Nichtigkeit Grundstückkaufvertrag bei Missverhältnis Kaufpreises zum Verkehrswert der Immobilie

Ungültigkeit eines Immobilienkaufvertrags: Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Marktwert

Der Fall dreht sich um einen komplexen Rechtsstreit, der die Gültigkeit eines Grundstückkaufvertrags in Frage stellt. Im Kern geht es um ein Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Die Klägerin, eine ältere Dame, hatte ihr Reihenhaus an die Beklagten verkauft. Später stellte sich heraus, dass der vereinbarte Kaufpreis weit unter dem Marktwert der Immobilie lag. Das Landgericht Berlin hatte in erster Instanz ein Urteil gefällt, das nun vom Kammergericht Berlin in Teilen abgeändert wurde. Die Hauptfrage, die das Gericht zu klären hatte, war, ob der Vertrag aufgrund des erheblichen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie nichtig ist.

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Schwarzarbeit und Nichtigkeit des Vertrags

Das Landgericht hatte die Beklagten ursprünglich zur Abgabe einer Rückauflassungserklärung verpflichtet, allerdings nur gegen eine Zahlung von 40.000 Euro durch die Klägerin. Das Gericht argumentierte, dass der Vertrag wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwarzArbG) nichtig sei. Die Klägerin legte Berufung ein und argumentierte, dass die Bedingung der Zahlung von 40.000 Euro ungerecht sei.

Wucher und psychologischer Druck

Die Klägerin führte weiter aus, dass sie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fast 81 Jahre alt und nicht geschäftserfahren war. Sie behauptete, von den Beklagten, die ihr physisch und psychisch überlegen waren, überrumpelt worden zu sein. Darüber hinaus wurde der Verkehrswert der Immobilie auf mindestens 250.000 Euro geschätzt, während der tatsächliche Kaufpreis weit darunter lag.

Bereicherung und Kondiktionsausschluss

Ein weiterer strittiger Punkt war die Frage der Bereicherung. Die Klägerin argumentierte, dass sie nicht mehr bereichert sei, da die Barzahlung von 40.000 Euro bei ihr nicht angekommen oder nicht mehr vorhanden sei. Sie konnte sich weder an die Übergabe des Betrags erinnern noch an dessen Verbleib.

Endgültige Entscheidung und Kosten

Das Kammergericht Berlin entschied, dass die Berufung der Klägerin teilweise erfolgreich war und die der Beklagten zurückgewiesen wurde. Die Beklagten wurden verurteilt, eine Auflassungserklärung abzugeben, damit die Klägerin wieder als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird. Zudem wurden die Beklagten verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Dieser Fall wirft ein Schlaglicht auf die komplexen und vielschichtigen Fragen, die bei Immobilientransaktionen auftreten können, insbesondere wenn ein Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert der Immobilie besteht. Es zeigt auch, wie wichtig es ist, bei solchen Transaktionen äußerst vorsichtig zu sein, um spätere rechtliche Probleme zu vermeiden.

Das vorliegende Urteil

KG Berlin – Az.: 7 U 136/16 – Urteil vom 05.09.2017

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 24. Juni 2016 verkündete Urteil der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin – 22 O 233/15 – teilweise geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, eine Auflassungserklärung dahingehend abzugeben, dass die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch des Amtsgerichts S… von D… Blatt … eingetragen wird.

Die Berufung des Beklagten zu 1) wird als unzulässig verworfen.

Die Berufung des Beklagten zu 2) wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages leistet.

Gründe

A.

Die Klägerin begehrt die Rückübertragung eines den Beklagten mit notariellem Vertrag vom 21.7.2011 (UR-Nr. 536/2011 des Notars … E…, B…), verkauften Wohnungseigentums (Reihenhaus). Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die Anlage A 1 Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagten zur Abgabe einer (Rück-) Auflassungserklärung Zug um Zug gegen Zahlung von 40.000,00 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es insbesondere ausgeführt, dass der Grundstückskaufvertrag wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwarzArbG) gemäß § 134 BGB nichtig sei. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien gestellten Anträge sowie der getroffenen Entscheidung und ihrer Begründung wird auf das am 24.6.2016 verkündete Urteil der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin – 22 O 233/15 – Bezug genommen. Gegen das ihr am 31.8.2016 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 23.9.2016 Berufung eingelegt und diese – nach Gewährung der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der Versäumung der Frist zur Begründung der Berufung und der Verlängerung dieser Frist bis zum 30.11.2016 durch Beschluss des Senats vom 22.11.2016 – mit einem am 14.11.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Der Beklagte zu 1) hat gegen das ihm am 8.9.2016 zugestellte Urteil am 27.9.2016 Berufung eingelegt und diese mit einem am 25.11.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Der Beklagte zu 2) hat gegen das ihm am 26.8.2016 zugestellte Urteil am 2.9.2016 Berufung eingelegt und diese – aufgrund der mit Schriftsatz vom 19.10.2016 beantragten Fristverlängerung – nach einer durch Verfügung des Vorsitzenden des Senats vom selben Tag bis zum 28.11.2016 verlängerten Frist mit einem am 23.11.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Während die Klägerin mit ihrer Berufung die uneingeschränkte Verurteilung der Beklagten zur (Rück-) Auflassung begehrt, erstreben die Beklagten mit ihren Rechtsmitteln die vollständige Abweisung der Klage.

Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer Berufung unter Bezugnahme auch auf ihren erstinstanzlichen Vortrag insbesondere vor:

Das Landgericht habe die Rückauflassung zu Unrecht von einer Zahlung in Höhe von 40.000,00 € an die Beklagten abhängig gemacht. Es habe das Vorliegen der Voraussetzungen des § 817 S. 2 BGB im Hinblick auf die von ihr quittierte Barzahlung in Höhe von 40.000,00 € fehlerhaft verneint. Überhaupt nicht befasst habe sich das Landgericht mit ihrem Vortrag, der Kaufvertrag sei wegen Verstoßes gegen den Wuchertatbestand insgesamt nichtig. Sie sei bei Abschluss des Kaufvertrages fast 81 Jahre alt gewesen und nicht geschäftserfahren. Die ihr physisch und psychisch überlegenen Beklagten hätten sie regelrecht überrumpelt und eingelullt. Es bestehe auch objektiv ein offensichtliches Missverhältnis zwischen der Leistung der Beklagten, die zudem großenteils gar nicht erbracht worden und/oder ihr gegenüber nur vorgetäuscht worden sei und der Gegenleistung in Gestalt der Übereignung ihres Eigenheims. Dessen Verkehrswert habe im Jahr 2011 mindestens 250.000,00 € betragen. Sie und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann hätten das in … D… belegene, gepflegte und in einem guten Zustand befindliche Reihenhaus mit einer Wohnfläche von ca. 95 qm und einer Nutzfläche (Keller und Dachboden) von weiteren 75 qm nebst Garten und Terrasse im Jahr 1977 zu einem Kaufpreis in Höhe von 352.000,00 DM erworben. Ihr im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht könne bei der Bewertung des Grundstücks keine Rolle spielen, weil die Beklagten ihren vertraglichen Verpflichtungen (Zahlung von Wohngeld, Grundsteuer etc.) nicht nachgekommen seien. Der den Kaufvertrag beurkundende Notar E… habe das Wohnrecht mit 9.000,00 € berechnet, so dass man unter Berücksichtigung dieser Anrechnung zu einer Leistung der Beklagten in Höhe von allenfalls 99.000,00 € komme. Sie, die Klägerin, habe seit dem 1. August 2011 bis jetzt monatlich 270,00 € Wohngeld sowie 400,00 € jährliche Grundsteuer gezahlt, also Kosten in Höhe von ca. 20.000,00 € gehabt, die nach dem Vertrag die Beklagten hätten tragen müssen. Die Beklagten hätten auch gewusst, niemals Leistungen am Haus im Wert von ca. 40.000,00 € erbracht zu haben. Realistisch komme man auf einen Kaufpreis von ca. 50.000,00 €, wenn man die geleistete Schwarzarbeit der Beklagten mit ca. 10.000,00 € bewerte und bar gezahlte 40.000,00 € berücksichtige. Abgesehen davon, dass die quittierte Barzahlung dem Kondiktionsausschluss des § 817 S. 2 BGB unterliege, sei sie, die Klägerin, nicht mehr bereichert (§ 818 Abs. 3 BGB). Die Barzahlung sei bei ihr nicht angekommen bzw. nicht (mehr) vorhanden. Das Geld sei nie auf ihr Konto bei der … … eingezahlt worden. Mit Ausnahme der Renteneingänge befänden sich keinerlei Gelder mehr bei ihrer Bank. Sie, die Klägerin, können sich weder an die Übergabe von 40.000,00 € erinnern noch an den Verbleib eines solchen Betrages. In jedem Fall scheide eine Bereicherung in Höhe von mindestens 20.000,00 € aus, soweit sie Leistungen für die als Grundstückseigentümer eingetragenen Beklagten erbracht habe. Insoweit werde hilfsweise die Aufrechnung erklärt.

Die Klägerin hält die Berufung des Beklagten zu 1) für unzulässig. Im Übrigen verteidigt sie das angefochtene Urteil gegenüber den Angriffen der Beklagten und tritt den Rechtsmitteln entgegen.

Die Klägerin beantragt,

1. unter teilweiser Abänderung des am 24.6.2016 verkündeten Urteils der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin – 22 O 233/15 – die Beklagten zu verurteilen, eine Auflassungserklärung dahingehend abzugeben, dass sie (wieder) als Eigentümerin ihres Wohnungseigentums E… …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts S… von D… Blatt …, eingetragen wird;

2. die Berufung des Beklagten zu 1) als unzulässig zu verwerfen;

3. die Berufung des Beklagten zu 2) zurückzuweisen.

Die Beklagten beantragen,

1. unter Abänderung des am 24.6.2016 verkündeten Urteils der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin – 22 O 233/15 die Klage abzuweisen;

2. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Der Beklagte zu 1) beantragt außerdem vorsorglich, ihm wegen der etwaigen Versäumung der Frist zu Berufungsbegründung Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.

Zur Begründung seiner Berufung trägt der Beklagte zu 1) insbesondere vor:

Soweit das Landgericht von einer einseitigen Verletzung von Steuerpflichten der Beklagten ausgehe, habe es den Sachverhalt verkannt. Er und der Beklagte zu 2) hätten ihre Steuerpflichten nicht verletzt. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages seien sie nicht verpflichtet gewesen, ihre bis dahin erbrachten Leistungen steuerlich zu erfassen. Für die bis zum Vertragsabschluss erbrachten Leistungen habe es sich lediglich um Teilleistungen auf ein Gesamtleistungspaket gehandelt. Im Übrigen sei der Vertrag auch nicht nichtig wegen fehlender Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Die Parteien seien sich über die Angemessenheit des Preises einig gewesen. Die Klägerin sei überglücklich gewesen, dass ihr die Last der Immobilie und deren Erhaltung und Pflege abgenommen und ihr die Möglichkeit eröffnet worden sei, zeitlebens ohne eigene Verantwortlichkeit für ihr Haus in diesem wohnen zu können.

Der Beklagte zu 2) macht unter Bezugnahme auch auf das erstinstanzliche Vorbringen beider Beklagten insbesondere geltend:

Das Landgericht gehe in seinem Urteil ohne tragfähige Begründung davon aus, dass bezüglich des Werkvertrages ein Verstoß gegen § 1 Abs. 2 SchwarzArbG vorliege. Selbst wenn – wie vom Landgericht angenommen – ein einseitiger Verstoß gegen dieses Gesetz vorliegen würde, hätte dies nicht die Nichtigkeit des Werkvertrages zur Folge. Schon gar nicht berühre ein etwaiger Verstoß gegen das SchwarzArbG die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages. Gehe man mit dem Landgericht davon aus, dass die geschlossenen Verträge wegen Verstoßes gegen das SchwarzArbG nichtig seien, stelle sich die Frage, ob der Anspruch der Klägerin nicht gemäß § 817 S. 2 BGB ausgeschlossen sei. Das Landgericht gehe ohne jede Begründung davon aus, dass die Klägerin von dem angeblichen Verstoß gegen das SchwarzArbG keine Kenntnis gehabt habe. Die Klägerin habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keineswegs an Willensschwäche oder mangelndem Urteilsvermögen gelitten. Sie sei auch nicht “überrumpelt” worden. Auf die Erzielung eines besonders hohen Verkaufserlöses sei es ihr nicht angekommen. Ihr sei es – auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht – nur wichtig gewesen, bis zu ihrem Lebensende in dem Haus unbeschwert wohnen bleiben zu können und keinerlei Kosten mehr für ihre Immobilie aufwenden zu müssen. Der tatsächliche Wert des Grundstücks habe wegen des schlechten Zustandes der Immobilie im Jahr 2011 weit unter 300.000,00 € gelegen. Berücksichtige man weiter, dass das der Klägerin eingeräumte Wohnrecht seinerzeit einen Wert von ca. 85.000,00 € gehabt habe, fehle es an einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung. Daraus, dass die Klägerin freiwillig Wohngeld und Grundsteuer bezahlt habe, ergebe sich kein Anspruch auf Zahlung dieses Betrages. Die vorsorglich erklärte Aufrechnung gehe deshalb ins Leere.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird, soweit sie nicht zwecks besserer Übersichtlichkeit in den Entscheidungsgründen dargestellt werden, auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

B.

Die Berufung des Beklagten zu 1) war als unzulässig zu verwerfen (§ 522 Abs. 1 S. 2 ZPO). Die Berufung des Beklagten zu 2) ist zwar zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Berufung der Klägerin ist dagegen zulässig und begründet.

I. Berufung des Beklagten zu 1)

Die Berufung des Beklagten zu 1) ist unzulässig.

1.

a) Er hat die Berufung entgegen § 520 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht binnen zwei Monaten nach Zustellung des erstinstanzlichen Urteils begründet. Dieses ist ihm am 8.9.2016 zugestellt worden. Die Berufungsbegründung ist erst am 24.11.2016 bei Gericht eingegangen.

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b) Die Ansicht des Beklagten zu 1), auch ihm gegenüber sei die Frist zur Begründung der Berufung durch die Verfügung des Senatsvorsitzenden vom 19.10.2016 (Bl. II/26) bis zum 28.11.2016 verlängert worden, ist falsch. Die Verfügung erfolgte einzig und allein auf den Antrag der Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 2) vom 18.10.2016. Die Benachrichtigung über die Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist ist – entsprechend der Verfügung des Vorsitzenden des Senats – auch nur an diese gerichtet (Bl. II/26 f.). Das räumt auch der Beklagte zu 1), der lediglich Abschriften der Bewilligung und des Fristverlängerungsantrages zur Kenntnis erhielt, selbst ein (Bl. II/111). Daraus den Schluss zu ziehen, es handele sich um eine “allgemeine Verlängerung der Berufungsfrist für die Beklagtenseite”, ist abwegig. Das ergibt sich schon daraus, dass eine Verlängerung der Frist für die Berufungsbegründung gemäß § 520 Abs. 2 S. 2 ZPO nur auf Antrag gewährt werden kann (vgl. dazu auch Zöller/Heßler, ZPO, 31. Aufl., § 520 Rn 16 m.w.N.), der Beklagte zu 1) einen solchen Antrag aber nicht gestellt hat. Ihm gegenüber konnte also eine Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist überhaupt nicht gewährt werden. Das ist offensichtlich auch nicht geschehen (vgl. auch BGH, Beschluss v. 29.1.2009 – III ZB 61/08, juris Rn 13 ff.).

2.

Dem Beklagten zu 1) war wegen der Versäumung der Frist zur Begründung der Berufung keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren (§§ 233 ff. ZPO). Er war nicht ohne Verschulden im Sinne des § 233 ZPO gehindert, die Frist zur Begründung der Berufung einzuhalten. Ihm hätte sich aus den bereits oben unter Ziffer 1 b) genannten Gründen aufdrängen müssen, dass ihm gegenüber die Frist zur Begründung der Berufung nicht verlängert worden ist und er deshalb die Zweimonatsfrist nach § 520 Abs. 2 S. 1 ZPO einhalten musste. Der entsprechende Irrtum auf Seiten des Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 1) beruht aus den bereits genannten Gründen auf einer groben Nachlässigkeit. Eine “genaue Überprüfung” des ihm zugegangenen Anschreibens mit der Verlängerungsverfügung hätte, wie er selbst einräumt, ergeben, dass die Frist zur Verlängerung der Berufungsbegründung nur dem Beklagten zu 2) gegenüber auf dessen Antrag gewährt worden war. Eine solch genaue Überprüfung der eingegangenen Post ist aber von einem Prozessbevollmächtigen zu verlangen. Abgesehen davon wusste dieser, dass er überhaupt keinen Antrag auf Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist gestellt hatte. Das darin liegende anwaltliche Verschulden ist dem Beklagten zu 1) nach § 85 Abs. 2 ZPO zuzurechnen (vgl. auch BGH, a.a.O.).

3.

Nach alledem war die Berufung des Beklagten zu 1) als unzulässig zu verwerfen (§ 522 Abs. 1 S. 2 ZPO).

II. Berufung des Beklagten zu 2) und der Klägerin

1.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der am 21.7.2011 vor dem Notar … E… in B… geschlossene Grundstückskaufvertrag (UR-Nr. 536/2011 – nachfolgend auch: KV) nicht wegen eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG gemäß § 134 BGB nichtig.

Es unterliegt bereits erheblichen Zweifeln, ob ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit in Bezug auf die (angeblichen) Handwerksleistungen, mit deren Wert der Kaufpreis verrechnet worden ist (§ 2 Nr. 1 KV), überhaupt zur Gesamtnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages führt. Das kann jedoch letztlich dahinstehen, weil ein nur einseitiger Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit vorliegt, der nicht zur Unwirksamkeit des Bauvertrages führt.

a) Verstöße gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit führen grundsätzlich nur dann zur Nichtigkeit eines Werkvertrages gemäß § 134 BGB, wenn beide Parteien vorsätzlich gegen das Gesetz verstoßen haben (vgl. BGH, NJW 2013, 3167/3168 m.w.N.).

Das ist hier nicht der Fall. Für einen vorsätzlichen Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit durch die Klägerin gibt es nicht den geringsten Anhaltspunkt.

b) Ein lediglich einseitiger Verstoß gegen dieses Gesetz führt nur dann zur Nichtigkeit des Werkvertrages, wenn der Auftraggeber den Verstoß kennt und ihn bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt (BGH, a.a.O.; BGH, NJW 2014, 1805; BGH, NJW 2015, 2406; BGH, Urt. v. 25.1.2001 – VII ZR 43/83, juris; Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 134 Rn 22; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rn 1959).

Angesichts des Alters der Klägerin, ihrer Geschäftsunerfahrenheit und Hilfsbedürftigkeit im Jahre 2011 ist nicht davon auszugehen, dass die Klägerin einen Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit auch nur für möglich hielt. Die gegenteilige Auffassung rechtfertigende Umstände sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Die Klägerin hat das Konstrukt zwischen (angeblicher) Werkleistung, Verkauf des Hausgrundstücks und teilweiser Belegung des Kaufpreises durch Werkleistungen offensichtlich nicht annähernd begriffen. Erst recht fehlt jeder konkrete Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin einen Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit bewusst zu ihrem Vorteil ausnutzen wollte. Weder aus dem Vortrag der Parteien noch aus den sonstigen Umständen ergibt sich der geringste Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin sich die Umsatzsteuer ersparen wollte. Hinzu kommt, dass der Grundstückskaufvertrag einschließlich der darin geregelten teilweisen Belegung des Kaufpreises durch erbrachte Werkleistungen von einem Notar beurkundet worden ist und die Klägerin offensichtlich darauf vertraute, dass alle beurkundeten Regelungen mit den gesetzlichen Vorschriften im Einklang standen und sie sich durch die Vereinbarungen keine illegalen Vorteile verschafft hat oder verschaffen wollte.

2.

Der Abschluss eines Werkvertrages mit einem nicht in die Handwerksrolle eingetragenen “Unternehmer” führt ebenfalls nicht zur Nichtigkeit des Vertrages (vgl. BGH, Urt. v. 22.9.1983 – VII ZR 43/83, juris Rn 9 ff.; Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 134 Rn 18; Werner/Pastor, a.a.O., Rn 1959).

3.

Der Grundstückskaufvertrag ist jedoch wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

a) Ein Rechtsgeschäft ist nach nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Dabei sind nicht nur der objektive Inhalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, und die von den Parteien verfolgten Absichten und Beweggründe zu berücksichtigen. Das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit und eine Schädigungsabsicht sind nicht erforderlich. Es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt, wobei dem gleichsteht, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.1997 – V ZR 74/96, juris Rn 12; NJW 1993, 1587/1588; NJW 2005, 2991/2992). Ob ein Rechtsgeschäft gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden zuwiderläuft, kann sich aus einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäftes ergeben (vgl. BGH, NJW 1990, 703/704; NJW 2001, 1127; Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 138 Rn 2 ff.).

b) Eine Gesamtwürdigung aller Umstände ergibt, dass diese Voraussetzungen hier erfüllt sind.

aa) Die Klägerin war bei Abschluss des Vertrages fast 81 Jahre alt, alleinstehend, geschäftsunerfahren und nach übereinstimmender Darstellung der Parteien mit der Wahrnehmung der mit dem von ihr bewohnten Haus im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten erheblich überfordert. Ihr einziger Vertrauter war nach dem Vortrag des Beklagten zu 2) ihr Nachbar, der sich auch um die Verwaltung der Reihenhäuser kümmerte. Aus dem Vortrag aller Parteien ergibt sich zudem, dass die Klägerin bei entsprechender Zuwendung außerordentlich leicht zu beeinflussen war und ihr die Konsequenzen ihres Handelns im Zusammenhang mit der von ihr bewohnten Immobilie nicht bewusst waren. Der Beklagte zu 2) etwa trägt selbst vor, dass die Klägerin ihm und dem Beklagten zu 1) das Hausgrundstück habe schenken wollen. Das haben die Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung noch einmal bekräftigt. Dieses äußerst außergewöhnliche und unsinnige Angebot gegen ihre eigenen Interessen unterbreitete die Klägerin den Beklagten, obwohl sich die nicht miteinander verwandten Parteien zu diesem Zeitpunkt erst kurze Zeit kannten und in keinerlei verwandtschaftlicher Beziehung standen. Keiner der Beklagten hatte seinerzeit in B… seinen Hauptwohnsitz. Sie hatten hier im Jahr 2011 auch kein Gewerbe angemeldet. Kontakt zu den Beklagten knüpfte die Klägerin erstmals im Jahr 2011 (also allenfalls gut 6 Monate vor Abschluss des notariellen Vertrages), nachdem der Beklagte zu 1) die Dachrinnen eines Nachbarn der Klägerin gereinigt hatte und diese auf den Beklagten zu 1) zuging und ihm eine Undichtigkeit im Dach ihres Hauses schilderte, obwohl es erst kurze Zeit zuvor saniert worden war.

bb) Es mag sein, dass die Beklagten daraufhin das Dach der Klägerin inspizierten und feststellten, dass Ortgangziegel “nicht passten” und “etliche Ziegel kaputt” waren, so dass Wasser in das Haus eindringen konnte. Das hätte die Beklagten, die behaupten, die betagte Klägerin schnell “in ihr Herz geschlossen” zu haben, gegebenenfalls veranlassen müssen, der Klägerin bei der Durchsetzung ihrer Gewährleistungsansprüche zu helfen, auch wenn sie dies zunächst abgelehnt haben mag, um Ärger mit den Handwerkern zu vermeiden. Jedenfalls verstößt es gegen die guten Sitten, diesen Hintergrund ausnutzen, ihr Wohnungseigentum zu einem außergewöhnlich günstigen Preis, den die Beklagten nach dem Kaufvertrag zudem nur in der äußerst geringfügigen Höhe von 40.000,00 € in bar begleichen mussten, zu erlangen.

cc) Der Behauptung des Beklagten zu 2), er und der Beklagte zu 1) hätten sich mit der Klägerin letztlich auf einen angemessenen Kaufpreis für das streitgegenständliche Grundstück geeinigt, vermag nicht zu überzeugen. Der vereinbarte Kaufpreis für die Immobilie von nur 90.000,00 € steht in einem deutlichen Missverhältnis zum Wert des veräußerten Wohnungseigentums (§ 287 ZPO).

Es handelt sich dabei um eine Eigentumswohnung in Gestalt eines Reihenhauses in einer guten, attraktiven Wohnlage in … D… mit ausgezeichneter Verkehrsanbindung und nahe der Universität und des …, das die Klägerin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann im Jahr 1977 für 352.000,00 DM erworben hatten. Das im Jahr 2011 unbelastete Reihenhaus verfügt über eine Wohnfläche von mindestens 90 qm, einen 30 qm großen, ausgebauten Dachboden, einen ebenso großen Keller, eine 20 qm große Gartenterrasse und einen Gartenteil von 150 qm. In einem am 30.4.2015 erstatteten Gutachten bezifferte der für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige J… den Verkehrswert des nahezu baugleichen Nachbarhauses auf 325.000,00 €. Dieser Wert bezog sich zwar auf den 13.4.2015 und nicht auf den hier maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (21.7.2011). Es erscheint jedoch ausgeschlossen, dass sich der Verkehrswert des jedenfalls im Wesentlichen identischen streitgegenständlichen Reihenhauses nur vier Jahre zuvor auf nur rund 28 % dieses Wertes belaufen haben soll. Auch unter Berücksichtigung der in diesen Jahren kräftig gestiegenen Immobilienpreise in B… ist eine Wertsteigerung um mehr als Dreifache nicht anzunehmen. Eine derartige Steigerung in so kurzer Zeit ist dem Senat, der häufig mit Rechtsstreitigkeiten um sog. “Schrottimmobilien” befasst war und ist, noch nie auch nur annähernd bekannt geworden. Selbst wenn man – entsprechend der Beschreibung des Hauses als “stark instandsetzungsbedürftig” (§ 3 Ziffer II KV) – berücksichtigt, dass der Erhaltungszustand des von der Klägerin bewohnten Hauses deutlich schlechter gewesen sein mag als der des von dem Sachverständigen J… bewerteten Wohnungseigentums, ist ein Kaufpreis in Höhe von nur 90.000,00 € für das streitgegenständliche Objekt im Jahr 2011 nicht annähernd angemessen. Bei der Angabe als “stark instandsetzungsbedürftig” handelt es sich zudem um eine subjektive Bewertung der Beklagten. Der beurkundende Notar hat das verkaufte Wohnungseigentum nicht selbst gesehen. Die Klägerin war offenkundig nicht in der Lage, den Instandsetzungsbedarf einzuschätzen.

Dass der Instandsetzungsbedarf so “stark” nicht gewesen sein kann, zeigt sich darin, dass die tatsächliche Vornahme erheblicher Instandhaltungsmaßnahmen Maßnahmen weder konkret vorgetragen worden noch sonst ersichtlich sind (s. dazu unten).

An der Unangemessenheit des vereinbarten Kaufpreises ändert sich im Ergebnis auch dann nichts, wenn man das der Beklagten in dem notariellen Kaufvertrag eingeräumte lebenslange Wohnrecht (§ 6) berücksichtigt.

Der Beklagte zu 2) beziffert den Wert des Wohnrechts der Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrages auf rund 85.000,00 €. Auch unter Einbeziehung dieses Wertes ergibt sich nur ein (fiktiver) Kaufpreis in Höhe von rund 175.000,00 € für das Wohnungseigentum.

Auch dabei handelt es sich unter Zugrundelegung der oben genannten Umstände, die bei der Bewertung des Verkehrswertes eines bebauten Grundstücks zu berücksichtigen sind, um keinen annähernd angemessenen Kaufpreis. Er liegt vielmehr deutlich unter dem damaligen Verkehrswert (§ 287 ZPO). Selbst der Beklagte zu 2) behauptet nur, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks im Jahr 2011 “weit unter 300.000,00 €” gelegen habe. Davon, dass der Zustand des Hauses zu diesem Zeitpunkt derart schlecht war, dass der Wert des streitgegenständlichen Wohnungseigentums seinerzeit jedenfalls nicht unter 250.000,00 € lag, gibt es nicht den geringsten Anhaltspunkt. Selbst die Beklagten hielten bei Abschluss des Kaufvertrages ausweislich der notariellen Urkunde zunächst lediglich Arbeiten in einem Wert von 50.000,00 € für erforderlich (vgl. § 2 Ziff. 1 KV). Da der dort erwähnte Betrag von 40.000,00 € für (angeblich) erbrachte “Handwerkleistungen” nicht den Tatsachen entsprach, sondern dieser höchstens mit 15.000,00 € zu veranschlagen war (s. dazu unten), kann der Verkehrswert des streitgegenständlichen Wohnungseigentums auf der Grundlage des Vortrags der Parteien und der von ihnen eingereichten Unterlagen zum 21.7.2011 auf mindestens 250.000,00 € (unter Einbeziehung der Werkleistungen, die die Beklagten noch im Wert von 10.000,00 erbringen wollten, § 2 Ziff. 1.3 KV) geschätzt werden (§ 287 ZPO). Danach entsprach der vereinbarte Kaufpreis auch unter Berücksichtigung des Wohnrechts der Klägerin nicht annähernd dem Verkehrswert des Wohnungseigentums.

Das gilt umso mehr, als das der Klägerin gemäß § 6 KV eingeräumte Wohnrecht erlöschen sollte, sobald die Klägerin ihren Lebensmittelpunkt auf dem Grundstück aufgab. Für den angesichts des Alters der Klägerin nicht unwahrscheinlichen Fall, eines Tages in ein Alten- bzw. Pflegeheim umziehen zu müssen, sah der Vertrag keine finanzielle Unterstützung der Klägerin vor. Mehr als die von ihr quittierte Barzahlung in Höhe von 40.000,00 € wäre der Klägerin dann von ihrem Reihenhaus nicht geblieben, was sie – neben ihrer Rente – zur Finanzierung der Heimkosten hätte einsetzen können. Sie verfügte auch sonst über kein erhebliches Vermögen (mehr), mit dem sie die Heimkosten hätte begleichen können, wie sich aus dem Vortrag der Parteien und dem Prozesskostenhilfeantrag der Klägerin ergibt, auch wenn dieser aus dem Jahre 2015 datiert. Dass die Klägerin demgegenüber bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch über wesentliche andere Vermögenswerte verfügte, kann nicht festgestellt werden. Das war den Beklagten auch bekannt. Nach dem eigenen Vortrag des Beklagten zu 2) waren er und der Beklagte zu 1) von der Klägerin über deren finanzielle Situation sowie den Umstand, dass sie ihre Immobilie im Hinblick darauf als Last ansah (obwohl es frei von grundbuchlichen Lasten und außergrundbuchlichen Rechten Dritter verkauft worden ist, § 3 KV), informiert. Der Erlös in Höhe von 143.000,00 € aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung der Klägerin in T… stand der Klägerin bei Abschluss des hier in Rede stehenden Kaufvertrages unstreitig nicht mehr zur Verfügung.

Hinzu kommt, dass gemäß § 2 KV auf den Kaufpreis (angeblich) erbrachte “Handwerkleistungen” im Wert von 40.000,00 € verrechnet worden sind, jedoch weder nachvollziehbar dargetan noch sonst ersichtlich ist, dass die Beklagten im Jahr 2011 tatsächlich Leistungen für die Klägerin erbracht haben, die auch nur annähernd diesem Wert entsprachen.

Der Vortrag der Beklagten zu Art und Umfang der angeblich erbrachten Arbeiten ist widersprüchlich und vage, obwohl ihnen hinsichtlich der Erbringung der angerechneten Leistungen zumindest eine sekundäre Darlegungslast obliegt.

Nach dem Vortrag des Beklagten zu 2) auf Seite 3 der Klageerwiderung betrafen die verrechneten 40.000,00 “keinen Werklohn für die Dacheindeckung”. Vielmehr seien dafür “diverse Handwerkleistungen erbracht worden”, worunter auch Dacharbeiten einschließlich der Stellung eines Gerüstes und “weitere Zusatzarbeiten” fielen. Im Jahr 2011 seien die Dachziegel, Ortgänge, ein Dachfenster und Firste erneuert worden. Hinzu seien “diverse Holzkonstruktionen und Unterbauten samt Befestigungen gekommen”.

Demgegenüber hat der Beklagte zu 1), dessen Vorbringen sich der Beklagte zu 2) ebenfalls zu eigen gemacht hat, behauptet, “das Dach von außen komplett erneuert” zu haben “für ca. 10.000,00 €” (S. 3 des Schriftsatzes vom 3.3.2016), und zwar nach dem Notartermin.

Selbst wenn man die Erbringung der vom Beklagten zu 2) behaupteten Leistungen als gegeben unterstellt, kann nicht festgestellt werden, dass diese auch nur annähernd einen Wert von 40.000,00 € hatten. Dagegen spricht nicht nur die Angabe des Beklagten zu 1), sondern auch der Vortrag des Beklagten zu 2) selbst, er und der Beklagte zu 1) hätten lediglich “reine Freundschaftsdienste” erbracht, die die Klägerin nicht kostenlos habe erhalten wollen. Die Erbringung von bloßen “Freundschaftsdiensten” in einem Wert von 40.000,00 € für eine Person, mit der man nicht verwandt ist und die man allenfalls wenige Monate kannte, ist schlicht unglaubhaft.

Die Abdichtung des Kellers ist nach dem eigenen Vortrag des Beklagten zu 2) erst im Jahr 2013 erfolgt, spielt also für den auf den Kaufpreis verrechneten Betrag in Höhe von 40.000,00 € keine Rolle.

Das gilt auch in Bezug auf die 2.000,00 €, die die Beklagten der Klägerin als Darlehen für die Erneuerung des Gartenzaunes gegeben haben wollen.

Gartenarbeiten, die die Beklagten durchgeführt haben wollen, fallen ebenfalls nicht gravierend ins Gewicht. Sie können für das Jahr 2011 bestenfalls mit 1.000,00 € zugunsten der Beklagten berücksichtigt werden, belaufen sie sich doch nach den Angaben des Beklagten zu 1) selbst für mehrere Jahre nur auf mehrere 1.000,00 € (§ 287 ZPO).

Die von dem Beklagten zu 1) in erster Instanz mit Schriftsatz vom 29.4.2016 eingereichte “Kopie eines Rechnungsentwurfs” vom 26.4.2016 ist nicht geeignet, die Annahme, dass die Beklagten bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht auch nur annähernd Handwerksleistungen im Wert von 40.000,00 € zugunsten der Klägerin erbracht hatten, zu entkräften. Inhalt und Wertangaben der erbrachten Leistungen stehen im Widerspruch zu den eigenen schriftsätzlichen Ausführungen der Beklagten. Die dort angesetzten Beträge entsprechen zudem nicht der üblichen Vergütung, auf die die Beklagten mangels Vereinbarung über die Höhe der Vergütung allenfalls einen Anspruch hätten (§ 632 Abs. 2 BGB). Das ergibt sich aus dem von der Klägerin als Anlage 2 zum Schriftsatz vom 26.11.2015 eingereichten Kostenvoranschlag für das baugleiche Dach des neben dem Reihenhaus der Klägerin liegenden Nachbarhauses. Danach wurden Kosten für die Dacheindeckung, die im Wesentlichen auch Gegenstand des Rechnungsentwurfs der Firma des Beklagten zu 1) sind, auf einen Preis von lediglich knapp 8.000,00 € veranschlagt. Eine Rechnung über die Lieferung von Dachziegeln ist entgegen der Ankündigung in erster Instanz von Beklagtenseite nicht eingereicht worden. Soweit der Rechnungsentwurf der Firma des Beklagten zu 1) Sanierungsarbeiten im Keller zum Inhalt hat, können diese nicht Gegenstand des in dem Kaufvertrag genannten Verrechnungsbetrages von 40.000,00 € sein, weil sie – wie bereits ausgeführt – nach dem Vortrag des Beklagten zu 2) jedenfalls erst im Jahr 2013 erbracht worden sein sollen.

dd) Für die Verwerflichkeit des Handelns der Beklagten spricht außerdem, dass nach § 4 des notariellen Kaufvertrages mit der Übergabe des Wohnungseigentums am 1.8.2011 alle Lasten auf sie übergingen und sie verpflichtet waren, mit dem Verwalter einen Verwaltungsvertrag abzuschließen. Sie haben jedoch weder das getan noch jemals ihre Verpflichtung aus § 11 des notariellen Kaufvertrages erfüllt, an den Verwalter monatlich im Voraus die Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten mit Heizkosten zu zahlen. All diese Zahlungen wie auch die Begleichung der Grundsteuer hat über all die Jahre, die seit dem Abschluss des Kaufvertrages verstrichen sind, die Klägerin geleistet. Die Beklagten haben selbst nicht behauptet, jemals das Wohngeld, die Grundsteuer oder sonstige mit dem Wohnungseigentum zusammenhängende Zahlungen geleistet zu haben. Dass der Beklagte zu 2) angesichts seiner eindeutigen vertraglichen Verpflichtung die Ansicht vertritt, die Klägerin möge “ihre behaupteten Rechte auf Zahlung von Wohngeld etc. durchsetzen”, ist ein weiterer Beleg für die Verwerflichkeit seines Vorgehens. Soweit die Beklagten die vollständige Vernachlässigung ihrer vertraglichen Pflichten über Jahre in der mündlichen Verhandlung damit erklärt haben, nie eine Rechnung erhalten zu haben, vermag sie das nicht zu entlasten. Die sich für sie aus dem notariellen Kaufvertrag ergebenden Pflichten waren ihnen ebenso wie die Überforderung der Klägerin bekannt. Von dem Verwalter konnten sie keine “Rechnungen” erwarten, hatten sie ihm gegenüber entgegen ihrer vertraglichen Verpflichtung doch nie angezeigt, die Wohnung erworben zu haben. Im Rahmen der Gesamtwürdigung ist außerdem der Umstand zu berücksichtigen, dass nicht etwa die Beklagten die Fa. J… im Juli 2015 mit der Beseitigung eines Rohrbruchs in dem streitgegenständlichen Reihenhaus im eigenen Namen beauftragt haben, sondern sich der Beklagte zu 2) ausweislich der Rechnung der Fa. J… vom 15.7.2015 (Anl. A 12; s.a. Bl. I/98 ff.) als “Betreuer” der Klägerin ausgegeben hat mit der offenkundigen Folge, dass sie die Kosten in Höhe von rund 1.900,00 € für die Notmaßnahme begleichen musste. Ergänzend ist im Hinblick auf den Rohrbruch anzumerken, dass nicht ersichtlich ist, wieso dies nach dem Vortrag des Beklagten zu 1) der Grund gewesen sein soll, für den September 2015 ins Auge gefasste Renovierungsarbeiten nicht mehr durchzuführen.

4.

a) Infolge der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages gemäß § 138 Abs. 1 BGB hat die Klägerin einen Anspruch auf Rückübertragung durch Rückauflassung des mit dem notariellen Vertrag vom 21.7.2011 an die Beklagten veräußerten Wohnungseigentums und Bewilligung der Eigentumsumschreibung gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 1 BGB.

b) Begründet ist dieser Anspruch allerdings grundsätzlich nur Zug um Zug gegen Rückgewähr der erhaltenen Gegenleistung. Die Nichtigkeit des schuldrechtlichen Geschäfts hat zur Folge, dass die zu dessen Erfüllung erbrachten wechselseitigen Leistungen zurück zu gewähren sind (vgl. nur BGH, Urt. v. 25.2.2011 – V ZR 208/09, juris Rn 21).

aa) Insoweit ist hier trotz verbliebener Unklarheiten hinsichtlich der Geldübergabe und des weiteren Fortgangs des Geschehens nach der notariellen Beurkundung davon auszugehen, dass die Beklagten der Klägerin einen Barbetrag in Höhe von 40.000,00 € übergeben haben. Denn den Erhalt eines Betrages in dieser Höhe hat die Klägerin am Tag der notariellen Beurkundung (21.7.2011) quittiert. Diese Feststellung des Landgerichts hat die Klägerin auch in zweiter Instanz nicht ausgeräumt. Die Berufungsbegründung der Klägerin gibt ebenfalls keinen Anlass, davon abzuweichen.

(1) § 817 S. 2 BGB steht dem Rückforderungsanspruch der Beklagten nicht entgegen, weil diese durch die Leistung (Zahlung) nicht verwerflich gehandelt haben. Nur demjenigen wird nach dieser eng auszulegenden Vorschrift der Rechtsschutz versagt, der sich durch seine in vorwerfbarer Weise erbrachte Leistung außerhalb der Rechtsordnung gestellt hat (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 817 Rn 1, 12 ff.).

(2) Das kann letztlich aber auch insofern dahinstehen, als die grundsätzliche Verpflichtung der Klägerin zur Rückzahlung des bar geleisteten Kaufpreises ausgeschlossen ist, weil sie nicht mehr bereichert ist (§ 818 Abs. 3 BGB).

Der Zweck dieser Vorschrift liegt im Schutz des gutgläubigen Bereicherungsschuldners. Dieser soll grundsätzlich nicht – vorbehaltlich einer hier nicht vorliegenden verschärften Haftung der Klägerin – über die ihm tatsächlich im Zusammenhang mit dem Bereicherungsvorgang verbliebene Vermögensmehrung hinaus zur Herausgabe oder Wertersatz und damit im Ergebnis zu einer Verminderung seines Vermögens verpflichtet sein (vgl. BGH, NJW 1992, 2415/2416; Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rn 26). Der Grund für den Wegfall ist unerheblich. Er kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Ebenso wenig kommt es grundsätzlich darauf an, ob der Bereicherungsschuldner schuldhaft oder schuldlos gehandelt hat. Der Bereicherungsgläubiger trägt das Risiko eines unvorteilhaften Umgangs des Bereicherten mit dem Erlangten (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rn 30). Auch der Verbrauch von Geld zur Bestreitung des allgemeinen Lebensbedarfs kann zum Wegfall der Bereicherung führen, sofern das empfangene Geld restlos für die Lebensbedürfnisse aufgewendet wurde und nicht in anderer Form, etwa durch Bildung von Ersparnissen, durch Anschaffungen oder durch Tilgung von Schulden noch im Vermögen vorhanden ist (vgl. BGH, NJW 2003, 3271).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist hier von einer Entreicherung der Klägerin i.S.d. § 818 Abs. 3 BGB auszugehen. Der Verbleib des quittierten Bargeldbetrages ist ungeklärt. Die Beklagten wollen ihn der 80-jährigen Klägerin am Tag der Beurkundung des Kaufvertrages in Höhe von 40.000,00 € in bar ausgehändigt haben, und zwar – wie sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bekundet haben – noch in der Notarkanzlei. Zu den näheren Umständen der Aushändigung des Bargeldbetrages und dem Fortgang des Geschehens nach dem Notartermin ist nichts bekannt. Die Klägerin kann sich an nichts mehr erinnern, die Beklagten haben dazu nichts vorgetragen. Fest steht nur, dass der Eingang des Geldes nie auf einem Konto der Klägerin verbucht worden ist. Diese hat in ihrer Berufungsbegründung unter Bezugnahme auch auf ihren Schriftsatz vom – richtig – 15.1.2016 vorgetragen, dass der von ihr ihr quittierte Kaufpreisanteil in Höhe von 40.000,00 €, sofern sie diesen Betrag überhaupt tatsächlich erhalten habe, jedenfalls nicht mehr vorhanden sei, weder in bar noch auf ihrem einzigen Bankkonto (Girokonto). Das haben die Beklagten nicht bestritten. Für die Richtigkeit des diesbezüglichen Vortrags der Klägerin sprechen die von ihr im Rahmen des Prozesskostenhilfeverfahrens eingereichten Kontoauszüge aus dem November 2015. Sie weisen einen Negativsaldo aus. Dass die Klägerin außer ihrer Rente über keine weiteren erheblichen Einkünfte verfügt, ist ebenfalls unstreitig. Unter Schilderung ihrer finanziellen Situation hat die Klägerin den Beklagten deren Angaben zufolge schon vor Abschluss des Kaufvertrages mitgeteilt, dass sie ihre Immobilie als Last ansehe. Unter Würdigung aller Umstände kann deshalb nur davon ausgegangen werden, dass die Klägerin die von ihr quittierte Bargeldsumme, sofern sie sie nicht verloren hat, sie ihr nicht abgenommen worden oder sonst abhandengekommen ist, im Laufe der Zeit vollständig zur Bestreitung ihrer allgemeinen Lebensbedürfnisse aufgewendet hat. Dafür, dass das Geld noch in ihrem Vermögen vorhanden ist, und sei es durch Bildung von Ersparnissen, durch Anschaffungen, durch Tilgung von Schulden oder Ähnliches, gibt es nicht den geringsten Anhaltspunkt.

bb) Soweit nach § 2 Ziff. 1.1. KV “Handwerkleistungen im Wert von 40.000,00 €” erbracht worden sein sollen und als erste Rate auf den Kaufpreis verrechnet worden sind, hat die Klägerin im Rahmen des Rückgewährschuldverhältnisses keinen Wertersatz zu leisten (§§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 2 BGB).

(1) Davon ist hier schon deshalb auszugehen, weil die Beklagten die entsprechende Feststellung des Landgerichts mit der Berufung nicht konkret mit einer den Erfordernissen des § 520 Abs. 3 ZPO genügenden Begründung angegriffen haben. Eine Berufungsbegründung bedarf einer aus sich heraus verständlichen Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Hierfür reicht es nicht aus, pauschal auf das erstinstanzliche Vorbringen zu verweisen (vgl. nur BGH, MDR 2015, 416).

Diesen Anforderungen genügt die Berufungsbegründung des Beklagten zu 2) in Bezug auf die Feststellung des Landgerichts, dass bezüglich des Werkvertrages ein Verstoß gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG vorliege und als Konsequenz ein Anspruch auf Zahlung des Werklohnes ausscheide, nicht. Mit seinem Rechtsmittel tritt der Beklagte zu 2) der Auffassung des Landgerichts, bezüglich des Werkvertrages liege ein Verstoß gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG vor, lediglich unter pauschaler Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen entgegen. Näher begründet wird die Berufung im Folgenden lediglich damit, dass allenfalls ein einseitiger Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit vorliege, der die Wirksamkeit des Werkvertrages unberührt lasse und erst recht nicht zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages führe.

(2) Im Übrigen ergäbe sich aber auch dann kein anderes Ergebnis in der Sache, wenn man die Auffassung des Landgerichts, die Klägerin habe für die (angeblich) erbrachten Werkleistungen keinen Wertersatz zu leisten, als mit der Berufungsbegründung hinreichend konkret angegriffen ansehen würde.

Denn gemäß § 817 S. 2 BGB ist eine Rückforderung ausgeschlossen, wenn dem Leistenden ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot zur Last fällt. Der Ausschluss des Rückforderungsanspruchs setzt einen beiderseitigen Gesetzesverstoß nicht voraus, sondern greift auch, wenn lediglich der Leistende verwerflich gehandelt hat (vgl. BGH, NJW 2014, 1805 f.). Das aber ist hier in Bezug auf den Beklagten zu 2) der Fall. Einen einseitigen Verstoß gegen die Vorschriften des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit stellt seine Berufungsbegründung nicht in Abrede. Das wäre auch nicht stichhaltig, nachdem bis heute keine Rechnung über die angeblich geleisteten Arbeiten vorliegt. Ansprüche auf einen Wertausgleich aus §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 S. 1 BGB oder nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag scheiden danach ebenfalls aus (vgl. BGH, a.a.O.)

Hinsichtlich des Beklagten zu 1) würde im Übrigen nichts Anderes gelten.

cc) Soweit ein “Restkaufpreis von 10.000,00 €” gemäß § 2 Ziff. 1.3. des notariellen Kaufvertrages “durch weitere Handwerksleistungen” abgegolten werden sollte, hat das Landgericht festgestellt, dass derartige Leistungen noch nicht erbracht worden seien und die Klägerin deshalb keinen entsprechenden Wert erlangt habe. Davon ist auch bei der Entscheidung über die Berufung des Beklagten zu 2) auszugehen, weil er die Richtigkeit dieser die erstinstanzliche Entscheidung tragenden Begründung mit der Berufung nicht konkret angegriffen hat (§ 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO).

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ein Grund, die Revision zuzulassen, war nicht gegeben, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).