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Mietminderung für Neubauwohnung bei Aufheizung in Sommermonaten

Mietminderung und Wärmeschutz: Ein Hamburger Fall von Wohnungsqualität und Mieterrechten

Im Kern des Falles, der vor dem Amtsgericht Hamburg verhandelt wurde, steht die Auseinandersetzung zwischen einer Vermieterin und ihrem Mieter über die Qualität der Wohnung und die damit verbundenen finanziellen Verpflichtungen. Die Vermieterin fordert die vollständige Mietzahlung, während der Mieter aufgrund von übermäßiger Hitze in der Wohnung eine Mietminderung durchgesetzt hat. Das Hauptproblem liegt in der Frage, ob die Wohnung einen Mangel im Sinne des Wärmeschutzes aufweist und ob der Mieter daher berechtigt ist, die Miete zu mindern.

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Die Klage der Vermieterin und die Widerklage des Mieters

Mietminderung für Neubauwohnung bei Aufheizung in Sommermonaten
Mietminderung gerechtfertigt: Gericht bestätigt Mieters Anspruch auf Wärmeschutz und mindert Miete wegen übermäßiger Hitze in der Wohnung. (Symbolfoto: Studio Romantic /Shutterstock.com)

Die Vermieterin ist der Ansicht, dass die Wohnung mangelfrei sei und die Wärmeschutznormen beim Bau des Gebäudes eingehalten wurden. Der Mieter hingegen argumentiert, dass die Wohnung, insbesondere im Sommer, übermäßig heiß wird. Er macht geltend, dass die Wärmeschutzbestimmungen nicht eingehalten werden und fordert die Anbringung eines effektiven Wärmeschutzes.

Die Entscheidung des Gerichts: Kein Anspruch auf volle Miete

Das Gericht entschied, dass die Klage der Vermieterin nicht begründet ist. Der Mieter hatte die Miete für den Monat August 2003 wirksam gemindert, da die Wohnung einen erheblichen Mangel aufwies. Das Gericht stellte fest, dass die Wohnung, insbesondere im Sommer, Temperaturen erreicht, die gesundheitsschädlich sein können. Daher hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern.

Technische Normen und Gesundheitsschutz

Das Gericht betonte, dass der Mieter Anspruch darauf hat, dass die Wärmeschutzbestimmungen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten, eingehalten werden. Darüber hinaus wäre ein Mangel auch dann gegeben, wenn die Temperaturen eine Gesundheitsgefahr darstellen. In diesem Fall wurden die Wärmeschutzbestimmungen nicht eingehalten, was durch einen Sachverständigen bestätigt wurde.

Der Anspruch des Mieters auf Wärmeschutz

Die Widerklage des Mieters war im Ergebnis begründet. Das Gericht entschied, dass der Mieter einen Anspruch darauf hat, dass die Vermieterin einen fachgerechten Wärmeschutz in der Wohnung anbringt. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das den Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand auch zu erhalten.

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Das vorliegende Urteil

AG Hamburg – Az.: 46 C 108/04 – Urteil vom 10.05.2006

Tatbestand

………..

Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Zahlung geminderten Mietzinses, der Beklagte widerklagend die Anbringung eines Wärmeschutzes.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin eines 1998 erbauten, mehrgeschossigen Gebäudes. Die Parteien schlossen im Januar 1999 mit Mietbeginn 1. Februar 1999 einen Mietvertrag über die im 4. Obergeschoss befindliche Wohnung, die aus zwei Zimmern, einer Einbauküche mit Essbar, Duschbad mit WC, Flur, einer Dachterrasse und Abstellschrank besteht und laut Mietvertrag 67,65 qm groß ist. Ausweislich des Mietvertrages beträgt die Miete monatlich einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen 1065,36 Euro. Für September 2003 bezahlte der Beklagte lediglich 848,76 Euro, somit 205,60 Euro weniger als im Mietvertrag ausgewiesen.

Die Klägerin hält die Wohnung für mangelfrei. Die Normen für Wärmeschutz seien bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten worden. Es handele sich um eine nach Süden ausgerichtete Wohnung mit Glasfront, so dass von vornherein erkennbar gewesen sei, dass hier mit Erwärmungen in den Sommermonaten in dieser Endetagenwohnung zu rechnen sei.

Der Beklagte behauptet, insbesondere im Monat August 2003 sei es zu einer übermäßigen Erwärmung der von ihm bewohnten Wohnung gekommen. Auch sonst träten regelmäßig bei Sonnenschein deutlich höhere Innentemperaturen als Außentemperaturen auf. In den Sommermonaten liege die Temperatur tagsüber bei 30 Grad Celsius. Auch nachts lägen die Temperaturen noch über 25 Grad und zwar auch erneut wieder selbst nach stundenlangem Lüften, selbst in den Nachtstunden, wenn die Außentemperaturen deutlich niedriger lägen. Ursache sei vermutlich, dass anders als in den Wohnungen im 2. und 3. Geschoss mit gleicher Ausrichtung keine Außenjalousien angebracht worden seien. Die geltenden Wärmeschutzbestimmungen würden nicht eingehalten. Auch langandauerndes Lüften führe nicht zu einer ausreichenden Verbesserung der Situation.

Entscheidungsgründe

Klage und Widerklage sind zulässig. Die Klage ist nicht begründet. Demgegenüber ist die Widerklage im Ergebnis begründet.

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung restlicher Miete für den September 2003 in Höhe von 205,60 Euro. Der Beklagte hat insoweit wirksam aufgerechnet mit einem ihm zustehenden Rückforderungsanspruch aus überzahlter Miete für August 2003.

Im August 2003 war die Miete um jedenfalls 205,60 Euro gemindert, da die Mietsache einen erheblichen Mangel aufwies. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest.

Zwar muss ein Mieter einer Endetagenwohnung ein höheres Maß an sommerlicher Aufheizung hinnehmen als ein Mieter einer anderen Geschosswohnung. Auch hier sind jedoch Grenzen gesetzt. Haben die Parteien insoweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen, so hat der Mieter Anspruch darauf, dass jedenfalls die dem Stand der Technik entsprechenden baurechtlichen Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden. Darüber hinaus liegt ein Mangel auch stets dann vor, wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird. Dieses ist insbesondere dann gegeben, wenn infolge der Erwärmung nach allgemein anerkannten medizinischen Erkenntnissen eine Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Gesundheitsgefahr vorliegt. Dabei können zur Beurteilung des Maßes dessen, was als Mindeststandard einzuhalten ist, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergänzend herangezogen werden. Die darin enthaltenen Einschränkungen, Beschränkungen und Auflagen des jeweiligen Eigentümers und Bauherren sind nämlich nur gerechtfertigt, weil übergeordnete Gesichtspunkte des Gesundheitsschutzes zu berücksichtigen sind. Bei allen technischen Normen und Regelwerken, die dem Gesundheitsschutz dienen, ist im einzelnen sehr genau zu prüfen, ob es genügt, hier die Regeln und Werte zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes einzuhalten, oder ob es gemäß der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. WuM 1998, Seite 657) geboten ist, im Hinblick auf bestehende, nach neuesten Standards bekannte konkrete Gesundheitsgefahren auf die Einhaltung dieser aktuellen Standards abzustellen. Letztlich kann dies im vorliegenden Fall dahin stehen, da bereits die nach dem Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Wärmeschutzbestimmungen nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen bei weitem nicht eingehalten wurden. Zwar wies der planerische Wärmeschutznachweis ausreichende bauliche Vorkehrungen vor, um die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1995 sowie der DIN 4108 „Wärmeschutz im Hochbau“ einzuhalten. Die Ausführung weicht aber in zweierlei Hinsicht von den rechnerischen Annahmen ab. Zum einen sind die im Wärmeschutznachweis als Abminderungsfaktor berücksichtigten außen liegenden Jalousien nicht vorhanden, zum anderen weisen die als Sonnenschutzkonstruktion ausgeführten Vordächer keinen ausreichenden Abdeckwinkel auf. Statt einem Soll-Wert von 0,25 für das Produkt aus Gesamtenergiedurchlassgrad „g“ und Fensterflächenanteil „f“ sowie Abminderungsfaktor für Sonnenschutzeinrichtungen „z“ weist der tatsächliche Wert für die Südfassade einen Wert von 0,49 aus und für die Westfassade von 0,31 auf. Das bedeutet, dass der zulässige Ist-Wert den Soll-Wert bezüglich der Südfassade beinahe um das Doppelte überschreitet.

Dieser unzureichende Wärmeschutz führt auch zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität. Auch dies hat das Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts ergeben. Die Zeugen haben anschaulich geschildert, dass es deutlich unangenehm war, sich in der Wohnung des Beklagten aufzuhalten und die Außentemperaturen als wesentlich angenehmer empfunden wurden.

Der festgestellte Mangel führt auch zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Es handelt sich um eine hochpreisige, qualitativ gut ausgestattete Neubauwohnung. Wenn in einer solchen Wohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen herrschen, die deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegen, so stellt dies einen Mangel dar, der für die Sommermonate zu einer Minderung in einer Größenordnung von 20% führt. Die Wohlbefindlichkeitsschwelle ist nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25–26 Grad Celsius anzusiedeln.

Dieser Minderungsanspruch ist im vorliegenden Fall auch nicht im Hinblick auf § 536b BGB ausgeschlossen. Das Mietverhältnis wurde in den Wintermonaten abgeschlossen. Für den Beklagten war zu diesem Zeitpunkt – wie für jeden anderen Laien auch – nicht erkennbar, dass die Wohnung über keinen ausreichenden sommerlichen Wärmeschutz verfügt. Allein die Tatsache, dass die Wohnung großflächige Fenster nach Süden hat, rechtfertigt eine solche Annahme nicht.

2. Dementsprechend ist der Feststellungsantrag der Klägerin ebenfalls unbegründet. Da die Wohnung mit einem erheblichen Mangel behaftet ist, wie die Berechnungen des Sachverständigen zur Überzeugung des Gerichts ohne Zweifel ergeben haben, ist der Beklagte auch zur Minderung in angemessenem Umfang berechtigt und zwar jeweils für die Sommermonate, während der es infolge der Zahl der Sonnenstunden und der Außentemperaturen infolge der baulichen Beschaffenheit zu einer übermäßigen Erwärmung der Räume kam.

3. Die Widerklage ist, von Einzelheiten der Formulierung im Antrag abgesehen, begründet. Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch darauf, dass diese in der von ihm angemieteten Wohnung einen fachgerechten, den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz herstellt. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen auch zu erhalten. Weist die Wohnung einen Mangel auf, der für den Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses nicht erkennbar, der aber bereits vorhanden war, so ist dieser Mangel zu beseitigen.

Zum Vorliegen eines Mangels wird auf die Ausführung unter 1) Bezug genommen. Die Klägerin ist zur Instandsetzung dieses Mangels verpflichtet. Allerdings bleibt es ihr überlassen, welche geeigneten Maßnahmen sie ergreift, um einen ausreichenden, fachgerechten, den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz herzustellen. Grundsätzlich sind jeweils verschiedene technische Möglichkeiten denkbar. Im vorliegenden Fall hat der Sachverständige beispielsweise darauf hingewiesen, dass eine Möglichkeit die Anbringung von Außenjalousien, eine andere Möglichkeit die Veränderung der Vordächer und eine weitere Möglichkeit die Änderung der vorhandenen Verglasung wäre. Welche dieser technisch möglichen Maßnahmen – gegebenenfalls auch in Kombination – die Klägerin zur Beseitigung des Mangels wählt, bleibt ihr überlassen. Sie hat lediglich darauf zu achten, dass der vorgeschriebene Soll-Wert von 0,25 für das Produkt aus „f“u„g“u„z“ eingehalten wird. Insoweit war der Antrag des Beklagten auslegungsfähig, denn es geht ihm erkennbar lediglich um Erreichung dieses ausreichenden sommerlichen Wärmeschutzes.

Die Klägerin kann die Mangelbeseitigung auch nicht im Hinblick auf § 275 Absatz 2 BGB verweigern. Die dort vorgesehene „Opfergrenze“ sieht vor, dass der Schuldner die Leistung verweigern kann, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat. Das ist eine notwendige Begrenzung des nach § 535 BGB grundsätzlich unbegrenzten Instandsetzungsanspruchs des Mieters. Dieser kann nicht nur die Beseitigung erheblicher Mängel, sondern grundsätzlich jeden Mangels verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Beseitigungskosten unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen dem Vermieter nicht mehr zumutbar sind. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter und dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 VIII ZR 342/03, WuM 2005, 713–714 = – NJW 2005, 3284–3285).

Im vorliegenden Fall hat der Sachverständige ausgeführt, dass insbesondere das Anbringen von Außenjalousien eine sachgerechte und geeignete Maßnahme ist, die auch mit einem verhältnismäßigen Aufwand von 9500 Euro zu realisieren ist. Dieser Betrag ist weit davon entfernt, dass ein krasses Missverhältnis zwischen Nutzen für den Mieter, Wert des Objekts einerseits und Kosten der Maßnahme andererseits entstehen könnte. Wenn die Kosten einer durchzuführenden Instandsetzungsmaßnahme den Wert einer Jahresmiete erreichen, sind sie in der Regel noch zumutbar. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn geplant ist, das Gebäude kurzfristig abzureißen. Bei einem Neubau mit einer Restlebensdauer von mindestens 50 bis 100 Jahren ist dies jedoch stets ein zumutbarer Aufwand.

Ebenfalls nicht zu überzeugen vermögen die Einwendungen der Klägerin hinsichtlich der Geeignetheit von Außenjalousien im Hinblick auf die hamburgischen Wind- und Wetterverhältnisse. Hier hat der Sachverständige ebenfalls überzeugend und nachvollziehbar dargelegt, dass die heute erhältlichen Außenjalousien einer derartigen Belastung ohne weiteres standhalten. Im Übrigen widerlegt sich hier die Klägerin selbst, da sie in den darunter liegenden Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss Außenjalousien angebracht hat. Hier ist zu vermuten, dass die ursprünglich in der Planung vorgesehenen Außenjalousien aufgrund der bei Neubauvorhaben häufig vorkommenden Kostensteigerungen – auf wessen Empfehlung auch immer – „weggespart“ worden sind, ohne die daraus resultierenden Nachteile ausreichend zu berücksichtigen. Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, dass die Schätzung des Sachverständigen zutreffend ist, da sie nach der allgemein anerkannten im Bauwesen üblichen Methode erfolgte und darüber hinaus noch einen Sicherheitszuschlag von annähernd 300 Euro enthält.

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