Modernisierungsmaßnahmen nach neuem Mietrecht

Modernisierungsmaßnahmen nach neuem Mietrecht

Mietrecht
ein Beitrag aus unserer Info-Post
Dezember 2013


Am 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Veränderungen ergeben sich vor allem bezüglich der energetischen Sanierung, der Modernisierungsmieterhöhung, der Folgen der Nichtzahlung der Kaution und bezüglich der Räumung der Wohnung. Hier sollen nur Modernisierungs-maßnahmen in den Blick genommen werden.

Früher minderte sich die Miete bei nicht unerheblichen Beeinträchtigungen des Gebrauchs an der Wohnung auch im Falle der energetischen Sanierung. Jeder nicht unerhebliche Mangel führte grundsätzlich zu einer Minderung der Miete. Das neue Mietrecht legt den Mieter in bestimmten Fällen die Pflicht auf eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, ohne dass sich die Miete mindert. Er ist dann zur vollständigen Mietzahlung verpflichtet, ohne dass er die Wohnung in vollem Umfang nutzen kann.

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Wann ist dies der Fall?

Zunächst muss eine energetische Modernisierung vorliegen. Gemeint sind damit bauliche Veränderungen an der Mietsache, die zu einer Einsparung von Endenergie führen. Dies trifft etwa auf Dämmmaßnahmen zu. Nicht hingegen erfasst sind bloße Instandhaltungsmaßnahmen wie der Austausch alternder Rohre.

Ferner darf keine völlige Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegen. Das bedeutet: Kann der Mieter die Wohnung während der energetischen Modernisierungsmaßnahme überhaupt nicht nutzen, ist er von der Mietzahlungspflicht befreit.

Der Ausschluss der Mietminderung beschränkt sich auf drei Monate. Bei längerfristigen Maßnahmen ist eine Minderung möglich.

Ausnahmsweise besteht keine Duldungspflicht des Mieters, wenn die Modernisierungsmaßnahme für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Wirtschaftliche Härtegründe lassen die Duldungspflicht hingegen nicht entfallen.

Zu beachten ist, dass der Vermieter für das Vorliegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme darlegungs- und beweispflichtig ist, da diese einen Ausschlusstatbestand darstellt.

Ferner muss der Vermieter die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen.

Nach Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung hat der Mieter einen Monat Zeit gegen die Maß-nahme Härtegründe vorzutragen.

Mit der Modernisierungsmaßnahme kann eine Mieterhöhung einhergehen. Diese ist jedoch nur in Grenzen zulässig. Häufig kränkelt eine solche Mieterhöhung an der Nichteinhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungsverfahrens (siehe oben).

Grundsätzlich darf die jährliche Miete um bis zu 11% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dies kann einerseits zu einer beträchtlichen Mieterhöhung führen, schafft aber andererseits für den Vermieter auch einen Anreiz energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Ausnahmsweise ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. An dieser Stelle sind auch wirtschaftliche Gesichtspunkte auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen. Diese Abwägung findet allerdings nicht statt, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der bei zwei Dritteln der Wohnungen in der Region vorliegt.

Der Vermieter muss dem Mieter die Erhöhung in Textform mitteilen. Ferner muss er sie erläutern und in einer Rechnung aufzeigen, wie sie zustande kommt. Darzulegen sind insbesondere die Kosten der Modernisierungsmaßnahme umgerechnet auf die einzelne Wohnung unter Abzug etwaiger enthaltener Instandhaltungskosten (welche nicht zu einer Mieterhöhung herangezogen werden dürfen!) und die    Kosten, welche der Mieter durch die Maßnahme künftig einsparen wird. Die Ermittlung der zuletzt genannten Kosten darf unter Zuhilfenahme allgemein anerkannter Pauschalwerte erfolgen.

Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung ist die Miete erhöht. Bei fehlerhafter Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme (siehe oben) verlängert sich die Frist um sechs Monate. Das Gleiche gilt, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.