Contact for English speaking clientsLG Krefeld – Az.: 2 O 143/17 – Urteil vom 29.11.2017
Der Beklagte wird verurteilt an die Kläger 8.930,87 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 7.972,68 EUR seit dem 09.12.2014 sowie aus 958,19 EUR seit dem 03.06.2017 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche weitere Kosten zu ersetzten, die zur Beseitigung der Feuchtigkeitsproblematik im Schlafzimmer resultierend aus der Undichtigkeit von wasserführenden Leitungen des im Wohnungsgrundbuchs des Amtsgerichts L. von P. Blatt XXX eingetragenen Wohnungseigentums der Kläger, bestehend aus einem 344/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Gemarkung P., Flur XX , Flurstück XXX, Gebäude- und Freifläche, L-Straße x, groß 4, 64 Ar entstehen soweit sich diese auf die Sanierung des Sondereigentums der Kläger (Schlafzimmer und angrenzender Abstellraum) beziehen. Soweit die Kläger durch die Sanierung des Gemeinschaftseigentums anteilig zu 344/1.000 beteiligt werden, wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern diese Kosten ebenfalls zu ersetzen hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 35 %, der Beklagte zu 65 %.
Das Urteil ist hinsichtlich des Zahlungsanspruchs und der Kosten vorläufig vollstreckbar; für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche wegen im Schlafzimmer der Kläger auftretender Feuchtigkeit.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 27.02.2014 erwarben die Kläger von dem Beklagten zu je ½ Miteigentumsanteil das in dem Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Kempen von P. Blatt XXXX eingetragenen Wohnungseigentum, bestehend aus einem 344/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Gemarkung P., Flur XX, Flurstück XXX, Gebäude- und Freifläche, L-Straße x, groß 4, 64 Ar zu einem Kaufpreis in Höhe von 79.800,00 EUR. Unter III. Ziff. 1 dieses Vertrages heißt es:
“ Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. {…} Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“
Zuvor war die Schlafzimmerwand von dem Beklagten saniert worden, um einen dort befindlichen Feuchtigkeitsfleck zu entfernen.
Ende 2014 traten erneut Feuchtigkeitsprobleme im Schlafzimmer der Kläger auf sodass diese den Beklagten mit Schreiben vom 24.11.2014 aufforderten, die Außenfassade sach- und fachgerecht durch eine Fachfirma Instand setzten zu lassen. Hierfür setzten sie dem Beklagten eine Frist bis zum 08.12.2014. Diese Schreiben ging dem Beklagten am 18.03.2015 zu. Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.06.2015 forderten die Kläger den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 15.07.2015 erneut auf, das Feuchtigkeitsproblem der Schlafzimmerwand fachgerecht zu beseitigen. Eine Instandsetzung durch den Beklagten erfolgte nicht.
Die Kläger führten sodann ein selbständiges Beweisverfahren (13 H 10/15 bei dem Amtsgericht Kempen) durch. Zu dem Inhalt dieses Verfahrens, insbesondere der Sachverständigengutachten der Sachverständigen T. und C. wird auf die beigezogene Akte des selbständigen Beweisverfahrens bei dem AG Kempen – 13 H 10/15 Bezug genommen. Die Sachverständigen kamen hierin zu dem Ergebnis, dass die streitgegenständlichen Feuchtigkeitsschäden durch Undichtigkeiten an wasserführenden Leitungen entstanden.
Die ausweislich des Sachverständigengutachtens erforderlichen Instandsetzungsabreiten sind von den Klägern bzw. der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergesellschaft bisher nicht durchgeführt worden. Unter dem 09.02.2017 holten die Kläger von der Firma F. GmbH, einem auf die zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und -ursache spezialisierten Unternehmen, einen Kostenvoranschlag ein, der die voraussichtlich entstehenden Kosten auf 12.312,90 EUR beziffert.
Die Kläger sind der Ansicht, bei der oben zitierten Passage des streitgegenständlichen Kaufvertrages vom 27.02.2014 handele es sich um einen Werkvertrag, sodass der Beklagte nunmehr Schadensersatz statt der Leistung schulde.
Sie beantragen daher den Beklagten zu verurteilen, an sie 12.312,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.12.2014 zu zahlen sowie festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche weitere Kosten zu ersetzten, die zur Beseitigung der Feuchtigkeitsproblematik im Schlafzimmer des im Wohnungsgrundbuchs des Amtsgerichts L. von P. Blatt XXXX eingetragenen Wohnungseigentums der Kläger, bestehend aus einem 344/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Gemarkung P., Flur XX, Flurstück XXX, Gebäude- und Freifläche, L-Straße 1, groß 4, 64 Ar entstehen sowie
ihn zu verurteilen, an die Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Klage zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, schon bei erstmaligem Auftritt der Feuchtigkeit sei dies der Gebäudeversicherung gemeldet worden.
Er ist der Ansicht, die Parteien hätten mit dem streitgegenständlichen Kaufvertrag einen Vergleich geschlossen. An den Kosten für die Reparatur der Wasserleitungen sei der Beklagte nicht zu beteiligen, da es sich insoweit um Gemeinschaftseigentum der WEG handele. In Anbetracht dessen, dass eine Instandsetzung des Sondereigentums der Kläger vorher nicht möglich sei, befinde er sich auch nicht in Verzug. Jedenfalls aber sei seine Inanspruchnahme ausgeschlossen, da die Kläger den Schaden nicht an ihre Gebäudeversicherung gemeldet hätten.
Die Akte des Amtsgerichts Kempen – 13 H 10/15 wurde beigezogen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Im Übrigen ist sie unbegründet.
1.
Die Kläger haben gegen den Beklagten lediglich einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz statt der Leistung aus §§ 433 Abs. 1 S. 2, 434, 437 Nr. 3, 281 BGB in Höhe von 7.972,68 EUR.
a.
Der Anspruch der Kläger ist nicht durch den in Abschnitt III Ziffer 1 des streitgegenständlichen Kaufvertrages vereinbarten Mängelgewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Denn dieser Mängelgewährleistungsausschluss erstreckt sich gerade nicht auf die im Schlafzimmer der Kläger auftretende Feuchtigkeit.
In Abschnitt III Ziffer 1 heißt es:
“ Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. {…} Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern (§ 157 BGB).
Im Rahmen der Auslegung kommt es gemäß der §§ 133, 157 BGB mithin auf den objektiven Empfängerhorizont unter Berücksichtigung der Verkehrssitte an. Vertragsbestimmungen und andere rechtsgeschäftliche Regelungen sind dabei so zu verstehen, dass sie sich nicht als einseitige Interessendurchsetzung darstellen, sondern eine angemessene Berücksichtigung der Interessen der jeweiligen Gegenseite ermöglichen. Insoweit ist eine umfassende Abwägung der Parteiinteressen erforderlich (MüKoB BGB, 7. Aufl. § 157 Rn. 7).
Nach den vorstehenden Grundsätzen ergibt sich vorliegend, dass die Parteien weder einen aufschiebend bedingten Werkvertrag, noch einen Vergleich abgeschlossen, sondern den vereinbarten Mängelgewährleistungsausschluss nicht auf die an der Schlafzimmerwand auftretende Feuchtigkeit erstreckt haben, sie vielmehr hiervon gerade ausgenommen wurde. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der zitierten Klausel sowie aus den Umständen des Vertragsschlusses. Bereits vor dem Verkauf der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zeigten sich Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer. Der Beklagte kam daher mit den Klägern überein, den im Schlafzimmer aufgetretenen Feuchtigkeitsfleck vor dem Verkauf sanieren zu lassen. Die genaue Ursache der aufgetretenen Feuchtigkeit hatte der Beklagte nicht feststellen lassen. In Anbetracht dieser Umstände vereinbarten die Parteien sodann die oben zitierte Klausel in Abschnitt III Ziffer 1. Hintergrund dieser Vereinbarung war demzufolge gerade, dass für die Kläger nicht absehbar war, woher der Feuchtigkeitsschaden rührte und ob ein solcher noch einmal auftreten würde. Der Beklagte verpflichtete sich bei einem erneuten Auftritt von Feuchtigkeit daher nicht lediglich die Schlafzimmerwand erneut zu sanieren, sondern vielmehr grundsätzlich auch die Ursache der Feuchtigkeit zu beseitigen.
Diese Verpflichtung des Beklagten kann jedoch wegen der vorzunehmenden Abwägung der Parteiinteressen nur soweit gehen, wie die Kläger selbst durch die wieder auftretende Feuchtigkeit wirtschaftlich belastet sind. Insoweit ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Kaufgegenstand um eine Eigentumswohnung handelt, folglich nach dem WEG Sonder- und Gemeinschaftseigentum besteht. Soweit die Ursache der Feuchtigkeit auf Schäden am Gemeinschaftseigentum zurückgeht, erstreckt sich die von dem Beklagten eingegangene Verpflichtung nur auf 344/1.000 der auf die Sanierung entfallenden Kosten, was dem Miteigentumsanteil der Kläger entspricht. Denn der streitgegenständliche Kaufvertrag enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte gegenüber der Eigentümergesellschaft selbst irgendeine Verpflichtung begründen wollte.
b.
Die Voraussetzungen der §§ 434, 437 Nr. 3, 281, 280 BGB liegen vor.
Die Kläger haben den Beklagten sowohl mit Schreiben vom 24.11.2014 als auch mit Schreiben vom 17.06.2015 wirksam unter Fristsetzung zur Nacherfüllung aufgefordert. Der Beklagte hat den bereits bei Übergabe der Kaufsache bestehenden Sachmangel nicht behoben.
c.
Den Klägern ist jedoch nur ein ersatzfähiger Schaden im Sinne der §§ 249, 250 BGB in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe entstanden.
aa.
Nach den obigen Ausführungen können die Kläger nicht die an dem Kellerraum durchzuführenden Arbeiten, von den Klägern mit dem in Anlage K9 vorgelegten Kostenvoranschlag auf einen Betrag in Höhe von 2.611,00 EUR beziffert, ersetzt verlangen. Denn der Kläger hat sich lediglich zu der Beseitigung der Ursache der im Schlafzimmer auftretenden Feuchtigkeit sowie der Wiederinstandsetzung der entsprechenden Schlafzimmerwand verpflichtet.
bb.
Ausweislich der überzeugenden von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen, der Sachverständigen C. und T. in dem selbständigen Beweisverfahren des Amtsgerichts Kempen – 13 H 10/15 rührt die Ursache der Feuchtigkeit aus Undichtigkeiten im Bereich der wasserführenden Leitungen. Bei solchen handelt es sich nach § 5 Abs. 2 WEG mithin um Gemeinschaftseigentum, welches nach § 16 Abs. 1, Abs. 2 WEG gemeinschaftlich Instand zu setzen ist. Den Klägern steht daher insoweit ausweislich des in K11 vorgelegten Kostenvoranschlags in Höhe von insgesamt 2.636,00 EUR nur ein Betrag in Höhe von 906,78 EUR (2.636 EUR x 0,344) zu, der dem nach ihrem Miteigentumsanteil auf sie entfallenen Betrag entspricht.
cc.
Die Kosten für die Sanierung des Schlafzimmers mit Anlage K8 in Höhe von 5.243,50 EUR beziffert und die Kosten für die Sanierung des Abstellraums, mit Anlage K10 in Höhe von 1.822,40 EUR beziffert, sind nach obigen Ausführungen in voller Summe ersatzfähig. Denn die streitgegenständliche Schlafzimmerwand ist zugleich eine Wand des Abstellraums, sodass zur Sanierung der gesamten Wand auch Arbeiten in dem vorgenannten Abstellraum von Nöten sind.
d.
Die Inanspruchnahme des Beklagten ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie sich treuwidrig im Sinne des § 242 BGB darstellen würde. Die Ansicht des Beklagten, wonach die Kläger vorrangig ihre Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen hätten, geht fehlt.
So hat der Beklagte bereits nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Kläger den geltend gemachten Schaden von der Gebäudeversicherung ersetzt zu erlangen vermögen. Denn es steht in Rede, dass durch die nicht erfolgte Schadensmeldung bei erstmaligem Feuchtigkeitsauftritt eine gegenüber dem Versicherer bestehende Obliegenheit verletzt worden ist. Insoweit ist unstreitig, dass sowohl die aufgetretene Feuchtigkeit zum Zeitpunkt vor dem Verkauf der Eigentumswohnung, als auch die jetzt streitgegenständliche Feuchtigkeit die gleiche Ursache, nämlich undichte wasserführende Leitungen, haben. Seitens der Kläger ist mithin bestritten worden, dass der vormalig aufgetretene Feuchtigkeitsschaden damals bereits der Gebäudeversicherung gemeldet wurde. Es hätte folglich dem Beklagten oblegen, diese Behauptung zu beweisen.
Jedenfalls aber hat der Beklagte sich in Ansehung der bestehenden Feuchtigkeit und ohne die entsprechende Schadensursache feststellen zu lassen vertraglich zu der Behebung der Feuchtigkeit verpflichtet. Dieser besondere Umstand führt dazu, dass es seitens des Beklagten rechtsmissbräuchlich ist, sich auf eine vorrangige Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung zu berufen. Denn dann liefe seine vertragliche Verpflichtung faktisch ins Leere.
2.
Der Klageantrag zu 2. ist zulässig, jedoch nur im Umfang der obigen Ausführungen begründet. Das nach § 256 BGB erforderliche Feststellungsinteresse ist gegeben. So hat insbesondere der Sachverständige Bühler festgestellt, dass eine genaue Bezifferung des Schadens vor Öffnung der Wände nicht möglich ist und folglich weitere Kosten im Rahmen der Schadensbeseitigung entstehen können.
3.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 286, 288 BGB.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 Nr.11, 709, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 15.512 EUR festgesetzt.
