Contact for English speaking clientsProvisionsanspruch bei Immobilienvermittlung
Die rechtliche Auseinandersetzung zwischen den Parteien dreht sich um die Zahlung einer Maklerprovision. Der Kern des Disputs liegt in der Frage, ob und in welchem Umfang eine Maklerprovision aufgrund eines Maklervertrags geschuldet ist.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Streitpunkt: Bezahlung einer Maklerprovision.
- Exposé legt Maklerprovision bei Kaufentscheidung fest.
- Provision auch bei Abschluss eines wirtschaftlich ähnlichen Vertrags geschuldet.
- Keine Besichtigung der Immobilie, trotzdem Kaufvertrag beurkundet.
- Kaufvertrag anerkennt Vermittlung durch Klägerin, Haftung für Richtigkeit der Informationen ausgeschlossen.
- Gericht entscheidet: Beklagter Ziffer 2 muss Provision zahlen.
- Trotz Widerrufsversuchen bleibt Provisionsanspruch bestehen.
Übersicht:
- 1 Provisionsanspruch bei Immobilienvermittlung
- 1.1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 1.2 Hintergrund des Falles
- 1.3 Vertragsabschluss und Provisionsanspruch
- 1.4 Urteilsfindung und rechtliche Konsequenzen
- 1.5 Bedeutung und Tragweite des Urteils
- 1.6 ➨ Unsicher bei Maklerprovisionen? Wir klären auf!
- 1.7 ✔ Was ist eine Maklerprovision und wann ist sie fällig? – kurz erklärt
- 1.8 Relevante Rechtsbereiche sind unter anderem:
- 2 Das vorliegende Urteil
Hintergrund des Falles
Am 19.02.2016 erhielt der Beklagte Ziffer 2 auf Anfrage ein Exposé bezüglich eines Hausgrundstücks in Nagold von einer Mitarbeiterin der Klägerin. In diesem Exposé wurde unter anderem eine Maklerprovision in Höhe von 3 % zzgl. MwSt. des Kaufpreises bei Kaufentscheidung festgelegt. Diese Provision sollte bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrags fällig werden. Interessanterweise wurde in den allgemeinen Geschäftsbedingungen des Exposés festgelegt, dass diese Provision auch dann geschuldet ist, wenn ein wirtschaftlich gleichwertiger oder ähnlicher Vertrag abgeschlossen wird.
Vertragsabschluss und Provisionsanspruch
Der Beklagte Ziffer 2 legte am selben Tag eine Finanzierungsbestätigung vor, die an beide Beklagte gerichtet war. Es ist bemerkenswert, dass trotz Vorlage dieser Finanzierungsbestätigung keine Besichtigung der Immobilie stattfand. Der Kaufvertrag selbst wurde am 2.03.2016 beurkundet, wobei der Kaufpreis für die Immobilie 148.000 € betrug. In diesem Kaufvertrag wurde anerkannt, dass die Vermittlung durch die Klägerin erfolgte. Es wurde jedoch festgelegt, dass alle durch den Vermittler weitergegebenen Informationen lediglich zur Vorabinformation dienten und jegliche Haftung für deren Richtigkeit ausgeschlossen wurde.
Urteilsfindung und rechtliche Konsequenzen
Das Gericht entschied, dass der Beklagte Ziffer 2 an die Klägerin 5.283,60 € nebst Zinsen zahlen muss. Dieser Betrag entspricht der im Exposé festgelegten Maklerprovision. Das Urteil macht deutlich, dass trotz der Tatsache, dass keine Besichtigung der Immobilie stattfand und der Kaufvertrag zwischen einem anderen Vertragspartner und dem Verkäufer abgeschlossen wurde, der Provisionsanspruch der Klägerin bestehen bleibt. Dies liegt daran, dass der Beklagte Ziffer 2 das Exposé erhalten hat und somit Kenntnis von der Provision hatte. Zudem wurde im Kaufvertrag anerkannt, dass die Vermittlung durch die Klägerin erfolgte.
Bedeutung und Tragweite des Urteils
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung von Maklerverträgen und die damit verbundenen Provisionsansprüche. Es zeigt, dass Maklerprovisionen auch dann geschuldet sein können, wenn der eigentliche Kaufvertrag zwischen anderen Parteien abgeschlossen wird, solange die Vermittlungsleistung des Maklers anerkannt wird. Dies hat weitreichende Auswirkungen für die Praxis, da es die Rechte von Maklern stärkt und sicherstellt, dass ihre Dienstleistungen angemessen vergütet werden. Es betont auch die Notwendigkeit für Käufer und Verkäufer, sich über die Bedingungen und Folgen von Maklerverträgen im Klaren zu sein, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
➨ Unsicher bei Maklerprovisionen? Wir klären auf!
Die Frage nach der Rechtmäßigkeit von Maklerprovisionen kann oft zu Unsicherheiten führen. Sie haben ein Exposé erhalten und sind sich unsicher, ob und in welchem Umfang eine Maklerprovision geschuldet ist? Oder haben Sie bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen und fragen sich nun, ob die darin enthaltene Vermittlungsanerkennung rechtliche Konsequenzen für Sie hat? Wir bieten Ihnen eine fundierte Ersteinschätzung zu Ihrem individuellen Fall und begleiten Sie anschließend mit einer professionellen Beratung. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf und lassen Sie sich von Experten unterstützen.
✔ Was ist eine Maklerprovision und wann ist sie fällig? – kurz erklärt
Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist eine Gebühr, die in der Regel beim erfolgreichen Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird. Die Höhe der Provision liegt üblicherweise zwischen 3 und 7 Prozent des Kauf- oder Mietpreises. Diese Gebühr fällt jedoch nur dann an, wenn der Makler seine vertraglich festgelegten Pflichten erfüllt hat. Die genauen Bedingungen werden im Maklervertrag festgelegt.
Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn ein notarieller Kauf- oder Mietvertrag von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Die genaue Zahlungsfrist ist ebenfalls im Maklervertrag geregelt. Im Falle von Mietvermittlungen darf der Makler eine Provision vom Mieter nur dann verlangen, wenn der Mieter den Makler ausdrücklich mit der Suche beauftragt und eine Vermittlungsprovision vereinbart wurde. Die Wohnung, die aufgrund des Mieter-Suchauftrags vermittelt wird, darf dem Makler nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermittlung in Auftrag gegeben worden sein.
Es ist wichtig zu beachten, dass beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie die Maklerprovision oft zwischen den Käufer und den Verkäufer aufgeteilt wird. Das Bestellerprinzip besagt, dass in der Regel derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Immobilienmakler zuerst beauftragt hat.
Relevante Rechtsbereiche sind unter anderem:
- Maklerverträge und Provisionsansprüche: Dieser Rechtsbereich betrifft die rechtlichen Aspekte von Maklerverträgen, insbesondere die Festlegung und Durchsetzung von Maklerprovisionen bei Immobilientransaktionen. Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob und wie eine Maklerprovision gemäß den Vertragsbedingungen geschuldet ist.
- Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen: Dieses Rechtsgebiet betrifft das Recht von Verbrauchern, Verträge innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen. Im Text wird auf eine Widerrufsbelehrung hingewiesen, und es wird erwähnt, dass der Beklagte Ziffer 2 den Maklervertrag hilfsweise widerrufen hat. Die Frage ist, ob dieser Widerruf wirksam ist.
- Beweislast und Vertragsabschluss: Dieser Rechtsbereich befasst sich mit den Regeln zur Beweislast und dem Zustandekommen von Verträgen. Hier ist relevant, ob ein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist und welche Beweise dafür vorliegen.
Das vorliegende Urteil
LG Tübingen – Az.: 7 O 156/16 – Urteil vom 12.01.2017
1. Der Beklagte Ziffer 2 wird verurteilt, an die Klägerin 5.283,60 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 23.04.2016 zu bezahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten Ziffer 1. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin und den Gerichtskosten tragen die Klägerin und der Beklagte Ziffer 2 jeweils die Hälfte. Der Beklagte Ziffer 2 trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten Ziffer 1 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte Ziffer 1 vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Streitwert: 5.283,60 €
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Bezahlung einer Maklerprovision.
Am 19.02.2016 wurde dem Beklagten Ziffer 2 auf seine Anfrage hin von einer Angestellten der Klägerin, der Zeugin …, ein Exposé hinsichtlich des Hausgrundstückes … in … Nagold ausgehändigt.
In diesem Exposé wird auf der Seite 5 (Anlage K1, Blatt 8 der Akten) unter dem Stichwort „Provision“ ausgeführt:
„Bei Kaufentscheidung berechnen wir dem Käufer eine Nachweis-/Vermittlungsprovision in Höhe von 3 % zzgl. MwSt. = insgesamt 3,57 % aus dem Kaufpreis, fällig und zahlbar bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages.“
Auf der Seite 9 (Anlage K1, Blatt 12 der Akten) lautet die Ziffer 1 der allgemeinen Geschäftsbedingungen wie folgt:
… (nachfolgend … genannt) erhält für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss und/oder die Vermittlung des Abschlusses eines Kaufvertrages vom Käufer die im Exposé genannte Provision. Die Provision ist bei Abschluss des Kaufvertrages fällig. Sie steht … auch zu, wenn der Käufer einen dem beabsichtigten wirtschaftlich gleichwertigen oder ähnlichen Vertrag abschließt.“
Die Seite 11 (Anlage K1, Blatt 14 der Akten) beinhaltet eine Widerrufsbelehrung mit einer Widerrufsfrist von vierzehn Tagen.
Wegen des weiteren Inhalts des Exposés wird auf die (Anlage K1, Blatt 4 ff der Akten) Bezug genommen.
Am 19.2.2016 legte der Beklagte Ziffer 2 eine Finanzierungsbestätigung vor, die an beide Beklagte gerichtet war. Eine Besichtigung der Immobilie fand nicht statt.
Die Beurkundung des Kaufvertrags, zwischen … und der Beklagten Ziffer 1, erfolgte am 2.03.2016. Der Kaufpreis betrug 148.000 €.
§ 13 Absatz 3 des Kaufvertrages lautet wie folgt (Anlage K2, Blatt 59 der Akten):
„Die Vertragsschließende anerkennen, dass dieser Kaufvertrag durch Vermittlung der …, Stuttgart und Nagold zustande gekommen ist. Alle vom Vermittler weitergegebenen Exposes und Informationen zum Vertragsgegenstand waren ausschließlich zur Vorabinformation bestimmt. Von jeglicher Haftung für deren Richtigkeit wird der Vermittler von den Vertragsschließenden freigestellt. Dem Vermittler soll eine beglaubigte Abschrift dieser Urkunde erteilt werden.“
Wegen des weiteren Inhalts des Kaufvertrages wird auf die (Anlage K2, Blatt 47 ff der Akten) Bezug genommen.
Am 7.03.2016 wurde die Provisionsrechnung in Höhe von 5.283,60 € der Beklagten Ziffer 1 übermittelt (Anlage K3, Blatt 20 der Akten).
Die entsprechende Provisionsrechnung vom 22.04.2016 an den Beklagten Ziffer 2 wurde von diesem mit folgendem handschriftlichen Kommentar zurückgereicht (Anlage K4, Blatt 21 der Akten):
„Kein Cent !! für Unerliche beratung“
Mit Schriftsatz vom 15.06.2016 hat der Beklagte Ziffer 2 hilfsweise den Widerruf hinsichtlich einer etwaigen Makler-Vertragsbeziehung mit der Klägerin erklärt (Blatt 28 der Akten).
Mit Schriftsatz vom 4.07.2016 hat die Beklagte Ziffer 1 klargestellt, dass sie auch mit Schriftsatz vom 15.06.2016 den Widerruf hinsichtlich eines etwa mit ihr zustande gekommenen Maklervertrags erklärt habe (Blatt 35 der Akten).
Die Klägerin trägt u. a. vor, dass der Beklagte Ziffer 2 von Beginn an namens beider Beklagten aufgetreten sei und habe dies auch sofort anlässlich der Vertragsanbahnung so zur Kenntnis gebracht. Er habe vom ersten Kontakt an von seiner Ehefrau und sich als Kaufinteressenten gesprochen und nachfolgend in jeglicher Kommunikation per „wir“, so dass ein Maklervertrag mit beiden Beklagten geschlossen worden sei.
Eine Vereinbarung hinsichtlich der Teilung der Provision zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin … und dem Beklagten Ziffer 2 habe es nicht gegeben.
Die Klägerin beantragt: Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin als Gesamtschuldner 5.283,60 € zu bezahlen nebst Verzugszins hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 23.04.2016.
Die Beklagten beantragen, Klageabweisung.
Die Beklagten tragen u. a. vor, dass der Beklagte Ziffer 2 schon bei der Übergabe des Exposés der Zeugin … gesagt habe, dass nur seine Ehefrau die Immobilie erwerben werde und nicht er. Er sei nur als Bote (Sprachrohr/Dolmetscher) für die Beklagte Ziffer 1 aufgetreten.
Ein etwaiger Maklervertrag mit der Beklagten Ziffer 1 sei wirksam widerrufen worden, da diese nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden sei.
Zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin … und dem Beklagten Ziffer 2 sei vereinbart worden, dass bei einem Kauf der Beklagten hinsichtlich der Provision 50/50 gemacht werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Es wurde Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen … und … . Außerdem wurde der Geschäftsführer der Klägerin … auf Antrag der Beklagten als Partei vernommen. Wegen des Inhalts der Aussagen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2016 (Blatt 81 bis 84 der Akten) Bezug genommen. Der Beklagte Ziffer 2 wurde persönlich angehört. Wegen des Inhalts seiner Ausführungen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2016 (Blatt 41 bis 42 der Akten) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
I.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten Ziffer 2 einen Anspruch auf Zahlung von 5.283,60 € (3% aus dem Kaufpreis von 148.000 € zuzüglich Umsatzsteuer) aus dem Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB. Ansprüche gegen die Beklagte Ziffer 1 bestehen nicht.
1)
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Ziffer 1 keinen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 BGB.
a)
Zwischen der Klägerin und der Beklagten Ziffer 1 wurde kein Maklervertrag geschlossen. Die Beklagte Ziffer 1 ist gegenüber der Klägerin nicht selbst aufgetreten. Soweit die Klägerin vorgetragen hatte, dass der Beklagte Ziffer 2 von Anfang an für beide Beklagte aufgetreten sei, wurde dieser Vortrag durch die Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die von der Klägerin benannte Zeugin … hat ausgesagt, dass der Beklagte Ziffer 2 sie wegen dem Objekt angesprochen und nach einem Exposé gefragt habe. Sie habe dann das Exposé vorbeigebracht und ausgehändigt. Sie habe dann gefragt, ob eine Besichtigung stattfinden solle. Er habe dann gesagt, er kenne das Objekt. Auf Frage des Gerichts hat die Zeugin ausgeführt, dass der Beklagte immer „ich“ gesprochen habe. Er habe nie mitgeteilt, dass nur seine Ehefrau kaufen möchte. Er habe immer von sich gesprochen. Demzufolge liegt ein Vertragsschluss mit der Beklagten Ziffer 1 nicht vor. Dass die Finanzierungsbestätigung später auf beide Beklagte ausgestellt war, ändert daran nichts, da deren Vorlage keine Willenserklärung hinsichtlich des Abschlusses eines Maklervertrages zwischen Klägerin und der Beklagten Ziffer 1 darstellt.
b)
Auch aus § 13 des Kaufvertrages vom 2.03.2016 (Blatt 59 der Akten) ergibt sich kein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte Ziffer 1, da durch die Bestätigung einer Vermittlung der Abschluss eines Maklervertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten Ziffer 1 nicht nachgewiesen ist. Auch eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten Ziffer 1 wird in dem § 13 des Kaufvertrages vom 2.03.2016 nicht begründet.
2)
Die Klägerin hat gegen den Beklagten Ziffer 2 einen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 5.283,60 € gemäß § 652 Abs. 1 BGB.
a)
Zwischen der Klägerin und dem Beklagten Ziffer 2 wurde konkludent ein Maklervertrag geschlossen (BGH, NZM 2007, 169), nachdem die Zeugin … auf Anfrage des Beklagten Ziffer 2 das Exposé ihm übergeben hatte und der Beklagte Ziffer 2 immer nur von sich gesprochen hat, ohne die Beklagte Ziffer 1 zu erwähnen. Im Exposé war ein eindeutiges Provisionsverlangen der Klägerin beinhaltet (Anlage K1, Blatt 8, 12 der Akten).
Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Beklagte Ziffer 2 immer nur von sich gegenüber der Zeugin … gesprochen hat. Zwar hat der Beklagte Ziffer 2 in der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2016 ausgeführt, er habe Frau … deutlich gesagt, dass nur seine Frau kaufen werde und nicht er. Demgegenüber hat die Zeugin … ausgesagt, dass der Beklagte immer „ich“ gesprochen habe. Er habe nie mitgeteilt, dass nur seine Ehefrau kaufen möchte. Er habe immer von sich gesprochen. Das Gericht ist davon überzeugt, dass dies zutrifft. Die Zeugin … hat einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Ihre Aussage war auch glaubhaft. Die von der Klägerin benannte Zeugin … hat den Vortrag der Klägerin gerade nicht bestätigt, dass der Beklagte Ziffer 2 von Anfang an für beide Beklagte aufgetreten sei. Sie ist auch nicht mehr bei der Klägerin beschäftigt. Sie wollte die Wahrheit sagen und hat dies auch getan. Die Aussage des Zeugen … konnte zur Aufklärung nicht beitragen, da er nicht mehr sagen konnte, welche Person beim ersten Termin das Objekt kaufen sollte. Auch die Beklagten gehen nach der Beweisaufnahme davon aus, dass der Beklagte Ziffer 2 Vertragspartner der Klägerin geworden ist (Blatt 99 der Akten).
Obwohl der Beklagte Ziffer 2 nicht Vertragspartei des späteren Kaufvertrages ist, sind die weiteren Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 BGB erfüllt. Der nach dem Maklervertrag beabsichtigte Hauptvertrag ist mit dem notariellen Kaufvertrag vom 2.03.2016 zustande gekommen. Die wirtschaftliche Identität zwischen dem beabsichtigten und dem später geschlossenen Vertrag wird bei Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten nicht ausgeschlossen, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestanden haben (BGH, Urteil vom 10.10.1990 – IV ZR 280/89, Tz. 9, 10). So liegt es hier. Aufgrund der engen persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen der Beklagten ist es irrelevant, wer den Kaufvertrag später tatsächlich abgeschlossen hat. Vielmehr wurde der erstrebte wirtschaftliche Erfolg erreicht, für den die Zahlung der Provision versprochen wurde (BGH, Urteil vom 10.10.1990 – IV ZR 280/89, Tz. 10). Dies stellt keinen Verstoß gegen Art. 6 Abs. 1 GG dar, da nicht lediglich Ehegatten benachteiligt werden, sondern auch sonstige persönliche und wirtschaftliche Beziehungen ausreichend sind (BGH, Urteil vom 10.10.1990 – IV ZR 280/89, Lebensgefährtin).
b)
Der Beklagte Ziffer 2 hat den Maklervertrag auch nicht wirksam widerrufen. Zwar wurde in der Klageerwiderung vom 15.06.2016 hilfsweise der Widerruf für den Beklagten Ziffer 2 erklärt (Blatt 28 der Akten). Warum dieser Widerruf noch wirksam sein konnte, nachdem der Beklagte Ziffer 2 eine Widerrufsbelehrung (Blatt 14 der Akten) am 19.02.2016 erhalten hatte und die Frist von vierzehn Tagen längst abgelaufen war, trägt der Beklagte Ziffer 2 nicht vor.
c)
Der Zahlungsanspruch der Klägerin besteht auch in Höhe von 5.283,60 €. Die Beklagten haben eine Vereinbarung über eine hälftige Teilung der Provision nicht bewiesen. Zwar hat der Beklagte Ziffer 2 in der mündlichen Verhandlung vom 29.08.2016 ausgeführt (Blatt 42 der Akten), dass Herr … ihm gesagt habe, dass wenn sie was kaufen sollten, die Klägerin und die Beklagten 50/50 machen würden. Das sollte auch gelten, wenn sie was verkaufen sollten. Der Geschäftsführer der Klägerin … hat in seiner auf Antrag der Beklagten durchgeführten Parteivernehmung ausdrücklich jegliche Provisionsvereinbarung zwischen ihm und dem Beklagten verneint. Aufgrund der Beweislast des Beklagten Ziffer 2 ist somit die vorgetragene Vereinbarung nicht bewiesen.
II.
Der Beklagte Ziffer 2 hat der Klägerin die Verzugszinsen aus dem Zahlungsanspruch in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.04.2016 zu bezahlen gemäß §§ 280 Abs. 2, 288 Abs. 1, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der Beklagte Ziffer 2 hat die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert („Kein Cent !! für Unerliche beratung“, Anlage K4, Blatt 21 der Akten).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 1 und 2 ZPO.
