehen, ob dem Kläger gegen den Beklagten zu 2.) als Nichteigentümer der streitgegenständlichen Grundstücke überhaupt eine Rechtsgrundlage aufgrund der Mitunterzeichnung des auslaufenden Pachtvertrages vom 1.11.2013 und aufgrund seiner Beteiligung an den Vertragsverhandlungen, etwa gem. § 311 Abs. 3 BGB, zur Seite stünde. Denn unabhängig davon steht dem Kläger gegen keinen der Beklagten ein Anspruch auf Abschluss des begehrten Pachtvertrages zu.
Das Gericht folgt zwar dem Kläger dahingehend, dass die Grundsätze, die die Rechtsprechung für einen Anspruch auf Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages aufgrund eines formfrei möglichen Mietvorvertrages entwickelt hat, auch auf Landpachtverträge i.S.d. §§ 595 ff. BGB anwendbar sind (so inzidenter BGH Lw ZR 3/02).
Ein Vorvertrag verpflichtet die Parteien, ein Angebot auf Abschluss des Hauptvertrages abzugeben und das Angebot des anderen Teils anzunehmen. Ein solcher Vertrag dient dazu, eine vertragliche Bindung der Parteien schon zu einem Zeitpunkt zu erreichen, in dem der Abschluss des Hauptvertrages aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen noch nicht möglich ist (OLG Frankfurt am Main, 14 U 103/12). Dabei müssen die Parteien den wesentlichen Inhalt des noch abzuschließenden Hauptvertrages in zumindest bestimmbarer Weise festlegen (BGH VIII ZR 143/88). Die Annahme eines Mietvorvertrages und entsprechend auch eines Pachtvorvertrages bedarf besonderer Begründung. Die für einen Vorvertrag erforderliche Bindung entfällt in der Regel, wenn der Hauptmietvertrag (respektive: Hauptpachtvertrag) nicht unterschrieben wird (BGH VIII ZR 64/66).Die Beweislast für das Zustandekommen eines Pachtvorvertrages liegt vorliegend bei dem Kläger als demjenigen der sich auf einen solchen Vertrag beruft (BGH VIII ZR 64/66 Rz. 10, zitiert aus juris).
Dem Kläger ist der ihm obliegende Beweis, dass die Parteien bereits einen verbindlichen Pachtvertrag geschlossen haben, nicht gelungen.
Dass die Parteien bereits am 18.11.2016 bei dem Gespräch auf dem Hof W bindend einig gewesen wären, dass im Anschluss an den 31.10.2019 auslaufenden Pachtvertrag vom 1.11.2013 und nach einer Grundstücksübertragung der streitigen Flächen auf die Beklagte zu 1.) ein Pachtvertrag mit den im Antrag zu a) genannten Konditionen geschlossen werden sollte, steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest.
Zwar hat der Kläger in seiner Anhörung am 26.6.2019 angegeben, die Konditionen für einen Anschlusspachtvertrag hätten in diesem Gespräch bereits festgestanden und er habe einen solchen zur Bedingung dafür gemacht, um von dem vereinbarten Kauf der Grundstücke abzusehen. Auch hat der Zeuge Franz T diese Angaben in seiner Vernehmung bestätigt. Die Beklagten haben in ihrer Anhörung aber angegeben, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine verbindlichen Absprachen getroffen worden seien und man lediglich erklärt habe, man könne über weitere sechs Jahre, definitiv nicht über neun Jahre, sprechen.
Die Umstände, die zu dem Gespräch am 18.11.2016 auf dem Hof W geführt haben, begründen erhebliche Zweifel daran, dass sich die Beklagte zu 1.) gegebenenfalls mit dem Beklagten zu 2.) bereits in dem Gespräch im November 2016 für den Zeitraum ab dem 1.11.2019 hätten binden wollen.
Soweit der Kläger dieses damit begründet hat, eine entsprechende Vereinbarung sei für ihn Bedingung gewesen, um von dem vereinbarten Kauf Abstand zu nehmen, vermag dieses nicht zu überzeugen. Der Kläger wusste zum einen davon, dass der Beklagten zu 1.) pachtvertraglich ein Vorkaufsrecht für die Grundstücke zustand, so dass ihm bewusst sein musste, dass er schon aus diesem Grunde keine Handhabe haben würde, den mit dem Vater der Beklagten zu 1.) mündlich vereinbarten Kauf durchzusetzen. Zudem, davon geht das Gericht sicher aus, musste dem Kläger als Landwirt mit eigenen Ländereien auch bewusst sein, dass ein Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung bedarf. Damit war ihm klar, dass er keinerlei durchsetzbare Rechtsposition wegen des vereinbarten Kaufs gegenüber dem Vater der Beklagten zu 1.) und erst recht nicht gegenüber der Beklagten zu 1.) und ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2.) hatte. Er befand sich in einer Position, in der er keinerlei Bedingungen stellen konnte und wusste dieses sicher auch.
Der Kläger wurde in dem Gespräch am 18.11.2016 davon überrascht, dass der Vater der Beklagten zu 1.) von dem geplanten Kauf Abstand nehmen wollte. Er befand sich völlig unvorbereitet in dieser Situation. Die Beklagten demgegenüber waren vorbereitet und wussten auch, dass der Kläger keine rechtlichen Möglichkeiten zur Durchsetzung eines Kaufvertrages hatte. Ein Grund dafür, dass sie sich in Kenntnis ihrer starken Rechtsposition in diesem Gespräch bereits für die Dauer weiterer 6 Jahre im Anschluss an den noch laufenden Pachtvertrag und damit bis zum Oktober 2025 hätten binden sollen, zu unveränderten Konditionen an den Kläger zu verpachten, obschon der Vater der Beklagten zu 1.) bereits zuvor und wiederholt auf einen höheren Pachtzins gedrängt hatte, ist nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Konditionen für eine Übertragung der Grundstücke auf die Beklagte zu 1) durch ihren Vater zu diesem Zeitpunkt offensichtlich noch nicht feststanden und, das hat auch der klägerische Zeuge Franz T bestätigt, die von dem Herrn W an die Beklagte zu 1.) zu übertragenden Flächen erst noch neu eingemessen werden sollten.
Insgesamt sprechen die Umstände eher dafür, dass die Beklagten in dem Gespräch am 18.11.2016 zwar angegeben haben, dass gegen eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses grundsätzlich mit Ausnahme einer Pachtdauer von neun Jahren, welche von vornherein ausgeschlossen wurde, nichts spricht, dass die Beklagten sich aber zu diesem Zeitpunkt nicht rechtsverbindlich im Sinne einer Verpflichtung zum Abschluss eines Anschlusspachtvertrages haben binden wollen.
Soweit sich der Kläger darauf beruft, in dem Gespräch am 28.12.2016 auf dem Hof W sei von den Beklagten noch einmal bekräftig worden, dass nunmehr die Verpachtung der streitgegenständlichen Flächen an den Kläger bei unverändertem Pachtzins erfolgen solle und man sich zur Unterzeichnung an einen Tisch setze, wenn die Übertragung auf die Beklagte zu 1.) erfolgt sei, vermag dieses gleichfalls nicht zu davon zu überzeugen, dass die Beklagte zu 1.) und mit ihr gegebenenfalls der Beklagte zu 2.) eine bereits bindende Vorvertragserklärung abgegeben haben.
Das Treffen am 28.12.2016 diente unstreitig dazu, dem Kläger den in Erwartung eines Kaufvertrages angezahlten Betrag von 6.000,00 Euro zurück zu zahlen und dauerte nach übereinstimmenden Angaben der Parteien etwa 30 Minuten. Es mag sein, dass in diesem verhältnismäßig kurzen Gespräch darüber gesprochen wurde, dass nach Übertragung auf die Beklagte zu 1.) ein Pachtvertrag geschlossen werden solle. Dass aber in diesem Gespräch über Vertragsinhalte dergestalt gesprochen worden wäre, dass zu den Einzelheiten einer Anschlussverpachtung Einigkeit erzielt und eine verbindliche Erklärung abgegeben worden wäre, behauptet selbst der Kläger letztlich nicht, sondern beruft sich auf eine bereits zuvor erzielte Einigung, von der, wie ausgeführt, das Gericht nicht sicher auszugehen vermag. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Kläger angegeben hat, beim Auseinandergehen seien die Dinge mit einem Handschlag besiegelt gewesen. Eine Begrüßung und Verabschiedung mit Handschlag bedeutet, wenn dem nicht ausdrücklich hinzugefügt wird, dass die Hand auf eine Vereinbarung gegeben wird, keine Vertragserklärung. Auch die Aussage des Zeugen G4 T ist insoweit nicht ergiebig. Mit Ausnahme der Angabe, dass in diesem Gespräch nach seiner Erinnerung erstmals über eine Unterverpachtung an Herrn E gesprochen wurde, vermochte der Zeuge keine Absprachen wiederzugeben, welche auf eine verbindliche Vertragserklärung schließen ließen, sondern hat, wie sein Vater, ausgeführt, dass nach seinem Eindruck eine Einigung bereits am 18.11. erzielt worden sei.
Schließlich konnte die Beweisaufnahme auch nicht zu der Überzeugung des Gerichts führen, dass in dem Gespräch am 21.06.2017 auf dem Hof T eine bindende Absprache im Sinne eines Pachtvorvertrages getroffen worden wäre.
Auch hinsichtlich dieses Gesprächs sprechen die Umstände eher gegen die Annahme eines bereits bindenden Pachtvorvertrages in Abgrenzung zu Vertragsverhandlungen über einen noch abzuschließenden Pachtvertrag.
Zu diesen einem Pachtvorvertrag widersprechenden Umständen gehört etwa, dass in dem Gespräch am 21.6.2017 durch den Kläger neue Themen aufgeworfen wurden und es nachvollziehbar ist, dass sich die Beklagten, wie sie angeben, dazu zunächst informieren und austauschen wollten. So hat der Kläger selbst angegeben, in dem Gespräch das Thema Nachfolgeverpachtung an Herrn E aufgeworfen zu haben. Herr E war den Beklagten zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt und die Beklagten haben in ihrer Anhörung plausibel angegeben, dass sie diesen erst einmal hätten persönlich kennenlernen wollen, bevor sie einer Unterverpachtung an diesen zugestimmt hätten.
Nach den Angaben des Beklagten zu 2.) kamen des Weiteren die Themen X1, „X“ und „beanstandete Erosionsflächen“ auf. Der Kläger hat dieses in seiner Anhörung zwar nicht bestätigt. Seine Ehefrau, die Zeugin N1 T, wusste sich aber insoweit zu erinnern, dass es den kleinen Streitpunkt hinsichtlich des Wildackers gegeben habe und der Zeuge G4 T, ebenfalls von dem Kläger benannt, hat die Angaben des Beklagten zu 1.), dass in dem Gespräch am 21.6. auch über Erosion, Landschaftselemente und den X1 gesprochen worden sei, bestätigt. Der Zeuge gab hierzu sogar noch an, nach seinem Eindruck hätten die Beklagten davon nichts gewusst und seien überrascht gewesen. Dazu passt es, dass der Beklagte zu 2.) angegeben hat, er habe diese neuen Themen erst einmal sacken lassen und auch mit seiner Frau besprechen müssen. Dass, wie der Zeuge G4 T angenommen hat, sich die Beklagten bereits vorab besprochen und über die neuen Themen dann sofort kurz verständigt haben sollten, erscheint angesichts der Komplexität der neuen Themen fraglich.
Auch die Gesprächssituation an sich lässt an der Darstellung des Klägers, es sei alles einvernehmlich und bindend besprochen worden, Zweifel aufkommen. So fand das Gespräch in relativ großer Runde, nämlich in Anwesenheit der Eheleute T, deren Sohnes G4 und der Eheleute C an einem Tisch statt. Die Platzwahl an diesem Tisch war nicht etwa so, dass die potentiellen Vertragspartner, der Kläger und die Beklagte zu 1.), beieinander saßen, sondern es wurde in „klassischer Rollenverteilung“ so Platz genommen, dass die Beklagte zu 1.) bei der Ehefrau des Klägers Platz nahm und die Männer beieinander saßen. Die Angaben der Beklagten zu 1.), sie habe sich mit der Zeugin T eigentlich nur über die Kinder und Enkelkinder unterhalten, erscheint dadurch plausibel. Auch die Zeugin N1 T hat entsprechend angegeben, das Meiste des Gesprächs sei zwischen dem Kläger, dem Beklagten zu 1.) und dem Zeugen G4 T geführt worden. Dazu passt es, dass die Zeugin N1 T zu wesentlichen Teilen des Gesprächs keine konkreten Angaben machen konnte. So konnte die Zeugin auf wiederholte Nachfrage nicht verbindlich ausschließen, dass von einem Entwurf gesprochen worden sei und hat wiederholt angegeben, von bestimmten Dingen nicht gehört zu haben. Ähnlich dürfte es dann auch der Beklagten zu 1.) ergangen sein.
Weitere Zweifel an der klägerischen Darstellung ergeben sich sodann aus dem Umstand, dass es direkt im Anschluss an das Gespräch vom 21.6.2017 zu einer Hofbegehung gekommen ist. Der Sinn einer solchen Begehung erschließt sich nicht, wenn zu diesem Zeitpunkt bereits alles verbindlich geregelt gewesen wäre. Vielmehr ist es naheliegend, dass sich die Beklagten bei dieser Begehung einen Eindruck von dem durch Herrn E bewirtschafteten Hof machen wollten, um sich darüber im Klaren zu werden, ob eine Unterverpachtung an diesen für sie in Ordnung sein würde.
Soweit die Zeugin N1 T bekundet hat, der Beklagte zu 2.) habe zum Ende des Gesprächs sein Buch zugeklappt und gesagt: „Dann maken wir dat so“, ist dieses zwar glaubhaft, aber unergiebig. Denn diese Aussage kann sich auch darauf bezogen haben, dass sich die Beklagten nun Gedanken machen und einen Vertragsentwurf fertigen würden. Dass die Aussage nur dann einen Sinn ergeben würde, wenn es nur noch um den Ausdruck bereits getroffener Vereinbarungen gegangen wäre, ist nicht der Fall.
Die letztlich verbleibenden Zweifel an den Behauptungen des Klägers zum Abschluss eines Pachtvorvertrages gehen zu seinen Lasten, so dass der Antrag zu a) der Abweisung unterliegt.
Mangels Anspruchs auf Abschluss des begehrten Pachtvertrages steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten zu.
Dier Widerantrag ist zulässig (OLG Brandenburg 6 U 29/12 Rz. 40) und begründet.
Der Beklagten zu 1) steht nach Ablauf des befristeten Pachtvertrages vom 1.11.2013, in welchen auf Seiten des Verpächters die Beklagte zu 1.) und auf Seiten des Pächters der Kläger eingetreten sind, §§ 593a, 593b, 566 BGB, ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Pachtflächen gem. § 596 Abs. 1 BGB zu.
Soweit sich der Kläger auf einen Nutzungsanspruch der Pachtflächen aufgrund eines Anschlusspachtvertrages beruft, kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.
Es ist auch nicht zu einer Verlängerung des ursprünglichen Pachtvertrages gem. § 594 BGB gekommen. Vielmehr hat die Beklagte zu 1.) durch das Kündigungsschreiben vom 21.8.2017 und die anschließenden Gespräche und Korrespondenzen einer Verlängerung des Pachtvertrages ausdrücklich widersprochen.
Der Kläger hat auch einen Anspruch auf eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses gem. § 595 BGB nicht schlüssig dargelegt.
Hierauf wurde er mit der prozessleitenden Verfügung vom 18.2.2019, in welcher ihm Gelegenheit zu weiterem Sachvortrag hierzu gegeben wurde, hingewiesen, ohne dass er daraufhin seinen Sachvortrag entsprechend ergänzt hätte.
Die nicht nachgelassenen Schriftsätze vom 12.7.2019, 5.8.2019 und 22.8.2019 geben, so das Ergebnis einer stattgefundenen Nachberatung des Gerichts, keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da diese keinen wesentlichen neuen Sachvortrag, sondern Ausführungen zur Beweiswürdigung und zur rechtlichen Wertung enthalten, mit denen sich das Gericht in Nachberatung auseinandergesetzt hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
