Contact for English speaking clientsOLG Düsseldorf, Az.: I-14 U 12/16, Urteil vom 11.10.2016
Die Berufung des Beklagten gegen das am 29.07.2015 verkündete Grundurteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld (2 O 397/07) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Wert: 183.250 EUR.
Gründe
Der Rechtsstreit ist Teil einer Serie von Rechtsstreitigkeiten, in denen die Erwerber von Wohneinheiten auf dem Grundbesitz X1 in Stadt 1 den beklagten Notar wegen seiner Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Erwerb der vorgenannten Wohneinheiten auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.
Das Landgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Wegen der Urteilsgründe und der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (Bl. 566 ff. GA).
Gegen das angefochtene Urteil wendet sich die Berufung des Beklagten mit dem dieser unter Vertiefung und Ergänzung seines erstinstanzlichen Vorbringens geltend macht, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt sei.
Der Beklagte beantragt, die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Er verteidigt die angefochtene Entscheidung.
Die Senatsvorsitzende hat die Parteien mit Schreiben vom 14.07.2016 darauf hingewiesen, dass beabsichtigt sei, die Berufung des Beklagten gegen das angefochtene Urteil durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen und in dem Zusammenhang folgende Hinweise erteilt (Bl. 660 ff. GA):
„Das Rechtsmittel des Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Sache hat keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung; auch erfordern die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung durch Urteil des Berufungsgerichts. Schließlich ist nach den Umständen des Falls auch sonst keine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 ZPO).
Die Berufung kann gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Solche Umstände zeigt die Berufungsbegründung nicht in verfahrensrechtlich erheblicher Weise auf. Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffenden Gründen, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, ausgeführt, dass die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Das Rechtsmittel des Beklagten gibt dem Senat lediglich Veranlassung zu folgenden Anmerkungen:
1. Der Beklagte hat eine ihm dem Kläger gegenüber obliegende Amtspflicht aus § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG in der bis zum 30.09.2013 geltenden und für die streitgegenständliche Beurkundung maßgeblichen Fassung des OLG-Vertretungs- Änderungsgesetzes vom 23.07.2002 (a.F.) verletzt, indem er am 12.04.2005 den streitgegenständlichen Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Schuldnerin, der X1 A-GmbH, beurkundet hat.
Gemäß § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311 b Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, geschieht dies im Regelfall dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. Dieser sich aus § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. ergebenden Pflicht, bei der es sich um eine Amtspflicht des Notars gegenüber den an dem Beurkundungsgeschäft beteiligten Verbrauchern handelt (vgl. BGH, Senat für Notarsachen, Urteil vom 24.11.2014 – NotSt (Brfg) 3/14, juris; BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/12, juris), hat der Beklagte verletzt. Er hat dem Kläger, wovon das Landgericht mit Recht ausgegangen ist, innerhalb der maßgeblichen Zweiwochenfrist nicht hinreichend Gelegenheit gegeben, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Er hätte daher die Beurkundung am 12.04.2005 nicht durchführen dürfen.
a) Bei dem Kläger handelte es sich um einen Verbraucher (§ 13 BGB in der vom 02.01.2002 bis zum 12.07.2014 geltenden Fassung). Die Verkäuferin, die Schuldnerin, war dagegen Unternehmer im Sinne des § 14 Abs. 1 BGB in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung. Der abzuschließende Kaufvertrag war gemäß § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB beurkundungsbedürftig, weswegen der beklagte Notar grundsätzlich dazu verpflichtet war dafür Sorge zu tragen, dass der Kläger ausreichend Gelegenheit hielt, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Dies erforderte es im Regelfall, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wurde.
b) Die sich aus § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. ergebende Übereilungs- und Überlegungsschutzfrist von zwei Wochen war im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Beklagten am 12.04.2004 noch nicht verstrichen.
aa) Der Lauf der Zweiwochenfrist begann mit dem Zugang des „beabsichtigten Textes“ beim Verbraucher (vgl. Litzenburger, in: Beck“scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 39. Edition, Stand vom 01.05.2016, § 17 BeurkG, Rn. 43). Dies hat nach § 188 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 187 Abs. 1 BGB zur Folge, dass die Zweiwochenfrist am Dienstag dem 30.03.2004 zu laufen begann und zwei Dienstage darauf, also mit Ablauf des 13.04.2004 verstrich, mithin erst einen Tag nach Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrags.
bb) Die Beachtung der Regelfrist des § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. stand nicht zur Disposition der Vertragsparteien. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung war es insbesondere den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen. Dieses Ziel wird nach den Vorstellungen des Gesetzgebers regelmäßig erreicht, wenn der Verbraucher nach Mitteilung des Textes des beabsichtigten Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen hat (vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/12, a.a.O.; Bundestagsdrucksache 14/9266 S. 51). Da der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund treten darf, kommt ein Abweichen von der Regelfrist nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund für deren Abkürzung. Sie kommt nur in Betracht, wenn der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz bereits auf andere Weise gewährleistet ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2015 – III ZR 292/14, juris; BGH, Senat für Notarsachen, Urteil vom 24.11.2014 – NotSt (Brfg) 3/14, a.a.O.; BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/13, a.a.O.). Zweck des Gesetzes ist es, das Aufklärungspotenzial des Beurkundungsverfahrens zu optimieren. Dem Verbraucher soll u.a. ermöglicht werden, sich frühzeitig mit den rechtlichen Besonderheiten des abzuschließenden Rechtsgeschäfts vertraut zu machen und zu überlegen, welche Fragen und/oder gegebenenfalls Änderungswünsche er in das Beurkundungsverfahren einbringen möchte. Auch kann bereits im Vorfeld der Beurkundung durch solche Fragen geklärt werden, dass der Notar für manche Themen – wie zum Beispiel grundsätzlich für wirtschaftliche, steuerliche oder bautechnische Fragen – nicht zuständig ist, sodass der Verbraucher dann bei Bedarf versuchen kann, diese noch anderweitig zu klären. Diese Ziele werden verfehlt, wenn der Notar entgegen § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG beurkundet (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2015 – III ZR 292/14, juris).
Umstände, aus denen sich ergeben könnte, dass Gründe des Verbraucherschutzes der vom Beklagten vorgenommenen Verkürzung der Zweiwochenfrist nicht entgegenstanden, sind von dem Beklagten weder konkret vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Dies wirkt sich zulasten des beklagten Notars aus, den insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2015 – III ZR 292/14, a.a.O.).
cc) Bereits dadurch, dass der Beklagte die Beurkundung durchgeführt hat, bevor die Regelfrist von zwei Wochen abgelaufen war und die Zwecke der Wartepflicht auch nicht anderweitig erfüllt waren, ergibt sich eine ihn zur Leistung von Schadenersatz verpflichtende Amtspflichtverletzung (vgl. BGH, Urteil vom 25.07.2015 – III ZR 292/14, juris). Zwischen dieser Amtspflichtverletzung und dem vom Kläger geltend gemachten Schaden, dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, besteht ein kausaler Zusammenhang (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2015 – III ZR 292/14, a.a.O.; BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/12, a.a.O.). Die entsprechende Kausalitätsvermutung hat der Beklagte, den auch insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft (vgl. nur BGH, Urteil vom 25.06.2015 – III ZR 292/14, a.a.O.), nicht widerlegt, was ebenfalls zu seinen Lasten wirkt.
c) Davon unabhängig ergibt sich – wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt – eine weitere dem Beklagten anzulastende Amtspflichtverletzung daraus, dass er es unterlassen hat vor Übermittlung des Vertragsentwurfs an den Klägereinen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen.
aa) Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass den Beklagten aus § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. die Amtspflicht traf, in den dem Verbraucher vorab zu übermittelnden Vertragsentwurf sämtliche Informationen aufzunehmen, die erforderlich sind, das von der Norm geforderte Schutzniveau zu erreichen. Dies erforderte es, in den dem Verbraucher übermittelten Vertragsentwurf alle für den Vertrag wesentlichen Elemente zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 24.11.2014 – NotSt (Brfg) 3/14, a.a.O.). Andernfalls wird der übermittelte Text dem Erfordernis, es dem Verbraucher zu ermöglichen, den Vertragsinhalt und die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des Geschäfts überprüfen zu können, nicht gerecht. Alle in dem Zusammenhang erforderlichen Informationen muss der zu übersendende Text mithin enthalten (vgl. Litzenbürger, a.a.O., Rn. 41).
Wegen der sich aus § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG ergebenden Amtspflicht, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des beurkundeten Kaufvertrags, zu der auch der Hinweis auf die bestehenden Belastungen und deren Bedeutung gehört, zu unterrichten (BGH, Urteil vom 27.07.2010 – III ZR 293/09, juris), gebietet es der Schutzzweck des § 17 Abs. 2 a Abs. 2 S. 2 BeurkG zudem, dass die in dem Zusammenhang relevanten Umstände, die sich aus dem Grundbuch ergeben, in dem Vertragsentwurf berücksichtigt werden. Dies bringt es wiederum mit sich, dass der beurkundende Notar, um die diesbezüglichen Informationen in den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts aufnehmen zu können, zuvor zeitnah in das Grundbuch Einsicht nehmen muss.
bb) Hätte der beklagte Notar, wie es nach allem seiner Amtspflicht aus § 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. entsprochen hätte, zeitnah vor Übermittlung des beabsichtigten Texts des Rechtsgeschäfts Einblick in das Grundbuch genommen, hätte er von dem bereits am 11.03.2004 eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk Kenntnis nehmen können und diesen zusammen mit den auf dem Grundstück ruhenden Lasten in dem Text der beabsichtigten Vertragsurkunde erwähnen können und müssen.
Die aufgezeigte Amtspflichtverletzung begründet, wie vom Landgericht zutreffend dargelegt, auch einen ursächlichen Zusammenhang zu dem vom Kläger geltend gemachten Schaden. In Kenntnis der Umstände hätte der Kläger die Möglichkeit gehabt die finanziellen Schwierigkeiten der Verkäuferin zu erkennen. Jedenfalls hätte er sich innerhalb der zweiwöchigen Überlegungsfrist bei einem sachkundigen Dritten oder dem Beklagten über die rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung eines Zwangsversteigerungsvermerks erkundigen können, was der Beklagte durch sein pflichtwidriges Unterlassen vereitelt hat.
Zugleich hätte der Beklagte den Kläger in Erfüllung der ihn aus § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG treffender Amtspflicht, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des beurkundeten Kaufvertrags zu belehren, zu der auch der Hinweis auf die bestehenden Belastungen und deren Bedeutung gehört (BGH, Urteil vom 27.07.2010 – III ZR 293/09, juris), darüber belehren können und müssen, dass ein solcher Zwangsversteigerungsvermerk als ein Warnsignal für bestehende finanzielle Schwierigkeiten des Grundstückseigentümers zu verstehen sein kann (vgl. BGH, Urteil vom 27.07.2010 – III ZR 293/09, a.a.O.). Auch hierzu kam es infolge der Amtspflichtverletzung nicht.
Entsprechend aufgeklärt, hätte der Kläger, wofür die Vermutung beratungsgerechten Verhaltens spricht, den streitgegenständlichen Kaufvertrag nicht oder jedenfalls nicht ohne weitergehende Sicherungsmaßnahmen abgeschlossen.
d) Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die aufgezeigten Amtspflichtverletzungen nicht fahrlässig erfolgten, wofür den beklagten Notar die Darlegungs- und Beweislast trifft (vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2010 – III ZR 272/09, juris; BGH, Urteil vom 28.09.2000 – IX ZR 279/99, juris), sind nicht ersichtlich. Insbesondere konnte der Beklagte nach Inkrafttreten der Vorschrift des § 17 Abs. 2 a Abs. 2 Nr. 2 BeurkG a.F., die – was sich bereits aus der amtlichen Begründung der Vorschrift ergibt – bezweckte dem Verbraucher eine ausreichende Überlegungsfrist einzuräumen (Bundestagsdrucksache 14/9266, S. 51), nicht mehr unverschuldet davon ausgehen, eine Einsichtnahme ins Grundbuch sei vor Fertigung und Übermittlung des beabsichtigten Texts des Rechtsgeschäfts nicht geboten. Dies schon deswegen, weil nach dem Willen des Gesetzgebers, der in § 17 Abs. 2 a Abs. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. hinreichend deutlich seinen Niederschlag gefunden hat, der mit der Norm bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz es erforderte, den Verbraucher bereits im Zeitpunkt der Übermittlung des beabsichtigten Texts über alle für ihn maßgeblichen Umstände des Geschäfts umfassend zu unterrichten.
2. Das Landgericht war entgegen der Auffassung des Beklagten auch dazu befugt vorab über den Grund zu entscheiden.
Nach § 304 Abs. 1 ZPO darf ein Grundurteil nur ergehen, wenn ein Anspruch nach Grund und Höhe streitig ist, alle Fragen, die zum Grund des Anspruchs gehören, erledigt sind und nach dem Sach- und Streitstand der Anspruch mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe besteht (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.2015 – III ZR 41/15, juris; BGH, Urteil vom 09.11.2006 – VII ZR 151/05, juris).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der streitgegenständliche Anspruch ist dem Grund und der Höhe nach streitig. Durch das angefochtene Grundurteil sind alle Fragen die zum Grund des Anspruchs gehören geklärt. Darüber hinaus besteht nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand der Schaden mit hoher Wahrscheinlichkeit jedenfalls in irgendeiner Höhe. Anhaltspunkte dafür, dass die dem Kläger durch das schädigende Ereignis entstandenen Vorteile (Wert der von ihm erworbenen Eigentumswohnung) den von ihm geltend gemachten Schaden, der sich aus der Summe der von ihm behaupteten Aufwendungen für die Fertigstellung der Immobilie in Höhe von 433.250,00 EUR ergibt (S. 12 der Klageschrift in Verbindung mit dem Schriftsatz vom 01.09.2008 (Bl. 274 GA) und dem Schriftsatz vom 09.09.2010 (Bl. 393 GA) übersteigen könnte, sind weder konkret vorgetragen worden, noch sonst ersichtlich.
3. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:
Der dem Kläger entstandene Schaden bemisst sich nach den Aufwendungen, die ihm infolge des Vertragsschlusses entstanden sind. Er muss sich jedoch hierauf im Wege der Vorteilsausgleichung diejenigen Vorteile anrechnen lassen, die ihm durch das schädigende Ereignis erwachsen sind, soweit ihre Anrechnung dem Sinn und Zweck des Schadensersatzes entspricht und weder den Geschädigten unzumutbar belastet, noch den Schädiger unbillig entlastet. Dies erfordert, dass – wie es hier der Fall ist – Vor- und Nachteile bei wertender Betrachtung gleichsam zu einer Rechnungseinheit verbunden sind (vgl. BGH, Urteil vom 02.04.2001 – II ZR 331/99, juris). Maßgeblich für die Schadensmessung – und damit auch für die Bestimmung des Werts der anzurechnenden Vorteile – ist dabei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung (vgl. BGH, Urteil vom 02.04.2001 – II ZR 331/99, a.a.O.).
Während der Kläger die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der ihm durch das schädigende Ereignis, also die pflichtwidrige Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrags entstandenen Aufwendungen trägt, trifft den Beklagten hinsichtlich der dem Kläger daraus entstanden Vorteile die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 75 Aufl. 2016, Vorbemerkung vor § 249 Rn. 75).“
Gegen die ihm erteilten Hinweise wendet sich der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 14.09.2016 unter Wiederholung seines bisherigen Vorbringens (Bl. 684 ff. GA).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
1. Die zulässige Berufung des Beklagten ist aus den uneingeschränkt fortgeltenden Gründen des Schreibens des Senatsvorsitzenden vom 14.07.2016 offensichtlich unbegründet. Die Einwendungen des Beklagten gegen die ihm erteilten Hinweise geben dem Senat lediglich Veranlassung zu folgenden ergänzenden Ausführungen:
a) Eine vom Beklagten verschuldete schadensursächliche Amtspflichtverletzung ergibt sich bereits daraus, dass der Beklagte die sich aus § 17 Abs. 2a Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BeurkG a.F. folgende Zweiwochenfrist nicht eingehalten hat. Dass der Kläger, wenn der Beklagte die Beurkundung deswegen abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen, hat der Beklagte, den insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2015 – III ZR 292/14, a.a.O.), auch in seinem Schriftsatz vom 14.09.2016 weder substantiiert dargetan noch in geeigneter Weise unter Beweis gestellt, wobei der Senat berücksichtigt hat, dass die Anforderungen an die Beweisführung seitens des Notars im Hinblick auf das herabgesetzte Beweismaß des § 287 ZPO, welches auch insoweit gilt, nicht überspannt werden dürfen (BGH, Urteil vom 25.06.2015 – III ZR 292/14, a.a.O.).
b) Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen ist auch daran festzuhalten, dass sich eine weitere schadensursächliche vom Beklagten verschuldete Amtspflichtverletzung daraus ergibt, dass er nicht zeitnah das Grundbuch eingesehen hat und daher dem Grundbuch nicht entnehmen konnte, dass seinerzeit ein Zwangsversteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen war. Gründe, die den Senat dazu veranlassen könnten insoweit von den mit Schreiben der Senatsvorsitzenden vom 14.07.2016 erteilten Hinweisen abzuweichen, zeigt der Beklagte in seiner Erwiderung vom 14.09.2016 nicht auf. Solche Gründe sind auch sonst nicht ersichtlich.
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Regelungen in Bezug auf die vorläufige Vollstreckbarkeit rechtfertigen sich aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.
