Maklerlohnanspruch bei Mietvertragsvermittlung durch Vormieter

LG Berlin, Az.: 49 S 16/10,Urteil vom 29.09.2010

Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 18.12.2009 – 207 C 332/09 – wird geändert.

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Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 828, 24Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%Punkten p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 31. Juli 2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Wegen des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet. Dem Kläger steht die geltend gemachte Klageforderung, deren rechnerische Richtigkeit nicht in Frage steht, zu, § 652 Absatz 1 BGB.

1.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat und von der Beklagten auch nicht mehr angegriffen wird, ist ein Maklervertrag wirksam zustande gekommen, nach dem die Beklagte eine Provision in Höhe der 2,38fachen Monatsmiete der nachgewiesenen, angemieteten Wohnung zu zahlen hat, und greift, wie die Beklagte selbst auch nicht mehr vertritt, die erstinstanzlich erklärte Anfechtung nicht durch.

2.

Der Kläger hat den vereinbarten Maklerlohn verdient, denn er hat die erforderlichen, von ihm übernommenen Pflichten so erbracht, dass die Beklagte den begehrten Mietvertrag abschließen konnte. Er hatte gegenüber der Beklagten übernommen, eine Wohnung zwecks Abschluss eines Mietvertrages nachzuweisen.

Maklerlohnanspruch bei Mietvertragsvermittlung durch Vormieter
Foto: TeroVesalainen/Bigstock

a) Ein Nachweis im Sinne der genannten Vorschrift besteht in einer Mitteilung des Maklers, durch die sein Auftraggeber in die Lage versetzt wird, ohne weitere eigene Nachforschungen in Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Entscheidend ist, dass bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Verwirklichung des Vertragsabschlusses mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss als identisch anzusehen, als sein Arbeitserfolg anzusehen ist (Münchner Kommentar/Roth, 5. Aufl. 2009, Rdnr. 103 f. m. w. N., zitiert nach Beck online; BGHZ 141, Rdnr. 9 bei juris). Da der Kunde Verhandlungen mit dem Vermieter nur einleiten kann, wenn er erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Makler im Allgemeinen nicht nur das Objekt zur Kenntnis bringen, sondern auch Namen und Anschrift des Verfügungsberechtigten nennen müssen (vgl. nur BGH NJW 1987, 1628 = NJW-RR 1987, 858; BGHZ 141, 40 ff.; BGH NJW 2006, 3062; Kammergericht MDR 2000, 23, sämtlichst zitiert nach juris).

Vorliegend hat der Kläger der Beklagten die Objektdaten genannt, einen Besichtigungstermin durchgeführt und ihre, für erfolgreiche Verhandlungen mit dem Vermieter notwendigen Daten zusammengestellt.

aa) Allerdings hat er die neben der Benennung und Präsentation der Wohnung erforderliche weitere, grundsätzlich wesentliche Pflicht, nämlich die Nennung der Kontaktdaten des Vermieters, nicht selbst erbracht.

Denn es ist davon auszugehen, dass der Kläger die Kontaktdaten der Beklagten nicht durch seine Mitarbeiterin, die Zeugin xxx, bei dem Besichtigungstermin mitgeteilt hat. Das Amtsgericht hat es so in seinem unstreitigen Tatbestand festgestellt. Soweit der Kläger dies nun in der zweiten Instanz anders behauptet und unter Beweis stellt, ist der Vortrag als verspätet zurückzuweisen, § 531 Absatz 2 Satz 1 Nr.3 ZPO, denn es handelt sich um den zentralen Punkt des gesamten Rechtsstreits, der erstinstanzlich zwischen den Parteien erörtert worden ist und zu dem der Kläger dort nichts vorgetragen hat.

Dennoch ist bei wertender Betrachtung der durch die Vormieterin veranlasste Kontakt zum Vermieter als Arbeitserfolg des Klägers anzusehen.

(1) Zwar reicht ein so genannter indirekter Nachweis, d. h., wenn der Makler den Kunden nur an eine Person weitergibt, die ihrerseits die erforderliche Tätigkeit erbringt, nicht aus (siehe nur Münchner Kommentar/Roth, a.a.O., Rdnr. 104 m. w. N.). Ein nur indirekter Nachweis ist hier jedoch nicht gegeben, weil der Kläger keineswegs die typische Maklertätigkeit auf die Vormieterin verlagert hat.

(2) Es ist aber anerkannt, dass auch eine – wesentliche – Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit, die nach wertender Betrachtung dazu führt, dass sich die Verwirklichung des Hauptvertrages als Arbeitserfolg des Maklers darstellt, ausreicht (s. nur Münchener Kommentar a.a.O. Rdnr. 104). So liegt der Fall hier. Entscheidend ist dabei, dass der Kläger sich so verhalten hat, dass die Beklagte selbst keine weiteren Nachforschungen nach dem Vermieter anstellen musste. Der Kläger, welcher unstreitig der Vormieterin zugesagt hatte, sich um einen Nachmieter zu kümmern (vgl. Bl. 40 und 47 d. A., Schriftsätze vom 2.und 9.12.2009) , ging mit der Übergabe der Unterlagen an diese davon aus, dass diese sich bei der Beklagten melden und im eigenen Interesse anstatt seiner mit der Beklagten zum Vermieter gehen und verhandeln würde. Denn die Vormieterin xxx wollte eine Nachmieterin präsentieren können, welche ihre Einbauten übernehmen würde. Unter den vorliegenden besonderen Umständen des Einzelfalls war deshalb die Initiative der Vormieterin als durch den Kläger verursacht anzusehen. Zwar muss sich der Kunde von seinem Makler grundsätzlich nicht auf mögliche Angaben durch den Vormieter verweisen lassen, wenn unter den gegebenen Umständen zweifelhaft ist, ob dieser die Angaben auch weitergeben würde (KG a.a.O.). Vorliegend ist es jedoch genau anders herum, denn der Kläger wusste sicher, dass die Zeugin xxx die Angaben machen würde, und zwar im eigenen Interesse. Auch die Beklagte selbst konnte davon ausgehen, denn sie wusste durch die Verhandlungen über die Einbauten, dass es der Vormieterin auf die Stellung einer Nachmieterin ankam.

bb) Im übrigen hat der Bundesgerichtshof zwei Ausnahmen von der Regel, dass der Makler auch die genauen Daten des Abschlussberechtigten präsentieren muss, um den Maklerlohn zu verdienen, zugelassen. Ein solcher Fall liegt zum einen vor, wenn bei Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Verkäufers erforderlich sind, weil sie mit der Bezeichnung des Grundstücks zusammenfallen, zum zweiten, wenn der Name des Vertragspartners den Kunden zunächst nicht interessiert und dieser später den Vertrag am Makler vorbei abschließt (vgl. nur BGH NJW 2006, 3062, zitiert nach juris). Der hiesige Fall ist durchaus vergleichbar: Die Beklagte konnte ohne eigene weitere Nachforschungen den Vermieter kontaktieren und den begehrten Vertrag am Kläger vorbei abschließen.

b) Soweit die Beklagte unbestritten vorträgt, der Kläger habe zugesagt, gemeinsam mit ihr zu dem Vermieter zu gehen (Bl. 38 und 93 d. A., Schriftsätze vom 2.12. 2009 und 7.05.2010, in der mündlichen Verhandlung wiederholt), so hat er diese Pflicht verletzt. Es steht sogar fest, dass er diese Pflicht in Unkenntnis dessen übernahm, ob der Vermieter, überhaupt bereit sein würde, ihn zu empfangen. Diese Pflichtverletzung wirkte sich jedoch nicht aus, denn stattdessen tat der Kläger etwas, was geeignet war, das Vertragsziel dennoch zu erreichen, indem er die für den Vermieter erforderlichen Unterlagen der Beklagten bei der Vormieterin, die Zeugin xxx, abgab, mit der wie gesagt vereinbart worden war, dass der Kläger für sie einen Nachmieter suchte und die deshalb selbst initiativ wurde.

c) Es kommt auch nicht darauf an, dass die Beklagte meint, der Kläger habe im übrigen nicht viel getan, denn sie selbst habe die Unterlagen herbeigeschafft, der Kläger habe keine eigene Arbeit investiert. Denn tatsächlich hat der Kläger die Wohnung auf seiner Internetseite angeboten, den Besichtigungstermin durchgeführt und die für den Vermieter erforderlichen Unterlagen von der Beklagten erfordert, dabei auch in seinem Bewerbungsbogen in übersichtlicher Weise für den Vermieter die Daten der Beklagten abgefragt und damit die typische Maklertätigkeit entfaltet.

3.

Das Gericht verkennt nicht, dass sich der Kläger mit der Übergabe der Unterlagen an die Zeugin xxx bzw. deren Lebensgefährten ohne Einverständnis der Beklagten unangemessen verhalten hat, die Unterlagen nebst Erläuterung der weiteren Vorgehensweise der Beklagten selbst hätte geben sollen und zweckmäßigerweise die Beklagte wenigstens parallel hätte informieren können. Diese Umstände ändern jedoch nichts an dem Ergebnis, dass der Vertragsschluss dennoch im wesentlichen sein Arbeitserfolg ist.

Nach allem kommt es nicht mehr darauf an, ob die Zeugin xxx und die Zeugin xxx nach dem 11.03.2009 ein Gespräch über die Zusendung der Unterlagen und die Herstellung des Kontaktes zum Vermieter geführt haben oder nicht.

4.

Es ist auch davon auszugehen, dass ausreichende Abschlussbereitschaft auf Seiten des Vermieters zum Zeitpunkt der Nachweistätigkeit vorlag. Der Vermieter akzeptierte die Beklagte als Nachmieterin. Selbst wenn er von der Absicht der Zeugin xxx, auszuziehen und einen Nachmieter zu stellen, noch nichts gewusst haben sollte, zeigt der abgeschlossene Vertrag, dass er nichts dagegen hatte, wenn seine Mieterin eine Nachmieterin stellte.

5.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Absatz 2 Nr. 2, 288 Absatz 1 Satz 2 BGB.

6.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10 ZPO.