Mietvertragskündigung – unbefugte Gebrauchsüberlassung einer Ehewohnung

AG Hamburg, Az.: 44 C 125/10, Urteil vom 30.09.2010

Die Klage wird abgewiesen.

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Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte zu 2) vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 661,16 € (sechshunderteinundsechzig 16/100 EURO) zuzüglich 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz p. a. seit dem 23.08.2010 zu zahlen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der vormals an die Beklagten zu 1) und 2) vermieteten und vom Beklagten zu 3) bewohnten Wohnung.

Mietvertragskündigung - unbefugte Gebrauchsüberlassung einer Ehewohnung
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Gemäß Mietvertrag vom 19.10.1999 mieteten die Beklagten zu 1) und 2) von einer Voreigentümerin die Wohnung, 1. Stock links in Hamburg. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 1, (Bl. 31 ff d. A.).

Auf eine Anfrage der Beklagten zu 1) und 2) an die damals zuständige Hausverwaltung vom 13.11.2000 antwortete diese mit Schreiben vom 15.11.2000, dass ein Ausscheiden des Beklagten zu 1) nur im allseitigen Einverständnis beider Mieter sowie der Vermieterin erfolgen könne. Einer in dem Schreiben der Beklagten zu 2) angeregten Aufnahme des Beklagten zu 3) als neuen Mieter an Stelle des Beklagten zu 1) erteilte die Hausverwaltung insoweit eine Absage, da zunächst Geburtsdaten, Beruf, Verdienstunterlagen, jetzige Anschrift schriftlich mitgeteilt werden müssten und zudem in dem Vertrag auch nicht laufend Veränderungen vorgenommen werden sollten. In einem weiteren Schreiben der Beklagten zu 2) vom 25.02.2001, auf das ergänzend Bezug genommen wird (Anlage B 3, Bl. 44 f. d. A.) fragte diese vor dem Hintergrund einer in dem Schreiben als Tatsache mitgeteilten Kündigung des Beklagten zu 1) und einer Einverständniserklärung der Beklagten zu 2) an, ob sei nunmehr alleinige Mieterin sei oder der Beklagte zu 3) als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen worden sei. Eine diesbezügliche Klärung erfolgte nachfolgend nicht.

Mit Schreiben der Hausverwaltung der Vermieterseite vom 30.06.2008 an die Beklagte zu 2) wurde von dieser eine Mieterhöhung begehrt. An den Beklagten zu 1) wurde das Schreiben nicht gerichtet. Ebenso wurde die Betriebskostenabrechnung 2008 nur an die Beklagte zu 2) gerichtet (vgl. Anlage B 5, Bl. 47 f. d. A.). Auch schrieb die vormalige Hausverwaltung der Vermieterseite im April 2009 nur an die Beklagte zu 2), dass die Grundstücke veräußert worden seien an die Gesellschafterinnen der Klägerin. Die genannten Schreiben wurden jeweils an die Adresse, Hamburg gesandt, auch wenn die Beklagte zu 2) aus dieser nach Trennung vom Beklagten zu 1) im Jahre 2006 ausgezogen war. Ein Scheidungsantrag der Beklagten zu 2) und 1) wurde vor dem 01.09.2009 beim Familiengericht eingereicht.

Nach einer Wohnungsbesichtigung mahnte die Klägerin über ihre Bevollmächtigte die Beklagten zu 1) und 2) mit Schreiben vom 15.03.2010 wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) ab. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 3 (Bl. 11 ff d. A.). Daraufhin teilte der Beklagte zu 3) der Klägerin über ihre Bevollmächtigte mit, dass er seit 2001 mit der Beklagten zu 2) verheiratet sei und fügte eine Eheschließungsurkunde in Kopie bei. Zudem regte der Beklagte zu 3) an, dass er den Vertrag zur Ausräumung von Unklarheiten übernehme, welches die Klägerin jedoch ablehnte. Sie richtete vielmehr weitere Schreiben jeweils an die Beklagten zu 1) und 2) und kündigte diesen mit anwaltlichem Schreiben vom 12.05.2010 das Mietverhältnis wegen unbefugter vollständiger Gebrauchsüberlassung fristlos, hilfsweise fristgemäß und wiederholte diese Kündigung mit der Klage vom 03.06.2010.

Der Beklagtenvertreter zu 1) und 2) wies die Kündigung für die Beklagte zu 2) zurück, wofür er ihr vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 661,16 € in Rechnung stellte, welche die Beklagte zu 2) auch ausgeglichen hat. Darüber hinaus teilte der Bevollmächtigte der Beklagten zu 2) der Klägerin mit, dass diese einverstanden sei, dass der Beklagte zu 3) in den Mietvertrag nach § 1568 a BGB eintrete. Auch der Beklagte zu 3) hat eine entsprechende Erklärung abgegeben. Darüber hinaus vereinbarten die Beklagten zu 1) und 2) anlässlich des Scheidungstermines am 27.05.2010, dass der Beklagte zu 3) die Mietwohnung übernimmt. Das Gericht wies in der dortigen Sitzung darauf hin, dass es hinsichtlich einer gerichtlichen Entscheidung an einem Rechtsschutzbedürfnis fehle. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage B 9 (Bl. 52 bis 58 d. A.).

Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie zur fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung wegen unbefugter vollständiger Gebrauchsüberlassung berechtigt sei, da die Beklagten zu 1) und 2) weiterhin Mieter der Wohnung seien und diese vollständig dem Beklagten zu 3) überlassen hätten. Auch handele es sich nicht um eine Ehewohnung im Sinne der familienrechtlichen Vorschriften. Schließlich sei eine Erklärung nach § 1568 a BGB auch deswegen unbeachtlich, weil sie erst nach der wirksam erklärten Kündigung abgegeben worden sei. Insoweit schuldeten die Beklagten zu 1) und 2) auch die Erstattung der angefallenen und nicht anrechenbaren vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Klägerin.

Die Klägerin stellt die Anträge, die Beklagten zu verurteilen, die auf dem Grundstück, Hamburg, im 1. OG. links gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Flur, Bad sowie 2 Kammern, sofort geräumt, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, an die Klägerin herauszugeben,

die Beklagten zu 1) und 2) zu verurteilen, an die Klägerin 342,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen übereinstimmend, die Klage abzuweisen.

Der Beklagtenvertreter zu 1) und 2) stellt für die Beklagte zu 2) widerklagend den Antrag, die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte zu 2) vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 661,16 € zuzüglich 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz p. a. seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass der Beklagte zu 3) durch entsprechende Erklärung nach § 1568 a BGB auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten sei. Für eine Kündigung fehle es am Kündigungsgrund, da der Beklagte zu 3) berechtigt sei, das Mietverhältnis auf Mieterseite zu übernehmen. Auch habe es sich um eine Ehewohnung gehandelt, da die Beklagten zu 2) und 3) nach ihrer Heirat dort gewohnt haben. Abmahnungen und Kündigungen seien insoweit treuwidrig.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet, die zulässige Widerklage demgegenüber schon.

Die Klage gegen den Beklagten zu 1) ist abzuweisen, da dieser als Mieter aus dem Mietverhältnis über die Wohnung in Hamburg von der Rechtsvorgängerin der Klägerin wirksam entlassen worden ist. Die Beklagten zu 1) und 2) haben der Hausverwaltung der vormaligen Vermieterin mitgeteilt, dass der Beklagte zu 1) aus der Wohnung ausgezogen ist und aus dem Mietverhältnis entlassen werden möchte. Aus dem Schreiben der Beklagten zu 2) vom 25.02.2001 (Anlage B 3) ergibt sich, dass die Beklagten zu 1) und 2) davon ausgehen, alle gesetzten Bedingungen der Hausverwaltung für eine Entlassung des Beklagten zu 1) aus dem Mietverhältnis erfüllt zu haben. Die Hausverwaltung hat hiernach in den Folgejahren verschiedene Schreiben, u. a. eine Mieterhöhung, welche unwirksam wäre, so sie nicht an alle Mieter gerichtet wird, nur an die Beklagte zu 2) geschickt. Auch die Mitteilung des Eigentümerwechsels ist nur an die Beklagte zu 2) gerichtet worden. Hiernach hat die Hausverwaltung der vormaligen Eigentümerin zumindest konkludent für die vormalige Eigentümerin einem Ausscheiden des Beklagten zu 1) aus dem Mietverhältnis zugestimmt. Auch wenn Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich auch nur gegenüber einem Mieter geltend gemacht werden können, hat jedenfalls die Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung gegenüber allen Mietern zu erfolgen. Insoweit ergibt sich jedenfalls aus dem Mieterhöhungsbegehren vom 30.06.2008, dass der Beklagte zu 1) auch aus Sicht der Hausverwaltung der vormaligen Eigentümerin nicht mehr Mieter der Wohnung gewesen ist.

Ebenso besteht kein Räumungsanspruch gegen die Beklagten zu 2) und 3), da es an einem Kündigungsgrund für eine fristlose, wie für eine fristgemäße Kündigung fehlt. Ein Kündigungsgrund vermag nicht in der vollständigen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an den Beklagten zu 3) zu liegen, da dieser berechtigt ist, in das Mietverhältnis auf Mieterseite durch übereinstimmende Erklärung mit der Beklagten zu 2) einzutreten. In der Rechtsprechung ist insoweit anerkannt, dass eine Gebrauchsüberlassung an Dritte dann nicht zur Kündigung berechtigt, wenn der Dritte einen Anspruch auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung hat (LG Hamburg, ZMR 2001, 973; Bay ObLG ZMR 1991, 64). Gleiches muss gelten, wenn der Dritte nicht einmal eine Genehmigung benötigt, und er auf Mieterseite für den Vermieter verbindlich in das Mietverhältnis eintreten kann. Eine Abmahnung und Kündigung des Mietverhältnisses ist insoweit zumindest rechtsmissbräuchlich.

Der Eintritt des Beklagten zu 3) auf Mieterseite in das Mietverhältnis folgt aus § 1568 a Abs. 3 Ziff. 1 BGB. Hiernach tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, mit dem Zugang der Mitteilungen beider Ehegatten an den Vermieter über die Überlassung der Wohnung an einen Mieter in das Mietverhältnis ein. Eine gerichtliche Entscheidung ist in diesen Fällen nicht möglich, da es bei einem Einverständnis beider Ehepartner am Rechtsschutzbedürfnis fehlt (ebenso Johannsen/Henrich, Familienrecht, 5. Aufl. 2010, § 1568 a BGB, Rn. 20). Auch aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich, dass der Eintritt auf Mieterseite allein von der übereinstimmenden Mitteilung beider Ehegatten abhängt.

Es handelt sich bei der streitbefangenen Wohnung auch um eine Ehewohnung, da sie von den Beklagten zu 2) und 3) nach ihrer Eheschließung gemeinsam bewohnt worden ist. Der Umstand, dass der Beklagte zu 1) im Jahre 2006 aus dieser trennungsbedingt ausgezogen ist, vermag hieran nichts zu ändern, wobei die weitere Betreuung des gemeinsamen Kindes auch in der streitbefangenen Wohnung unbeachtlich ist. Aus § 1568 a Abs. 6 BGB ergibt sich, dass ein Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis nur binnen eines Jahres nach Rechtskraft der Entscheidung in der Scheidungssache anhängig gemacht werden kann. Auf eine gemeinsame Nutzung der Wohnung zum Zeitpunkt der Erklärung kommt es insoweit nicht an, eine Trennung sowie die nachfolgende Scheidung geht in aller Regel auch mit einer räumlichen Trennung einher. Es widerspräche insoweit der gesetzlichen Regelung des § 1568 a Abs. 3 Satz 2 BGB, wenn der Vermieter in diesen Fällen wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung kündigen könnte. Das Gesetz beschränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters durch den Verweis auf § 563 Abs. 4 BGB auf Gründe, die in der Person des Eintretenden liegen. Derartige Gründe sind im vorliegenden Rechtsstreit nicht geltend gemacht und liegen ausweislich der Erörterungen im Termin auch nicht vor.

Der Anwendbarkeit von § 1568 a Abs. 3 BGB steht nicht entgegen, dass die Scheidung bereits vor Inkrafttreten der Norm zum 01.09.2009 bei Gericht eingereicht worden ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass § 1568 a BGB ohne Übergangsregelung ab dem 01.09.2009 zur Anwendung gelangt. Auch kann ein Wohnungszuweisungsantrag im Falle streitiger Zuweisung unabhängig vom Scheidungsantrag gestellt werden, wie Abs. 6 dieser Regelung belegt. Auf den Zeitpunkt der Einreichung des Scheidungsantrages kommt es hiernach nicht an.

Soweit die Klägerin nunmehr die Bevollmächtigung des Beklagtenvertreters zu 1) und 2) durch den Beklagten zu 1) bestreitet, ist dies verspätet.

Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten der Klägerin scheidet aus den genannten Gründen aus.

Demgegenüber besteht der widerklagend geltend gemachte Anspruch der Beklagten zu 2) auf Erstattung der hier angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Ein entsprechender Anspruch ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt sie ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB und handelt im Sinne von § 218 Abs. 1 Satz 1 BGB pflichtwidrig (BGH Urteil v. 16.01.2009 zur Geschäfts-Nr.: XV ZR 133/08). Diese Pflichtwidrigkeit ist zu vertreten, da die streitbefangene Kündigung der Sache nach nicht nur nicht berechtigt gewesen ist, sondern auch der Klägerin erkennbar gewesen ist, dass ihre Rechtsposition nicht plausibel ist. Zum Zeitpunkt der Kündigung ist der Klägerin bekannt gewesen, dass die Beklagten zu 2) und 3) verheiratet gewesen sind. Dies ergibt sich aus der vom Beklagten zu 3) an die Klägerin übersandte Urkunde. Ebenso hätte die Klägerin ohne Weiteres erkennen können, dass, nachdem sie wohnungsbesichtigungsbedingt Kenntnis von der Trennung der Beklagten zu 1) und 2) erhalten hat, ein Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 3) nicht besteht, da es sich um die vormals von beiden Eheleuten genutzte Ehewohnung handelt und allein der Auszug eines Ehegatten, auch wenn es der Mieter ist, nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. § 1568 a BGB geht typischerweise von der Situation des Getrenntlebens der Ehepartner aus, wobei der die Wohnung bewohnende Ehegatte nicht Mieter sein muss, jedoch in den Mietvertrag eintreten kann. Derartige Anträge konnten zudem auch schon nach altem Recht noch im laufenden Scheidungsverfahren gestellt werden, das Gesetz sieht nunmehr, ohne Weiteres aus dem Wortlaut erkennbar, eine Jahresfrist nach Rechtskraft der Ehescheidung vor. Insoweit ergibt sich bereits aus dem Gesetz unzweifelhaft, dass es sich bei dem Verbleib eines Ehegatten in der Ehewohnung nicht um eine unbefugte zur Kündigung berechtigende Gebrauchsüberlassung zu handeln vermag.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.