Notwendige Erreichbarkeit eines Hinterliegergrundstücks bei Existenz alternativer Zuwege

Notwegrecht verneint: Eigene Grundstücke bieten zumutbare Zugangsalternativen

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in seiner Entscheidung Az.: I-9 U 4/13 festgestellt, dass dem Kläger kein Notwegrecht über das Grundstück der Beklagten zusteht, um sein angrenzendes Grundstück B… zu erreichen, da der Kläger bereits über eigene Grundstücke einen ausreichenden Zugang hat. Trotz fehlender direkter öffentlicher Anbindung des Grundstücks B… entschied das Gericht, dass die bestehende Verbindung über die Grundstücke des Klägers ausreichend ist und somit die Nutzung des Weges über das Grundstück der Beklagten nicht notwendig macht.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: I-9 U 4/13 >>>

Notwegrecht für Hinterliegergrundstücke

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) kann der Eigentümer eines Grundstücks, dem die für eine ordnungsgemäße Nutzung erforderliche Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, von den Nachbarn die Duldung einer Wegerechts verlangen. Dieses sogenannte Notwegrecht dient dazu, die Erschließung des betroffenen Grundstücks sicherzustellen.

Die Voraussetzungen für die Einräumung eines solchen Notwegrechts sind streng geregelt. Insbesondere muss die Verbindung für die konkrete Nutzung des Grundstücks tatsächlich notwendig sein. Bestehen alternative Zuwegungen, beispielsweise über eigene Grundstücke des Eigentümers, kann das Notwegrecht entfallen. Die Gerichte haben dann eine Interessenabwägung zwischen dem Bedürfnis des Eigentümers und den Belastungen für die Nachbarn vorzunehmen.

➜ Der Fall im Detail

Streit um die Nutzung eines Grundstücks als Zugangsweg

Der Fall, über den das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden hat, dreht sich um die Nutzung eines Teilgrundstücks der Beklagten als Zugangsweg für das angrenzende Grundstück des Klägers in der Stadt S…

Der Kläger forderte die Duldung dieser Nutzung zum Begehen und Befahren, um zu seinem Wohngrundstück B… zu gelangen. Die Beklagten argumentierten jedoch, dass der Kläger über andere eigene Grundstücke, den B… und den Privatweg F…, zu seinem Ziel gelangen könne. Diese alternativen Wege seien wirtschaftlich selbstständig und von dem eingeschlossenen Grundstück abgegrenzt. Die Rechtsfrage konzentrierte sich darauf, ob ein Notwegrecht gemäß § 917 BGB gerechtfertigt ist, insbesondere in Anbetracht der vorhandenen alternativen Wege.

Gerichtliche Entscheidung des OLG Düsseldorf

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in seiner Entscheidung Az.: I-9 U 4/13 das vorherige Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal revidiert und die Klage abgewiesen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass dem Kläger kein Notwegrecht auf dem Grundstück der Beklagten zusteht, da die vorhandenen eigenen Wege des Klägers eine ausreichende und zumutbare Zugänglichkeit zu seinem Grundstück B… gewährleisten. Die geforderte Zuwegung ist nicht notwendig, um das Wohngrundstück des Klägers ordnungsgemäß zu nutzen.

Abwägung der Interessen und Zugangsrechte

Das Gericht musste die Interessen der Parteien sorgfältig abwägen. Zentral war die Frage, ob die alternativen Wege den Bedürfnissen des Klägers genügen oder ob die Nutzung des Weges über das Grundstück der Beklagten erforderlich ist, um eine ordnungsgemäße Nutzung des Wohngrundstücks B… zu ermöglichen. Hierbei legte das Gericht strenge Maßstäbe an, die in der Rechtsprechung etabliert sind, um festzustellen, ob ein Weg unerlässlich und damit ein Notwegrecht gerechtfertigt ist.

Detailbetrachtung der vorhandenen Wegoptionen

Die Prüfung der Wegoptionen offenbarte, dass das Grundstück des Klägers durchaus über adäquate und rechtlich zumutbare Zugangsmöglichkeiten verfügt, die keine signifikante Belastung für die Beklagten darstellen. Insbesondere wurde berücksichtigt, dass die Nutzung des bestehenden Weges über die Grundstücke des Klägers bereits in der Vergangenheit ohne Beanstandungen erfolgte. Es wurde festgestellt, dass eine Inanspruchnahme des Grundstücks der Beklagten nicht die geringste Belastung darstellt und daher nicht bevorzugt werden sollte.

Konsequenzen der gerichtlichen Feststellung

Mit der Abweisung der Klage und der Entscheidung, dass kein Notwegrecht besteht, sind die Rechte der Eigentümer des Grundstücks der Beklagten gestärkt worden. Die Entscheidung zeigt auf, dass die Eigentumsrechte und die Möglichkeit, Zugänge über eigene Grundstücke zu organisieren, vorrangig behandelt werden. Dies stärkt die Position von Grundstückseigentümern, die ähnliche Konstellationen aufweisen und betont die Wichtigkeit, alle vorhandenen Zugangsmöglichkeiten sorgfältig zu prüfen, bevor die Inanspruchnahme fremder Grundstücke erwogen wird.

Das vorliegende Urteil

OLG Düsseldorf – Az.: I-9 U 4/13 – Urteil vom 24.02.2014

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 29.11.2012 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten beider Instanzen werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Duldung der Benutzung eines Teils ihres Grundstücks als Zuwegung zum Begehen und Befahren, um zu seinem benachbarten Grundstück B… in S… zu gelangen.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme mit der Maßgabe stattgegeben, dass die Beklagten die Nutzung ihres Grundstücks als Zuwegung zum Grundstück des Klägers in der Breite des bereits bestehenden asphaltierten Weges, höchstens jedoch in einer Breite von 3,50 m dulden müssen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die weiterhin die Abweisung der Klage begehren. Sie machen geltend, dass sich der Kläger auf die vorrangige Möglichkeit verweisen lassen müsse, das Gebäude B… über eigene Grundstücke, nämlich den B… und den Privatweg F… zu erreichen. Die vorausgesetzte Notlage fehle, solange der Eigentümer über andere eigene Grundstücke die öffentliche Straße erreichen könne, auch wenn diese Grundstücke wirtschaftlich selbstständig und gegen das eingeschlossene Grundstück abgegrenzt seien. Dieser Weg entspreche auch dem althergebrachten Weg.

Der Senat hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge, den weiteren Akteninhalt und den Inhalt der beigezogenen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Akte 1 O 104/11 Landgericht Wuppertal verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung führt zu einer Änderung der angefochtenen Entscheidung.

Dem Kläger steht nach § 917 Abs. 1 BGB kein Notwegrecht auf dem Grundstück der Beklagten zu. Die geforderte Zuwegung ist zur ordnungsgemäßen Nutzung des Wohngrundstücks B… durch den Kläger bzw. seinen Mieter nicht notwendig. Vielmehr ist die bestehende Verbindung über die Grundstücke des Klägers B… und das zwischen den Grundstücken liegende Flurstück … gemessen an den objektiv zu bestimmenden Bedürfnissen des Grundstücks B… ausreichend und daher vorzuziehen.

Nach § 917 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks, dem die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt, bis zur Behebung des Mangels von den Nachbarn die Duldung der Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung verlangen. Die Pflicht zur Duldung der Benutzung durch den Nachbarn stellt für den Eigentümer des Verbindungsgrundstücks eine Beschränkung seines Eigentums dar, die kraft Gesetzes mit dem Vorliegen der Zugangsnot entsteht. Auf Seiten des Berechtigten führt der Notweganspruch zu einer Erweiterung des Inhalts seines Grundstückseigentums. Wegen des schwerwiegenden Eingriffs, den ein Notweg für das Eigentum des Nachbarn bedeutet, hat die Rechtsprechung an die tatbestandlichen Erfordernisse des § 917 Abs. 1 BGB für ein Übergangs- bzw. Überfahrtsrecht aber stets einen strengen Maßstab angelegt und besonders sorgfältig geprüft, ob nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls die beanspruchte Zufahrtsmöglichkeit tatsächlich für eine bedürfnisgerechte Benutzung des betreffenden Grundstücks unerlässlich und damit im Sinne der gesetzlichen Regelung notwendig ist (vgl. BGH NJW 1980, 585, 586). Diese Voraussetzungen liegen hier – jedenfalls für den vom Kläger verlangten Weg – nicht vor.

Zwar fehlt dem Grundstück B… (Gemarkung …) eine unmittelbare Anbindung an einen öffentlichen Weg, weil weder zur L… S… noch zur öffentlichen Straße B… eine direkte Verbindung besteht. Der Zugang zur L… S… ist nur über die städtischen Flurstücke … und … und das streitgegenständliche Grundstück der Beklagten zu erreichen. Zwischen dem B… und der öffentlichen Straße B… liegen weitere Grundstücksparzellen des Klägers (Flurstücke … und …) sowie die Nachbargrundstücke B… und … (Flurstücke … und …), die auch nicht mit einem Wegerecht zugunsten des Klägers belastet sind. Dem Kläger steht daher grundsätzlich ein Notwegrecht zu. Da vorliegend aber zwei mögliche Verbindungswege zu den beiden öffentlichen Straßen in Betracht kommen, ist eine Abwägung der Interessen an der geringsten Belastung durch den Notweg einerseits und denjenigen an der größten Effektivität des Notwegs andererseits vorzunehmen. Ein Wahlrecht steht dem Berechtigten dabei nicht zu. Bei der Abwägung, welcher Weg vorzuziehen ist, sind nämlich die konkurrierenden Interessen des Notwegberechtigten und der Eigentümer der betroffenen Grundstücke nicht gleich zu gewichten; vielmehr sind die Interessen der belasteten Eigentümer vorrangig zu berücksichtigen (vgl. Staudinger/Roth, Neubearbeitung 2009, § 917 BGB Rn. 38 m.w.N.).

Bei der Gesamtabwägung ist auf Seiten des Notwegberechtigten zunächst die ordnungsgemäße Nutzung nach einem objektiven Maßstab, der sich nach den Eigenschaften des Grundstücks ausrichtet, zu ermitteln. Bei dem Grundstück B… handelt es sich um ein im Landschaftsschutzgebiet gelegenes Wohngrundstück. Eine gewerbliche Nutzung, die der Kläger ohnehin in Abrede stellt, ist dort wie auch auf dem angrenzenden Flurstück … nicht zulässig. Bei einem Wohngrundstück setzt die ordnungsgemäße Nutzung zwar in der Regel auch die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen voraus (vgl. BGH NJW-RR 2009, 515, 517; BGH MDR 2014, 149). Daran fehlt es aber nicht bereits dann, wenn das Kraftfahrzeug nicht bis vor den Eingangsbereich des auf dem Grundstück aufstehenden Gebäudes fahren kann. Vielmehr ist es ausreichend, wenn das Kraftfahrzeug unmittelbar an das Wohngrundstück heranfahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gegenständen – erreicht werden kann (vgl. BGH MDR 2014, 149). Darüber hinaus ist der Eigentümer, der weitere Grundstücke hat und mit zumutbaren Mitteln einen Zugang zu einem hinteren (ansonsten verbindungslosen) Grundstück über vordere Grundstücke, die in seinem Eigentum stehen, schaffen kann, regelmäßig auf diese Möglichkeit zu verweisen (vgl. OLG Hamburg MDR 1964, 325, 326).

Vor diesem Hintergrund ist es dem Kläger grundsätzlich zumutbar, das hintere Grundstück B… über seine vorderen Grundstücke zu erreichen. Dem Kläger gehört nämlich neben dem Wohngrundstück B… (Flurstück …) auch das Grundstück B… (Flurstück …). Beide Grundstücke treffen sich südlich des Flurstücks … in einem gemeinsamen Grenzpunkt und sind durch die ebenfalls im Eigentum des Klägers stehende Wegeparzelle … miteinander verbunden. Bei dieser Sachlage kann dahinstehen, ob der Kläger bzw. sein Mieter nicht ohnehin über das Flurstück … bis unmittelbar an die Grenze des Flurstücks … heranfahren und ihr Fahrzeug dort abstellen können, wie dies nach Darstellung der Kläger auch von Vormietern praktiziert worden sein soll, oder ob sie unter Inanspruchnahme eines schmalen Streifens des Flurstücks … – notfalls unter Hinzuerwerb dieses dem Kläger vom derzeitigen Eigentümer zum Preis von 2.000 € zum Kauf angebotenen Flurstücks – sogar mit Kraftfahrzeugen auf das Flurstück … selbst und dort bis zum Wohngebäude gelangen können. Sollte diese nach der Geländestruktur ohne Weiteres mögliche Alternative aus Gründen des Landschaftsschutzes insgesamt nicht in Betracht kommen oder jedenfalls eine ausreichende – mit der Landschaftsbehörde abzustimmende – Befestigung dieses Weges für Kraftfahrzeuge ausscheiden, wäre es dem Kläger auch zuzumuten, bis auf die teilweise asphaltierte Hoffläche seines Grundstücks B… zu fahren und die verbleibenden Meter zum Wohnhaus B… über die Wegeparzelle … zu Fuß zurückzulegen.

Der Senat konnte sich im Ortstermin davon überzeugen, dass die Länge dieses Weges selbst unter Berücksichtigung eines im Einzelfall erforderlichen Transports sperriger Gegenstände im zumutbaren Bereich liegt. Zwischen dem Hof des Klägers und dem Wohnhaus B… liegen nach den Schätzungen des Senats nur rund 50 m ebenerdiger Weg, bis zur Grundstücksgrenze des Flurstücks … sogar deutlich weniger. Solche Entfernungen sind nach heutiger Bauplanung – etwa bei für den Kraftverkehr gesperrten Anliegerwegen oder über Treppen erschlossenen Privatwegen in Wohnanlagen – nicht ungewöhnlich. Dabei ist weiter zu berücksichtigen, dass das Wohnhaus B… auch über den vom Kläger beanspruchten Notweg nicht unmittelbar angefahren werden kann. Wie der Senat im Ortstermin festgestellt hat, führt der Weg über das Grundstück der Beklagten und die städtischen Flurstücke … und … lediglich auf das ebenfalls im Landschafts-schutzgebiet gelegene, mit (nicht genehmigten) Rasengittersteinen befestigte Flurstück … . Um zum Eingang des Wohnhauses B… zu gelangen, muss der Nutzer von dort einen stark abschüssigen Fußpfad und eine Treppe überwinden oder einen ebenfalls abschüssigen, weit über 50 m langen unbefestigten Weg über eine Wiesenfläche auf den Flurstücken … und … zurücklegen. Diese Zuwegung mag den Kläger entlasten, weil sie eine Inanspruchnahme seines Wohngrundstücks B… vermeidet, bietet jedoch – bezogen auf die maßgebliche Wohnnutzung des Flurstücks … – objektiv keine wesentlichen Vorteile.

An dieser Beurteilung ändert es auch nichts, dass der Mieter des Klägers nach dem bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck des Senats, insbesondere dem Ausbauzustand des Flurstücks …, möglicherweise einen höheren Bedarf an Lagerflächen und entsprechenden Transportmöglichkeiten hat, denn es kommt nicht auf die Person des jeweiligen Nutzungsberechtigten, sondern allein auf die wirtschaftlichen Bedürfnisse des Grundstücks an (vgl. OLG Hamburg MDR 1964, 325). Bei dem streitgegenständlichen Grundstück B… handelt es sich aber um ein im Landschaftsschutzgebiet gelegenes reines Wohngrundstück ohne jeden gewerblichen oder landwirtschaftlichen Bezug. Für dieses ist aus den dargestellten Erwägungen eine Erschließung über das Grundstück B… ausreichend. Insbesondere ist ein möglicher Bedarf für Materiallagerungen auf dem Flurstück … nicht in die Abwägung einzubeziehen.

Unter Zugrundelegung dieser objektiven Bedürfnisse des Grundstücks B… sind auf Seiten der zu verpflichtenden Eigentümer die durch ein Zugangs- und Zufahrtsrecht entstehenden Belastungen zu bewerten. Da mehrere Verbindungsmöglichkeiten bestehen, ist der Zuweg mit der geringeren Beeinträchtigung zu ermitteln. Dabei ist ein Notweg über die Grundstücke B… und … mit deutlich geringeren Belastungen für die jeweiligen Eigentümer verbunden als ein solcher über das Grundstück der Beklagten. Die Grundstücke B… und … (Flurstücke … und …) verfügen über eine breite, asphaltierte, straßenähnliche Zufahrt zum Grundstück B…, die auch vom Eigentümer des Grundstücks B… als Zufahrt zu seinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb genutzt wird. Bei der Benutzung dieser Zufahrt – die auch der Kläger seit Jahren unbeanstandet als Notweg für sein Grundstück B… nutzt – können sich daher keine signifikanten Beeinträchtigungen für die belasteten Eigentümer ergeben. Eine übermäßige Nutzung des Weges ist in Anbetracht der objektiv zugrunde zu legenden Wohnnutzung nicht zu erwarten. Dass die Nutzung dieses Weges auch in der Vergangenheit für die Bewohner des hinteren Grundstücks B… (zumindest) angelegt war, ergibt sich aus der Tatsache, dass die Briefkästen für dieses Grundstück im Zufahrtsbereich zum klägerischen Grundstück B… installiert sind und auch die Müllbeseitigung für das hintere Grundstück bis heute über den B… erfolgt. Aus dem GeoPortal der Stadt S… (Bl. 241 – 265 GA) ergibt sich darüber hinaus, dass schon von jeher eine Anbindung des Grundstücks B… über die Wegeparzelle … und das Flurstück … zur Straße B… existierte. Eine Erschließung über das landwirtschaftlich genutzte Flurstück … kann dagegen aus dem GeoPortal nicht nachvollzogen werden und ist in Anbetracht der fehlenden Eignung der Ackerfläche als Zuweg auch fernliegend. Sollte das Flurstück … im Einzelfall zur Durchführung landwirtschaftlicher Arbeiten oder für einzelne Anlieferungen über die L.. S… und das Grundstück der Beklagten angefahren worden sein, trat dies – soweit überhaupt auf das Wohngebäude bezogen – jedenfalls hinter der Anbindung über den B… zurück.

Demgegenüber verfügt das streitgegenständliche Grundstück der Beklagten lediglich über eine schmale, an engster Stelle nur 2,64 m breite Zufahrt, die sich im letzten Teilstück zum Grundstück des Klägers, bereits auf dem städtischen Flurstück …, noch weiter verengt und nur ein vorsichtiges Fahren in Schritttempo erlaubt. Die Beeinträchtigungen für die Beklagten wären daher in Anbetracht der Enge spürbar höher einzuschätzen. Das Grundstück der Beklagten ermöglicht zudem – wie bereits ausgeführt – ebenso wenig wie der Zuweg über die Grundstücke B… und … eine direkte Zufahrt zum Eingangsbereich des Wohnhauses B…, weil auf diesem Weg nur das Flurstück … erreichbar ist und man, um zum Eingangsbereich des Hauses zu gelangen, noch den stark abschüssigen Fußpfad und die Treppe begehen oder den weit über 50 m langen Weg über die Wiesenfläche zurücklegen muss.

Auch der Umstand, dass der Kläger seit Jahren die Flurstücke … und … unbeanstandet als Notweg nutzt, um zum B… zu gelangen, zeigt, dass dieser Verbindungsweg erprobt und von den belasteten Eigentümern akzeptiert ist. Die zusätzliche Nutzung der Zufahrt durch den Bewohner des Hauses B…, bei dem lediglich eine Wohnnutzung zugrunde zu legen ist, belastet die Eigentümer nicht spürbar mehr. Soweit der Eigentümer des Grundstücks B… gegenüber dem Kläger Bedenken wegen des zusätzlichen Verkehrsaufkommens geäußert hat (Bl. 514 GA), greifen diese nicht durch. Die Belastungen für die Beklagten wären nach den örtlichen Verhältnissen weitaus schwerwiegender. Einem Notweg über die Flurstücke … und … ist deshalb der Vorzug zu geben, zumal ohnehin kein zwingender Grund ersichtlich ist, dem Kläger zwei verschiedene Notwege für seine Grundstücke zuzugestehen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 10.000 € festgesetzt.