Contact for English speaking clientsAG Vaihingen, Az.: 1 C 217/16, Urteil vom 01.12.2016
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.840,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Räumung und Herausgabe der von den Beklagten bewohnten Zweizimmerwohnung in … . Die Beklagten schlossen mit Wirkung zum 01.10.2007 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers, dem zwischenzeitlich verstorbenen Herrn … einen schriftlichen Formular-Mietvertrag(Anl. K1/BI. 4 der Akten), der unter Ziff. 20 Raum für Ergänzungen und im Anschluss folgende Klausel enthält:
„Weitere Vereinbarungen sind nicht getroffen. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistungs- oder Zeitbestimmung, so tritt an ihre Stelle das gesetzlich zulässige Maß.“
Nach dem Tode des Vermieters kündigte die Erbengemeinschaft durch Schreiben vom 24.02.2015 den Mietvertrag mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächst möglichen Termin durch Anwaltsschreiben vom 24.02.2015 (Anlage K2/BI. 8 der Akten). Sie begründete die Kündigung damit, dass die Beklagten einer schriftlichen Aufforderung der Erben vom 22.1.2015, diverse Gegenstände, unter anderem Brennholz, aus der angrenzenden Scheune zu entfernen, keine Folge geleistet hätten. Die Beklagten reagierten auf die Kündigung nicht.
Durch Schreiben vom 02.03.2016 (Anlage K3/BI. 9 der Akten) kündigte der Kläger nach Erwerb des Hauses von der Erbengemeinschaft das Mietverhältnis mit den Beklagten erneut fristlos mit derselben Begründung und verlangte die Räumung bis spätestens 16.03.2016.
Mit der am 05.07.2016 zugestellten Klage verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.
Der Kläger meint, eine möglicherweise mündlich mit dem Voreigentümer getroffene Vereinbarung binde ihn nicht. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages müssten schriftlich erfolgen, mündliche Nebenabreden hätten keine Gültigkeit.
Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen bewohnte Wohnung in der … bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad, WC, sowie dazugehörigem Kellerraum, geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, sie hätten mit dem vormaligen Vermieter … mündlich vereinbart, dass sie ihr Brennholz in der Scheune lagern dürfen. Dies habe der Vormieter, der Zeuge … mit Billigung des Vermieters ebenso gehandhabt, ein weiterer Bewohner des Hauses habe ca. 15 Jahre lang ebenfalls sein Brennholz in der Scheune gelagert. Seit Beginn des Mietverhältnisses habe auch er sein Brennholz in der Scheune gelagert, dies sei von … nie beanstandet worden. Die fristlose Kündigung sei deshalb nicht gerechtfertigt.
Das Gericht hat das schriftliche Vorverfahren angeordnet und den Kläger in dieser Verfügung darauf hingewiesen, dass es problematisch sei, ob das Verhalten der Beklagten eine fristlose Kündigung rechtfertige. Nach Ablauf der langen Zeit sei eine fristlose Kündigung jedenfalls unverhältnismäßig. Im Rahmen der Terminsverfügung wurde der Kläger darauf hingewiesen, dass eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach Vereinbarungen bzw. Ergänzungen des Vertrages schriftlich erfolgen müssen, nicht zur Folge habe, dass mündliche Nebenabreden unwirksam sind.
Zur Ergänzung des Parteivorbringens wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst deren Anlagen und insbesondere auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.11.2016 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Die fristlose Kündigung vom 02.03.2016 beendete das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht. Ein wichtiger Grund im Sinne von § 534 Abs. 1 S. 1 BGB liegt nicht vor.
a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt dabei – ebenso wie die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – der tatrichterlichen Würdigung.
b) Ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten lässt sich nicht feststellen. Die Beklagten haben unter Beweisantritt hinreichend substantiiert dargetan, dass sie mit dem vormaligen Vermieter eine mündliche Vereinbarung dahingehend geschlossen haben, dass sie berechtigt sind, ihr Brennholz in der angrenzenden Scheune zu lagern.
aa) Der Wirksamkeit dieser mündlichen Vereinbarung steht die Schriftformklausel des Mietvertrages gemäß Ziff. 20 nicht entgegen. Eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach Vereinbarungen bzw. Ergänzungen des Vertrages schriftlich erfolgen müssen, hat nicht zur Folge, dass mündliche Nebenabreden unwirksam sind. Individuelle Vertragsabreden haben grundsätzlich Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305b BGB). Die Klausel gern. Ziff. 20 ist unwirksam. Die Klausel bezieht sich ihrem Wortlaut nach auch auf Nachtragsvereinbarungen, was ihre Unwirksamkeit besonders begründet (BGH NJW 1982, 331; 1985, 320). Denn sie bringt klar zum Ausdruck, daß die Möglichkeit, die Schriftform durch mündliche Abreden abzubedingen, nicht bestehen solle. Sie läuft damit auf eine unwirksame Freizeichnung von einer wirksam erteilten individuellen Zusage hinaus (BGH NJW 1983, 1853; 1984, 2468). Formularmäßige Klauseln können die nachträglich getroffene höherrangige individuelle Abrede nicht außer Kraft setzen BGH NJW 2001, 292; 2006, 138). Entsprechendes gilt für Klauseln, die für mündliche Nebenabreden zwingend die Einhaltung der Schriftform verlangen (BGH NJW 1986, 3132; NJW-RR 95, 179). Unbedenklich sind lediglich Vollständigkeitsklauseln, wenn sie lediglich die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde wiederholen (BGH NJW 2000, 207).
bb) Die Beklagten haben substantiiert unter Beweisantritt vorgetragen, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragspartner eine mündliche Nebenabrede dahingehend getroffen haben, dass sie berechtigt sind, ihr Brennholz in der Scheune zu lagern. An diese Abrede ist der Kläger gemäß § 566 BGB gebunden. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird (§ 566 Abs. 1 BGB).
c) Soweit der Kläger die zwischen dem Beklagten und … getroffene Nebenabrede erstmals im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 17.11.2016 mit Nichtwissen bestritten hat, ist dieses Bestreiten als verspätet zurückzuweisen (§ 296 ZPO).
Der Kläger hat die Behauptung der Beklagten, eine mündliche Abrede mit Herrn … über die Lagerung des Brennholzes in der Scheune getroffen zu haben, erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 17.11.2016 bestritten, obwohl er vom Gericht durch Verfügung vom 15.09.2016 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die Schriftformklausel aus dem Mietvertrag der Wirksamkeit von mündliche Nebenabreden nicht entgegensteht. Hätte der Kläger das Zustandekommen der Nebenabrede bereits vor dem Termin bestritten, so hätte das Gericht den Zeugen zur mündlichen Verhandlung geladen und vernommen. Die Zulassung des Verteidigungsmittels hätte nun zur Folge, dass ein neuer Termin zur Vernehmung des Zeugen bestimmt werden müsste, wodurch die Erledigung des Rechtsstreits zwangsläufig verzögert würde. Auf den Hinweis in der Verfügung vom 15.09.2016 hat der Kläger in keiner Weise reagiert, dieses Verhalten ist als grobe Nachlässigkeit anzusehen.
d) Selbst wenn die mündliche Nebenabrede nicht beweisbar wäre, trägt die Begründung weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist für den Kläger nicht unzumutbar. Der Kläger hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vielmehr zu erkennen gegeben, dass er an dem Mietverhältnis mit den Beklagten grundsätzlich nicht mehr festhalten will. Eine Kündigung über Wohnraum bedarf jedoch eines wichtigen Grundes für die fristlose Kündigung (§§ 543, 569 BGB) und auch für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Die vom Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung genannten Gründe rechtfertigen eine Kündigung über Wohnraum nicht und wurden in der Kündigung auch nicht ausdrücklich genannt (§ 573 Abs. 3 BGB), dies ist jedoch Wirksamkeitsvoraussetzung.
Selbst wenn die von den Beklagten behauptete Nebenabrede nicht beweisbar wäre, könnte der Kläger keine fristlose Kündigung auf dieses Verhalten stützen. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Beklagten ihr Brennholz seit Oktober 2007 bis zum Tode des … unbeanstandet dort gelagert haben und dass sie derzeit überhaupt kein Brennholz in der Scheune mehr lagern, weil sie nicht mehr mit Holz heizen, das dort noch lagernde Holz stamme noch vom Erblasser. Schließlich hat der Kläger eingeräumt, er wisse überhaupt nicht, wem das Holz in der Scheune gehört. Damit steht zugleich fest, dass die auf die unbefugte Lagerung von Brennholz gestützte fristlose Kündigung des Klägers gegenstandslos ist und sein Räumungsbegehren nicht rechtfertigt.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO.
