Mietminderung – Gebührenstreitwert

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KG Berlin

Az: 8 W 38/10

Beschluss vom 26.08.2010


Auf die Beschwerde des Klägers vom 07. Juli 2010 wird der Streitwertbeschluss der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin vom 15. Juni 2010 abgeändert:

Der Streitwert für den Klageantrag zu 2) wird auf 5.666,16 EUR festgesetzt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger verlangt von den Beklagten mit dem Klageantrag zu 1) die Zahlung von Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln in den von ihm aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 03. Juni/08. Juni 2004 gemieteten Gewerberäumen zum Betrieb einer Arztpraxis sowie mit dem Klageantrag zu 2) die Feststellung, dass er zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 20 %, mithin eines Betrages von 472,18 EUR, seit November 2009 berechtigt ist. Das Landgericht hat den Streitwert für den Klageantrag zu 2) auf 19.831,56 EUR – den dreieinhalbfachen Jahresminderungsbetrag – festgesetzt. Hiergegen wendet sich der Kläger, der der Auffassung ist, dass für die Bewertung des Feststellungsantrages auf den Jahresminderungsbetrag der Mietminderung abzustellen sei.

II .

Die gemäß § 68 Abs. 1 GKG zulässige Beschwerde des Klägers ist begründet.

Der Streitwert für die Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Der Kläger begehrt eine monatliche Mietminderung von 20 %, mithin in Höhe von 472,18 EUR, so dass der Streitwert 12 x 472,18 EUR = 5.666,16 EUR beträgt.

a)

Es ist in Rechtsprechung und Literatur streitig, wie der Gebührenstreitwert nach dem seit dem 01. Juni 2004 geltenden Kostenrecht zu bemessen ist. Teilweise wird angenommen, dass § 41 Abs. 5 GKG zumindest entsprechend auch für Feststellungsklagen über die Berechtigung oder Nichtberechtigung zur Minderung gelte (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 68. Auflage, Anh. § 3 ZPO, Rdnr. 82; Hartmann, Kostengesetze, 40. Auflage, § 41 ZPO, Rdnr. 37; wohl auch Meyer, Die Gerichtskosten der streitigen Gerichtsbarkeiten und des Familienverfahrens, 11. Auflage, § 41 GKG, Rdnr. 33; Woitkewitsch ZMR 2005, 840; vgl. auch OLG Hamburg Beschluss vom 20.02.2009 – 4 W 12/09 – OLGR Hamburg 2009, 707 für Feststellung von Mängeln; OLG Brandenburg Beschluss vom 10.06.2009 – 3 U 169/08 – GE 2009, 1122; OLG Düsseldorf Beschluss vom 11.05.2009 – I-24 W 16/09 – GE 2009, 1188; LG Berlin Beschluss vom 13.12.2007 – 67 T 144/07 – GE 2008, 197; LG Berlin Beschluss vom 25.10.2007 – 62 T 118/07 – GE 2008, 57). Nach anderer Auffassung ist nicht § 41 Abs. 5 GKG, sondern § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO oder § 9 ZPO anwendbar mit der Folge, dass der dreieinhalbfache Jahreswert der streitigen Minderung maßgeblich ist (vgl. LG Berlin Beschluss vom 13.05.2008 – 63 T 58/08 – GE 2009, 269; LG Berlin Beschluss vom 05. Februar 2010 – 65 T 138/09 – GE 2010, 413; LG Berlin Beschluss vom 24.11.2008 – 67 T 170/08 – so zitiert in GE 2009, 269 und Beschluss vom 17.11.2008 – 67 S 258/08 – unveröffentlicht; LG Hamburg Beschluss vom 31.03.2009 – 316 T 21/09 – ZMR 2009, 536; vgl. Schneider, Streitwertkommentar, 12. Auflage, Rdnr. 3740; Zöller/Herget, 28. Auflage, § 3 ZPO, Rdnr. 16 Stichwort „Mietstreitigkeiten”, wobei sich die Schätzung häufig an dem einjährigen Betrag nach § 41 GKG orientieren könne, wenn die Klage mit einer Räumungsklage verbunden werde; Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, 31. Auflage, § 3 ZPO, Rdnr. 101 e).

b)

Der Senat hält an seiner Rechtsprechung, die der erstgenannten Ansicht folgt, weiter fest. So hat der Senat bereits in seinen Entscheidungen vom 22. 01.2007 – 8 U 140/06 – (unveröffentlicht) und vom 01.07.2007 – 8 W 59/09 – (KGR Berlin 2009, 760 = MDR 2009, 1135) eine entsprechende Anwendung des § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG seit Geltung des neuen Kostenrechts vom 01. Juli 2004 bejaht.

aa)

Entgegen der im Nichtabhilfebeschluss des Landgerichts vom 15. Juli 2010 vertretenen Ansicht gilt § 41 Abs. 5 GKG – mit Ausnahme von Satz 1, 1. Halbsatz – nicht nur für Wohnraummietverhältnisse.

Nach seinem eindeutigen Wortlaut gilt § 41 Abs. 5 Satz 1, 1. Halbsatz GKG in den Fällen der Erhöhung der Miete nur für Wohnraummietverhältnisse. Nach § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG ist bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung maßgebend. Diese Vorschrift gilt – ebenso wie für die Klage des Vermieters auf Duldung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen (§ 41 Abs. 5 Satz 1, 3. Halbsatz GKG) – auch für die Geschäftsraummiete. Weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Begründung des Gesetzes lässt sich eine Beschränkung auf die Wohnraummiete herleiten (vgl. BGH Beschluss vom 02.November 2005 – XII ZR 137/05 – BGH – Report 2006, 348 = NJW-RR 2006, 378; OLG Düsseldorf Beschluss vom 01.03.2007 – I -24 W 9/07 – OLGR Düsseldorf 2007, 535).

bb)

§ 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG ist in entsprechender Anwendung auf Fälle anzuwenden, in denen der Mieter die Feststellung seiner Berechtigung zur Minderung begehrt. Hierzu hat der Senat in seiner Entscheidung vom 01. Juli 2009 wie folgt ausgeführt:

„Eine Analogie ist zulässig und geboten, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (vgl. BGH NJW 2007, 3124, 3125). Diese Voraussetzungen sind gegeben.

Die hier zu beurteilende Konstellation ist im GKG nicht geregelt. Dass man unabhängig hiervon in jedem Fall über § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO zur Ermittlung eines Gebührenstreitwerts kommen könnte, steht der Annahme einer Regelungslücke nicht entgegen, zumal in der Rechtsprechung des BGH anerkannt ist, dass gerade § 41 Abs. 5 S. 1 Var. 2 GKG analogiefähig ist (vgl. BGH NJW-RR 2006, 378, 379). Diese Regelungslücke ist planwidrig. Aus der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 15/1971, S. 154 f.) ergibt sich nicht, dass der Gesetzgeber von einer Regelung bewusst abgesehen hat.

Zudem ist der Fall, dass ein Mieter auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen klagt, so weit mit dem Fall, dass der Mieter auf Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen Mängeln klagt, vergleichbar, dass eine Analogie wegen vergleichbarer Interessenlage angenommen werden kann. Der Gesetzgeber hat die Begrenzung des Gebührenstreitwerts für Klagen auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen zunächst aus sozialpolitischen Erwägungen eingeführt, um Mieter nicht durch hohe Gerichtsgebühren von Klagen abzuhalten. Zudem sollte mit der gesetzlichen Regelung Rechtsklarheit geschaffen werden (BT-Drs. 15/1971, S. 154 f.). Beides gilt auch in der hiesigen Konstellation. Hohe Streitwerte können den Mieter nicht nur davon abhalten, den Vermieter auf Durchführung von Instandsetzungsarbeiten wegen Mängeln in Anspruch zu nehmen, sondern auch davon, Minderung geltend zu machen und durchzusetzen. Außerdem dient die entsprechende Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG der Rechtsklarheit. Bei Anwendung von §§ 3, 9 ZPO könnte zweifelhaft sein, welcher Zeitraum zu berücksichtigen ist, weil bezogen auf den gemäß § 40 GKG maßgebenden Zeitpunkt festgestellt werden müsste, wann eine Mängelbeseitigung voraussichtlich erfolgen wird, was insbesondere von der meist nicht abschätzbaren Dauer des Rechtsstreits abhängt (vgl. zum Problem der mit einem Räumungsantrag verbundenen Klage auf zukünftige Leistung von Nutzungsentschädigung KG, Beschluss vom 22. Dezember 2005 zu 12 W 46/05, OLGR 2006, 459 = GE 2006, 188). …”

cc)

Die Annahme des Jahreswertes erscheint auch in systematischer Hinsicht sachgerecht, denn es wäre widersprüchlich, bei einem Streit über das Bestehen oder Nichtbestehen des gesamten Mietverhältnisses nach § 41 Abs. 1 GKG von dem Wert der Jahresmiete auszugehen und ein Weniger – nämlich den Streit über einen bestimmten Mangel dieses Vertragsverhältnisses – und damit nur einen Ausschnitt aus dem Vertragsverhältnis höher zu bewerten (so zutreffend Woitkewitsch ZMR 2005, 840, 842).

dd)

Dem steht auch die Entscheidung des BGH vom 20. 04.2005 – XII ZR 248/04 – NJW-RR 2005, 938 nicht entgegen. In dieser Entscheidung hatte der Mieter nach Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung die Feststellung beantragt, ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr zur Zahlung von Mietzins verpflichtet zu sein. Für diesen Fall hat der BGH die Anwendbarkeit des § 41 GKG verneint und ausgeführt, dass die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters auf künftige Mietzahlung darstellt. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Vermieters auf zukünftigen Mietzins richtet sich nach § 48 Abs. 1 GKG und § 9 ZPO, wonach der dreieinhalbjährige Bezug maßgeblich ist (vgl. BGH, a.a.O:, zitiert bei JURIS, Tz 14, 15). Diese Fallkonstellation ist mit dem Fall der Geltendmachung der Berechtigung einer Mietminderung nicht vergleichbar. Denn es handelt sich – wie ausgeführt – nur um einen Ausschnitt aus dem Vertragsverhältnis. Es ist auch zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber im Zuge des Kostenmodernisierungsgesetzes für die auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen gerichtete Klage des Mieters in das Gesetz die Vorschrift des § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG neu eingefügt hat und damit eine besondere Wertvorschrift geschaffen hat, die auf den Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung abstellt (BGH Beschluss vom 02.11.2005 – XII ZR 137/05 – a.a.O.). Durch die Neufassung des Gesetzes soll in erster Linie aus sozialpolitischen Erwägungen vermieden werden, dass eine Festsetzung des Streitwertes nach den Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme erfolgt (BT-Drucksache 15/1971, Seite 154). Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Feststellungsanspruch auf Berechtigung zur Minderung des Mietzinses von der Interessenlage mit dem Anspruch auf Mängelbeseitigung vergleichbar ist; beide Ansprüche korrespondieren miteinander. Der Streit um die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung steht in der Sache dem gesetzlich direkt geregelten Mangelbeseitigungsanspruch „spiegelbildlich” gegenüber (vgl. OLG Hamburg Beschluss vom 20.02.2009 – 4 W 12/09 – a.a.O.; Woitkewitsch, a.a.O.).

Soweit der BGH in seiner Entscheidung vom 21.09.2005 – XII ZR 256/03 -NJW-RR 2006, 16 = NZM 2005, 944 für den im Wege der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrag, dass der Mieter zur Minderung des Mietzinses um 100 % berechtigt sei, den dreieinhalbjährlichen Minderungsbetrag zugrunde gelegt hat, ist diese Entscheidung nach altem Kostenrecht ergangen und ist daher im Hinblick auf die Neueinführung des § 41 Abs. 5 GKG nicht mehr einschlägig.

Für den Feststellungsantrag des Vermieters, dass der Mieter wegen einer behördlichen Nutzungsuntersagung nicht zur Kürzung des Mietzinses berechtigt ist, hat der BGH den 42-fachen Minderungsbetrag unter Abzug von 20 % (wegen positiver Feststellungsklage) angenommen (BGH Beschluss vom 17.03.2004 – XII ZR 162/00 – NZM 2004, 423). Entsprechend hat der VIII. Zivilsenat des BGH in der Entscheidung vom 13.03.2007 – VIII ZR 342/03 – GE 2007, 983 – bei einem Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters den Streitwert auf der dreieinhalbfachen Jahresbetrag festgesetzt. Beide vorgenannte Entscheidungen ergingen nach altem Kostenrecht.

Gemäß § 68 Abs. 3 GKG ist das Verfahren kosten- und gebührenfrei.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen, weil die Frage der Anwendbarkeit des § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG für die Klage auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung in bestimmter Höhe grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert (§ 574 Abs. 2 ZPO).