Mietminderung wegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück?

Mietminderung wegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück?

Amtsgericht Charlottenburg

Az: 202 C 180/13

Urteil vom 17.10.2013


Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 2.849,12 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 670,00 € seit dem 06.09.2012, seit dem 05.10.2012 und seit dem 06.11.2012, aus 57,01 € seit dem 06.12.2012, aus je 149,50 € seit dem 05.01.2013 und seit dem 06.02.2013 und aus 483,11 € seit dem 06.03.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits und die durch die Nebenintervention entstandenen Kosten zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.


Tatbestand

Die Parteien streiten um die Zahlung rückständiger Mieten.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagten sind ausweislich des zwischen den Parteien im Oktober 2008 abgeschlossenen Mietvertrages, wegen dessen Inhaltes auf die Anlage K1, Bl. 6 ff. d. A., Bezug genommen wird, Mieter der in der …, dort im 4. OG rechts, gelegenen Wohnung.

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Auf dem Grundstück gegenüber der von den Beklagten inne gehaltenen Mietwohnung wurde in einer Entfernung von mindestens 10 – 15 (nach Ansicht der Klägerin von 20 – 30) Metern zu der Wohnung der Beklagten in der Vergangenheit ein Wohn- und Geschäftshaus neu gebaut. Der Zeitraum der Bauarbeiten ist zwischen den Parteien streitig. Zuvor befand sich dort in dem hinteren Bereich des Grundstücks ein Gebäude. Im vorderen Bereich befanden sich ein Parkplatz sowie eine Mehrzahl von Bäumen.

Die Beklagten zeigten mit Schreiben vom 27.03.2012 gegenüber der Klägerin an, dass massive Baulärmbelästigung vom gegenüberliegenden Grundstück ausginge und wiesen darauf hin, dass sie beabsichtigten, die Miete in Höhe von 25 % der Bruttomiete zu mindern. Die Beklagten wiederholten die Anzeige mit Schreiben vom 20.06.2012, woraufhin die Klägerin mit Schreiben vom 28.06.2012 eine Mietminderung zurückwies. Sodann wandten sich die Beklagten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 13.08.2012 an die Hausverwaltung der Klägerin und wiesen auf die Mietmängel, die ihrer Ansicht nach bestehende Mietminderung und die Absicht der rückwirkenden Geltendmachung bis zum Baubeginn Mitte Oktober 2011 hin. Wegen der Einzelheiten der vorgenannten Schreiben wird auf die Anlagen B1 – B4, Bl. 40 – 44 d. A. Bezug genommen.

Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen schuldeten die Beklagten jeweils zum dritten Werktag eines jeden Monats in der Zeit von September 2012 bis Dezember 2012 eine monatliche Bruttomiete in Höhe von 670,00 € und in der Zeit von Januar 2013 bis März 2013 in Höhe von 598,00 €.

Tatsächlich zahlten die Beklagten in der Zeit von September 2012 bis November 2012 keine Miete. Im Dezember zahlten die Beklagten einen Betrag in Höhe von 279,38 €. Darüber hinaus berücksichtigte die Klägerin zugunsten der Beklagten in diesem Monat ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2011 in Höhe von 333,61 €, so dass sie insoweit von einem Rückstand in Höhe von 57,01 € ausgeht. Im Januar und Februar 2013 zahlten die Beklagten sodann jeweils 448,50 € und im März 2013 114,89 €, wobei sie im März 2013 ihrerseits, ausweislich des Verwendungszwecks und der Mitteilung der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 12.09.2013, das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2011 in Abzug brachten, nachdem die Klägerin eine Auszahlung des Guthabens mit der Begründung abgelehnt hatte, es bestünden noch Mietrückstände, mit denen die Verrechnung erfolge.

Zum Nachweis der Zahlungen hat die Klägerin die als Anlage K2 eingereichte Kontoübersicht vorgelegt, wegen deren Inhaltes auf Bl. 12, 13 d. A. Bezug genommen wird.

Die Differenzen zwischen den mietvertraglich geschuldeten und den tatsächlich geleisteten Zahlungen macht die Klägerin mit der vorliegenden Klage geltend.

Die Klägerin beantragt daher,

die Beklagten zu verurteilen, an sie 2.849,12 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus 670,00 € seit dem 06.09.2012

aus 670,00 € seit dem 05.10.2012,

aus 670,00 € seit dem 06.11.2012,

aus 57,01 € seit dem 06.12.2012,

aus 149,50 € seit dem 04.01.2013

aus 149,50 € seit dem 06.02.2013 und

aus 483,11 € seit dem 06.03.2013 zu zahlen,

wobei sich die Streithelferin dem vorstehenden Antrag anschließt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten meinen, die von ihnen geschuldete Miete sei aufgrund massiven Baulärms durch die durch die Streithelferin durchgeführten Bauarbeiten um 25 % der Bruttomiete gemindert gewesen.

Zurückzuführen sei dies auf Baulärm, der im Zeitraum von Mitte Oktober 2011 bis jedenfalls März 2013 aufgetreten sei. Wegen der einzelnen Beeinträchtigungen haben die Beklagten auf das als Anlage B5, Bl. 45 – 50 d. A., eingereichte Lärmprotokoll und auf die als Anlage B6 eingereichten Lichtbilder, Bl. 51 – 56, Bezug genommen, auf die verwiesen wird.

Die Beklagten behaupten insofern, die Lärmbeeinträchtigungen hätten teilweise in den frühen Morgenstunden begonnen und teilweise auch bis nachts 22:00 Uhr angedauert. Auch sei teilweise an Samstagen bis 15:00 Uhr starker Lärm zu verzeichnen gewesen.

Die Lärm- und Staubimmissionen seien für die Beklagten kaum erträglich gewesen, zumal die Beklagte zu 1. im Schichtdienst tätig ist und nach den Diensten kaum Ruhe gefunden habe. Auch sei es dem Beklagten zu 2. durch die Bauarbeiten häufig verwehrt worden, von zu Hause zu arbeiten beziehungsweise hätte der Beklagte zu 2. zum Arbeiten in die Küche ausweichen müssen. Darüber hinaus sei es ferner zum Teil unmöglich gewesen, die Fenster zu öffnen.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten könnten sich nicht auf die Bauarbeiten als Mangel berufen, da ihnen eine gegenüber der Wohnung befindliche Baulücke bekannt gewesen sei, was diese jedoch bestreiten. Zudem behauptet sie, Arbeiten, die in der Wohnung der Beklagten überhaupt wahrnehmbar beziehungsweise von Erheblichkeit hätten sein können, seien im November 2012 abgeschlossen worden. Die Beklagten haben insoweit zunächst vorgetragen, ihnen sei bei Einzug durch die Klägerin auf ausdrückliche Nachfrage bei der eingeschalteten Hausverwaltung zugesichert worden, auf dem gegenüberliegenden Grundstück würde nicht gebaut werden, da das dort befindliche Gebäude dem Denkmalschutz unterfalle. Auch habe die Hausverwaltung im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen mit einer gegenüber liegenden „grünen Oase“ geworben.

Nachdem die Klägerin schriftsätzlich auf Unstimmigkeit in diesem Vortrag hingewiesen hat, hat der Beklagte zu 2. in der mündlichen Verhandlung vom 12.09.2013 eingeräumt, dass bei Mietvertragsabschluss nicht ausdrücklich zugesagt worden sei, auf dem gegenüberliegenden Grundstück würde nicht gebaut werden. Er sei lediglich wegen des Gebäudes davon ausgegangen, dass dieses unter Denkmalschutz stünde. Auf dem Exposé sei die Grünfläche zu sehen gewesen. Auch habe er nicht mit der Hausverwaltung über das Thema gesprochen, sondern mit der Maklerin.

Mit Schriftsatz vom 07.05.2013, zugestellt am 05.06.2013, hat die Klägerin der jetzigen Streithelferin den Streit verkündet, woraufhin diese mit Schriftsatz vom 11.06.2013, bei Gericht eingegangen am 12.06.2013, dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 12.09.2013 verwiesen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB, mit Ausnahme der geltend gemachten Zinsen auf die Januarmiete 2013 für den 04.01.2013 zu.

Der Zahlungsanspruch im Hinblick auf Mieten, die über den Betrag von 25 % der Bruttowarmmiete hinaus einbehalten wurden, ergibt sich ohne weitere Würdigung der von den Beklagten vorgetragenen Mängel, da selbst nach ihrer Auffassung eine Minderung (lediglich) in Höhe von 25 % angemessen wäre. 75 % der Bruttowarmmiete schuldeten sie folglich in jedem Fall.

Mag man auch in der Mitteilung des Beklagtenvertreters im vorgerichtlichen Schreiben vom 13.08.2012, die Beklagten würden den genannten Minderungsbetrag auch rückwirkend seit Beginn der Beeinträchtigung (Mitte Oktober 2011) einbehalten, eine Aufrechnungserklärung erblicken, so fehlt es jedenfalls an einer aufrechenbaren Gegenforderung der Beklagten.

Ein solche könnte lediglich aus § 812 BGB folgen, da sie die Mieten für die Zeit von Oktober 2011 bis September 2012 in voller Höhe zahlten, obwohl nach Auffassung der Beklagten die Miete von Gesetzes wegen um 25 % gemindert war.

Tatsächlich ist ein solcher Anspruch, worauf die Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung vom 12.09.2013 hingewiesen wurde, was jedoch versehentlich nicht protokolliert wurde, gleich aus zwei Gründen nicht anzunehmen.

Zum Einen ist eine Minderung nach § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB für die Zeit von Oktober 2011 bis Februar 2012 ausgeschlossen, da die Beklagten den Mangel erst im März 2012 anzeigten.

Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Anzeige auch nicht deshalb entbehrlich, da die Klägerin ohnehin keine Abhilfe hätte erbringen können. Dies trifft nach Ansicht des Gerichtes nicht zu. So hätte die Klägerin den Beklagten beispielsweise für die Zeit der Bauarbeiten eine Ersatzwohnung anbieten können, Staubschutz anbringen oder auch gegen die Streithelferin insoweit vorgehen können, als vermeintlich (für die behauptete Minderung erhebliche) Arbeiten zur Nachtzeit vorlagen.

Darüber hinaus ist ein Rückforderungsanspruch bezüglich überzahlter Mieten, mit dem die Beklagten aufrechnen könnten, auch deshalb nach § 814 BGB ausgeschlossen, da ein Vorbehalt der Rückforderung nicht ersichtlich ist und die Beklagten somit in Kenntnis der vermeintlichen Nichtschuld die Mietzahlungen erbrachten.

Aber auch in Höhe der um 25 % der geschuldeten Bruttokaltmiete einbehaltenen Mietzinsbeträge hat die Klägerin einen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten, weil ein Mangel der Mietsache nicht anzunehmen ist, so dass eine Minderung der geschuldeten Miete nach § 536 BGB nicht stattfand.

a)

Ein Mangel läge im Falle einer Abweichung der Ist- von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit vor. Von einer solchen Abweichung ist hier jedoch nicht auszugehen.

Istbeschaffenheit war unstreitig, auch wenn das Enddatum zwischen den Parteien streitig ist, eine Baustelle gegenüber der von den Beklagten bewohnten Wohnung, auf welcher ein Neubau eines Geschäfts- und Wohnhauses erbaut wurde. Der vertraglich geschuldete Zustand wich davon nicht ab. Er bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden und auch sich auch auf Umstände beziehen können, die von außen auf die Mietsache einwirken. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12, zitiert nach juris). Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen lag kein anderer, als der vertraglich geschuldete Zustand vor. Insoweit kann dahin stehen, ob von einer eine Bebauung einschließenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien auszugehen ist oder von der üblichen Beschaffenheit. Geschuldet war jedenfalls keine Mietsache, in deren Nähe keine Bauarbeiten stattfinden.

Üblich war vorliegend, dass eine Bebauung des gegenüber liegenden Grundstückes stattfindet, da (konkrete) Anhaltspunkte für eine entsprechende Bebauung bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Von entsprechenden Anhaltspunkten ist unter anderem dann auszugehen, wenn eine Teilfläche auf dem gegenüber liegenden Grundstück unbebaut und zudem von einem Bauzaun umgeben ist (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013, Az.: 65 S 201/12, zitiert nach juris). Die bei Vertragsabschluss im streitgegenständlichen Falle gegebene Situation ist nach Ansicht des Gerichtes vergleichbar, auch wenn kein Bauzaun vorhanden war. Unstreitig war eine Teilfläche des gegenüber liegenden Grundstückes lediglich mit Parkplätzen bebaut, im Übrigen bepflanzt und das auf dem Grundstück im hinteren Bereich befindliche Gebäude war offenbar alt (der Beklagte ging davon aus, dass es unter Denkmalschutz stand). Unter diesen Umständen entspricht es allerdings auch ohne Bauzaun der allgemeinen Lebenserfahrung, dass das Gebäude nicht auf Dauer in der ursprünglichen Form genutzt wird und dann gegebenenfalls auch nicht die Zahl der bis dahin vorhandenen Parkplätze benötigt wird. Sobald dies der Fall ist, entspricht es ebenfalls der Lebenserfahrung, dass an Stelle der Parkplätze ein Gebäude errichtet wird, da eine wirtschaftlichere Nutzung durch Wohn- und Geschäftsgebäude erreicht werden kann.

Tatsächlich haben nach Auffassung des Gerichtes, entgegen der gegenteiligen Beteuerungen der Beklagten, auch diese die mögliche beziehungsweise drohende Bebauung erkannt. Anderenfalls macht es keinen Sinn, dass sie sich nach einer Bebauung des Grundstückes erkundigt haben wollen. Trotz dieser Umstände und ohne eine ausdrückliche Zusicherung der Nichtbebauung haben sich die Beklagten für den Vertragsschluss entschieden, so dass sie sich jetzt nicht darauf berufen können, der Zustand sei nicht vertragsgemäß.

b)

Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich auch keine Minderung des Mietzinses nach § 536 Abs. 2 BGB, wegen Wegfalls einer zugesicherten Eigenschaft. Dass die Klägerin oder jemand, dessen Erklärungen sich die Klägerin zurechnen lassen müsste, den Beklagten zusicherte, eine Bebauung des gegenüber liegenden Grundstücks würde nicht stattfinden, haben die Beklagten in der mündlichen Verhandlung schließlich nicht mehr behauptet. Vielmehr hat der Beklagte vorgetragen, von einem Denkmalschutz des Gebäudes auf der gegenüberliegenden Straßenseite ausgegangen zu sein. Dies allein begründet jedoch nach Auffassung des Gerichtes lediglich die, nicht vertragsrelevante, Hoffnung der Beklagten, eine Bebauung würde auch in Zukunft nicht stattfinden.

Die Klägerin kann die von ihr geltend gemachten Beträge auch in den von ihr geltend gemachten Höhen beanspruchen.

Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten im März 2013 bei der Mietzahlung ein ihnen, unstreitig, zustehendes Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung in Abzug gebracht und somit konkludent die Aufrechnung gegen die Mietforderung erklärt haben.

Eine aufrechenbare Gegenforderung stand ihnen in diesem Moment nicht mehr zu.

Die Klägerin hatte bereits zuvor das Guthaben mit der Miete für Dezember 2012 verrechnet und den Beklagten auch unstreitig vor März 2013 mitgeteilt, dass eine Auszahlung des Guthabens nicht in Betracht käme, da noch Mietrückstände bestünden. Dadurch hat die Klägerin ihrerseits bereits die Aufrechnung erklärt, so dass der Auszahlungsanspruch der Beklagten bereits vor März 2013 nach § 389 BGB erloschen war.

Entgegen der Auffassung der Beklagten folgt aus den vorstehenden Ausführungen auch kein Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB. Davon wäre nur dann auszugehen, wenn Minderungsansprüche der Beklagten trotz Vorliegens eines Mangels ausgeschlossen, eingeschränkt oder erschwert worden wären (vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmidt, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 10. Auflage, 2011, § 536, Rn. 406). Beschaffenheitsvereinbarungen oder gar die Auslegung des nach der Verkehrsanschauung geschuldeten Zustandes werden dadurch jedoch nicht ausgeschlossen (vgl. Schmidt-Futterer / Eisenschmidt, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 10. Auflage, 2011, § 536, Rn 411).

Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 286, 288 BGB, da sich die Beklagten mit Ablauf des jeweils dritten Werktages eines jeden Monats mit der jeweiligen Monatsmiete in Verzug befanden. Daraus folgt zugleich, dass die Beklagten mit der Erbringung der Miete für Januar 2013 nicht bereits seit dem 04.01.2013, sondern erst seit dem 05.01.2013 in Verzug waren, da der 04.01.2013 erst der dritte Werktag des Monats war. Die Klage war daher insoweit teilweise abzuweisen, als die Klägerin für die Januarmiete Zinsen für den 04.01.2013 begehrte.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.